O que é o financiamento do proprietário e é uma boa ideia para compradores e vendedores?

O financiamento bancário é o movimento tradicional, mas pode não funcionar para todos. Os vendedores precisam lidar com avaliações e os compradores podem ter dificuldades com o processo de aprovação. Se eles têm crédito ruim ou simplesmente trabalham em uma carreira independente, às vezes pode ser difícil encontrar financiamento acessível.


Quando o financiamento tradicional não é uma opção, existe também o método de financiamento do proprietário.

O que é o financiamento do proprietário?

Os acordos de financiamento do proprietário são contratos entre compradores e vendedores que operam como hipotecas, mas sem um credor terceirizado. Essencialmente, o vendedor torna-se o credor e ganha juros sobre o principal emprestado, e o comprador desfruta da propriedade da casa e constrói patrimônio.


Esses tipos de acordos foram usados ​​com frequência após a Grande Recessão de 2008. Durante esse tempo, os credores praticamente pararam de aprovar hipotecas. Como resultado, os compradores precisavam de formas alternativas de pagar suas compras de propriedade.


Embora o financiamento do proprietário seja um nome para esse tipo de contrato, você também pode ouvi-lo como financiamento do vendedor, hipotecas ou compra de hipotecas.

Como funciona o financiamento do proprietário?

O financiamento do proprietário pode ser útil para uma variedade de compradores e vendedores. Partes do processo podem ser familiares para qualquer pessoa com experiência em empréstimos tradicionais, mas tem suas diferenças. Vendedores e compradores devem saber como funciona o financiamento do proprietário para cada parte.

Para vendedores

Acima de tudo, certifique-se sempre de que o vendedor com quem você trabalha possui a propriedade livre e desobstruída. Caso contrário, se o vendedor tentar transferir a escritura sem a permissão do credor, violará a cláusula de alienação. Isso pode levar ao encerramento da propriedade.


No financiamento ao proprietário, o vendedor assume uma posição semelhante a um credor. Eles estendem uma certa quantia de crédito que permite ao comprador pagar o preço de compra do imóvel. Uma vez que o fazem, o comprador tem que pagá-los de volta. O vendedor ganha uma renda mensal regular de principal e juros com isso. E, assim como um credor tradicional, eles devem manter registros de todas as transações.

Para Compradores

O financiamento do proprietário é como o empréstimo tradicional, mas oferece flexibilidade aos compradores. Eles fazem pagamentos mensais de principal e juros ao vendedor, em vez de um credor típico como um banco. Assim, o comprador ainda desfruta da casa própria e pode acumular patrimônio. Também lhes dá a oportunidade de consertar seu crédito ou fazer reparos na casa sem se preocupar em solicitar uma hipoteca.

Por que os compradores e vendedores querem entrar em um acordo de financiamento do proprietário?

Vender uma casa nem sempre é fácil – nem comprar uma. Para os compradores, ter crédito ruim ou status de autônomo pode dificultar a localização de um credor. Ou, eles podem querer evitar tantos custos quanto possível se forem investidores imobiliários, como flippers de casas. O financiamento do proprietário permite que eles consertem e revendam o local rapidamente com processos de aprovação mais fáceis.


Os vendedores também se beneficiam, no entanto. Para eles, eles podem contornar um pouco do estresse de navegar no mercado tradicional. O financiamento do proprietário facilita a venda no mercado de um comprador ou se estiver lutando com avaliações de casas solicitadas por credores de outros compradores.

Como são estruturados os contratos de financiamento do proprietário?

Vendedores e compradores negociam entre si em um contrato de financiamento do proprietário. Isso lhes dá a liberdade de estruturar seu negócio de forma criativa. Existem vários formatos que os interessados ​​no financiamento do proprietário podem consultar, no entanto. Abaixo estão algumas das variações que você pode ver.


No entanto, se você estiver considerando um contrato de financiamento do proprietário, consulte primeiro um advogado imobiliário. Você quer ter certeza de que o negócio que você esboça é legal no estado onde a propriedade está localizada.

Nota e hipoteca

Uma nota e hipoteca são geralmente o tipo de financiamento mais seguro, e o tipo que os bancos usam quando emprestam para uma casa. Nele, um vendedor cria uma nota detalhando os termos do contrato e o valor emprestado. Além disso, como uma hipoteca tradicional, coloca o nome do comprador na escritura e o penhor da hipoteca é registrado em registros públicos.

Contratos de Terra

Um contrato de terra, também chamado de contrato por escritura ou acordo por escritura, funciona de forma semelhante a uma nota e hipoteca. No entanto, há uma diferença crucial. Com um contrato de terra, o nome do vendedor permanece na escritura até que o comprador pague a hipoteca integralmente.


Os vendedores podem preferir esse tipo de financiamento do vendedor porque facilita a recuperação do título de propriedade se o comprador não cumprir a hipoteca. Os estados variam na forma como lidam com o comprador inadimplente.

Contrato de Arrendamento-Compra ou Opção de Aluguel

Contrato de arrendamento e compra e aluguel são, na verdade, termos intercambiáveis. Ambos descrevem uma opção em que o comprador aluga a casa por um determinado período de tempo. No final, eles têm a opção de comprar o imóvel. O vendedor e o comprador negociam um preço de compra antes que este último comece a alugar.


Os compradores também têm um custo inicial na forma de uma taxa de opção, também conhecida como opção de dinheiro ou consideração de opção. Normalmente não é reembolsável, mas negociável, e fica entre 1% e 5% do preço de compra da casa.

Quais outros termos são negociados em um contrato de financiamento do proprietário?

Quando um comprador entra em um contrato de financiamento do proprietário, ele assina um contrato particular com seu vendedor. Este contrato inclui termos do credor que o comprador deve negociar.

Duração do Prazo de Reembolso

Dependendo do acordo, o comprador tem um certo número de anos para pagar o empréstimo. Esses prazos variam entre os contratos, mas a maioria dos credores não está interessada em esperar 30 anos para que o comprador os pague integralmente. Assim, os contratos de financiamento do proprietário tendem a ter prazos mais curtos – cerca de 10 anos ou menos.

Pagamento por balão

Prazos mais curtos podem sobrecarregar os compradores, no entanto. A menos que o comprador possa arcar com grandes pagamentos mensais, ele provavelmente deve um pagamento de balão no final do prazo de pagamento.


No entanto, é possível se qualificar para refinanciamento. Por exemplo, um comprador com crédito ruim pode melhorar sua pontuação durante o período intermediário e solicitar refinanciamento,

Taxa de juros

As taxas de juros em um contrato de financiamento do proprietário normalmente são mais altas do que você pagaria a um banco típico. Como o contrato exige mais risco para o vendedor, ele compensa com uma taxa de juros mais alta. O valor real varia, mas cada estado mantém leis de usura que limitam a taxa máxima que um empréstimo pode cobrar.

Adiantamento 

Um adiantamento é o dinheiro que um comprador coloca diretamente na casa para mostrar seu investimento na casa. As partes devem sempre negociar os termos do adiantamento, como seu valor e para que é usado, especialmente se o comprador optar por uma opção de aluguel. Os compradores que rescindem o contrato de aluguel em uma opção de aluguel sem comprar o imóvel perdem esse dinheiro.

Manutenção de registros e questões fiscais

É importante que o acordo estabeleça claramente as responsabilidades de ambas as partes. Mas mesmo assim, os compradores devem manter registros completos de todos os seus pagamentos. Os vendedores também devem arquivar todos e quaisquer documentos fiscais necessários, como um Formulário 1908, que relate a receita de juros de hipotecas. Os documentos também precisam identificar quem pagou para que os compradores possam fazer as deduções dos juros da hipoteca.


Os vendedores que vendem a propriedade diretamente podem pagar mais impostos federais, tornando a documentação vital. Os rendimentos estão sujeitos ao imposto sobre ganhos de capital, que pode afetar seus ganhos mesmo após a aplicação de isenções (US$ 250.000 por indivíduo e US$ 500.000 por depositantes conjuntos).

O que acontece se o comprador entrar em default?

O procedimento pode depender do estado onde o imóvel está localizado e da estrutura do contrato de financiamento do proprietário.


Com uma nota e um contrato de hipoteca, o antigo proprietário deve tomar as mesmas ações que um credor hipotecário tradicional. Isso exige que eles busquem uma execução judicial ou não judicial (que varia de acordo com a lei estadual).


Por causa de seus termos, os vendedores geralmente preferem contratos de terra. Eles permitem que o vendedor mantenha a escritura em seu nome, para que apenas o comprador seja despejado da propriedade.

Quais são os prós e contras do financiamento do proprietário para os compradores?

Aqui estão alguns prós e contras a serem considerados para os compradores em um contrato de financiamento do proprietário:

Prós	Contras
Processo de aprovação informal	Se o vendedor não possui propriedade definitiva, o credor do vendedor pode executar o vendedor e despejar o comprador por violar a cláusula de alienação
Custos mais baratos	Termos mais curtos
Data de fechamento mais rápida	Maior interesse
Os termos podem ser flexíveis e criativos	Precisa de aprovação do vendedor
Acesso mais fácil ao financiamento para autônomos ou detentores de crédito pobres	Pagamentos de balão

Quais são os prós e contras do financiamento do proprietário para os vendedores?

Aqui estão alguns prós e contras a serem considerados para os vendedores em um contrato de financiamento do proprietário:

Prós	Contras
Evite o processo de avaliação	Possível consequência fiscal negativa porque os juros estão sujeitos
Pode cobrar juros acima do mercado	Pode enfrentar custos de execução hipotecária em estados hipotecários
Pode diferenciar sua casa no mercado de um comprador	Deve avaliar a credibilidade do comprador
Pode comandar um preço de venda mais alto	Custos de reparo se você pegar a propriedade de volta
Pode reduzir os impostos sobre ganhos de capital após a venda	Restrições em termos, como pagamentos por balão, devido à Lei Dodd-Frank
Pode criar fluxo de renda passiva	Risco de inadimplência do comprador

Um aviso sobre transações não comerciais

Qualquer pessoa que pense em entrar em um acordo de financiamento do proprietário com um membro da família deve ter cuidado. Mesmo que a transferência de propriedade seja para fins de propriedade ou outros impostos, o IRS suspeita muito de acordos de venda entre membros da família.


Os pais também devem ser cautelosos ao transferir a propriedade de uma propriedade para um futuro herdeiro. É possível abrir mão de muito controle e criar um passivo fiscal para seus filhos. Eles não se qualificarão para o step-up na base que vem com a herança.

Conclusão:o financiamento do proprietário ajuda os compradores e os vendedores a adaptar os negócios às suas circunstâncias

Os credores hipotecários tradicionais podem funcionar para muitos – mas não para todos. Com o financiamento do proprietário, compradores e vendedores podem fazer negócios entre si. Isso permite que eles evitem problemas típicos comuns aos empréstimos tradicionais. Se você estiver procurando por financiamento alternativo com requisitos de crédito flexíveis, considere aprender sobre empréstimos FHA ou VA.