O que é uma hipoteca?

Compreender o processo de hipoteca é o primeiro passo para a casa própria.

O preço médio de compra de uma casa nos Estados Unidos é de US$ 428.700. Muitos americanos não podem pagar por suas casas imediatamente, então dependem de um empréstimo para financiar a compra. Esses empréstimos à habitação, ou hipotecas, são fundos que o banco lhe empresta em troca do uso de sua propriedade como garantia.

Para que serve uma hipoteca?

Existem duas razões principais para fazer uma hipoteca sobre sua propriedade. A primeira razão é pedir dinheiro emprestado para comprar uma nova casa. A segunda razão é refinanciar os termos de uma hipoteca existente em uma casa que você já possui.

O que é um refinanciamento de hipoteca?

Existem dois tipos principais de transações de refinanciamento:um refinanciamento de saque ou um refinanciamento de taxa e prazo. Um refinanciamento de saque significa simplesmente que você está retirando dinheiro do patrimônio em sua casa. No entanto, nem sempre significa que o banco lhe dá um cheque diretamente.

Como uma hipoteca é garantida por garantias, as taxas de juros são mais baixas do que as de empréstimos pessoais e cartões de crédito. Tornando-os uma opção melhor para os mutuários que desejam pagar ou pagar outras dívidas. Os mutuários também podem usar esse dinheiro para fazer melhorias na casa ou outras grandes compras.

Um refinanciamento de taxa e prazo geralmente é usado por proprietários que tiveram sua hipoteca existente por pelo menos um ano. Isso é tempo suficiente para que eles tenham acumulado algum patrimônio e talvez tenham mudado sua situação financeira.

Ou talvez as taxas de juros atuais sejam mais favoráveis ​​do que quando eles originalmente fizeram sua hipoteca. Mas não espere obter uma taxa mais baixa e retirar uma grande parte do patrimônio. O valor do reembolso é limitado ao menor valor de 2% do valor do empréstimo ou US$ 2.000.

Qual ​​é a diferença entre uma hipoteca de taxa fixa e ajustável?

Existem dois tipos principais de taxas de juros, hipotecas de taxa fixa e taxa ajustável (ARMs). Com uma hipoteca de taxa fixa, você e o credor concordam com uma taxa inicial. Essa taxa não muda para a vida do empréstimo hipotecário. Com uma hipoteca de taxa ajustável, a taxa de juros flutuará ao longo do tempo.

Por exemplo, você pode ter uma hipoteca de taxa ajustável que começa como uma hipoteca fixa. Após o período fixo inicial (geralmente 2 anos), a taxa será ajustada a cada ano durante a vida da hipoteca. Esta taxa virá com uma margem que permite saber o limite da taxa de juros. Nunca cairá abaixo ou subirá acima desse valor.

O que está incluído em um pagamento de hipoteca?

Seu pagamento mensal de hipoteca é composto de duas partes principais, o principal e os juros. O principal é a parte do pagamento que vai para pagar o valor do empréstimo. O juro é o custo do empréstimo do dinheiro.

Muitas pessoas ficam surpresas com o quanto os juros são adicionados ao pagamento e não são aplicados ao principal. Você também pode decidir incluir os impostos sobre a propriedade e o seguro residencial no pagamento mensal da hipoteca. Isso é chamado de escrowing, e o credor distribui esses pagamentos em seu nome à medida que vencem.

hipoteca convencional vs. hipoteca FHA

Existem diferentes tipos de hipotecas. Uma hipoteca convencional e uma hipoteca FHA são dois programas comuns que muitos mutuários se encontram usando.

Empréstimos convencionais

As hipotecas convencionais geralmente têm diretrizes de qualificação mais rígidas, como uma pontuação de crédito mais alta e um empréstimo ao valor (LTV) mais baixo. Uma hipoteca FHA é segurada pelo governo e geralmente é mais flexível com seus requisitos de pontuação de crédito.

Empréstimos FHA

Os empréstimos da FHA, apoiados pela Federal Housing Administration, também permitem que você peça mais dinheiro para comprar sua casa. Geralmente, os programas de empréstimo convencionais só permitem que você empreste até 80% do preço de compra da sua casa. Isso significa que, para uma compra, você precisará fazer um adiantamento de 20% por conta própria.

Com um empréstimo da FHA, você pode emprestar até 97% do valor da casa. Embora possa permitir que você economize no pagamento inicial, custará mais a cada mês. Empréstimos com um LTV acima de 80 por cento são obrigados a ter seguro de hipoteca privada (PMI). O PMI é o prêmio mensal que você pagará como parte de seu pagamento mensal para garantir seu empréstimo contra inadimplência.

Fazer uma hipoteca é sempre uma má ideia?

