Você deve obter um co-signatário em sua hipoteca?

Há um monte de coisas a considerar antes de comprar uma casa. Se você precisa ou não de um co-signatário em sua hipoteca é apenas um deles. Aqui está o que você precisa saber sobre como obter um co-signatário.




Se o seu pedido de hipoteca for um pouco fraco e você estiver com dificuldades para ser aprovado, adicionar um co-signatário à sua hipoteca pode salvar o dia.

Não funciona em todas as situações, mas funciona na maioria. É um acordo comum, principalmente com compradores de casa pela primeira vez, que podem ter crédito justo e/ou um histórico de emprego menos do que perfeito.

Quem pode ser um co-signatário em um pedido de hipoteca?

Um fiador é alguém que faz um pedido de hipoteca com os principais mutuários que não estão totalmente qualificados para o empréstimo por conta própria. O fiador pode ser necessário para reforçar as fraquezas no perfil do mutuário principal. Isso inclui a situação de dívida e renda, bem como o crédito. A adição do fiador torna o pedido de empréstimo mais atraente para o credor hipotecário.

De um modo geral, um fiador estará nos documentos do empréstimo, como a nota e a hipoteca e a escritura de confiança. O fiador não será titular da propriedade e não assinará a escritura. O papel do fiador é estritamente no pedido de empréstimo, e não com a propriedade do imóvel.

Para ser elegível, um fiador deve ter um relacionamento familiar com o mutuário principal. Isso inclui um pai, avô, irmão, tia ou tio. Mas também pode ser uma “relação do tipo familiar”. Isso pode incluir alguém com quem você tem um relacionamento próximo e de longo prazo muito semelhante ao de um membro da família.

O objetivo dessa restrição é eliminar a possibilidade de um fiador ser alguém com interesse na venda do imóvel. Isso inclui um corretor de imóveis, construtor ou até mesmo um corretor de hipotecas. Cada um teria a ganhar se o seu pedido de empréstimo for aprovado e, portanto, não é elegível.

O co-signatário deve ser cidadão americano ou estrangeiro residente. Os credores também podem exigir que o fiador viva no mesmo estado que o mutuário principal e a propriedade que está sendo comprada. Isso acontecerá se a lei estadual tornar difícil ou impossível buscar um co-signatário de fora do estado em caso de inadimplência.

Procurando uma hipoteca com um co-signatário

Se você decidir seguir em frente com um fiador ou por conta própria, a melhor jogada é comprar ao redor e obter os melhores termos e taxas de juros que puder.

Confiável pode ajudar com isso, fornecendo cotações de vários credores com uma aplicação rápida. Como um mercado on-line, a Credible trabalha com credores aprovados, oferecendo cotações de hipotecas para indivíduos que solicitam uma hipoteca com co-signatários, e as cotações são em tempo real. A verificação das taxas leva apenas 3 minutos e não afeta seu crédito.

Outra opção para se inscrever com um co-signatário é com o mercado de empréstimos, Fiona , que permite obter cotações de vários credores em uma tabela de taxas acessível. Você pode então escolher aquele que lhe dá a melhor taxa.

O que um co-signatário pode fazer por você

Os credores hipotecários subscrevem empréstimos de acordo com várias matrizes. Existem diferentes níveis de critérios em cada categoria. Isso inclui a relação empréstimo-valor (LTV), relação dívida-renda (DTI) e faixas de pontuação de crédito. É um processo bastante complexo apenas entendido por especialistas do setor.

Mas funciona mais ou menos assim…

Um credor pode aprovar uma hipoteca com um LTV de 80%, uma pontuação de crédito de 720 e um DTI de 42% (esse DTI excede a diretriz de 36%).

Mas digamos que um mutuário tenha um DTI de 42%, um LTV de 95%, uma pontuação de crédito de 625 e nenhum histórico de ter pago uma despesa mensal de moradia. Este mutuário é fraco em todas as três categorias e não consegue demonstrar a capacidade de gerir um pagamento à habitação. O credor pode não aprovar o empréstimo.

A alternativa seria adicionar um fiador ao empréstimo. Se o fiador tiver crédito bom ou excelente e um DTI pessoal baixo, ele adicionará força suficiente ao pedido de empréstimo do mutuário principal para que ele seja aprovado.

A adição do fiador fornece ao credor hipotecário um nível extra de segurança se o mutuário principal não puder fazer os pagamentos. O fiador presumivelmente intervirá e fará os pagamentos até que o mutuário principal se recupere. Mas se o mutuário principal permitir que a hipoteca entre em inadimplência, o credor pode buscar remédios do fiador.

O que um co-signatário não pode fazer por você

Embora um fiador possa reforçar fraquezas limitadas no pedido de empréstimo de um mutuário principal, há um limite para o que a adição pode fazer.

