O que são índices de empréstimos?

Taxas de empréstimo, ou taxas de qualificação, são rácios usados ​​por bancos e outras instituições de crédito na análise de crédito. As instituições financeiras atribuem uma pontuação de crédito aos mutuários após realizar a devida diligênciaDue DiligenceDue diligence é um processo de verificação, investigação, ou auditoria de um negócio potencial ou oportunidade de investimento para confirmar todos os fatos relevantes e informações financeiras, e para verificar tudo o mais que foi levantado durante uma transação de M&A ou processo de investimento. A devida diligência é concluída antes do fechamento do negócio., que envolve uma verificação abrangente de antecedentes do mutuário e seu histórico financeiro.

Os índices de empréstimos são amplamente usados ​​nos processos de aprovação de subscrição de empréstimos. O uso da taxa de empréstimo varia entre os credores. Eles aplicam índices diferentes na análise de créditoAnalise de créditoA análise de crédito ajuda a determinar a capacidade de uma empresa ou pessoa de pagar suas obrigações de dívida. Ele determina o risco de crédito ou risco de inadimplência de um mutuário potencial., e a escolha depende dos objetivos do mutuário e dos projetos onde eles planejam aplicar capital.

Os índices ajudam a definir se os mutuários individuais ou institucionais serão capazes de cumprir as obrigações financeiras após a obtenção de um empréstimo. O processo de análise de crédito consiste em métodos qualitativos e quantitativos. Os índices de empréstimos são parte integrante da análise quantitativa.

Resumo

• Existem rácios de empréstimos para conduzir análises financeiras e de crédito de potenciais mutuários antes da originação do empréstimo.
• Eles incluem a relação dívida / renda, a relação de despesas com habitação, e a relação entre o empréstimo e o valor.
• O uso da taxa de empréstimo varia entre os credores.

Tipos de taxas de empréstimo

1. Razão dívida / renda

O índice dívida / renda (DTI) é um índice de empréstimo que representa uma medida de finanças pessoais, comparar os reembolsos de dívidas de um indivíduo com sua renda brutaRenda bruta A renda bruta refere-se à renda total ganha por um indivíduo em um cheque de pagamento antes de impostos e outras deduções. Compreende todas as receitas mensais. A renda bruta é simplesmente um cheque de pagamento mensal antes de pagar os custos, como impostos, despesa de juros, etc.

Em outras palavras, o rácio dívida / rendimento é uma percentagem do rendimento bruto que vai para o serviço da dívida (pagamento da dívida). O rácio é calculado dividindo o total dos pagamentos mensais da dívida pelo rendimento mensal bruto.

Rácio dívida / rendimento =Pagamentos mensais totais da dívida / Renda mensal bruta

O índice de DTI é uma métrica muito popular para credores hipotecários que avaliam a capacidade de um indivíduo de gerenciar os pagamentos mensais da dívida de uma propriedade que foi comprada com débito.

Interpretando a Razão DTI

Depois de calcular a razão DTI, Os credores tiram conclusões sobre a situação financeira de um indivíduo com base em sua renda mensal bruta e despesas com dívidas.

Um baixo rácio dívida / rendimento indica um equilíbrio relativamente bom entre rendimento e dívida. Se, por exemplo, o índice de DTI de um mutuário potencial é igual a 14%, isso significa que 14% de sua receita bruta mensal vai para o pagamento de dívidas (serviço da dívida).

Por outro lado, se a proporção de DTI for relativamente alta, dizer, 43%, ele sinaliza para o credor que um indivíduo possui uma dívida significativa em relação ao dinheiro ganho a cada mês. A propósito, 43% é o índice de DTI mais alto que um mutuário pode obter e ainda ser elegível para garantir um empréstimo.

Então, quanto mais baixo for o rácio dívida / rendimento, é mais provável que o mutuário não encontre problemas para saldar a dívida. Como resultado, os bancos e outros provedores de crédito desejam obter taxas de DTI baixas para os tomadores de empréstimos antes de originar empréstimos. Tipicamente, um índice de DTI inferior a 36% é o preferido pelos credores.

