Como funcionam as execuções hipotecárias

Os números de execuções hipotecárias estão subindo nos Estados Unidos. Veja estes imagens de imóveis para saber mais.
Você tomou decisões inteligentes no caminho para realizar seu sonho da casa própria. Você priorizou seus gastos e economizou dinheiro suficiente para um pequeno adiantamento. Seu corretor de hipotecas foi criativo, acolhedor e elaborou um empréstimo que se encaixava no seu orçamento. Você assinou os papéis finais, pegou as chaves, mudou-se e se estabeleceu no que esperava ser uma longa estadia em sua casa. Então o impensável aconteceu. Você foi demitido do seu emprego. Ou talvez você ou um membro da família tenha sofrido um acidente que prejudicou suas finanças. Se você está na Guarda Nacional, pode ter sido chamado para a ativa, forçando-o a fechar seus negócios temporariamente. Ou talvez seu empréstimo de taxa variável tenha aumentado seus pagamentos mensais e sua casa não valorizou o suficiente para refinanciar. Todos esses cenários acontecem todos os dias na vida real, e o triste resultado pode ser o encerramento.

Se de repente você descobrir que não pode pagar o pagamento mensal do empréstimo, seu credor tem o direito legal de recuperar sua casa e revendê-la para recuperar o custo do empréstimo. O encerramento é um curso de ação legal em que ninguém realmente sai por cima. É uma situação estressante e infeliz para o proprietário e credor. Muitas pessoas permanecem em negação sobre suas finanças, piorando a situação. Por mais infeliz que o processo de encerramento possa ser, há coisas que você pode fazer para salvar sua casa se você se deparar com isso.

À medida que a bolha imobiliária nos Estados Unidos começou a estourar, a taxa de execução de hipotecas disparou. O boom imobiliário teve um crescimento sem paralelo de 2001 a 2005. Hipotecas de taxa ajustável (ARMs) e empréstimos subprime possibilitou a compra de uma casa para muitas pessoas que nunca pensaram que tinham dinheiro ou crédito para fazê-lo. Os ARMs têm taxas iniciais baixas que normalmente aumentam muito após o primeiro ano ou dois. Empréstimos subprime permitem que pessoas com crédito ruim consigam financiamento a taxas altas. Os corretores de hipotecas usaram esses dois métodos para obter empréstimos garantidos, e muitos dos mutuários logo descobriram que não podiam pagar seus pagamentos mensais.

Aqui estão algumas estatísticas surpreendentes de execução hipotecária nos Estados Unidos, de acordo com a CNN Money:

• Quase 1,3 milhão de casas foram hipotecadas em 2006.
• O Colorado teve a maior taxa de execução hipotecária -- uma em cada 376 casas.
• O número total de registros aumentou 43% em relação a 2005.
• Especialistas imobiliários preveem ainda mais execuções hipotecárias em 2007.

Além disso, uma pesquisa recente mostra que mais de seis em cada 10 proprietários desejam entender melhor os termos de seu empréstimo, e 60% dos tomadores de empréstimos com problemas de hipoteca não estão cientes dos serviços que podem ajudá-los a evitar a execução duma hipoteca [fonte:FDIC].

Neste artigo, veremos o processo de encerramento e ajudaremos você a entender os diferentes tipos de encerramento. Também informaremos algumas etapas que você pode tomar para evitá-lo e como isso pode afetar você e sua comunidade.

O processo de encerramento

Uma lixeira está cheia de móveis e bens pessoais em frente a uma casa vazia em outubro de 2007 em Antioquia , Califórnia, a Califórnia ocupa o terceiro lugar atrás de Ohio e Michigan em execuções hipotecárias.
O processo de encerramento difere por estado, mas podemos dar uma olhada nas etapas gerais que são tomadas. Se você se deparar com a execução duma hipoteca, é importante pesquisar as leis e práticas do seu estado.

O processo de encerramento pode começar após um único pagamento perdido, mas não é muito provável. A maioria dos bancos e credores tem um período de carência para pagamentos em atraso, geralmente com uma taxa adicional. Normalmente, leva 30 dias completos de atraso para que os alarmes soem. Após o segundo pagamento perdido, você receberá algumas ligações. Muitos credores só aceitam ambos os pagamentos em atraso para trazer o empréstimo atual. Eles também podem recusar quaisquer pagamentos parciais.

