Você deve pagar sua hipoteca mais cedo?

p Minha amiga Amy escreveu recentemente com um dilema interessante. “Devo pagar minha hipoteca mais cedo?” ela imagina.

p Amy tem um emprego bem pago e conseguiu economizar o suficiente para ficar completamente livre de dívidas, se quisesse. E ela meio que quer! Mas esta é a melhor escolha? Ela está ciente de que esse é um problema bom de se ter - mas ainda é um pouco confuso. Ela gostaria de alguma orientação.

p Aqui está uma versão resumida de seu e-mail:

p Gostaria de saber se você tem algum conselho para mim relacionado a pagar uma hipoteca em vez de mantê-la para fins fiscais.

p Aqui está o resumo básico: Eu tenho 22 anos e $ 103, 000 restantes com uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos em 3,95%. Meu pagamento mensal é de $ 668 por mês. Vou pagar cerca de $ 48.000 em juros este ano. Eu pago meus impostos e seguro do bolso anualmente.

p Nos últimos dois anos, Eu ganhei cerca de um quarto de milhão de dólares por ano, e este ano provavelmente irei ultrapassar essa quantia. Este é um lugar maravilhoso para se estar. Sem outra dívida, Estou pensando se devo pagar totalmente minha hipoteca de uma só vez em novembro, quando recebo meu bônus.

p Tenho conselhos vindos de ambos os lados. Meu contador me avisa contra isso, já que não teria outras baixas para compensar minha alta renda. No entanto, a liberdade de estar LIVRE DE DÍVIDAS parece incrível, mesmo que venha com uma alta taxa de impostos.

p Eu adoraria seu conselho (ou o conselho de seus leitores, se isso oferecer uma oportunidade de compartilhar com eles).

p Minha resposta padrão a esta pergunta - que recebo muito - sempre foi: Esta é uma situação sem perda. Decidir se você deve pagar sua casa é um caso em que qualquer uma das opções é incrível.

p Matematicamente (e financeiramente), a melhor opção é quase sempre carregar a hipoteca. Contudo , muitas pessoas recebem um grande impulso psicológico por não terem uma hipoteca. Em outras palavras, esta é uma daquelas situações em que a decisão financeira inteligente e a decisão psicológica inteligente não são necessariamente as mesmas.

p Embora Amy esteja perguntando especificamente sobre as implicações fiscais, vamos começar examinando o quadro geral.

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Os prós e contras de pagar sua hipoteca

p Para que todos estejam na mesma página, aqui está uma rápida olhada nos prós e contras de pagar sua hipoteca. Existem vantagens e desvantagens em ambas as opções. Algumas vantagens são mais importantes do que outras? Você faz a ligação.

p Veja por que você pode querer pagar sua hipoteca antecipadamente:

• Sempre que você paga uma dívida - incluindo sua hipoteca - você ganha um retorno garantido do seu dinheiro. O mercado de ações retorna uma média de longo prazo de 6,8% (retornos reais), mas a média é não normal. Há muito risco envolvido em investir no mercado de ações. Se você não se sentir confortável com esse risco, pagar sua hipoteca é um bom investimento. Mais sobre isso em um momento.
• Gosto de pensar no home equity como uma “reserva de valor”. Quando você paga sua hipoteca, é como colocar dinheiro no banco (embora seja mais difícil de acessar). Esse patrimônio pode ser aproveitado quando necessário. Enquanto isso, ele se valoriza lentamente (presumindo-se que o valor da sua casa aumente).
• Se você está pagando atualmente um seguro hipotecário privado - normalmente nos casos em que tem menos de 20% do patrimônio líquido da sua casa - então, pagar a hipoteca ajudará a eliminar esse custo. Isso não se aplica à situação de Amy, mas é algo que outros podem querer considerar.
• Há uma sensação de alívio absoluta em não ter hipotecas. Você sabe que se as coisas vão para o inferno - você perde seu emprego, os tanques da economia, et cetera - pelo menos você tem um lugar para morar.

p Por outro lado, há razões pelas quais você pode querer manter uma hipoteca pelo maior tempo possível. Aqui estão alguns motivos pelos quais você pode decidir que prefere não quite sua hipoteca:

• Se você acredita que pode obter uma taxa de retorno mais alta investindo em outro lugar, então essa é a escolha mais sensata. Em nossa era recente de baixas taxas de hipotecas e altos retornos do mercado de ações, por exemplo, a escolha lógica era investir no mercado de ações. Na década de 1970, no entanto, quando as taxas de hipotecas eram altas e o mercado de ações letárgico, esta não teria sido uma decisão inteligente. (Esta é uma calculadora simples que pode ajudá-lo a pesar essa decisão.)
• Algumas pessoas - como o contador de Amy, aparentemente - acredite que os incentivos fiscais de sua hipoteca valem a pena mantê-la. A dedução dos juros da hipoteca da casa, eles dizem, ajuda a reduzir sua obrigação na hora do imposto. Embora isso seja tecnicamente verdade, é um comércio pobre. (Você verá o porquê na próxima seção.) Ainda assim, como parte do Big Picture, é um fator de influência.
• Embora não seja sempre uma consideração, a inflação é na verdade sua amiga quando se trata de uma hipoteca - especialmente uma hipoteca de 30 anos. Comprei minha primeira casa por $ 108, 000 em 1993. Se eu tivesse mantido aquela casa e a hipoteca, Eu ainda estaria pagando até 2023. Mas estaria pagando com atual dólares, que valem apenas cerca de 57 centavos em comparação com 25 anos atrás. A inflação geralmente é o inimigo; com uma hipoteca, É seu amigo.
• Finalmente, pode fazer mais sentido manter sua hipoteca se você valorizar a liquidez. Isso é, se você quiser e / ou precisar de dinheiro, manter a hipoteca pode ser a melhor opção. Depois de dar seu dinheiro à hipoteca, é uma dor recuperá-lo.

p Por causa da minha própria situação, Acho que esse último ponto merece um olhar mais atento.

p Você vê, Estou sem uma renda regular há mais de cinco anos. Estou vivendo com minhas economias. É verdade que tenho economias substanciais (pelas quais sou grato), mas grande parte dele é mantido em contas de aposentadoria que não podem ser aproveitadas sem penalidade até que eu complete 59-1 / 2. (Faltam menos de dez anos!)

p Eu tenho cerca de $ 300, 000 ovo de ninho para durar os próximos dez anos. Se o mercado de ações cair, esse número diminuirá. Há uma parte de mim que gostaria de não ter sido obrigado a pagar $ 442, 000 em dinheiro por esta casa no ano passado. Faria com que eu me sentisse melhor com parte desse patrimônio - talvez metade? - no mercado de ações e contas de poupança em vez disso.

p Como isso é, Posso estar em apuros se precisar de mais dinheiro.

A dedução de juros de hipotecas residenciais

p Porque Amy perguntou sobre as implicações fiscais de pagar sua hipoteca, vamos resolver isso antes de mergulharmos mais fundo.

p Aqui nos Estados Unidos, os proprietários podem deduzir os juros da hipoteca do imposto de renda, desde que certas condições sejam atendidas.

p Vamos supor que Amy ganhe (como ela espera) $ 250, 000 este ano. Usando as tabelas de imposto de renda para 2018, podemos ver que sua taxa marginal de imposto seria de 35%. (Isso significa que o último dólar que ela ganhou é tributado em 35%.)

p Ela seria taxada de $ 45, 689,50 em seus primeiros $ 200, 000 de renda, depois $ 17, 500 (35%) nos próximos $ 50, 000. Seu imposto total seria de $ 63, 189,50 e ela eficaz a alíquota tributária seria de 25,3%. (Sua responsabilidade fiscal seria de 25,3% de sua renda.)

p Amy diz que vai pagar cerca de US $ 4800 em juros de hipoteca em 2018. Se ela puder deduzir totalmente esses juros, isso significa que ela é capaz de reduzi-la rendimentos tributáveis a partir de $ 250, 000 a $ 245, 200. Isso reduziria sua obrigação tributária de $ 63, 189,50 a $ 61, 509,50 - um total de $ 1.680.

