Empréstimos FHA | O que são e como se qualificar

Se você começou a pesquisar opções de compra de propriedades, você provavelmente já se deparou com os empréstimos FHA como um dos muitos tipos de hipotecas disponíveis. Os empréstimos FHA são uma ótima opção para compradores de primeira viagem ou aqueles que normalmente têm dificuldade para obter aprovação para uma hipoteca tradicional.

No entanto, o mundo repleto de jargões dos empréstimos hipotecários pode parecer opressor e confuso. Você pode estar se perguntando se um empréstimo hipotecário FHA é a melhor escolha para você, ou se um empréstimo apoiado pelo governo é a escolha certa.

Continue lendo para obter uma análise de como funcionam os empréstimos FHA, para que tipo de pessoa eles são melhores, e como se qualificar.

NESTE ARTIGO:

• O que é um empréstimo FHA?
• Como eles funcionam?
• Vantagens
• Tipos de empréstimos FHA
• Requisitos de empréstimo FHA
• Os empréstimos da FHA são uma boa idéia?

O que é um empréstimo FHA?

Um empréstimo FHA é um tipo de empréstimo residencial emitido pela Federal Housing Administration, tornando-os um tipo de empréstimo garantido pelo governo. Eles são projetados para ajudar os compradores de primeira viagem ou proprietários de casas que precisam de algum suporte extra para subir na escada da habitação.

A ideia começou já em 1934, quando o governo reconheceu que o setor imobiliário estava lutando no meio da Grande Depressão, e que dar ajuda extra aos compradores seria benéfico para todos.

A propriedade da casa aumentou, beneficiando os cidadãos comuns, enquanto o setor imobiliário cresceu e o governo colheu os benefícios.

Quem pode se qualificar para um empréstimo FHA?

Os empréstimos FHA são especificamente para pessoas com renda baixa ou moderada. Devido à sua renda ou pontuação de crédito inferior à média, este é um grupo que pode ter dificuldade em obter a aprovação dos credores hipotecários tradicionais.

Mesmo que os empréstimos da FHA sejam apoiados pelo governo, eles ainda são usados ​​por credores privados, como bancos ou cooperativas de crédito - mas, uma vez que o governo está apoiando o empréstimo, as empresas de empréstimo não enfrentam os mesmos riscos que enfrentariam normalmente. No caso de os mutuários não conseguirem cumprir seus pagamentos, o FHA os cobrirá.

Você tem que comprar uma casa pela primeira vez para o FHA?

Os empréstimos FHA são mais populares entre os compradores de primeira viagem, mas não é um requisito estrito. Compradores recorrentes também podem fazer um empréstimo FHA - a única restrição é que o empréstimo deve ser usado em uma residência principal e não em uma segunda casa.

Como funcionam os empréstimos FHA?

Para ajudar aqueles que enfrentam desvantagens devido à sua renda ou falta de pontuação de crédito, Os empréstimos FHA permitem pagamentos iniciais de até 3,5% do valor total da hipoteca. Os empréstimos convencionais costumam cobrar uma entrada de 20% ou mais, e o valor médio do pagamento inicial nos EUA é de 6%, então, claramente, um empréstimo FHA oferece um grande desconto.

Eles também reduzem os requisitos de pontuação de crédito e histórico de crédito. Para obter uma hipoteca, você normalmente precisa de uma boa pontuação de crédito e um histórico de crédito de alguns anos, mas muitas pessoas negligenciam a importância disso, especialmente se eles tentaram fazer a coisa certa evitando empréstimos e dívidas.

Seguro hipotecário privado (PMI)

Uma das principais diferenças é que você precisará do seguro hipotecário privado (PMI). Este é um seguro que beneficia o credor - caso você não possa fazer seus pagamentos, o seguro continuará a pagar ao credor. Isso deve ser pago do seu bolso, uma obrigação que nem todos os empréstimos convencionais exigem (embora alguns o façam).

O requisito é definido em um pagamento inicial do PMI de 1,75% do valor total da hipoteca - isso pode não parecer muito, mas pode acabar sendo milhares dependendo do tamanho de sua hipoteca total. Este prêmio é adicionado ao montante total do empréstimo.

Taxas adicionais

Você também terá que pagar uma taxa extra contínua, que irá diretamente ao governo para garantir o seu empréstimo. Quanto maior o risco que você considera (menor pontuação de crédito e entrada), quanto maior for o pagamento, e varia entre 0,45% e 1,05% ao ano. O valor mais comum fica em torno de 0,85%. Este prêmio é pago mensalmente.

Esses encargos extras diminuem a flexibilidade do empréstimo em termos de taxas de juros mais baixas. Infelizmente, eles também são impossíveis de cancelar na maioria dos casos, a menos que você refinancie em um empréstimo não-FHA ou venda sua casa.

