REITs:o que são e como funcionam

Investir em imóveis pode parecer extremamente arriscado, especialmente se você estiver colocando todos os seus ativos em uma propriedade. Embora essa rota possa ser um empreendimento que vale a pena, existem outras maneiras de investir em imóveis que podem ser mais diversificadas. Um desses investimentos é um REIT. Esses tipos de investimentos permitem que os investidores coloquem seu dinheiro em imóveis e ganhem dividendos sem precisar administrar o próprio imóvel.

O que é um REIT?

Um REIT, ou fundo de investimento imobiliário, é uma empresa que financia, possui ou opera imóveis com a finalidade de gerar renda. Esses tipos de investimentos são criados da mesma forma que os fundos mútuos operam; leva capital de vários investidores para ativos que geram dividendos. Por causa disso, os REITs ajudam a tornar os investimentos imobiliários mais acessíveis aos investidores – você pode comprar ações dos REITs para acessar propriedades que custam milhões de dólares e gerar dividendos a partir delas.


As empresas de REIT precisam atender a determinados requisitos do Internal Revenue Code, ou IRC. Algumas dessas disposições incluem o principal modelo de negócios da empresa que é a propriedade de imóveis geradores de renda com o objetivo de mantê-los no longo prazo e distribuir os rendimentos gerados aos seus acionistas.


Mais especificamente, a empresa precisa gerar pelo menos 75% de sua receita bruta com juros de hipotecas que financiam vendas de imóveis ou de aluguel. Além disso, a empresa precisa investir um mínimo de 75% dos ativos em títulos do Tesouro dos EUA, imóveis ou dinheiro.


Outros requisitos incluem:

• Após o primeiro ano, a empresa precisa ter no mínimo 100 acionistas
• A empresa não pode ter mais de 50% de suas ações de propriedade de cinco ou menos pessoas
• Pelo menos 90% do lucro tributável deve ser pago a cada ano como dividendos aos acionistas
• Precisa ser uma entidade tributável e gerenciada por curadores ou um conselho de administração

Como funcionam os REITs?

Os REITs servem como uma oportunidade de investimento imobiliário para investidores interessados ​​que desejam diversificar seu portfólio. Esses tipos de empresas investem em uma ampla variedade de propriedades, como prédios de apartamentos, data centers, hotéis, instalações médicas, centros de varejo e armazéns. A maioria dos REITs se concentra em um tipo de propriedade – por exemplo, edifícios comerciais ou residenciais – enquanto alguns abrigam vários tipos em seu portfólio. Por exemplo, alguns REITs se concentram em tipos específicos de tolerância ao risco e investirão em propriedades (não importa o tipo) para ajudar a atingir os objetivos do portfólio.


Então, como funcionam os REITs? O RIET arrenda suas propriedades e cobra aluguel sobre elas. Essa renda é então distribuída aos seus acionistas como dividendos. Alguns, como os REITs de hipotecas, financiarão imóveis emprestando dinheiro a quem compra propriedades. Ele ganha rendimentos de juros, que depois são repassados ​​aos investidores.


Qualquer pessoa pode investir em REITs da mesma maneira que outros tipos de títulos. Os indivíduos podem investir em um portfólio imobiliário como fariam ao comprar ações individuais em um fundo negociado em bolsa (ETF) ou fundo mútuo. Os acionistas ou acionistas do REIT podem ganhar uma parte da receita e não precisam administrar, financiar ou comprar as propriedades por conta própria.

Tipos de REITs

Os investidores podem escolher entre muitos tipos diferentes de REITs, dependendo de suas preferências e tolerância ao risco, incluindo os tipos específicos de propriedades desejadas. Aqui estão alguns tipos principais que você pode encontrar em sua pesquisa.

REIT de ações

Equity REITs gerenciam ou possuem propriedades que geram renda – mas os tipos de propriedades podem variar. Ela aluga espaço para seus inquilinos e usa os recursos para administrar a propriedade. O lucro será pago anualmente aos seus acionistas como dividendos. A renda também é gerada através da venda de propriedades de longo prazo.

REIT de hipoteca

Também chamados de mREITs, os REITs de hipotecas pegam um pool de dinheiro e o emprestam a proprietários ou operadores de imóveis por meio de hipotecas, empréstimos ou compra de títulos lastreados em hipotecas. Seu objetivo é obter receita por meio da margem de juros líquida – a diferença entre os juros ganhos e o custo de financiá-los.

REIT híbrido

Um REIT híbrido combina os dois modelos de geração de renda de REITs de ações e hipotecas. Dependendo do portfólio específico, ele terá ativos variados que derivam sua receita de propriedades próprias, empréstimos ou títulos lastreados em hipotecas. O objetivo é diversificar em vários tipos de investimentos para reduzir o risco.

REIT residencial

Esses tipos de REITs investem principalmente em moradias fabricadas e unidades de aluguel multifamiliares. A maioria das empresas tende a comprar esses tipos de propriedades em áreas urbanas, pois a acessibilidade das casas tende a ser menor em comparação com outras áreas nos EUA.