Aqui estão três categorias em que o efeito de adicionar um fiador é limitado ou não é benéfico:

O adiantamento

O fato de você estar adicionando um fiador ao seu empréstimo não elimina o requisito de adiantamento.

De acordo com as diretrizes mais recentes da Federal National Mortgage Association (ou “Fannie Mae”) – a relação empréstimo/valor do imóvel que está sendo adquirido não pode exceder 95%. Isso significa que um adiantamento de 5% será necessário.

Os regulamentos da Fannie Mae exigem que o pagamento inicial de 5% saia dos fundos do mutuário ocupante. O fiador é livre para aumentar o valor do adiantamento, mas o requisito mínimo deve ser pago pelo(s) mutuário(s) ocupante(s).

Sua relação dívida/renda (DTI)

Embora a renda de um fiador possa ser usada para ajudá-lo a se qualificar para a hipoteca, os credores impõem um DTI máximo de 43% ao(s) mutuário(s) ocupante(s).

O DTI é calculado adicionando dívidas não habitacionais recorrentes ao novo pagamento mensal da casa. Isso inclui pagamentos de empréstimos para carros, cartões de crédito, empréstimos parcelados e dívidas de empréstimos estudantis. Também incluirá pagamentos mensais de pensão alimentícia e pensão alimentícia, se forem necessários.

Adicionar um fiador pode ajudar no lado da receita, mas não é uma solução em todos os casos. Se você, como mutuário ocupante, tiver um DTI de 57%, o acordo de fiador não ajudará. Isso é verdade mesmo que adicionar o fiador reduza o DTI para 30%. O credor julgará que você estará sobrecarregado com o pagamento da casa e suas obrigações não habitacionais.

Sua pontuação de crédito e histórico de crédito

Adicionar um fiador à sua hipoteca não ajudará sua situação se você tiver um crédito ruim. Embora um fiador ajude em várias categorias, incluindo crédito, ele não apaga o crédito ruim.

A pontuação de crédito mínima para uma hipoteca convencional é 620. Para uma hipoteca FHA é 580, embora você possa ficar abaixo de 580 com um adiantamento de 10% ou mais. Se a pontuação de crédito do mutuário principal for inferior a esses mínimos, um fiador não ajudará. O mesmo é verdade se o mutuário principal tiver uma falência ou encerramento recente.

Os riscos de adicionar um fiador à sua hipoteca

Enquanto a maioria das pessoas tende a pensar em uma hipoteca como um acordo relativamente casual, há sérios riscos potenciais. É mais do que apenas “fazer um favor a um familiar ou amigo”.

A fiança da hipoteca não é um evento único. O fiador permanecerá legalmente como parte da hipoteca até que ela seja paga. Esse arranjo pode prejudicar a capacidade do fiador de obter crédito no futuro. A obrigação adicional aparecerá no relatório de crédito do fiador e pode ser contada como um passivo contra o fiador por um futuro credor.

Os pagamentos em atraso feitos pelos mutuários primários são refletidos no relatório de crédito do fiador. É claro que isso prejudicará a pontuação de crédito do fiador. Um padrão de pagamentos atrasados ​​pode afetar severamente a pontuação de crédito do fiador.

E, finalmente, se os mutuários primários não cumprirem a hipoteca, o credor perseguirá o fiador para satisfazer o empréstimo. O fiador pode ter que obter dinheiro de seus próprios bens pessoais para fazer isso, pois geralmente não detém o título da propriedade em questão.

Você deve proteger os interesses de seu co-signatário

Devido aos riscos que o fiador aceita do acordo, cabe aos mutuários primários proteger os interesses do fiador.

O mais óbvio é fazer todos os pagamentos em dia. Não é apenas o crédito do mutuário principal que precisa ser protegido, mas também o do fiador. Como a fiança da hipoteca é um ato de bondade, a obrigação de crédito nunca deve ser tomada de ânimo leve.

Os mutuários primários também devem buscar ativamente remover o fiador da hipoteca o mais rápido possível. Geralmente, não há provisão para uma liberação do fiador de uma hipoteca existente. A única maneira de fazer isso é refinanciar a hipoteca original.

Isso geralmente é possível quando os mutuários primários estão na casa há pelo menos dois anos. Nesse ponto – se eles fizeram todos os pagamentos mensais em dia – seu perfil de crédito melhorou a ponto de poder ser aprovado sem um fiador.

Se você é o mutuário principal, deve fazer todos os esforços para refinanciar o empréstimo dentro desse prazo. O fiador terá feito um grande favor, permitindo que você compre uma casa que, de outra forma, não poderia pagar.

Resumo

Ter um co-signatário em sua hipoteca pode ajudar seu aplicativo menos do que perfeito a sobreviver. Mas não é a resposta para tudo, e não deve ser tomada de ânimo leve. Certifique-se de que ambos cumpram os requisitos de hipoteca antes de assinar.

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