Como uma venda e um lease-back podem ajudar um proprietário a evitar a execução hipotecária

George Arnold comprou seu bangalô em Chicago em 2009. Este fixador-superior precisava de muito TLC, mas estava em uma boa vizinhança. Ele encontrou um diamante bruto. Arnold começou a trabalhar para trazer a casa de volta à vida por meio de uma série de grandes projetos de renovação. Logo depois, a saúde de sua mãe piorou.

"Eu mantive minha mãe fora da casa de repouso por dois anos antes de ela falecer, ", lembra ele. Sua devoção à mãe é admirável - mas fez com que ele atrasasse as contas.

Para evitar perder a casa e todo o dinheiro que ele investiu, Arnold concordou em vender sua casa a um investidor. Ele vai alugá-la daquele investidor por dois anos, com a opção de comprar a casa novamente por um preço justo de mercado.

Perder sua casa devido a uma execução hipotecária ou venda de impostos não é a única opção para proprietários em dificuldades. Um lease-back de venda a descoberto permite que o proprietário venda sua casa e alugue-a de volta do novo comprador, formando uma relação locador-inquilino que dura o prazo do contrato de locação.

Existem várias maneiras de obter um contrato de locação de venda a descoberto de sua casa. Discutiremos três abaixo.

Lease-back de venda a descoberto do investidor

Os proprietários de imóveis em dificuldades podem salvar suas casas vendendo-as a um investidor antes da execução hipotecária. Os investidores que procuram lucro de propriedade de aluguel com a renda estável e preço de compra com desconto potencial. A venda a descoberto terá de ser aprovada por meio de sua instituição de crédito. Uma vez aprovado, o proprietário pode evitar uma execução hipotecária que esmague o crédito, reconstruir seu crédito nos anos seguintes, e ficar em casa.

Em algum momento no futuro, o proprietário anterior e o investidor podem negociar um preço de venda justo. Isso permite que o proprietário recupere sua propriedade e os lucros do investidor com a venda.

Lease-back de venda a descoberto do credor

Os proprietários também podem verificar os contratos de locação disponíveis com seus credores hipotecários. Alguns credores ou detentores de hipotecas aceitarão um acordo de lease-back em vez de execução hipotecária, entregando sua escritura. Também nesta situação, um acordo de compra adequado pode ser elaborado no futuro, uma vez que o proprietário tenha conseguido se recuperar financeiramente e possa se qualificar para um empréstimo sobre a casa original.

Lease-back de venda a descoberto sem fins lucrativos

Os proprietários também podem recorrer a organizações sem fins lucrativos aprovadas pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano. Essas organizações sem fins lucrativos aprovadas pelo HUD receberam luz verde para conduzir transações de lease-back após uma mudança de 2011 no programa Making Home Affordable.

Os proprietários podem ser obrigados a participar de um treinamento de gestão financeira como um requisito para participar de um programa de lease-back de venda a descoberto por meio de organizações sem fins lucrativos aprovadas pelo HUD.

Vendedores, cuidado

Os proprietários que enfrentam a execução hipotecária podem ser particularmente suscetíveis a golpes de resgate de hipotecas ou pessoas que se aproveitarão indevidamente da angústia do proprietário. Os vendedores que tentam evitar o encerramento devem ser diligentes para garantir que estão negociando com pessoas ou empresas de boa reputação.

Faça sua pesquisa

Verifique com o escritório do seu procurador estadual, o Better Business Bureau, ou a Câmara de Comércio local para encontrar informações sobre qualquer pessoa antes de realizar a transação. Tal como acontece com os empréstimos predatórios, empresas de investimento sem escrúpulos são rápidas para atacar as pessoas em uma situação desesperada, situação de alta emoção em que temem perder sua casa. Uma rápida pesquisa no Google pode retornar comentários sobre a empresa em vários quadros de mensagens que você pode usar para ajudar a tomar uma decisão. Tente localizar pessoas que tenham um relacionamento pessoal com os investidores para verificar se a empresa é respeitável ou não. (Veja também:Como se Proteger de Empréstimos Predatórios)

Procure aconselhamento jurídico

Shawn Kunkler, Corretor de imóveis com Paragon Real Estate Group e autor do Guia do Insider para Compra de Casa, Edição São Francisco , aconselha os proprietários a trabalhar com um advogado do setor imobiliário para estabelecer um contrato de lease-back adequado. "Isso não é difícil de incluir, mas precisa seguir o protocolo correto, ", diz ele. Cada estado pode ter requisitos específicos que precisam ser seguidos. É melhor trabalhar com um advogado imobiliário que tenha experiência em transações de lease-back de venda a descoberto. Entre em contato com a Ordem dos Advogados do seu estado para referências.

Mantenha sua palavra

Os proprietários ficam para trás por vários motivos. Se você puder evitar uma execução hipotecária com um contrato de lease-back de venda a descoberto, resolver manter este novo acordo. Faça disso uma prioridade. Kunkler observa que se um acordo vai falhar, na maioria das vezes é porque a parte arrendatária não honrou o acordo.