Como funcionam os empréstimos somente com juros

Placas de venda em Antioch, Califórnia, uma comunidade duramente atingida por execuções hipotecárias quando a bolha imobiliária estourou. Os preços das casas aqui caíram 15% entre maio e outubro de 2007. Veja mais fotos de imóveis.
Se você está lendo este artigo no conforto de sua casa recém-adquirida, você não está sozinho. De 2001 a 2005, os Estados Unidos viram o maior boom imobiliário desde a década de 1950. As baixas taxas de juros, juntamente com a riqueza recém-descoberta de indústrias de tecnologia em crescimento, ajudaram a inaugurar uma onda de restauração de casas e novas construções [fonte:Fed de Chicago (em inglês)]. Caçadores de casas e investidores ávidos compravam e vendiam imóveis como nunca antes. Junto com esses fatores, os credores usaram empréstimos inteligentes para permitir que praticamente qualquer indivíduo com emprego remunerado realizasse seu sonho de possuir uma casa. Uma dessas práticas é o empréstimo somente com juros (IO) .

A primeira coisa que é importante entender sobre hipotecas residenciais é a diferença entre os juros e o diretor . Os credores dão aos compradores o dinheiro para comprar uma casa por uma taxa que se estende ao longo da duração do empréstimo. Este é o interesse. O princípio é o valor real do empréstimo.

Muitas pessoas assumem que um empréstimo apenas com juros é um tipo de hipoteca. Na verdade, um empréstimo IO é uma opção que pode ser anexada a qualquer tipo de hipoteca residencial. A opção de apenas juros significa que o pagamento mensal programado da hipoteca se aplica apenas à parte dos juros do empréstimo - não ao princípio. É uma opção porque você pode pagar uma parte do princípio, se quiser, sem multa. A opção IO é executada por um determinado período de tempo, normalmente de cinco a 10 anos.

Outra suposição comum é que o empréstimo IO é uma criação recente para ajudar a dar o pontapé inicial no pós-set. 11 economia. Embora os empréstimos de IO certamente tenham se tornado muito populares nos últimos anos, eles estão longe de ser novos. O empréstimo IO existe há muito tempo, tendo seu primeiro apogeu na década de 1920. Naquela época, os credores davam empréstimos IO que não tinham prazo definido, permitindo que os proprietários pagassem apenas os juros durante a vida do empréstimo. No final do empréstimo, o valor total seria devido e os mutuários normalmente refinanciariam. Os americanos estavam ansiosos para investir o máximo de dinheiro possível no mercado de ações em alta, e o empréstimo de IO liberou o dinheiro para isso. O que ninguém podia prever era o crash do mercado de 1929. Os proprietários viram seus investimentos desaparecerem e, de repente, não podiam mais pagar a nota mensal da casa. Como resultado, a taxa de execução de hipotecas disparou e muitas famílias antes estáveis ​​ficaram desabrigadas. Isso teve um impacto devastador na economia e, juntamente com a quebra do mercado, levou à Grande Depressão [fonte:MSN Money].

Empréstimos apenas com juros tiveram um grande retorno no início do novo milênio e continuam a ser muito populares hoje, apesar do mercado imobiliário nivelado. Neste artigo, veremos como os empréstimos IO se comparam às hipotecas residenciais padrão. Também veremos se esse tipo de opção de empréstimo é ideal para você.

Apenas juros x taxa fixa

Ben Bernanke, presidente do Federal Reserve Board, define a taxa básica para hipotecas residenciais.
À primeira vista, o empréstimo IO parece bom demais para ser verdade. Os pagamentos mensais com um empréstimo IO são substancialmente menores do que com uma taxa fixa hipoteca (FRM) . No entanto, é importante entender que, após o término do período de opção de IO, a nota mensal aumentará - às vezes substancialmente. Os FRMs têm uma taxa de juros definida que é paga junto com o principal por um longo período de tempo.

Para entender melhor como isso funciona, vamos dar uma olhada específica em como um empréstimo de IO pode se comparar a um FRM:

Se você tomasse $ 200.000 emprestados a 6% usando um FRM de 30 anos, seu pagamento mensal total de juros e principal seria de $ 1.199,11. No início, o pagamento contra o principal é mínimo. Com o passar do tempo, os juros são pagos mais rapidamente e pedaços maiores são aplicados ao principal. Nesse caso, o primeiro pagamento de $ 1.199,11 tem $ 1.000 aplicados aos juros e $ 199,11 ao principal. Todos os meses, o empréstimo é essencialmente recalculado. Como $ 199,11 foram pagos no principal, agora você deve $ 199.800,89. Assim, no segundo mês, o valor que vai para o principal é 6% do novo saldo, dividido por 12 [fonte:Washington Post]. Esse processo de pagamentos periódicos distribuídos ao longo do tempo é chamado de amortização . Ao final dos 30 anos, seu empréstimo é pago integralmente.