Vantagens dos empréstimos FHA

As hipotecas FHA são muito mais brandas e fornecem uma ótima maneira de entrar. Mesmo se você tiver um histórico de crédito, mas é negativo, contanto que um incidente de dificuldade financeira ocorra dois anos ou mais no passado, você deve ser capaz de se qualificar para um empréstimo FHA.

Presentes monetários são permitidos

Outra vantagem é que é mais fácil usar um presente em dinheiro de outra pessoa para um pagamento inicial ou outros custos de compra de uma propriedade, como custos de fechamento, quando você faz um empréstimo FHA. Uma vez que muitos jovens podem estar usando um presente de parentes para sua nova casa, este é um fator útil para lembrar.

Os empréstimos FHA são flexíveis

Os empréstimos FHA também são razoavelmente flexíveis. Se você comprar um imóvel usando um, mas decidir que gostaria de se mudar para outro lugar, você tem a opção de repassar seu empréstimo FHA aos novos proprietários. Isso é benéfico para ambas as partes envolvidas - como o vendedor, você tem a opção de ir para outro lugar, e o comprador pode tirar vantagem das taxas de juros mais baixas (as taxas de juros diminuem com o tempo com as hipotecas).

Assistência para Custos de Fechamento

Finalmente, os vendedores podem pagar até 6% do valor do empréstimo para cobrir os custos de fechamento. Este é um pequeno detalhe que dificilmente será relevante para a maioria das pessoas, especialmente quando os mercados estão fortes e há muita demanda por propriedades. Contudo, se os vendedores estão lutando para vender uma propriedade, então, esta é uma ótima ferramenta que os compradores podem usar como moeda de troca ao tentar reduzir o preço pedido. Também, Os credores FHA só podem cobrar até 5% do valor do empréstimo nos custos de fechamento.

Os empréstimos FHA são bons para uma variedade de propriedades

As pessoas muitas vezes têm a percepção de que os empréstimos FHA são apenas para casas de famílias, mas eles podem realmente ser usados ​​para uma variedade de propriedades, incluindo condomínios, propriedades de várias unidades, e casas pré-fabricadas.

Há também um programa FHA 203 (k) que fornece financiamento para renovações e reparos, bem como a compra de uma propriedade, tornando os empréstimos FHA adequados para casas mais antigas que precisam de modificações sérias. Há um limite de 203 (k) para renovações que custam menos de US $ 35, 000, e um padrão 203 (k) para qualquer valor superior a $ 5, 000 que ainda está dentro do limite de hipoteca para a área.

Também há limites para o quanto você pode pedir emprestado - os valores máximos variam amplamente entre as áreas, mas são sempre fixados em um valor considerado modesto em comparação com outras propriedades próximas. Por exemplo, em San Francisco, Califórnia, o valor máximo do empréstimo para uma casa unifamiliar é $ 822, 375, mas em Pittsburgh, Pensilvânia custa apenas $ 356, 362 para o mesmo tipo.

Tipos de empréstimos FHA

Existem alguns tipos mais especiais de tipos de empréstimo FHA.

Hipoteca com eficiência energética

O programa Energy Efficient Mortgage (EEM) visa tornar as casas mais eficientes em termos de energia ou comprar casas que já sejam eficientes, por exemplo, instalando sistemas de energia solar ou eólica.

FHA Seção 245 (a)

Enquanto isso, o empréstimo FHA Seção 245 (a) é para aqueles cujas receitas devem aumentar ao longo do tempo, portanto, os empréstimos são projetados para ter planos de pagamento que aumentam gradualmente também - esta é uma ótima opção para médicos em estágio, por exemplo.

Hipoteca FHA reversa

Você pode até fazer uma hipoteca reversa segurada pela FHA. A hipoteca de conversão de capital próprio (HECM). Estes são para pessoas com 62 anos ou mais que desejam tirar algumas ações de suas casas, criando uma maneira mais barata de emprestar dinheiro e, ao mesmo tempo, manter sua casa. Isso funciona da mesma maneira que uma linha de crédito de home equity (HELOC).

Outros programas apoiados pelo governo

Os empréstimos FHA não são o único empréstimo garantido pelo governo disponível - você também pode obter empréstimos do USDA (Departamento de Agricultura dos EUA) ou VA (Assuntos de Veteranos). Todos os empréstimos apoiados pelo governo são destinados a pessoas que precisam de ajuda para subir na escada da habitação por um motivo específico. O empréstimo do USDA é para pessoas que desejam comprar um imóvel em uma área rural e o empréstimo do VA é para veteranos.

Requisitos de empréstimo FHA para 2021

Aqui está a receita, pontuação de crédito e outros requisitos para aprovação de empréstimo FHA:

Renda

Embora os empréstimos FHA sejam projetados principalmente para aqueles com renda moderada ou baixa, não há requisitos de renda mínima ou máxima. Isso significa que mesmo que você ganhe muito, você ainda pode se qualificar - embora um empréstimo FHA possa não ser a melhor opção disponível para você.

