Home Mortgage Interest Deduction Guide - Quem pode reivindicar a dedução de juros hipotecários?

Como apresentador do podcast Money Girl, Recebo muitas perguntas por e-mail dos ouvintes. Desde o inicio do ano, Tenho recebido um fluxo constante de perguntas sobre como reivindicar a dedução fiscal de juros de hipotecas imobiliárias.

Se você não está familiarizado com esta dedução, é um grande benefício para os proprietários porque permite que você deduza o valor dos juros da hipoteca que você paga de sua renda tributável, o que pode reduzir substancialmente o valor do imposto a pagar.

(Aqui está uma atualização sobre como funcionam as deduções fiscais e os créditos fiscais.)

O que é necessário para reivindicar a dedução do imposto de juros sobre hipotecas?

Existem dois obstáculos principais que você deve superar para se qualificar para reivindicar a dedução dos juros da hipoteca:

1. Você deve ter garantido a dívida de uma casa qualificada na qual tenha participação acionária.
2. Você deve apresentar seu imposto de renda federal usando o Formulário 1040 e discriminar as deduções no Anexo A.

O que é uma dívida garantida para a dedução fiscal de juros hipotecários?

Vamos cobrir exatamente o que significa "dívida garantida" primeiro.

Você saberá que está recebendo um empréstimo garantido quando sua mão começar a ter cãibras no meio do fechamento. Isso porque a papelada que você tem que assinar continua chegando!

O credor é legalmente obrigado a divulgar todos os detalhes sombrios, como o fato de que eles vão pegar sua casa e vendê-la se você não pagar.

A nota que você assina é a sua promessa de pagar a dívida e a hipoteca é o acordo que protege o seu lar doce lar para a dívida.

Qualquer que seja o acordo é chamado em seu pescoço da floresta, uma hipoteca, ação de confiança, ou contrato de terra - também deve ser registrado no tribunal do condado ou cumprir qualquer outra lei estadual ou local para se qualificar como uma dívida garantida.

Isso é o que normalmente acontece quando você toma uma hipoteca de um credor institucional ou por meio de um corretor de hipotecas.

Contudo, você pode não tem uma dívida garantida se você comprar uma casa usando o financiamento do proprietário que não está garantido pela propriedade.

O que é uma casa qualificada para a dedução dos juros da hipoteca da casa?

Agora vamos definir o que o IRS considera uma casa qualificada quando se trata de reivindicar a dedução dos juros da hipoteca.

Pode ser sua casa principal e sua segunda casa - mas não seu terceiro ou quarto bloco, se você tiver tanta sorte.

Sua casa principal e sua segunda casa podem ser uma residência unifamiliar, condomínio, cooperativo, casa móvel, reboque, acordo de time-share, ou mesmo um barco, contanto que eles tenham dormindo, cozinhando, e instalações sanitárias.

Se você for casado e apresentar uma declaração de imposto conjunta, sua (s) casa (s) qualificada (s) pode (m) ser propriedade (s) em conjunto ou apenas por um dos cônjuges.

Se você é casado e solicita devoluções separadas, cada um de vocês pode reivindicar os juros da hipoteca para apenas uma casa qualificada - a menos que você consinta por escrito que um dos cônjuges pode reivindicar a dedução para ambas as casas.

Uma casa alugada se qualifica para a dedução dos juros da hipoteca?

Se você tiver uma segunda casa e alugá-la, Existem regras especiais para a dedução dos juros da hipoteca.

O negócio é o seguinte:se você alugar sua segunda casa durante todo o ano, ela é tratada como um negócio e está sujeita às regras para aluguel de propriedade (consulte a Publicação 527, Propriedade para aluguel residencial Para maiores informações).

Mas se você usar sua segunda casa durante parte do ano, é uma casa qualificada onde você pode deduzir os juros da hipoteca. Você só precisa ter certeza de usar a propriedade o suficiente.

De acordo com o IRS, você deve visitar sua segunda casa por mais de 14 dias ou mais de 10% do número de dias durante o ano em que a casa é alugada - o que for mais longo.

Você pode reivindicar a dedução dos juros da hipoteca com um Home Office?

Se você reivindicar um escritório doméstico na sua casa principal ou secundária, você tem que separar o uso comercial e pessoal de sua casa.

Por exemplo, se o seu escritório em casa for 15% da sua casa, então, você só pode deduzir 85% dos juros da hipoteca de sua casa.