p Essa é a parte que confunde muita gente. As deduções do imposto de renda reduzem o valor sobre o qual você é tributado, não o valor do imposto devido. É uma diferença sutil, mas importante. (Os créditos fiscais reduzem o valor devido. Aqui está o que o IRS tem a dizer sobre a diferença entre os créditos fiscais e as deduções fiscais.)

p Se a dedução dos juros da hipoteca da casa realmente reduzisse os impostos de Amy, ela economizaria $ 4800 este ano. Em vez de, ela está economizando apenas $ 1680. Para cada dólar que ela paga ao banco, o governo está reduzindo seus impostos em 35 centavos. Soa como um bom negócio? Se então, vamos conversar! Terei todo o gosto em lhe dar $ 35 em troca de $ 100.

p Como muitos outros, Acho que o argumento “você deve manter uma hipoteca para a dedução fiscal” não convence. Veja como meu contador certa vez disse:“Você não deve olhar para a economia de impostos como um motivo para comprar uma casa. É apenas um componente, e um menor nisso. ”

p Isso é especialmente verdadeiro, pois se Amy não for capaz de chegar a outras deduções discriminadas suficientes para exceder os $ 12, Dedução padrão 000. Se for esse o caso, não há nenhuma vantagem fiscal na hipoteca.

A matemática de pagar sua hipoteca

p Você notou que continuamos falando sobre a “taxa de retorno garantida” que vem com o pagamento de sua hipoteca? Ainda não falamos sobre qual é a taxa de retorno garantida é . Vamos fazer isso por um momento.

• Se você não especificar suas deduções fiscais, sua taxa de retorno sobre o pagamento antecipado de sua hipoteca é simplesmente sua taxa de hipoteca atual. Digamos que você tenha uma hipoteca com APR de 3,95%, como Amy. Pagar isso dá a você um retorno garantido de 3,95%.
• Se você Faz relacionar as deduções fiscais, seu retorno garantido é um pouco mais complicado de calcular. Para fazer isso, converta sua taxa marginal de imposto em um decimal e subtraia de um. Então, multiplique esse número pela taxa de hipoteca.

p Vamos usar a situação de Amy para explicar esse último ponto.

p A taxa marginal de imposto de Amy é de 35%. Se convertermos para um decimal, obtemos 0,35. Se subtrairmos isso de 1, obtemos 0,65. Se multiplicarmos pela taxa de hipoteca (3,95%), obtemos 2,57%.

p Se Amy pagasse sua hipoteca mais cedo, ela ganharia um retorno garantido de 2,57% sobre seu dinheiro.

p Isso é muito, muito menos do que o retorno real de 6,8% que Amy poderia ganhar se, em vez disso, direcionasse esse dinheiro para fundos de índice. A pegada? Como mencionado anteriormente, os retornos do mercado de ações são não garantido.

p (Vou deixar de fora os cálculos de juros compostos vs. juros simples porque já gastei muito tempo neste artigo. Basta dizer que os retornos do mercado de ações são compostos, enquanto os retornos do pré-pagamento de sua hipoteca não. estou morrendo de vontade de ver uma discussão sobre isso, verifique este artigo em Afford Anything.)

p Se você tomar sua decisão com base apenas em matemática e lógica, faz sentido manter sua hipoteca o maior tempo possível. Mas ninguém toma decisões como essas baseadas puramente na lógica. Nem mesmo “experts” financeiros.

O que dizem os especialistas

p O que fazer real especialistas em dinheiro pensam sobre este debate? Eles estão divididos. Alguns acham que você deve fazer o que puder para pagar sua hipoteca mais cedo. Outros acham que é uma ideia idiota.

p Aqui está um resumo das opiniões de alguns dos manuais de dinheiro da minha biblioteca.