Depois de três meses para trás, as coisas ficam sérias. Normalmente, é quando a maioria dos credores inicia o processo de execução hipotecária de duas maneiras:venda judicial , que exige que o processo passe pelo sistema judicial, ou poder de venda , que pode ser realizado integralmente pelo titular da hipoteca.

Todos os estados permitem a venda judicial, enquanto apenas 29 permitem o poder de venda. Se o seu estado permitir o poder de venda, os papéis do empréstimo geralmente terão uma cláusula que diz que esse método será usado. O poder de venda é normalmente mais rápido do que a via judicial. Vejamos os dois métodos.

Venda Judicial:

• O credor hipotecário entrará com uma ação no sistema judicial.
• Você receberá uma carta do tribunal exigindo o pagamento.
• Normalmente, você terá 30 dias para responder com o pagamento para evitar a execução duma hipoteca.
• Ao final do prazo de pagamento, será proferida sentença e o credor poderá solicitar a venda do imóvel em leilão.
• O leilão é realizado pelo escritório do xerife, geralmente vários meses após o julgamento.
• Assim que a propriedade for vendida, você receberá uma notificação de despejo pelo escritório do xerife e deverá desocupar sua antiga casa imediatamente.

Poder de venda:

• O credor hipotecário irá atendê-lo com papéis exigindo pagamento.
• Depois de um período de espera estabelecido, é lavrada uma escritura que transfere temporariamente a propriedade a um administrador.
• O administrador venderá a casa em leilão público para o credor.
• Muitas vezes, essas execuções hipotecárias estão sujeitas a análise judicial para garantir que tudo foi feito legalmente.
• Geralmente, o credor exige que o credor publique um aviso público de venda para o leilão.

Ambos os tipos de encerramento exigem que quaisquer outras partes envolvidas sejam notificadas do processo. Por exemplo, se o proprietário fez outro empréstimo contra a casa com um terceiro, esse credor deve ser contatado e o valor do empréstimo deve ser pago com o produto do leilão. Se o credor terceiro não for pago, ele pode aplicar a hipoteca ao novo proprietário do imóvel. Muitas vezes, o credor vai realmente comprar o imóvel de volta e tentar vendê-lo através do mercado imobiliário em uma data posterior.

Também pode haver julgamentos de deficiência feito contra o mutuário se a venda do imóvel não satisfizer o montante do empréstimo. Toda a diferença entre os dois pode ser exigida, embora alguns estados exijam apenas essa diferença entre o valor justo do imóvel e o valor do empréstimo seja pago.

Há mais um tipo de encerramento quase completamente obsoleto, chamado encerramento estrito . Nesses casos, uma vez proferido o julgamento da ação, o imóvel é automaticamente assumido pelo titular da hipoteca. Apenas Connecticut e Vermont ainda permitem essa prática [fonte:Realty Trac].

Na próxima seção, daremos algumas dicas para ajudá-lo a evitar o encerramento.

Como evitar o encerramento

Se você não trabalha com seu credor, você pode voltar para casa e encontrar uma porta trancada.
O encerramento é ruim para o credor e o mutuário. O proprietário perde sua casa e o credor perde de 20 a 60 centavos de dólar [fonte:FDIC]. Isso é importante lembrar se você ficar para trás em seu empréstimo. O passo mais importante que você pode tomar para evitar o encerramento é se comunicar com seu credor. A maioria das pessoas está assustada e envergonhada a ponto de ignorar ligações e cartas de seu credor. Esta é a natureza humana, mas é a pior coisa que você pode fazer se quiser manter sua casa.

Muitos credores trabalharão com você para evitar o processo de encerramento. Eles lidarão com o seu caso em um nível pessoal e suas circunstâncias serão levadas em consideração. Se você atrasar apenas um ou dois pagamentos, o titular da hipoteca enviará um pacote de treinamento de empréstimo que o ajudará a recuperar seu empréstimo. O pacote consiste em informações, instruções e formulários sobre sua capacidade de efetuar pagamentos.

Se a sua situação for temporária, existem algumas outras soluções:

• Autoridade Federal de Habitação (FHA) está disposto a ajudar. Se o seu empréstimo for aprovado pela FHA, você pode entrar em contato com um conselheiro de habitação da FHA que o orientará sobre as possíveis soluções. Esse conselheiro negociará com o credor para você e até mesmo o ajudará a elaborar um plano de orçamento mensal.

