O que é um empréstimo FHA e como funciona?

Um empréstimo FHA é um empréstimo residencial segurado pelo governo federal que permite que você faça um pagamento inicial de até 3,5% se você se qualificar.

Os empréstimos FHA podem ser úteis para compradores de casas pela primeira vez, mas você não precisa ser um comprador inicial para se qualificar. Eles também podem ser uma boa opção se você tiver crédito menos do que perfeito, uma vez que têm um processo de qualificação mais fácil do que a maioria dos empréstimos imobiliários convencionais.

Mas você deve estar ciente de que existem algumas desvantagens para os empréstimos FHA. O valor que você pode emprestar é limitado - e se você estiver fazendo um empréstimo FHA para aproveitar o pagamento inicial baixo, você terá que comprar um seguro hipotecário, o que pode tornar os empréstimos da FHA mais caros do que alguns outros tipos de hipotecas.

Continue lendo para saber mais sobre os empréstimos FHA e como eles funcionam.

• O que é um empréstimo FHA?
• Quais são os requisitos para um empréstimo FHA?
• Quais são os tipos de empréstimos FHA?
• Como funcionam os empréstimos FHA?
• Como funcionam os juros em um empréstimo FHA?
• Quais são algumas alternativas de empréstimo do FHA?

O que é um empréstimo FHA?

Um empréstimo FHA é um tipo de hipoteca segurado pela Federal Housing Administration que pode permitir que você faça um pagamento inicial de até 3,5% e que tem requisitos de crédito menos restritivos do que muitos empréstimos imobiliários convencionais.

Você pode usar empréstimos FHA para comprar uma casa, refinanciar sua hipoteca ou reformar uma casa.

Você ainda vai se inscrever em instituições financeiras tradicionais, como bancos e cooperativas de crédito, uma vez que administram os empréstimos. E embora os empréstimos da FHA sejam segurados pelo governo federal, que protege o credor - não você - no caso de inadimplência no empréstimo.

Quais são os requisitos para um empréstimo FHA?

Quando você se inscreve para um empréstimo FHA, seu credor deve seguir certos regulamentos. O processo de empréstimo varia de acordo com sua pontuação de crédito e valor do pagamento inicial.

Para se qualificar para um empréstimo FHA, você deve cumprir essas regras.

• Pontuação mínima de crédito - Você precisará de uma pontuação de crédito mínima de pelo menos 580 para se qualificar para um empréstimo com um pagamento inicial de 3,5%. Você precisará de uma pontuação de crédito mínima de 500 para se qualificar para uma com um pagamento inicial de 10%.
• Tipo de hipoteca - Você também precisará comprar, refinanciar ou reformar uma casa com uma a quatro unidades e planejar usar a residência como sua casa principal.
• Dívida - relação com a renda - O total de pagamentos mensais de sua dívida, incluindo qualquer hipoteca, normalmente não pode ser superior a 43% de sua receita bruta.
• Finanças - Seu credor verificará seu crédito e receita, bem como o valor da propriedade que você deseja comprar.

Lembre-se de que as taxas de juros e os termos do empréstimo podem variar. Você deve pesquisar para ver qual credor oferece as condições mais favoráveis ​​para sua situação.

Quais são os tipos de empréstimos FHA?

Se você está pensando em se inscrever para um empréstimo FHA, você tem algumas opções a considerar.

• Empréstimo hipotecário residencial básico 203 (b) da FHA - Essa opção oferece hipotecas de credores participantes para comprar ou refinanciar uma casa unifamiliar ou uma propriedade multifamiliar para casas de uma a quatro unidades.
• Programa 203 (k) da FHA - Se a casa que você quer comprar precisa de alguma reforma, este programa fornece até $ 35, 000 - convertido em uma hipoteca para a compra ou refinanciamento de uma casa - para reabilitá-la.
• Construção para empréstimo permanente - Se você não quiser comprar uma casa existente, um empréstimo FHA também pode ajudá-lo a financiar a compra de uma casa que você construiu.
• Hipoteca com eficiência energética - Este programa permite que você faça melhorias de energia “econômicas” em sua casa, seja para uma nova casa ou para o refinanciamento do seu empréstimo atual.

Muitos credores diferentes oferecem empréstimos FHA. O Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano fornece uma “Pesquisa de Lista de Credores” em seu site, onde você pode procurar credores. Você pode pesquisar pelo nome de um credor específico, por localização ou tipo de credor.

Como funcionam os empréstimos FHA?

Se você acha que um empréstimo FHA pode ser uma boa opção para você, você pode começar economizando para um pagamento inicial e pesquisando potenciais credores com a ferramenta de pesquisa do HUD.

Quando estiver pronto para se inscrever, há algumas coisas que você deve ter em mente.

Profissionais de empréstimos FHA

• Requisitos de baixa entrada - Você pode ser elegível para um empréstimo FHA com um pagamento inicial tão baixo quanto 3,5% se tiver pontuação de crédito de pelo menos 580. (Você pode ter que colocar 10% se sua pontuação de crédito estiver entre 500 e 579).
• Ajuda de adiantamento permitida - O FHA permite presentes financeiros ou assistência no pagamento inicial, desde que você atenda aos requisitos do FHA. Nem todos os empréstimos convencionais permitem presentes para pagamentos iniciais.
• Bom crédito não é necessário - O FHA permite empréstimos com pontuação de crédito tão baixa quanto 500. Isso pode ser útil se seu histórico de crédito for instável.
• Os vendedores podem ajudar no fechamento dos custos de um empréstimo FHA - O FHA permite que os vendedores de imóveis paguem até 6% dos custos de fechamento de um empréstimo. Os credores convencionais podem limitar a contribuição de um vendedor a 3% dos custos de fechamento, embora alguns permitam que os vendedores paguem até 6%.