2. Taxa de despesas de habitação

O índice de despesas com habitação é um índice de empréstimos que compara as despesas com habitação a uma receita antes dos impostos. O índice é freqüentemente usado em conjunto com o índice dívida / receita ao avaliar o perfil de crédito de um potencial tomador. Também é usado para determinar o nível máximo de crédito a ser emitido para um mutuário.

O índice de despesas com habitação requer a divulgação da receita antes de impostos do mutuário, que é um fator essencial tanto para a relação dívida / renda quanto para a relação das despesas com habitação.

Para calcular a proporção de despesas com habitação, um credor soma todas as obrigações de despesas com moradia de um mutuário. Eles incluem as despesas operacionais, como o principal futuro da hipoteca e despesas com juros, custos e impostos de seguro de propriedade, taxas de associação de habitação, etc. Depois de resumir tudo, a soma é dividida pela receita antes de impostos do mutuário para chegar à proporção de despesas com habitação.

Taxa de despesas de habitação =Despesas de habitação / Receita antes dos impostos

Mais importante, a proporção de despesas com habitação pode ser calculada usando pagamentos mensais e anuais.

O limite para o índice de despesas com habitação definido pelos credores para aprovações de empréstimos hipotecários é normalmente igual a 28%.

3. Razão do empréstimo em relação ao valor

O índice Loan-to-Value (LTV) é um índice de empréstimo usado por instituições financeiras na avaliação do risco de empréstimo antes de aprovar uma hipoteca para compra de um imóvel.

A relação empréstimo-valor representa uma certa parte do valor de um ativo (por exemplo, uma casa) a ser emitida como dívida a um devedor. A parte do financiamento é definida pelo credor após a devida diligência e é baseada na pontuação de crédito do mutuário. Pontuação de crédito Uma pontuação de crédito é um número representativo da posição financeira e de crédito de um indivíduo e da capacidade de obter assistência financeira dos credores. Os credores usam a pontuação de crédito para avaliar a qualificação de um mutuário em potencial para um empréstimo e os termos específicos do empréstimo.

Por exemplo, se um indivíduo planeja comprar uma casa avaliada em US $ 100, 000 e pretende obter financiamento para adquiri-lo, ele ou ela receberá primeiro uma pontuação de crédito de um banco. A avaliação de crédito ajudará a definir o valor máximo da hipoteca a ser emitida para aquisição de casa.

A fórmula para a relação LTV é a seguinte:

Rácio entre o empréstimo e o valor =montante da hipoteca / valor da propriedade

Digamos que o banco decida emprestar $ 70, 000 para o mutuário. De acordo com a fórmula acima, será um LTV de 70% ($ 70, 000 / $ 100, 000). Então, os 30% restantes do valor da propriedade ($ 30, 000) precisaria ser pago do bolso do mutuário.

Interpretando a relação LTV

Quanto maior a relação entre o empréstimo e o valor, quanto maior o risco. Quanto maior o risco, quanto maior o retorno (compensação) que um credor reivindicará em troca da emissão do empréstimo. Então, os mutuários com índices de LTV mais altos pagarão mais juros em comparação com aqueles com índices de LTV mais baixos.

4. Índice de capital de giro

O índice de capital de giro, também conhecido como índice atual, indica quanto ativo circulante uma empresa possui em relação ao seu passivo circulante. O índice mostra a facilidade com que a empresa pode cumprir suas obrigações de curto prazo que vencem em um ano. Então, o índice de capital de giro é igual ao ativo circulante dividido pelo passivo circulante.

Índice de capital de giro =Ativo Circulante / Passivo Circulante

As contas principais que serão incluídas aqui no lado do ativo atual são:

• Dinheiro
• Contas recebíveis
• Inventário

Do lado do passivo atual, as contas são as seguintes:

• Contas a pagar
• Dívida de curto prazo
• Parcela atual da dívida de longo prazo

Interpretando o Índice de Capital de Giro

Se o índice de capital de giro for maior que um, a empresa obviamente possui mais ativos circulantes do que passivos circulantes, e, portanto, pode cumprir todas as suas obrigações atuais dentro do ano usando apenas seus ativos existentes.

