Quanto de um adiantamento eu preciso para uma casa?

Depois de navegar pelas listagens e brincar com as calculadoras de hipotecas, você está pronto para começar a colocar seus pagamentos mensais de moradia em uma casa que pode chamar de sua.

Mas mesmo que pareça um investimento melhor do que pagar aluguel todo mês, ainda exigirá um planejamento financeiro significativo.

O pedido de hipoteca requer documentação financeira substancial e sua pontuação de crédito precisa estar dentro de um intervalo aceito pelo seu credor hipotecário. Para completar, na maioria dos casos, você precisará de um adiantamento para pagar o preço da casa. Mas exatamente quanto você precisa? Leia mais para descobrir.

O que é um adiantamento de uma hipoteca?

Uma hipoteca é um empréstimo usado para comprar uma casa. Mas há muito poucas hipotecas disponíveis que cobrem o custo total da casa.

Em vez disso, a maioria dos credores exige que você pague uma porcentagem do preço de compra da casa e financie o restante com um empréstimo. O valor que você paga é chamado de adiantamento.

Isso fornece ao credor a garantia de que você está investido na propriedade. Caso contrário, você pode estar mais propenso a não pagar a hipoteca porque não gastou seu próprio dinheiro na casa. Embora a maioria das pessoas não perca pagamentos e entre em execução hipotecária, os bancos fazem disso um requisito geral.

Confira nossas principais escolhas para 2022 :

Melhores credores hipotecários

Adiantamento de 20%

Tradicionalmente, os bancos exigiam que os indivíduos tivessem um adiantamento de 20% em uma casa para se qualificarem para um empréstimo. Mas acabou tornando a casa própria extremamente excludente.

Afinal, isso equivale a $ 40.000 em $ 200.000, e a maioria das pessoas não tem esse tipo de dinheiro por aí. Portanto, embora 20% continue sendo o pagamento padrão preferido pela maioria dos credores, não é mais a norma.

De fato, os dados mostram que o valor médio do adiantamento está diminuindo devido aos jovens compradores de casas pela primeira vez. Mas há alguns benefícios em economizar um adiantamento maior de 20% antes de comprar uma casa, e eles podem resultar em economias bastante significativas ao longo do tempo.

Mesmo além das razões financeiras, colocar uma carta de oferta com um adiantamento de 20% com um empréstimo convencional pode torná-lo um comprador mais atraente quando estiver competindo por uma casa específica.

Por quê? Porque lhe dará uma relação empréstimo/valor (LTV) mais baixa. Seu empréstimo parece menos provável de fracassar porque você tem um fluxo de caixa e ativos mais substanciais do que alguém com uma entrada baixa. Todas as outras coisas iguais, um vendedor provavelmente selecionará sua oferta em um mercado competitivo.

Evite pagar seguro hipotecário privado

Outra grande vantagem de um grande adiantamento? Você evita pagar o seguro de hipoteca privada (PMI). Qualquer hipoteca para uma casa que você possui com menos de 20% de capital está sujeita a um seguro adicional para proteger o banco.

O valor depende do seu tipo de empréstimo, mas geralmente é um valor anual dividido como parte de seus pagamentos mensais. Para se livrar do seguro de hipoteca, você normalmente precisa refinanciar o empréstimo, o que pode ser caro.

Você também obtém uma melhor taxa de juros com um pagamento mais alto. Além disso, ter um valor de empréstimo menor reduz o pagamento mensal da hipoteca, dando a você mais dinheiro no bolso a cada mês.

Opções de hipoteca com entrada baixa

A maioria dos credores hoje em dia não espera que você tenha um adiantamento total de 20% economizado. A quantidade de entrada necessária para uma casa depende do tipo de empréstimo que você escolher. A quantidade exata que você precisa varia com base em vários fatores.

Aqui está um resumo dos tipos mais comuns de hipotecas e os requisitos de pagamento para cada um. Comece aqui para iniciar seu processo de seleção. Também é aconselhável pedir aos credores em potencial que forneçam cenários diferentes para cada tipo de empréstimo para o qual você se qualifica.

Empréstimos convencionais

Mesmo que você não tenha um adiantamento de 20%, você pode se qualificar para um empréstimo convencional. O pagamento mínimo de entrada é de 3%, embora você também possa fazer qualquer valor superior a isso.