Desvantagens dos empréstimos FHA

• O seguro hipotecário pode ser caro. Você pode pagar um preço por fazer um pequeno pagamento. Você terá que pagar um prêmio único de seguro hipotecário antecipado, bem como um prêmio anual que é coletado em parcelas mensais. O prêmio único é geralmente igual a 1,75% do preço de compra da casa e pode ser financiado na hipoteca ou pago em dinheiro - mas não uma combinação. O prêmio anual depende do valor do empréstimo e da relação entre o valor e o empréstimo.
• Há um limite para o quanto você pode pedir emprestado. O FHA estabelece limites de empréstimo com base nos preços médios de residências em áreas metropolitanas e condados. Em julho de 2020, o máximo de FHA para uma casa unifamiliar em uma "área de baixo custo" é de $ 331, 760 enquanto é $ 765, 600 em uma "área de alto custo". Alasca, Havaí, Guam e as Ilhas Virgens são exceções com um máximo de US $ 1, 148, 400 para uma unidade familiar. Esses limites de empréstimo mudam periodicamente, portanto, certifique-se de verificar as informações atualizadas. O Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano tem uma ferramenta de pesquisa em seu site para identificar os limites de hipotecas por condado e estado, para que você possa descobrir quanto pode pedir emprestado onde mora.
• Bom crédito? Considere outras opções. Se você tiver um crédito forte e não tiver dinheiro suficiente para um grande pagamento, você ainda pode querer considerar outras opções por causa dos prêmios de hipoteca do empréstimo FHA. Basta ter em mente que, se você não colocar pelo menos 20% para baixo, você provavelmente terá que pagar um seguro hipotecário privado, ou PMI.

Como funcionam os juros em um empréstimo FHA?

Os empréstimos FHA podem ser empréstimos com taxas fixas ou ajustáveis.

• Com empréstimos de taxa fixa, a taxa não sobe ou desce com base em uma taxa de índice, para que o pagamento da hipoteca seja mais estável e previsível ao longo da vida do empréstimo.
• Empréstimos hipotecários com taxas ajustáveis, ou ARMs, avançar junto com uma taxa de juros de índice de referência específica, como a taxa de oferta interbancária de Londres, ou Libor, que é uma taxa usada por alguns grandes bancos para cobrar uns dos outros por empréstimos de curto prazo. Isso significa que a taxa de juros - e o pagamento mensal - podem ser ajustados periodicamente.

Os empréstimos com taxas ajustáveis ​​podem ter taxas iniciais mais baixas do que os empréstimos com taxas fixas, mas podem aumentar com o tempo.

Por exemplo, um empréstimo com taxa ajustável pode ser estruturado como um ARM 3-1. Isso significaria que sua taxa de juros seria fixada para os primeiros três anos e poderia mudar anualmente após o período inicial de três anos. O empréstimo poderia ser configurado de forma que sua taxa de juros pudesse aumentar em até 1% a cada ano, com um aumento máximo de 5% ao longo da vida do empréstimo.

A duração do seu empréstimo hipotecário também afeta a taxa que você paga. O Consumer Financial Protection Bureau tem uma ferramenta online que permite explorar taxas potenciais com base em uma série de fatores, incluindo onde você mora, tipo de empréstimo, pré-pagamento e prazo do empréstimo.

Quais são algumas alternativas de empréstimo do FHA?

Se você não tem certeza se um empréstimo FHA é certo para você, existem algumas outras opções a serem consideradas.

• Empréstimo convencional - Um empréstimo convencional significa que sua hipoteca não faz parte de um programa governamental. Existem dois tipos principais de empréstimos convencionais:conformes e não conformes. Um empréstimo conforme segue as diretrizes estabelecidas pela Fannie Mae e Freddie Mac, como montantes máximos de empréstimo. Um empréstimo não conforme pode ter mais variabilidade na elegibilidade e outros fatores.
• Empréstimo USDA - Um empréstimo do USDA, também chamado de empréstimo de desenvolvimento rural, pode ser uma opção para pessoas com renda baixa a moderada que vivem em áreas rurais. Eles podem ser atraentes porque oferecem entrada zero, mas você terá que pagar uma taxa inicial e prêmios de seguro hipotecário.
• Empréstimo VA - Os empréstimos VA são feitos a mutuários elegíveis por credores privados, mas segurados pelo Departamento de Assuntos de Veteranos. Você pode conseguir fazer um pagamento baixo (ou mesmo nenhum pagamento). Você provavelmente terá que pagar uma taxa inicial no fechamento, mas os prêmios mensais de seguro hipotecário não são necessários.

O que vem a seguir:um empréstimo FHA é certo para você?

Se você está considerando um empréstimo FHA, aqui estão mais algumas coisas em que você deve pensar antes de se inscrever.

• Qual é o meu orçamento para uma casa?
• Quanto dinheiro posso colocar em um pagamento inicial?
• Qual é o meu crédito como?
• Eu quero comprar um fixador superior? Uma nova construção?
• Posso pagar mais a cada mês pelo seguro hipotecário?
• Eu tenho um credor preferencial?

Você deve pesquisar cuidadosamente entre os credores para encontrar o empréstimo que é melhor para sua situação e considerar todas as suas opções antes de fazer um compromisso de longo prazo.