Do outro lado do espectro, a falta de um requisito de renda mínima não significa necessariamente que qualquer um pode ser aprovado - você precisará ser capaz de demonstrar que está ganhando o suficiente para cumprir seus pagamentos. Contudo, isso varia muito entre as diferentes áreas.

Dívida

Embora não haja requisitos de renda, existem limites para o montante da dívida que você pode ter. Não há limites rígidos para o valor da dívida que você pode ter, mas normalmente sua chance de aceitação diminuirá significativamente se mais de 40% de sua renda for destinada ao pagamento de dívidas (incluindo seu empréstimo à habitação e outros tipos de dívida).

Preferencialmente, cerca de 30% ou menos do seu rendimento deve ser pago para o empréstimo à habitação. Contudo, se suas proporções forem ligeiramente mais altas, isso não significa necessariamente que você será rejeitado.

Pontuação de crédito

O outro requisito importante para empréstimos FHA é a pontuação de crédito. Mesmo que eles sejam significativamente mais brandos do que os empréstimos convencionais, ainda existem alguns limites. Quanto mais baixo for o pagamento inicial que você pode pagar, quanto maior será o requisito de pontuação de crédito.

Colocar o pagamento mínimo de 3,5% significa que sua pontuação de crédito deve ser de pelo menos 580, enquanto pagamentos de entrada maiores de 10% ou acima reduzem os requisitos para tão baixo quanto 500. Isso é certamente menor do que a média - a pontuação de crédito média nos EUA é 711.

Contudo, é importante notar que, só porque os requisitos de empréstimo da FHA são definidos em um determinado ponto, isso não significa que um credor individual tenha a obrigação legal de aceitá-lo. Alguns provedores de empréstimo podem ser mais rígidos do que os critérios do governo, ou podem pedir informações adicionais para avaliá-lo, como uma prova de que você conseguiu cumprir os pagamentos anteriores de aluguel e serviços públicos.

Outros requerimentos

Existem alguns requisitos adicionais. Você deve ter um histórico de empregos verificáveis ​​nos últimos dois anos e ser capaz de verificar sua renda por meio de recibos de pagamento, declarações de impostos federais, e extratos bancários.

O empréstimo deve ser usado apenas para uma residência principal, e não para uma segunda casa. A propriedade também deve ter sido avaliada por alguém que seja aprovado pela FHA e passar em todas as diretrizes do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos EUA. Eles giram em torno dos princípios de segurança, segurança, e solidez.

É uma boa ideia obter um empréstimo do FHA?

Os empréstimos FHA oferecem uma grande oportunidade de subir na escada da propriedade para pessoas que normalmente enfrentam dificuldades, mas como qualquer tipo de empréstimo, eles não são a escolha certa para todos.

Um empréstimo FHA oferece uma entrada mais baixa e requisitos de crédito mais flexíveis. Contudo, se você já economizou uma quantia significativa e um bom histórico de crédito, esses benefícios são basicamente irrelevantes para você e não se aplicam. Não é sensato dar uma entrada menor do que você pode pagar por causa disso, já que isso significa que você vai contrair mais dívidas do que o necessário e acabar pagando mais juros ao longo do tempo.

Apesar de não se beneficiar dessas vantagens, você ainda terá que assumir os lados negativos dos empréstimos do FHA; nomeadamente os encargos e taxas adicionais.

FHA vs. Empréstimo Convencional

As hipotecas convencionais exigem que os mutuários superem mais obstáculos, mas os empréstimos da FHA foram criados com a convicção de que você pode deixar de atender a esses critérios e ainda assim ser um grande tomador de empréstimos.

Caso você ainda não tenha certeza se um empréstimo FHA é a escolha certa para você, aqui está uma análise das vantagens e desvantagens em comparação com uma hipoteca convencional.

Prós

• Maior probabilidade de ser aceito
• Mais flexível sobre pontuação de crédito e histórico
• Pagamento de entrada mais baixo
• Limites nos custos de fechamento
• Pode usar dinheiro dotado
• O vendedor pode pagar até 6% dos custos de fechamento
• Nenhuma renda exigida

Contras

• Maior saldo do empréstimo devido ao prêmio de seguro hipotecário antecipado
• Limites máximos de empréstimo
• Normalmente impossível cancelar pagamentos de seguro
• Não pode ser usado em uma segunda casa
• Termos de empréstimo menos flexíveis
• Apenas empréstimos de taxa fixa disponíveis

O FHA Home Loan é ideal para você?

Se você é um indivíduo de alta renda com economia suficiente para uma grande entrada e um histórico de crédito sólido, escolher um empréstimo FHA pode não ser uma decisão sábia.

Pode ser mais barato para você optar por uma hipoteca convencional, pois isso provavelmente envolverá menos custos adicionais, como os do seguro hipotecário privado. Isso também pode significar que você tem opções mais flexíveis, como a escolha de uma hipoteca com taxa ajustável.