Em uma casa de $ 200.000, você pagaria $ 6.000 com o mínimo de entrada. Até alguns anos atrás, era necessário um pagamento inicial de pelo menos 5%.

No entanto, estudos da Fannie Mae indicaram que economizar tanto dinheiro estava criando um obstáculo para a aquisição de uma casa própria para muitos indivíduos dignos de crédito. Então, eles criaram uma opção de empréstimo para valor de 97% que os credores podem oferecer aos solicitantes de hipotecas.

2% pode não parecer uma grande diferença, mas aumenta rapidamente ao lidar com quantias tão grandes em dólares. No cenário acima, um adiantamento de 5% na mesma casa exigiria um adiantamento de $ 10.000 – $ 4.000 a mais do que a opção de 3%.

Requisitos do credor hipotecário convencional

Para se qualificar para uma hipoteca convencional, você precisará atender a certos requisitos do credor, que podem ser rigorosos em comparação com outros tipos de empréstimo. Por exemplo, os requisitos de pontuação de crédito geralmente começam em torno de 620, embora alguns credores possam aceitar até 580.

Você receberá uma taxa de juros mais alta com uma pontuação de crédito mais baixa e um pequeno adiantamento, outro fator para determinar quanto economizar para sua casa. É claro que, como em qualquer entrada abaixo de 20%, você terá que pagar um seguro de hipoteca privado.

A taxa exata pode variar, mas aqui está um exemplo de quanto isso pode custar a você. Se o valor do seu empréstimo for de US$ 194.000 (após o pagamento de 3% da entrada) e sua taxa anual de seguro de hipoteca privada for de 0,5%, você terá que pagar US$ 970 por ano. Dividido em 12 pagamentos mensais de hipoteca, seu PMI adicionaria pouco mais de US $ 80 à sua conta.

Empréstimos FHA

Um empréstimo FHA é outra opção para um empréstimo com baixo pagamento. Os empréstimos da FHA são garantidos pela Federal Housing Administration e segurados pelo governo federal. Eles permitem que você se qualifique para uma hipoteca sem tantas restrições quanto os empréstimos convencionais.

Com um empréstimo FHA, você só precisa de um adiantamento de 3,5%. Então, nessa mesma casa de $ 200.000, você só precisa fornecer $ 7.000 em dinheiro adiantado.

Requisitos de empréstimo da FHA

Você também pode aproveitar os requisitos de pontuação de crédito mais baixos, com o mínimo de apenas 580. Além disso, você pode se qualificar com uma relação dívida / renda mais alta. Os credores convencionais permitem que apenas 43% de sua renda mensal seja destinada ao pagamento de dívidas, incluindo sua hipoteca.

Por outro lado, um credor FHA pode deixar esse número aumentar entre 45% e 50%. Portanto, este é outro exemplo de alguns pontos percentuais que fazem a diferença em quanta casa você pode pagar.

Tarifas hipotecárias e seguro hipotecário privado

Novamente, padrões mais baixos de aplicação de hipotecas, incluindo um pagamento de entrada menor, normalmente resultam em custos mais altos em outros lugares. Como resultado, é provável que você veja taxas de juros mais altas e um PMI mais alto. Com um empréstimo FHA, você terá que pagar esse PMI de duas maneiras diferentes.

O primeiro é um pagamento único no fechamento. Isso equivale a 1,75% do valor do seu empréstimo. Novamente, digamos que você está fazendo um empréstimo de US$ 190.000; parte de seus custos de fechamento incluiria um pagamento PMI de $ 3.325. Além disso, você pagará cerca de 0,85% ao ano.

Neste exemplo, isso equivale a $ 1.615, adicionando $ 134 ao pagamento mensal da hipoteca. Portanto, fazer um pagamento baixo pode custar-lhe quando se trata de pagar o PMI todos os meses! Ainda assim, pode ser uma opção melhor, especialmente se você conseguir chegar rapidamente a um empréstimo de 20% sobre o valor e refinanciar o empréstimo à habitação em alguns anos.

Empréstimos VA

Se você é um veterano militar ou membro militar ativo, pode se qualificar para um empréstimo garantido pelo VA. O melhor desse tipo de empréstimo é que ele não exige nenhum pagamento inicial.

Ele também possui requisitos de pontuação de crédito mais baixos e nenhum seguro de hipoteca é necessário. Você, no entanto, tem que pagar uma taxa de financiamento única. Pode ser pago no fechamento ou acumulado no valor da hipoteca.