• Ric Edleman ( Pessoas comuns, Riqueza Extraordinária ): Nunca seja dono de sua casa. Em vez de, obter uma grande hipoteca de 30 anos e nunca pagá-la - independentemente da sua idade e renda . “Cada vez que você envia $ 100 extras para sua empresa de hipotecas, você se nega a oportunidade de investir aqueles $ 100 em outro lugar. ”
• Suze Orman ( As Leis do Dinheiro ):Invista no conhecido antes do desconhecido. O pagamento da hipoteca oferece um retorno garantido do investimento. “Você não pode viver em uma declaração de imposto. Você não pode viver em um certificado de ações. Você mora em sua casa. ” (Ou em sua ilha particular.)
• Elizabeth Warren ( Todo o seu valor ):Economize 20% de sua renda. Use 10% para poupança de aposentadoria, 5% para acelerar sua hipoteca, e 5% para economizar para sonhos futuros. “ Pagar sua casa também faz algo que muitos planejadores financeiros esquecem de mencionar:dá liberdade. Assim que a hipoteca acabar, imagine toda a liberdade em sua carteira. ”
• Dave Ramsey ( The Total Money Makeover ): Pague antecipadamente sua hipoteca, se puder , mas só depois de salvar um fundo de emergência, e apenas se você está destinando pelo menos 15% de sua renda para a aposentadoria. Não use um programa desenvolvido por um corretor; use sua própria autodisciplina.
• Joe Dominguez e Vicki Robin ( Seu dinheiro ou sua vida ): “Pague sua hipoteca o mais rápido possível.” Este conselho é de 25 anos atrás, quando as taxas de hipoteca eram mais altas. Ao escrever este artigo, Mandei um e-mail para Vicki perguntando se o conselho dela ainda é o mesmo. É:“Minha escolha é não ter dívidas e morar em uma casa que eu possa pagar.”
• Charles Givens ( Riqueza sem risco ) oferece uma abordagem inovadora para o pré-pagamento de uma hipoteca. “No primeiro dia do mês, quando você passa seu cheque regular de hipoteca, [incluir extra] para a parte 'principal' do pagamento do mês seguinte. ”

p Eu li centenas de livros sobre dinheiro nos últimos quinze anos. Muitos autores comentaram sobre este assunto. Alguns especialistas argumentam a favor de manter sua hipoteca; outros especialistas argumentam a favor de se tornar livre de dívidas. Não há consenso.

p Quando escrevi pela primeira vez sobre o pagamento de sua hipoteca, há mais de uma década, Liguei a um Yahoo! Artigo de finanças de Laura Rowley. Esse artigo desapareceu, o que é uma pena. Nessa peça, Rowley ofereceu alguns antecedentes interessantes sobre este debate:

p Por que tantas pessoas optam por colocar dinheiro extra em uma hipoteca quando outras opções provavelmente aumentariam sua riqueza? “Isso é realmente um resquício da mentalidade de depressão que tem persistido de geração em geração, ”Diz [um especialista]. No momento, a maioria das hipotecas tinha prazos de um a cinco anos, com um pagamento de quantia total devido no final.

p “Qualquer choque na receita significava que você não poderia pagar seu pagamento - as hipotecas eram muito mais suscetíveis à incerteza econômica, ”[Diz o especialista], e cerca de um quarto dos americanos estavam desempregados durante a Grande Depressão. “Não há problema em pagar sua hipoteca se isso lhe dá paz de espírito, mas você deve reconhecer o que custa essa paz de espírito. ”

p Rowley está sugerindo que a mentalidade “pague sua hipoteca, se puder” é o produto de uma mentalidade de escassez. É uma decisão nascida do medo. Mantendo a hipoteca, por outro lado, é um sinal de uma mentalidade de abundância, a crença em um futuro positivo. (Você concorda com ela?)

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O que meus colegas dizem

p Ontem, Fiz uma pesquisa com alguns de meus colegas que escrevem sobre imóveis. Essas pessoas vivem e respiram habitação e hipotecas, para que eles conheçam suas coisas. Eu estava curioso para saber o que eles achavam sobre o pagamento antecipado de uma hipoteca.

p Meu amigo, o treinador Carson, disse:

p Minha esposa e eu debatemos exatamente essa questão em nossa residência pessoal. Amamos a ideia de simplificar nossas vidas e reduzir nossos riscos. Mas até agora decidimos não fazer isso.

p Geral, Vejo o pagamento da hipoteca antecipadamente como uma decisão que equilibra paz de espírito (baixo risco) e crescimento (retorno). Quanto mais peso você dá paz de espírito, maior a probabilidade de você pagar sua hipoteca antecipadamente.

p Scott Trench, o presidente do site imobiliário BiggerPockets e autor de Definido para a vida , me disse:

p Se você deve pagar sua hipoteca é menos um problema matemático e mais emocional.

