Como assumir uma hipoteca

p Um comprador que assume uma hipoteca adquire uma casa e assume a dívida hipotecária do vendedor. O comprador normalmente paga um depósito em dinheiro que representa a diferença entre o preço da oferta e o saldo remanescente da hipoteca do vendedor. O vendedor transfere sua obrigação de hipoteca para o comprador, quem fará todos os pagamentos futuros. Historicamente, um comprador pode assumir uma hipoteca por contrato privado com o vendedor. Hoje, a maioria dos credores bloqueia essas práticas de suposição de hipotecas para garantir que o credor tenha uma palavra a dizer na transação.

Leia as condições de hipoteca

p Assumir um empréstimo significa literalmente se colocar no lugar do vendedor. O comprador assume a taxa de juros, termos de reembolso e outras condições do empréstimo. Geralmente, o comprador se beneficiará se a taxa de juros for menor do que a taxa que ele poderia atingir no mercado. Contudo, a maioria das hipotecas convencionais não é assumida. Os credores não querem um mutuário inferior substituindo um mutuário com capacidade de crédito, pois isso aumenta o risco de inadimplência. Leia as condições da hipoteca antes de tentar uma suposição de hipoteca. Raramente você pode prosseguir com uma suposição sem o consentimento do credor.

Verifique a cláusula de vencimento na venda

p Empréstimos apoiados pelo governo, como os da Federal Housing Administration e Department of Veterans Affairs, são inerentemente assumíveis, desde que o comprador atenda a certas qualificações. Contudo, Os empréstimos FHA e VA ainda podem conter uma cláusula de liquidação vencida. Uma cláusula com vencimento na venda permite que o credor pague o valor total do empréstimo se o vendedor tentar vender a propriedade para outra pessoa. Se o vendedor não puder pagar, o banco pode executar a hipoteca. Em quase todos os casos, a cláusula de vencimento na venda significa que o comprador não pode assumir o empréstimo do vendedor a menos que o banco diga que ele pode, independentemente de o empréstimo ser convencional, FHA ou VA.

Aproxime-se do Banco

p Muitos bancos têm um pacote de premissas de hipotecas que especifica o processo que as partes devem seguir para transferir o empréstimo por meio de premissas. Os procedimentos podem variar, mas o comprador invariavelmente tem que se qualificar para o empréstimo. Os empréstimos apoiados pelo governo normalmente têm critérios de aprovação mais brandos do que os empréstimos convencionais. Por exemplo, é mais provável que um credor FHA ignore manchas no registro de crédito do comprador. Contudo, o credor hipotecário tem poder absoluto para aprovar ou negar a assunção da hipoteca.

Liberar a responsabilidade do vendedor

p Se o banco concordar com a suposição, solicitará que o comprador e o vendedor assinem a papelada transferindo a responsabilidade da hipoteca para o comprador. Neste ponto, o vendedor deve verificar se ele está isento de responsabilidade pelo empréstimo. Sem uma liberação, o vendedor ainda pode ser responsável pelo empréstimo se o comprador posteriormente entrar em default. Os atrasos nos pagamentos e a inadimplência do empréstimo aparecem no relatório de crédito do vendedor e frustram as tentativas de obter um novo empréstimo hipotecário se a liberação do passivo não for emitida.