O valor da taxa varia de acordo com alguns fatores diferentes, incluindo o valor do adiantamento, seu tipo de serviço e se você usou um empréstimo do VA no passado. Mas se você for militar regular e um usuário pela primeira vez do empréstimo do VA com um pagamento de zero dólar, sua taxa de financiamento totalizará 2,15% do valor do empréstimo.

Para fins de comparação, vamos analisar novamente o empréstimo de US$ 190.000. Nesse cenário, sua taxa de financiamento chega a $ 4.085. Como é apenas uma taxa única, o impacto no seu pagamento mensal seria bastante mínimo, pois se estende por 30 anos.

Empréstimos USDA

Um empréstimo do USDA é apoiado pelo Departamento de Agricultura dos EUA e promove a casa própria em áreas rurais. Mas você não precisa comprar uma fazenda para se qualificar para esse tipo de empréstimo. De fato, muitas áreas suburbanas periféricas estão incluídas.

O melhor é que não há necessidade de adiantamento para um empréstimo do USDA. No entanto, você precisa atender a certos requisitos de renda e pode ganhar apenas uma certa quantia a cada ano, que varia dependendo de onde você mora.

Como os empréstimos do VA, os empréstimos do USDA não exigem o PMI, mas você precisa pagar um prêmio adiantado se o pagamento inicial for inferior a 20%. O valor do prêmio é de 2% do valor do empréstimo. Isso seria $ 3.800 em um empréstimo de $ 190.000.

Novamente, você pode pagá-lo adiantado como parte dos custos de fechamento ou incluí-lo no valor da hipoteca. Confira o mapa de elegibilidade para ver se alguma propriedade perto de você se qualifica para um empréstimo do USDA.

Empréstimos HomeReady

Nosso último empréstimo de entrada baixa é o empréstimo HomeReady, que ajuda potenciais proprietários em áreas de baixa renda a obter o financiamento necessário para uma hipoteca.

O pagamento inicial exigido é de apenas 3%, e sua relação dívida/renda pode chegar a 50%. Não há limite de renda, mas a propriedade precisa estar localizada em um setor censitário de baixa renda.

Você também precisa concluir um programa de educação on-line sobre casa própria. Embora você precise pagar o seguro de hipoteca com o mínimo de entrada, o programa afirma oferecer prêmios mais baixos em comparação com outros empréstimos.

Se você encontrar uma casa que você ama em uma área aprovada, definitivamente vale a pena comparar com outras opções disponíveis.

Que outros custos estão associados à compra de uma casa?

Falamos muito sobre o seguro de hipoteca privado que aumenta o custo total do seu empréstimo. Mas também é importante lembrar que há taxas e despesas a serem consideradas.

Alguns você terá que pagar antecipadamente, enquanto outros são pagos ao longo do empréstimo. Mas, primeiro, lembre-se de que seu pagamento mensal inclui não apenas principal e juros, mas também impostos e seguros.

PITI

Cumulativamente, isso é chamado de PITI (principal, juros, impostos e seguro), e esses complementos geralmente são ignorados ao usar uma calculadora de hipoteca. Os impostos municipais ou municipais são devidos todos os anos, mas a maioria dos credores cobra mensalmente e depois faz o pagamento em seu nome.

Seguro residencial

O seguro de proprietário também é necessário para um empréstimo e pode facilmente aumentar de US $ 300 a US $ 1.000 por ano, dependendo do valor da sua casa.

Custos de fechamento

Você também deve considerar os custos de fechamento. Muitos compradores podem tentar negociar que o vendedor cubra esses custos, mas essa tática nem sempre é bem-sucedida, principalmente em mercados imobiliários competitivos.

Os custos de fechamento cobrem vários serviços e taxas e geralmente equivalem a 3-5% do preço de compra da casa. Então, naquela casa de $ 200.000, você pode acabar pagando entre $ 6.000 e $ 10.000 em custos de fechamento.

Se você não tiver o dinheiro adiantado, geralmente poderá enrolá-lo no empréstimo, mas acabará com pagamentos mensais mais altos. Não tenha medo de fechar custos ou quaisquer outras taxas associadas a uma hipoteca, especialmente se você não tiver muito economizado para um adiantamento.

A casa própria muitas vezes pode ser um investimento que vale a pena e agradável! Eduque-se e execute diferentes cenários de pagamento para escolher o melhor para o seu orçamento.