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Como funciona a amortização

Se você já teve uma hipoteca, já sabe muito sobre amortização.
As raízes antigas da palavra "hipoteca" vêm do francês antigo:mort para "morte" e gage para "promessa". Qualquer pessoa em risco de inadimplência no pagamento de uma hipoteca sabe como é assinar o chamado "promessa de morte", mas não é assim que a palavra foi usada originalmente. Em vez disso, se a hipoteca fosse paga com juros, a dívida era considerada "morta". Da mesma forma, se o mutuário não pagasse, seus direitos à terra também estariam mortos [fonte:Harper].

Se você sabe como funcionam as hipotecas, provavelmente sabe um pouco sobre amortização. Para os não iniciados, amortização é um método para pagar tanto o princípio do empréstimo hipotecário quanto os juros em um pagamento mensal fixo. A amortização é calculada precisamente para pagar o princípio e os juros durante um determinado período de tempo, conhecido como prazo do empréstimo. Amortização vem da mesma raiz francesa antiga como "hipoteca" e significa "matar" ou "extinguir" a dívida ao longo do tempo.

A beleza da amortização está em sua consistência. Cada pagamento mensal da hipoteca ao longo do prazo de 30 anos do empréstimo é exatamente o mesmo valor. Se você fizer uma hipoteca de $ 150.000 a uma taxa de juros anual de 5%, a amortização permite que você pague $ 805,23 todos os meses. Esse valor permite que você pague tanto o principal da hipoteca (US$ 150.000) quanto o total de juros compostos (US$ 139.883,68) em exatamente 30 anos, em 360 parcelas mensais. A parte interessante da amortização é que cada pagamento de hipoteca, apesar de ser igual, contém valores diferentes de principal e juros. Mas falaremos mais sobre isso depois.

Há também um segundo uso da palavra amortização, desta vez na contabilidade empresarial. Esse tipo de amortização refere-se à prática contábil de distribuir o custo de uma despesa comercial ao longo de vários anos. Por que uma empresa iria querer fazer isso? Portanto, não precisa relatar uma grande perda única em seu balanço. Em vez disso, pode suavizar o impacto da despesa - e dar tempo ao investimento para dar frutos - amortizando-o em até 20 anos. Também discutiremos isso com mais detalhes, mas, por enquanto, vamos voltar às hipotecas e ver como a amortização é uma bênção e uma maldição oculta para os proprietários.

Amortização e Hipotecas

A amortização é o cálculo matemático no centro de uma hipoteca de taxa fixa que torna a compra de casa mais acessível. As hipotecas nem sempre foram os empréstimos de 30 anos e juros baixos que conhecemos hoje. Quando as primeiras hipotecas foram emitidas na década de 1930, eram empréstimos de curto prazo (cinco a sete anos) que cobriam apenas 50% do valor total da casa [fonte:Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA]. Para piorar as coisas, a maioria dos pagamentos da hipoteca cobria apenas os juros do empréstimo, o que significava que o mutuário era forçado a fazer um enorme "pagamento de balão" no final do prazo para pagar o principal.

A Federal Housing Authority (FHA), criada em 1934, ajudou a tornar a casa própria possível para milhões de americanos ao introduzir o empréstimo de taxa fixa de 30 anos, que agora é o empréstimo hipotecário padrão. Esse tipo de hipoteca é considerado auto-amortizador , porque a taxa fixa e o prazo fixo permitem calcular um pagamento mensal fixo que pagará de forma constante tanto os juros quanto o principal ao longo de 30 anos.

Para entender como funciona a amortização, você realmente precisa ver uma tabela de amortização . Bankrate.com tem uma calculadora de amortização simples com uma opção para visualizar a tabela de amortização completa. Vamos usar o exemplo de um empréstimo hipotecário de $ 150.000 com taxa de juros fixa de 5% e prazo de 30 anos. O pagamento mensal fixo dessa hipoteca seria de $ 805,23 por 360 meses. O que a tabela de amortização mostra é o detalhamento exato de cada pagamento de $ 805,23 - quanto é o principal e quanto é o juro.

Observando a tabela de amortização de nossa hipoteca de exemplo, o primeiro pagamento é quase inteiramente de juros:$ 625 de juros para $ 180,23 de principal. Na verdade, o mutuário não começará a pagar mais principal do que juros até completar 16 anos de hipoteca. O verdadeiro choque da tabela de amortização é o total de juros pagos nesse período de 30 anos:US$ 139.883,68. Isso é quase o valor total do empréstimo original!

É por isso que a amortização de hipotecas é uma bênção e uma maldição para os proprietários. É uma bênção porque permite que os mutuários façam um orçamento para um pagamento mensal fixo e não se preocupem com as mudanças repentinas nas taxas embutidas nas hipotecas de taxas ajustáveis. Mas alongar os pagamentos por um prazo tão longo também significa muitos juros compostos. Além disso, se você vender a casa mais cedo, terá pago muito pouco do principal, o que significa um corte menor no preço de venda.

Agora, vejamos o outro significado de amortização.

Amortização e Contabilidade Empresarial

A contabilidade de exercício -- outra forma de amortização -- permite que as empresas distribuam o custo de certas despesas ao longo de vários anos.
Uma empresa mede seu sucesso pelo seu balanço. Mais importante, os investidores também. O balanço patrimonial lista todos os ganhos e despesas que determinam se o ano fiscal termina com lucro ou prejuízo. Para agradar os acionistas e potenciais investidores, os empresários tentam manter o máximo possível na coluna positiva e limitar o impacto negativo das despesas. Uma maneira de fazer isso é por meio de dois importantes princípios contábeis:depreciação e amortização.

Depreciação e amortização são ambos os princípios da contabilidade de competência. A contabilidade de exercício é diferente da contabilidade de caixa, que só reconhece ganhos e despesas no momento em que o dinheiro muda de mãos. Em vez disso, a contabilidade de competência permite que uma empresa distribua o custo de uma despesa comercial - equipamentos, maquinário, propriedade intelectual, até mesmo nomes de marcas e nomes de domínio da Internet - ao longo da vida do investimento [fonte:FinancialWeb (em inglês)].

Depreciação é usado para a compra de itens tangíveis, como um caminhão de entrega, equipamento de fábrica ou um laptop usado para fins comerciais. A amortização, no entanto, é usada principalmente para os chamados "ativos intangíveis".

Vejamos o exemplo das patentes, um desses ativos intangíveis. Custa dinheiro para solicitar e receber uma patente, incluindo o custo de um advogado de patentes. A vida legal de uma patente é de 17 anos [fonte:Cliffs Notes]. De acordo com os Princípios Contábeis Geralmente Aceitos (GAAP) e a seção 197 do Código Tributário dos EUA, uma empresa pode amortizar ou distribuir o custo da patente ao longo desses 17 anos. Então, ao invés de registrar uma grande despesa no balanço deste ano, pode registrar 17 despesas muito menores nos próximos 17 balanços. O resultado é que o lucro deste ano parecerá maior.

Outros ativos intangíveis comuns são direitos autorais, marcas registradas, franquias, nomes de marcas, licenças, autorizações, participação de mercado, acordos de "não concorrência" e algo chamado "goodwill". Boa vontade é o termo contábil para pagamento acima do valor justo de mercado por um bem ou serviço. Se uma empresa vale $ 1 milhão em ativos, mas você a compra por $ 1,2 milhão porque a empresa tem uma ótima reputação, esses $ 200.000 extras são chamados de ágio e são uma despesa intangível que você pode amortizar em seu balanço.

Para mais informações sobre hipotecas, orçamentos e contabilidade empresarial, consulte os links na próxima página.