O que é uma hipoteca reversa e como eles funcionam? Aqui está a resposta

p Uma hipoteca reversa é um tipo de empréstimo residencial que permite que você aproveite o patrimônio líquido da sua casa. O que mais, você não tem que pagar um empréstimo hipotecário reverso até que você se mude. Esta ferramenta financeira única poderia beneficiar proprietários de casas que buscam acesso a dinheiro para complementar sua renda na aposentadoria.

p Mas antes de assinar uma hipoteca reversa, é uma ideia inteligente aprender o que é uma hipoteca reversa, como funciona uma hipoteca reversa, e quais são os riscos desse tipo de empréstimo.

Neste artigo

• O que é uma hipoteca reversa?
• Como funcionam as hipotecas reversas
• Exemplo de hipoteca reversa
• Tipos de hipotecas reversas
• Reverter taxas e taxas de hipoteca
• Quanto você pode emprestar com uma hipoteca reversa
• Coisas a saber antes de obter uma hipoteca reversa
• Alternativas para uma hipoteca reversa
• FAQs
• Resultado

O que é uma hipoteca reversa?

p Uma hipoteca reversa é um empréstimo que permite que proprietários de casas com 62 anos ou mais tomem um empréstimo contra o valor de sua casa e, Portanto, acessar o patrimônio líquido de sua casa como dinheiro. O patrimônio líquido é a diferença entre o que você deve em sua hipoteca e o valor da propriedade. Em outras palavras, é a quantidade de sua casa que você realmente possui.

p Muitos idosos vivem com uma renda fixa, com a maior parte vindo de seu 401 (k), pensão, ou benefícios da Previdência Social. Muitas vezes, sua renda não acompanha o aumento dos custos de saúde e despesas de subsistência, enquanto seu patrimônio líquido está vinculado a sua casa.

p Muitos proprietários de residências seniores são atraídos para a hipoteca reversa porque ela fornece fundos suplementares para ajudar a pagar as contas e aproveitar ao máximo seu maior ativo sem sair de casa.

Como funcionam as hipotecas reversas

p Uma hipoteca reversa é um empréstimo baseado no patrimônio que você tem em sua casa, e funciona de duas maneiras. Primeiro, compensa o saldo restante da hipoteca existente, se você ainda tiver um. Então, o credor hipotecário reverso paga a você quaisquer receitas remanescentes do novo empréstimo. Normalmente, você pode optar por receber o valor da sua casa como um pagamento único, pagamentos mensais, ou uma linha de crédito

p Uma hipoteca reversa é única, pois você não precisa fazer pagamentos mensais da hipoteca. Isso ocorre porque o saldo do empréstimo não precisa ser reembolsado até que você se mude ou morra. Embora o empréstimo possa vencer mais cedo se você deixar de pagar impostos ou seguro, ou se você parar de cuidar da casa.

p O tipo mais comum de hipoteca reversa é o Home Equity Conversion Mortgage (HECM), embora existam outras opções. O programa HECM é regulamentado pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos Estados Unidos e segurado pela Federal Housing Administration (FHA).

p Para se qualificar para um HECM, você deve atender aos requisitos de hipoteca reversa, Incluindo:

• Você deve ter pelo menos 62 anos de idade
• A casa deve ser sua residência principal.
• Você deve possuir sua casa ou manter um saldo baixo de hipoteca.
• Você não deve estar inadimplente em qualquer dívida federal, incluindo imposto de renda ou dívidas de empréstimos federais para estudantes (embora você possa usar os recursos do empréstimo da hipoteca reversa para saldar dívidas federais).
• Você deve usar alguns dos fundos da hipoteca reversa para cobrir despesas de propriedade em curso, como impostos, seguro, e manutenção doméstica.
• Sua casa deve atender a padrões de qualidade específicos, ou o credor lhe dará uma lista de reparos domésticos necessários para a execução.
• Você deve obter aconselhamento de uma agência de aconselhamento de hipoteca reversa aprovada pelo HUD para discutir as ramificações financeiras de uma hipoteca reversa e explorar outras alternativas.

p O valor do empréstimo que você pode receber varia de acordo com vários fatores. Uma vez que os empréstimos HECM são o tipo mais popular de hipoteca reversa, vamos dar uma olhada nos fatores que determinam o valor do seu empréstimo com um HECM:

• Sua idade
• O valor da casa
• A taxa de juros atual
• O tipo de hipoteca reversa
• Sua capacidade financeira para pagar impostos de propriedade e seguro residencial

p Os HECMs também fornecem maneiras diferentes de acessar seus fundos, tal como:

• Desembolso de montante fixo para você (com esta opção, você deve optar por uma taxa de juros fixa)
• Opção de “prazo” com pagamentos mensais fixos para você por um período de tempo definido
• Opção de "posse" com pagamentos mensais fixos para você enquanto você viver na casa
• Linha de crédito que você pode acessar
• Combinação de pagamentos mensais e uma linha de crédito que você pode acessar

p Você não tem que fazer pagamentos mensais ao credor hipotecário reverso porque o saldo não é devido até que o último mutuário sobrevivente saia, deixa de pagar impostos ou seguro, renuncia à manutenção da casa, ou morre.

p A maioria dos mutuários e seus herdeiros reembolsam a hipoteca reversa com a venda da casa. O produto da venda é usado primeiro para o reembolso de todo o saldo da hipoteca reversa. Você ou seus herdeiros qualificados receberão qualquer patrimônio remanescente assim que a hipoteca reversa for totalmente reembolsada.

p Os herdeiros que desejam manter a propriedade podem pagar a casa com economias em dinheiro ou outros fundos ou refinanciar a hipoteca reversa com um empréstimo tradicional. Como o tomador da hipoteca reversa, se você preferir não vender sua casa para pagar o empréstimo, você tem a opção de fazer os pagamentos da hipoteca a qualquer momento durante o prazo do empréstimo.

p Claro, você pode tomar o empréstimo para aumentar seu fluxo de caixa, