6 tipos de empréstimos hipotecários:Qual é o melhor para mim?

Quando você está pensando em comprar uma casa, você tem opções de financiamento.

As hipotecas vêm em todas as formas e tamanhos. Embora a hipoteca de taxa fixa de 30 anos possa ser a mais tradicional, está longe de ser a única escolha que você tem. Seus credores farão perguntas sobre sua renda, crédito e o tipo de casa que você gostaria de comprar. E eles usarão essas informações para recomendar tipos de empréstimos que funcionariam melhor para você.

Examinaremos seis dos tipos mais comuns de empréstimos hipotecários no mercado e discutiremos algumas outras considerações importantes - como o prazo de empréstimo de que você precisa e se uma taxa de juros fixa ou ajustável faz mais sentido para o seu empréstimo. Vamos mergulhar.

• Empréstimos convencionais
• Empréstimos FHA
• Empréstimos VA
• Empréstimos USDA
• Empréstimos jumbo
• Hipotecas reversas
• Outras considerações:Empréstimos de taxa variável vs. fixa
• O que mais devo pensar antes de fazer uma hipoteca?

Empréstimos convencionais

Se você tem um bom crédito e uma renda estável, é provável que seu credor primeiro veja se você se qualifica para um empréstimo convencional. Considerado um empréstimo hipotecário básico, um empréstimo convencional simplesmente se refere a uma hipoteca que vem de um credor privado como um banco e não é apoiado ou segurado por um programa governamental. Os empréstimos convencionais podem ser "conformes, ”O tipo de empréstimo mais comum, ou “não conforme”.

A diferença se resume principalmente ao tamanho da hipoteca que você está tentando obter. Empréstimos em conformidade têm valores máximos definidos pelo governo - $ 510, 000 na maioria dos condados (em 2020) - e são projetados para serem vendidos para a Fannie Mae e Freddie Mac. Essas entidades patrocinadas pelo governo definem outras regras e diretrizes para as hipotecas, incluindo uma pontuação de crédito mínima de 620 na maioria dos casos e um pagamento inicial mínimo de 3% para alguns mutuários qualificados.

Os empréstimos inadimplentes incluem hipotecas jumbo (que discutiremos mais tarde), bem como empréstimos que não se enquadram em outra categoria de hipoteca. Eles podem ser projetados para pessoas com crédito insuficiente ou indivíduos ricos com circunstâncias financeiras incomuns.

Melhor para

Os empréstimos convencionais são melhores para pessoas com bom crédito que procuram o que normalmente são as taxas de juros mais baixas e um processo de inscrição menos complicado. Esses empréstimos tendem a custar menos do que a maioria dos outros tipos de empréstimos imobiliários, como empréstimos da Federal Housing Administration - desde que você se qualifique.

Coisas a serem observadas

Se você tiver crédito menos do que estelar, você pode ter problemas para se qualificar para um empréstimo convencional. Também esteja ciente de que se você colocar menos de 20%, você geralmente precisará comprar um seguro hipotecário privado, o que aumentará o custo total do empréstimo.

Empréstimos FHA

Se você está preocupado, pode não se qualificar para um empréstimo convencional, um empréstimo FHA pode ser uma opção.

Como os empréstimos FHA são hipotecas feitas por credores privados, mas seguradas pela Federal Housing Administration, a garantia do governo pode ajudá-lo a se qualificar para uma hipoteca que você não conseguiria obter de outra forma.

Mas é importante saber que nem todos os candidatos serão aprovados, e pode ser necessário fazer um pagamento inicial de 10% se sua pontuação de crédito estiver entre 500 e 579. Com pontuação de crédito de 580 ou superior, você pode conseguir fazer um pagamento inicial de até 3,5%.

Embora os empréstimos FHA possam parecer atraentes, é importante que você considere o custo total do empréstimo ao compará-lo com outras opções (mais sobre isso abaixo). Então, enquanto as qualificações são mais flexíveis, quando você contabiliza todos os custos envolvidos, incluindo seguro hipotecário obrigatório, por exemplo, Os empréstimos FHA tendem a ser um produto mais caro ao longo da vida do empréstimo do que as hipotecas convencionais.

Melhor para

Os empréstimos FHA podem ser uma ótima opção se você puder pagar o pagamento mensal da hipoteca, mas não tiver a pontuação de crédito de qualidade para uma hipoteca tradicional. Eles também podem permitir que você compre uma casa com um pagamento inicial baixo, se você se qualificar.

Coisas a serem observadas

Os empréstimos FHA podem ser mais caros do que outros tipos de empréstimos para habitação porque o custo da garantia do governo federal é repassado a você. O FHA exige que você pague o seguro hipotecário de todos os empréstimos por meio de seu programa. Isso é pago de duas maneiras - um pagamento adiantado feito como parte dos custos de fechamento e um prêmio de seguro mensal.

O prêmio da hipoteca inicial é 1,75% do valor do empréstimo ($ 3, 500 para uma hipoteca de $ 200, 000, por exemplo). O prêmio mensal é normalmente de 0,85% do empréstimo ao ano, ou $ 1, 700 anualmente para uma hipoteca de $ 200, 000. Ao contrário dos empréstimos convencionais, você terá que passar por um processo complicado para cancelar o seguro hipotecário de um empréstimo FHA.

Empréstimos VA

Se você é um veterano ou está servindo ativamente nas forças armadas, você provavelmente vai querer tirar proveito de um empréstimo VA, se você se qualificar. Os empréstimos VA são hipotecas seguradas pelo Departamento de Assuntos de Veteranos dos EUA que ajudam os membros do serviço, veteranos e familiares elegíveis compram casas. Você vai tirar essas hipotecas por meio de um credor privado, com o governo federal garantindo uma parte do empréstimo.

Mesmo com a garantia do governo, você ainda precisará atender aos padrões de crédito e renda de seu credor para se qualificar para um empréstimo VA. Não há exigência de crédito mínimo definido, mas os credores examinarão minuciosamente suas finanças para garantir que você possa pagar a hipoteca.

Melhor para

Se você se qualificar para um empréstimo VA, eles podem ser um grande negócio. Em muitos casos, você não precisará fazer nenhum pagamento inicial. A garantia VA também oferece taxas de juros mais baixas e melhores condições do que você pode conseguir em outro lugar, especialmente se você tiver crédito ruim. Outra vantagem:os empréstimos VA não exigem prêmios de seguro hipotecário.

Coisas a serem observadas

Para obter um empréstimo VA, você precisará se inscrever para o que é conhecido como um "certificado de elegibilidade, ”Que fornece detalhes sobre seu histórico de serviço militar. Qualificar, você deve ter servido por um certo período de tempo, variando de 90 dias a dois anos, dependendo de quando você estava no exército.

Empréstimos USDA

Se você está comprando uma casa em uma área rural, você pode querer considerar um empréstimo do USDA. Os empréstimos do USDA referem-se a programas oferecidos pelo Departamento de Agricultura dos EUA que ajudam pessoas de baixa e média renda a comprar casas em áreas rurais. Esses programas emprestam dinheiro diretamente ou garantem empréstimos feitos por credores privados, dependendo de qual você pode se qualificar.

Você pode usar o programa de empréstimo direto se não tiver uma moradia adequada ou não puder pagar os empréstimos tradicionais. Você normalmente se qualifica apenas se mora em uma área habitada por menos de 35, 000 pessoas. Adicionalmente, esses empréstimos têm taxas fixas e geralmente não exigem um pagamento inicial. Você vai se inscrever para isso diretamente com um escritório de Desenvolvimento Rural do USDA.

O programa de garantia de empréstimos é muito mais comum. Você obterá esses empréstimos do USDA por meio de um credor privado aprovado. Ser elegível, você geralmente não deve ganhar mais do que 115% da renda média de sua área e viver em uma área rural. Você pode pesquisar para ver se o seu endereço está em uma área qualificada no site do USDA. Você não terá que fazer um pagamento inicial se você se qualificar.

Melhor para

Como mencionamos, Os empréstimos do USDA são melhores para pessoas com renda baixa e moderada que vivem em áreas rurais.

Coisas a serem observadas

Você pode não se qualificar. Embora não haja requisitos mínimos de pontuação de crédito, você também deve ser capaz de provar que pode reembolsar o empréstimo. O pagamento mensal total da casa não deve exceder 29% de sua renda mensal.

Empréstimos jumbo

Se você está comprando uma casa cara, provavelmente você precisará considerar um empréstimo jumbo. Um empréstimo jumbo se refere a uma hipoteca que é maior do que os limites de empréstimo em conformidade com Freddie Mac e Fannie Mae ($ 510, 400 na maioria das áreas; maior em áreas de alto custo). Os empréstimos Jumbo geralmente vão de US $ 1 milhão a US $ 2 milhões.

Melhor para

Os empréstimos Jumbo são melhores para pessoas que precisam de uma hipoteca por um valor significativamente maior do que o preço médio de uma casa nos EUA ou o preço típico de uma casa em sua área.

Coisas a serem observadas

Para obter um empréstimo jumbo, normalmente você precisa ter um crédito sólido e ser capaz de fazer um pagamento considerável. Lembre-se de que os custos de um empréstimo jumbo podem ser maiores do que os de uma hipoteca típica.

Hipotecas reversas

Se você tem 62 anos ou mais e precisa de algum dinheiro, você pode considerar uma hipoteca reversa. Uma hipoteca reversa é um tipo de empréstimo para compra de casa própria projetado para idosos que desejam aproveitar o valor de sua casa para obter renda adicional de aposentadoria.