REIT de varejo

Os REITs de varejo investem principalmente em propriedades comerciais, como shopping centers e outros edifícios de varejo independentes. Como tal, é um dos maiores tipos de investimento nos EUA. A renda é produzida pela renda que os inquilinos pagam.

REIT de cuidados de saúde

Os REITs de saúde serão um subsetor interessante para observar à medida que os americanos envelhecem e os custos de saúde continuam a subir. Os REITs de cuidados de saúde investem em imóveis de hospitais, centros médicos, instalações de enfermagem e lares de idosos. O sucesso deste imobiliário está diretamente ligado ao sistema de saúde.

REIT público

Os REITs públicos são listados nas bolsas de valores nacionais, onde podem ser comprados e vendidos por indivíduos. Esses tipos de REITs são regulamentados pela SEC, ou a Comissão de Valores Mobiliários dos EUA.

REIT público não negociado

Ações de REITs públicos não negociados podem ser compradas por indivíduos, mas não são negociadas em bolsas de valores nacionais. Eles são, no entanto, registrados na SEC e não são tão líquidos quanto os negociados publicamente.

REIT privado

Os REITs privados são vendidos a investidores institucionais ou credenciados. Eles não são negociados em bolsas de valores nacionais nem registrados na SEC.

Os REITs são um bom investimento?

Investir em REITs pode ser um bom investimento para investidores porque pode ajudar a completar um portfólio. Eles oferecem um forte potencial para obter renda (na forma de dividendos) e valorização a longo prazo. A maioria dos REITs negociados publicamente tiveram um bom desempenho, com muitos superando o S&P 500.


Além disso, os investidores podem facilmente comprar e vender a maioria dos REITs, já que muitos são negociados em bolsas públicas - assim como você faria com fundos mútuos e ETFs. Mesmo os não negociados publicamente oferecem liquidez decente e retornos atraentes. Os investidores que procuram diversificar seu portfólio também se beneficiarão do investimento em REITs.


No entanto, os investimentos REIT podem perder seu valor, embora isso seja comum na maioria dos investimentos. Também não tem muito potencial de valorização do capital, pois as empresas de REIT precisam devolver 90% de sua renda aos investidores. Além disso, os dividendos serão tributados como renda regular e, dependendo do REIT, os investidores podem ter que pagar altas taxas de administração. Para REITs privados, pode haver menos liquidez em comparação com outros títulos, pois pode levar mais tempo para vendê-los, em comparação com outros tipos, como fundos mútuos REIT ou ETFs.

Como investir em REITs

Os investidores podem comprar ações de REITs negociados publicamente por meio de um corretor – muitas corretoras oferecem um, como REIT ETFs e fundos mútuos REIT. Os REITs não negociados também podem ser facilmente adquiridos diretamente da própria empresa, por meio de um corretor ou consultor financeiro que oferece esses tipos de títulos. Se você tiver um plano de aposentadoria patrocinado por funcionários, verifique se os REITs também são oferecidos lá.


Ao fazer sua pesquisa, verifique o histórico do REIT, além de como a equipe de gerenciamento está sendo remunerada. Se for baseado no desempenho, é provável que a equipe trabalhe para garantir as melhores estratégias de investimento, ajudando a melhorar os investidores e seus resultados. Outros números a serem observados incluem os rendimentos de dividendos atuais e o crescimento previsto nos lucros.


Procurar a ajuda de um profissional financeiro também é útil, além de conferir a Nareit, uma das líderes do setor de REIT.

Investir em fundos mútuos REIT

Os investidores podem começar a investir em fundos mútuos REIT abrindo uma conta de corretagem. É importante fazer sua pesquisa sobre os melhores tipos de corretoras – veja recursos como comissões ou taxas de negociação e os tipos de REITs oferecidos. A partir daí, considere sua tolerância ao risco e outros fatores, como área geográfica preferida e até mesmo os tipos de propriedades em que você está interessado em investir.


Depois de ter uma lista de fundos mútuos de seu interesse, compare o desempenho, a taxa de despesas e as taxas de administração. Idealmente, você escolherá aqueles com as taxas mais baixas. Alguns fundos mútuos têm fundos de carga, o que significa que você pagará taxas antecipadamente, que podem ser na forma de comissões ou taxas de vendas.

Investir em fundos negociados em bolsa REIT

Investir em fundos negociados em bolsa REIT (ETFs) acontece da mesma maneira que investir em fundos mútuos REIT – fazendo isso por meio de uma conta de corretagem. Se você já abriu uma conta de corretagem, pode consultar a lista de ofertas e escolher aquelas que acredita que funcionarão melhor para seus objetivos de investimento. Assim como os fundos mútuos REIT, compare os ETFs REIT por seu desempenho histórico, taxas de despesas e taxas de administração.

O resultado final

Investir em REITs é uma ótima maneira de investir em imóveis de forma semelhante à renda passiva, já que você não precisa comprar e gerenciar propriedades diretamente. Além disso, se você investir em fundos mútuos REIT ou ETFs, as corretoras fizeram muito trabalho braçal para você em termos de verificar seu desempenho histórico e taxas de despesas. Combinado com o investimento em outros tipos de títulos, os REITs podem oferecer diversificação em seu portfólio, ajudando você a mitigar o risco inerente ao investimento.


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