• Se a área onde você mora ou trabalha foi declarada um desastre natural pelo governo federal e você está enfrentando uma execução hipotecária, a FHA oferece planos de assistência para ajudá-lo. Na maioria dos casos, você pode obter até três meses de alívio dos pagamentos mensais do empréstimo enquanto resolve sua situação de casa ou trabalho.

• Tolerância é quando seu credor concorda em suspender seus pagamentos temporariamente se você concordar com outra opção para satisfazer o valor do empréstimo. A opção geralmente é restauração -- você paga o valor pendente de uma só vez. Se você sabe que tem uma grande quantia de dinheiro chegando em breve, essas opções são boas maneiras de evitar a execução hipotecária.

• Modificação de hipoteca é quando seu credor concorda em alterar os termos de sua hipoteca para torná-la mais acessível para você.

• Você pode se qualificar para uma reivindicação parcial se você conseguir começar a fazer pagamentos novamente, mas não conseguir atualizar sua conta. Seu credor o ajudaria a obter um empréstimo sem juros que deixará sua conta em dia e você poderá retomar os pagamentos. O pagamento deste empréstimo pode ser adiado por um período de tempo.

• Se você não puder manter sua casa, poderá vendê-la para pagar seu empréstimo. Se este for o caso, ligue para o seu credor - ele pode suspender os pagamentos do empréstimo enquanto você vende sua casa e pode até aceitar menos do que o valor do empréstimo se você a vender rapidamente. Uma opção final é entregar sua escritura de encerramento. É quando você simplesmente devolve sua propriedade ao seu credor.

Na próxima seção, veremos alguns dos efeitos que o encerramento pode ter sobre você e sua comunidade.

Efeitos da execução hipotecária

Várias execuções hipotecárias podem devastar uma comunidade.
O efeito mais óbvio do encerramento é que agora você se encontra sem casa. Muitas pessoas confiam na família neste momento para sobreviver nos próximos meses. Algumas pessoas podem se dar ao luxo de se mudar para um apartamento enquanto recuperam suas finanças. Infelizmente, algumas pessoas que sofrem de encerramento encontram-se sem-teto. A maioria dos estados tem programas de prevenção de sem-teto que ajudam as pessoas que estão sem sorte e precisam de um impulso. Se você foi impedido e não tem opções de moradia, verifique com seu estado e departamento local de serviços humanos para ver se eles podem ajudá-lo.

Seu rating de crédito é outra forma de encerramento pode afetá-lo. Embora a execução hipotecária tenha um impacto negativo em sua classificação de crédito, não a danifica além do reparo. As classificações de crédito são baseadas em seu histórico de crédito, portanto, o encerramento será considerado junto com todo o resto. Se você tinha uma boa classificação antes de ficar para trás em seu empréstimo, pode se surpreender com o quão alta é sua pontuação de crédito depois de encerrar.

A coisa mais importante a fazer após o encerramento é tentar reparar o seu crédito. Certifique-se de que todas as suas outras contas estejam atualizadas e pagas. Você pode tentar obter um empréstimo menor - fazer os pagamentos desse empréstimo o ajudará a reparar seu crédito. Você pode até conseguir outra hipoteca residencial a uma taxa inferior à prime com um grande adiantamento.

Se você foi impedido, pode ter problemas para encontrar ou manter um emprego. Alguns empregadores exigem uma boa classificação de crédito para serem contratados, e o encerramento pode até ser motivo de rescisão. Estresse e depressão também são efeitos comuns de encerramento. A falta de auto-estima e auto-estima são tipicamente associadas a pessoas que perderam suas casas.

O efeito cascata de encerramento também pode ter um sério impacto em sua comunidade. Uma execução hipotecária pode chegar a US $ 34.000 em contas de agências do governo local. Remoção de lixo, serviços públicos não pagos, custos do xerife e da polícia, inspeções e potencialmente até mesmo a demolição da propriedade contribuem para esse custo. Os valores das propriedades também diminuem perto das propriedades executadas. Em alguns mercados imobiliários, pode-se esperar até US$ 220.000 em valor reduzido da propriedade [fonte:Apgar, Duda, Gorey].

Você pode aprender mais sobre o encerramento e o mercado imobiliário consultando os links na próxima página.