Com uma hipoteca reversa, o credor lhe paga - seja em uma única quantia em dinheiro ou em pagamentos mensais. Normalmente você deve o saldo quando sair de casa, ou seu cônjuge ou espólio terá que pagar o empréstimo se você falecer.

O valor que você poderá pedir emprestado em uma hipoteca reversa depende de ...

• Qual é a sua idade
• O valor da sua casa
• Taxas de juros de mercado
• Sua capacidade de pagar impostos e outras despesas domésticas

Melhor para

As hipotecas reversas funcionam melhor para quem tem 62 anos ou mais e precisa de fundos para ajudar a pagar os cuidados de saúde ou outras despesas regulares.

Coisas a serem observadas

Com uma hipoteca reversa, o valor devido na verdade aumenta com o tempo, à medida que os juros e as taxas são adicionados ao principal. Isso geralmente significa que você, seu cônjuge ou herdeiros terão que vender a casa para pagar o empréstimo assim que você sair de casa (ou se você falecer).

Outras considerações:Empréstimos de taxa variável vs. fixa

Esta é uma questão chave que você precisa considerar, independentemente do tipo de empréstimo que você escolher. A maioria das opções de empréstimo acima está disponível como empréstimos de taxa fixa ou de taxa variável.

Se você escolher uma hipoteca de taxa fixa, sua taxa de juros é definida quando você contrai o empréstimo e não muda quando as taxas de juros sobem ou descem. Isso significa que seus pagamentos mensais permanecerão estáveis ​​durante a vigência do empréstimo.

Com um empréstimo de taxa variável, também conhecido como hipoteca de taxa ajustável, sua taxa de juros pode subir ou descer dependendo das condições de mercado. As hipotecas de taxa ajustável geralmente começam com uma taxa de juros mais baixa do que um empréstimo de taxa fixa, mas mudarão após um certo número de anos. Se as taxas de juros subirem, o mesmo acontecerá com o seu pagamento mensal.

Como escolher? Empréstimos de taxa fixa são de menor risco ao longo do prazo do empréstimo e oferecem mais segurança, mesmo que a taxa de juros inicial tenda a ser mais alta. Os empréstimos de taxa variável podem ser uma boa opção para pessoas que sabem que se mudarão antes do fim do período introdutório do empréstimo. Historicamente, cerca de 75% dos compradores de casas escolhem um empréstimo com taxa fixa, de acordo com o Consumer Financial Protection Bureau.

O que mais devo pensar antes de fazer uma hipoteca?

Você precisará considerar mais do que apenas seu tipo de empréstimo ao comprar uma hipoteca.

O prazo do empréstimo também é um fator importante. Os empréstimos normalmente variam de 15 a 20 e 30 anos - mas outras durações podem estar disponíveis dependendo do seu credor.

Lembre-se de que os empréstimos de curto prazo tendem a ter pagamentos mensais mais elevados (dependendo da sua entrada), mas você pode economizar milhares de juros ao longo da vida do empréstimo. Outra consideração é que as taxas de juros sobre empréstimos de curto prazo podem ser menores.

Dependendo da sua situação, você também pode considerar um empréstimo especial, como um empréstimo para construção ou para reforma de uma casa. Empréstimos para construção são geralmente empréstimos de curto prazo usados ​​para financiar a construção de uma nova casa, ou renovar um existente, em seguida, converta para uma hipoteca tradicional quando a fase de construção for concluída. Um empréstimo para reforma de casa, como o HomeStyle® Renovation Mortgage da Fannie Mae, permite que você peça dinheiro emprestado para comprar uma casa e consertá-la antes de se mudar.

Próximos passos

Depois de ter uma boa ideia do tipo de hipoteca que funciona para você, não deixe de fazer compras. Saiba mais sobre todos os custos associados a uma hipoteca, especialmente custos de fechamento, taxas e pontos de desconto, que você pode comprar para reduzir sua taxa de juros.

Aqui estão algumas outras etapas a serem executadas antes de solicitar uma hipoteca.

• Entre em contato com vários credores para explorar suas opções e custos de empréstimo.
• Reúna a papelada necessária para solicitar uma hipoteca, especialmente extratos bancários e recibos de pagamento.
• Obtenha uma carta de pré-aprovação de um credor, que permite que você saiba quanto pode pagar em casa.

Taxas de hipoteca onde você mora

As taxas de hipoteca ou refinanciamento dependem de diferentes fatores, incluindo onde você mora. Para entender melhor para quais taxas você pode se qualificar, incluindo a taxa média de hipoteca ou refinanciamento em sua área, dê uma olhada no mercado de taxas de hipotecas do Credit Karma e nossos mais recentes guias específicos do estado.