• Se estou no modo de acumulação de riqueza, ou tentando operar minha tomada de decisão para a maior quantidade de riqueza de longo prazo possível, Vou investir em uma alternativa em vez de pagar minha hipoteca.
• Contudo, uma vez fora do modo de acumulação de riqueza, pagar uma hipoteca parece ser extremamente popular. Uma casa paga pode fazer uma enorme diferença na quantidade de fluxo de caixa necessária para financiar seu estilo de vida.

p Vou entrar em mais detalhes sobre a matemática por trás de pagar uma casa neste artigo.

p Finalmente, aqui está um conselho de Mindy Jensen, apresentador do podcast BiggerPockets Money (e Sra. 1500 Dias):

p A maioria das pessoas ignora o incrível poder de ter uma hipoteca quitada. Eu posso dormir bem enquanto ainda tenho uma hipoteca, mas algumas pessoas ficam arrepiadas por terem qualquer tipo de dívida.

p Contudo, se você fizer algo com esse dinheiro que possa retornar um rendimento maior do que sua hipoteca atual, é um acéfalo não pagar.

p Economizamos dinheiro suficiente para pagar nossa hipoteca a qualquer momento, no entanto, continuamos a manter a hipoteca porque podemos ganhar mais dinheiro investindo no mercado de ações (ou investindo em imóveis) do que pagamos os juros do empréstimo. Nossa taxa é de 3,25% e a manteremos por toda a duração da hipoteca.

p Entre meus amigos que vivem do mercado imobiliário, há mais consenso do que entre os especialistas tradicionais em dinheiro. Todos os profissionais do mercado imobiliário dizem a mesma coisa:de uma perspectiva matemática, é melhor manter a hipoteca. Mas de uma perspectiva mental, às vezes, a melhor opção é pagar.

Conclusão

p Existem alguns cantos das interwebs onde as pessoas ficam pasmas de que você quer para realizar uma hipoteca. Muitas pessoas pensam que se você puder pagar a dívida, é um acéfalo. Eles estão errados. A matemática argumenta a favor de guardando a hipoteca.

p Como minha amiga Amy descobriu, Contudo, esta decisão é mais sobre a mentalidade do que matemática. E às vezes até a matemática torna o pagamento da hipoteca a melhor escolha.

• No improvável mesmo que você tenha uma hipoteca de taxa ajustável, pagar é uma ideia inteligente, especialmente agora que as taxas começaram a subir.
• Se você não usasse o dinheiro de forma produtiva - se simplesmente o gastasse em bens de consumo, por exemplo - então você deve absolutamente pagar antecipadamente sua hipoteca. Manter a hipoteca é apenas uma escolha financeira inteligente se você colocar esse dinheiro para trabalhar para você!
• Se você está se aproximando da aposentadoria, provavelmente faz sentido pagar sua hipoteca. De um modo geral, você deseja reduzir o risco à medida que envelhece. Eliminar a hipoteca é uma maneira de fazer isso. Algumas pessoas argumentam que pagar sua casa é, na verdade, outra forma de poupança para a aposentadoria.
• Se a sua dívida hipotecária é um pesado fardo psicológico, provavelmente faria sentido se livrar dele. Livrar-se da hipoteca significa que você também estará livre do tempo e da energia gastos no gerenciamento da hipoteca. Este é um benefício real, mesmo que você não possa colocar um número nele.

p Aí está, meus amigos, 3000 palavras sobre se você deve ou não pagar sua hipoteca antecipadamente. E no final, a resposta é:depende.

p O resultado final é que esta é uma situação sem perdas. Ambas as opções são boas. Se você tiver a sorte de ter dinheiro para pagar sua hipoteca, e se isso te fizesse feliz, então você deve pagar a casa. De outra forma, mantenha a dívida e coloque o dinheiro para trabalhar em outro lugar!