Os 15% restantes dos juros podem ser incluídos nas despesas do seu negócio (consulte a Publicação 587, Uso comercial de sua casa para obter mais detalhes sobre como calcular uma dedução de escritório doméstico).

Que tipo de dívida se qualifica para a dedução fiscal de juros hipotecários?

Existem dois tipos de dívida que se qualificam para essa grande redução de impostos:dívida de aquisição e dívida de capital.

Dívida de Aquisição

Qualquer empréstimo garantido que você comprar, construir ou reformar uma casa principal ou secundária.

Inclui dívidas refinanciadas até o valor do saldo da sua hipoteca anterior, pouco antes de fazer o refinanciamento.

O valor total dos juros que você pode deduzir para a dívida de aquisição é limitado a um milhão de dólares para sua casa principal e segunda (ou $ 500, 000 se você for casado, apresentando separadamente).

Dívida de capital

Qualquer empréstimo garantido por sua casa principal ou segunda casa que você fez por um motivo diferente de comprar, Construir, ou remodelar.

Pode ser dinheiro que você gastou para abrir um negócio, pagar pela educação, ou para tirar férias, por exemplo.

Tem um limite muito inferior do que a dívida de aquisição para reivindicar a dedução de juros:$ 100, 000 (ou $ 50, 000 se você for casado, apresentando separadamente).

Qual é o impacto dos juros de propriedade sobre quem pode reivindicar a dedução dos juros da hipoteca da casa própria?

Assim, cobrimos todos os requisitos para reivindicar a dedução dos juros da hipoteca, exceto a parte “participação acionária”. Eu descobri que essa é realmente a peça que confunde a maioria das pessoas.

Na seção seguinte, Vou cobrir quem tem o direito de reivindicar a dedução nessas circunstâncias e dar-lhe algumas perguntas e respostas interessantes do mundo real.

Talvez você possua uma propriedade com várias pessoas, são responsáveis ​​por pagar uma hipoteca, mesmo que seu nome não esteja na hipoteca ou título, ou pagar a hipoteca de outra pessoa por eles, por exemplo.

Eu lhe dei uma introdução à dedução do imposto de juros de hipotecas e disse o que é necessário para reivindicá-la.

Você aprendeu sobre os dois principais obstáculos que deve superar para se qualificar para isso:

1. Você deve ter garantido a dívida de uma casa qualificada na qual tenha participação acionária.
2. Você deve apresentar seu imposto de renda federal usando o Formulário 1040 e discriminar as deduções no Anexo A.

Quem pode reclamar a dedução dos juros da hipoteca da casa própria?

Cobrimos o que é uma dívida garantida, os tipos de propriedades que se qualificam para esta valiosa dedução fiscal, e outras situações, como o que acontece se você alugar uma segunda casa ou tiver um escritório em casa.

Não cobrimos o requisito de participação acionária, então é nisso que vou me concentrar na segunda metade deste guia. Deixei para o final porque parece ser a peça que mais confunde as pessoas.

E se você possui uma casa, mas não está hipotecado?

Uma das razões pelas quais as pessoas que são elegíveis para reivindicar a dedução dos juros da hipoteca não o fazem é porque não recebem uma cópia do Formulário 1098, Declaração de juros hipotecários .

Os credores hipotecários devem enviar o Formulário 1098 a cada ano para o (s) mutuário (s) registrado (s). Mostra quanto você pagou de juros, seguro de hipoteca, e pontos dedutíveis durante o ano.

Exemplo - Propriedade de casa compartilhada com um membro da família

Digamos que você tenha uma segunda casa na praia com seu irmão. O acordo que você fez e colocou por escrito era que se seu irmão recebesse a hipoteca, você seria responsável por alguns dos pequenos trabalhos úteis e cada um pagaria 50% da hipoteca.

Ambos os seus nomes estão no título da propriedade, mas seu irmão é o único listado na hipoteca - então ele será o único a receber o formulário 1098. Mas como ele pagou metade dos pagamentos da hipoteca, ele tem direito apenas a 50% da dedução dos juros da hipoteca e você tem direito aos 50% restantes.

Idealmente, você deve obter uma cópia do Formulário 1098 de seu irmão para enviar com sua declaração de imposto de renda. Você também deveria:

• escreva uma nota explicando que você é o proprietário do imóvel, embora seu nome não esteja na hipoteca
• inclua o nome e endereço do seu irmão como a pessoa que recebeu o formulário 1098
• mostre quanto dos juros da hipoteca cada um de vocês pagou

Assim, não importa quem recebe o Formulário 1098 - se você possui uma casa qualificada com outra pessoa e pagou os juros da hipoteca (e relacionou as deduções no Anexo A), você pode reivindicar sua parte da dedução do imposto de juros de hipotecas para economizar dinheiro.