Um empréstimo IO do mesmo valor na mesma taxa funciona de maneira diferente. Digamos que sua opção de IO seja definida em cinco anos com uma taxa fixa. O pagamento mensal durante os cinco anos é de apenas $ 1.000, "economizando" o mutuário $ 199,11 por mês. Nenhuma parte disso vai para o principal. Os pagamentos aplicam-se apenas aos juros. Ao final desse período de cinco anos, você ainda deve o valor principal original de US$ 200.000, mas agora é amortizado em 25 anos à taxa de juros atual [fonte:Washington Post]. Isso aumentará consideravelmente o seu pagamento mensal. Acrescente a isso que nem todos os empréstimos de IO têm uma taxa fixa e você pode acabar pagando mais por mês mais cedo do que pensa. Algumas taxas de empréstimo de IO são fixas por apenas seis meses, algo que muitos mutuários ignoram em sua ânsia de entrar no mercado imobiliário.



Na próxima seção, veremos se uma opção de empréstimo somente com juros é adequada para você.

Escolhendo um empréstimo somente com juros

Algumas pessoas investem no mercado de ações com o dinheiro que economizam de um empréstimo de IO.
Os pagamentos mensais iniciais mais baixos de um empréstimo apenas com juros são bons para pessoas que antecipam um aumento de sua renda nos próximos anos. Ter a opção de pagar o mínimo possível inicialmente quando você sabe que um aumento salarial ou uma promoção está no horizonte pode ser um ativo real.

Eles também são benéficos para aqueles que têm renda flutuante. A opção de empréstimo IO traz a flexibilidade de pagar apenas o pagamento mínimo durante os meses de vacas magras ou pagar extra quando você tiver mais renda disponível. O pagamento extra é aplicado ao principal sem penalidade, reduzindo o pagamento amortizado que você fará assim que o período de IO terminar. Se você tiver um empréstimo IO, é uma boa ideia reduzir o principal sempre que puder. Se não o fizer, poderá sofrer um "choque de pagamento" assim que o empréstimo for recalculado.

Outra vantagem da opção IO é que você pode obter mais casa do que com um FRM. Uma prática comum para compradores de casa pela primeira vez é começar com uma casa "inicial" e depois vendê-la com lucro depois que ela se valorizar. Neste ponto, eles são capazes de obter uma segunda casa maior. O prazo inicial mais baixo de um empréstimo IO pode permitir que você pule a casa inicial e vá diretamente para a casa maior.

Um proprietário que é sábio em seus investimentos também pode se beneficiar de um empréstimo IO. Maior fluxo de caixa permite mais dinheiro disponível para jogar no mercado de ações ou investir em outras oportunidades de ganhar dinheiro. Para que isso seja bem-sucedido, o retorno de seus outros investimentos deve ser maior do que sua taxa de hipoteca. Se você tem um empréstimo de IO a 6% e seus investimentos estão voltando a 10%, você está fazendo a coisa certa.

Cartões de crédito e outras dívidas com juros altos podem ser incapacitantes para uma família que deseja progredir. Aplicar a renda disponível que seu empréstimo IO fornece para essa dívida é uma ótima maneira de alcançar a liberdade financeira.

Um empréstimo IO também pode ser uma boa ideia se você planeja "inverter" sua casa dentro do período de opção para obter um retorno do seu investimento. Usando o sweat equity restaurar uma casa antiga é uma ótima maneira de maximizar seus lucros. O fator mais importante aqui é que sua casa se valorize durante esse período. Por um tempo, o setor imobiliário estava se valorizando rapidamente nos Estados Unidos e os nadadores de casas estavam ficando ricos. A bolha estourou um pouco agora e a valorização na maioria dos mercados se estabilizou ou diminuiu.

Com todos esses exemplos, a disciplina fiscal é o fator mais importante para o sucesso. Se você não tem autocontrole suficiente para não usar seu dinheiro extra para aquelas férias nas Bahamas, então você não está maximizando os benefícios de sua opção de IO. Você pode querer evitar um empréstimo IO se:

• Você não é sábio em seus outros investimentos.
• Sua renda não deve aumentar.
• Você não é disciplinado o suficiente para pagar o principal.
• Não se espera que sua casa aumente de valor.
• Você acha que a aposta no aumento das taxas de juros não é boa.

É importante fazer sua lição de casa e buscar opiniões externas de mais de um consultor financeiro ou corretor de hipotecas. Como em qualquer setor baseado em comissões, a integridade do seu corretor de hipoteca desempenha um papel vital no sucesso do seu plano. Alguns corretores farão qualquer coisa para que você assine na linha pontilhada. Faça um favor a si mesmo - compre ao redor, triture os números e não se empolgue na busca da casa dos seus sonhos.

Os ARMs são arriscados para o comprador, porque você está essencialmente apostando que a taxa de empréstimo diminuirá. Muitos compradores de casa pela primeira vez decidem optar por um ARM juntamente com uma opção de empréstimo IO, pois pode gerar pagamentos iniciais baixos. Muitos desses mesmos tomadores encontram-se entre a pedra e a dureza quando seus pagamentos disparam - um fator para o aumento das execuções hipotecárias nos Estados Unidos [fonte:Federal Reserve (em inglês)].