Se a crise imobiliária subprime do meio do ano nos ensinou alguma coisa, é que você nunca quer se estender demais. Isso é especialmente importante ao considerar quanto você pode pagar mensalmente para o pagamento da hipoteca. Diferentes credores hipotecários têm requisitos diferentes para o que eles considerarão para aprovar seu empréstimo.

No entanto, a regra geral é que você não deseja gastar mais de 28% de sua renda mensal em suas despesas de moradia. Mesmo que o seu credor hipotecário o aprove para um valor superior a isso, considere emprestar menos. Você sempre pode aplicar qualquer dinheiro restante no final do mês para reduzir seu saldo principal.

Compreendendo a terminologia de hipoteca

Parte de desmistificar o processo de hipoteca é entender a terminologia. Pode ser esmagador quando seu agente de empréstimo lança termos como DTI e APR quando você não está familiarizado com eles. Separamos alguns termos de hipoteca comumente usados ​​que você precisa conhecer para navegar em seu primeiro pedido de hipoteca.

Pré-qualificação ou pré-aprovação

Este é o seu primeiro passo ao pensar em comprar uma casa. Você falará com um agente de empréstimo ou corretor de hipoteca e revisará todas as suas dívidas e receitas. Eles usarão essas informações para estimar quanto você pode esperar ser aprovado.

Lembre-se de que isso não é uma garantia, mas apenas uma estimativa do que você pode pagar. Mas é o suficiente para você e seu corretor começarem a encontrar propriedades na sua faixa de preço.

Taxa percentual anual (APR)

É um pouco diferente da taxa de juros, que determina quanto será o seu pagamento mensal. Esse número inclui qual seria sua taxa se todos os custos fossem incluídos no empréstimo. Ele permite que você compare o custo de sua hipoteca em diferentes credores que podem cobrar taxas e pontos diferentes.

Ele ajuda você a fazer uma comparação completa com os pontos e taxas que outros credores cobram pelo mesmo produto. Dessa forma, você pode ver quem tem o melhor negócio sem ter que percorrer linha a linha as taxas.

Pontuação de crédito

Sua pontuação de crédito é baseada em seu relatório de crédito emitido pelas três principais agências de relatórios de crédito. Eles incluem Experian, TransUnion e Equifax.

Este número pinta uma imagem de sua saúde geral de crédito. A pontuação pode variar de 350 a 850. Baseia-se em muitos fatores, incluindo o quanto você deve endividar.

Relação dívida/renda (DTI)

Esta é a porcentagem de sua renda que vai para pagar suas obrigações mensais. A coisa a lembrar com esse número é que a renda é baseada em seus ganhos brutos. As dívidas que eles usam são aquelas que se reportam às agências de crédito. Portanto, coisas como sua conta de telefone celular ou seguro de carro não estão incluídas. É por isso que essa regra de 28% é tão importante lembrar.

Empréstimo para valor (LTV)

Isso é o que seu credor hipotecário quer dizer quando eles falam sobre o quanto você pode pedir emprestado em relação ao que é seu pagamento inicial. Se o valor do empréstimo for de 80%, isso significa que você emprestou 80% do valor da casa. Você precisará obter os 20% restantes do bolso. Para um refinanciamento, o valor do empréstimo refere-se ao patrimônio que você acumulou em sua propriedade.

Se sua casa vale $ 100.000 e você deve apenas $ 40.000 em sua hipoteca, você tem $ 60.000 em patrimônio. Isso significa que com um empréstimo convencional, você pode emprestar até 80% do valor da sua casa. Neste exemplo, você pode receber $ 40.000 de reembolso (excluindo taxas e custos associados ao refinanciamento).

Adiantamento

Não é apenas o cheque que você escreve quando sua oferta é aceita pelos vendedores. O adiantamento inclui esse cheque inicial e o saldo do que é devido no fechamento. Você pode preencher um cheque de $ 500 antecipadamente e, em seguida, outros $ 500 na semana seguinte.

Também pode haver um terceiro ou quarto depósito devido, dependendo de como seu contrato está redigido. Para a maioria das transações de compra, o corretor de imóveis lhe dará um cronograma de quais cheques precisam ser emitidos e quando.

Fechando

É aqui que você assina os documentos da hipoteca. Esteja você refinanciando ou comprando sua casa, você precisará assinar documentos legais que protegem sua propriedade contra o empréstimo. Esses documentos incluirão uma nota promissória e uma escritura informando como o título de propriedade é mantido.

Custos de fechamento

Os custos de fechamento são as despesas que compradores e vendedores estão sujeitos a pagar no fechamento para concluir uma transação imobiliária. Esses custos podem incluir taxas de originação de empréstimos, pontos de desconto, taxas de avaliação, seguro de título, pesquisas de título, taxas de relatório de crédito, pesquisas, impostos sobre propriedade e taxas de registro de escritura.

Se você estiver pronto para conversar com alguém sobre a compra de uma casa, confira nossa lista de credores recomendados.