E se você possui uma casa, mas não tem hipoteca ou título?

Outra questão que surge é se você pode ou não reivindicar a dedução dos juros da hipoteca quando não estiver na hipoteca ou no título de uma propriedade. Aqui está uma pergunta que recebi:

A fim de reivindicar a dedução dos juros da hipoteca, você deve ter uma participação acionária na propriedade qualificada e ser responsável pela dívida garantida. Você não tem permissão para reivindicar a dedução dos juros da hipoteca para a dívida de outra pessoa.

Portanto, a resposta à pergunta depende se o noivo o considera um proprietário justo ou um locatário. Sem ter o título de propriedade ou ter um acordo por escrito de que você é um proprietário que está em dívida com a hipoteca, você não pode reivindicar a dedução dos juros da hipoteca.

Qual é o valor dos juros da hipoteca que os coproprietários podem reivindicar?

Se você tem uma casa com outra pessoa, a regra é que você só pode reclamar o valor dos juros que realmente pagou. Aqui está uma pergunta sobre esse problema:

A resposta é que você só pode reivindicar a dedução dos juros que realmente pagou. Então, se cada pessoa pagou 50% da hipoteca, cada pessoa só pode deduzir 50% dos juros.

Contudo, se uma pessoa fez 100% dos pagamentos, eles poderiam reclamar 100% da dedução dos juros da hipoteca.

Aqui está outra pergunta:

A resposta é que mesmo se você estiver em dívida com uma hipoteca, você só pode deduzir juros sobre os pagamentos que realmente fez.

Se a nora e o filho fizeram todos os pagamentos da hipoteca, eles são os únicos com direito à dedução, e eles podem tirá-lo em qualquer ano que especificarem. Infelizmente, se eles não discriminarem, ninguém pode reclamar a dedução.

Dicas importantes para reivindicar a dedução de juros de hipotecas residenciais

Como você pode ver, entender quem é elegível para reivindicar a dedução dos juros da hipoteca pode ser um pouco complicado. Aqui estão algumas dicas finais que podem ajudar a protegê-lo no caso de uma auditoria fiscal do IRS:

• Se você é co-proprietário de uma propriedade e não está listado na hipoteca, nunca faça pagamentos mensais a um coproprietário porque isso pode ser interpretado como pagamento de aluguel. Em vez de, faça pagamentos diretamente ao credor para que seu interesse de propriedade não seja questionado.
• Se você é co-proprietário de uma propriedade, mas não foi mencionado na escritura, tenha sua participação acionária claramente definida em um contrato por escrito.
• Se você pagar a dívida hipotecária de outra pessoa por eles, você nunca pode deduzir os juros da hipoteca, a menos que esteja endividado como proprietário do imóvel.

Experimente um serviço de preparação de impostos

Se ainda tiver problemas para entender exatamente como fazer a dedução dos juros da hipoteca, consulte a ajuda profissional. Esses principais serviços de declaração de impostos garantirão que você obtenha a dedução total.

Tax Slayer - Com uma longa história e questionário fácil de usar, O Tax Slayer pode ajudá-lo a aproveitar todas as deduções disponíveis.

TurboTax - Eles foram mencionados mais vezes quando se trata de impostos do que qualquer outra plataforma. O TurboTax tem uma interface limpa e torna muito fácil obter o máximo de suas deduções.

Bloco H&R - Com lojas em todo o país, O H&R Block torna mais fácil arquivar seus impostos pessoalmente ou de seu computador.

Resumo - Reivindicação da dedução dos juros da casa própria

Para encerrar, você deve satisfazer os dois critérios listados acima:

1. Você deve ter garantido a dívida de uma casa qualificada na qual tenha participação acionária.
2. Você deve apresentar seu imposto de renda federal usando o Formulário 1040 e discriminar as deduções no Anexo A.

Se você é co-proprietário da casa, então, você precisará de algum tipo de prova escrita declarando sua propriedade e o valor dos juros da hipoteca que você pagou durante o ano. Sem ter uma prova escrita, você pode não ter permissão legal para reivindicar a dedução dos juros internos.

Se você tiver uma situação mais complicada do que as listadas acima, você pode consultar um profissional jurídico especializado em imóveis.