5. Índice de dívida em relação ao patrimônio líquido

A relação dívida / patrimônio destaca a estrutura de capital de uma empresa. A fórmula é:

Relação dívida / patrimônio =total do passivo / patrimônio líquido

O passivo total inclui dívidas de curto e longo prazo, além de quaisquer outras responsabilidades. Também se pode usar uma fórmula mais conservadora de:

Razão do passivo total para o patrimônio líquido tangível =

Passivo Total / (Patrimônio Líquido - Ativos Intangíveis)

Interpretando a relação dívida / patrimônio líquido

Um alto índice de endividamento em relação ao patrimônio geralmente indica uma estratégia de crescimento agressiva. Se a dívida extra não levar a um aumento nas receitas, isso pode resultar em insolvência.

6. Índice de cobertura do serviço da dívida

Rácio de cobertura do serviço da dívida, ou DSCR, mede a capacidade de uma empresa de usar sua receita operacional para pagar todas as suas obrigações de dívida. Em outras palavras, o DSCR indica a facilidade com que uma empresa pode cumprir suas obrigações de dívida usando sua receita operacional.

As diferentes maneiras de calcular o DSCR são as seguintes:

DSCR =EBITDA / Juros + Principal

DSCR =(EBITDA - Despesas de Capital) / Juros + Principal

DSCR =EBIT / Juros + Principal

Interpretando o Índice de Cobertura do Serviço da Dívida

Um índice mais baixo mostra uma maior probabilidade de inadimplência. Se o DSCR for menor que 1, isso sugere que a empresa é incapaz de honrar suas obrigações de dívida apenas com a receita operacional. Atualmente, ela faz pagamentos de principal e juros que são maiores do que seu lucro operacional ou seu EBITDA menos CAPEX, ou qualquer que seja o numerador da fórmula.

Se o DSCR for maior que 2, indica um bom sinal geralmente em todos os setores.

Por exemplo, na indústria de mineração de carvão, o DSCR precisa ser extremamente alto - cerca de sete vezes em média. A razão de ser tão alta é que a mineração de carvão é muito cíclica, e requer muitos investimentos de capital. Os credores precisam ter muito cuidado ao emprestar dinheiro às empresas de mineração de carvão.

Pelo contrário, a indústria de serviços exige apenas um DSCR de três vezes e meia. O setor de serviços é muito leve em despesas de capital, e não é muito cíclico.

Leituras Relacionadas

A CFI é a fornecedora oficial da página do programa global Commercial Banking &Credit Analyst (CBCA) ™ - CBCAGet Certificação CBCA ™ da CFI e torna-se um Commercial Banking &Credit Analyst. Inscreva-se e progrida em sua carreira com nossos programas e cursos de certificação. programa de certificação, projetado para ajudar qualquer pessoa a se tornar um analista financeiro de classe mundial. Para continuar avançando em sua carreira, os recursos CFI adicionais abaixo serão úteis:

• Índices de análise de créditoRácios de análise de crédito Índices de análise de crédito são ferramentas que auxiliam o processo de análise de crédito. Eles ajudam a determinar se indivíduos ou empresas são capazes de cumprir obrigações financeiras.
• Índices de eficiência Índices de eficiência Os índices de eficiência são métricas usadas na análise da capacidade de uma empresa de empregar com eficácia seus recursos, como capital e ativos,
• Índices financeiros Índices financeiros Índices financeiros são criados com o uso de valores numéricos retirados das demonstrações financeiras para obter informações significativas sobre uma empresa
• Índices de alavancagem Índices de alavancagem Um índice de alavancagem indica o nível de dívida contraída por uma entidade empresarial contra várias outras contas em seu balanço patrimonial, declaração de renda, ou demonstração de fluxo de caixa. Modelo Excel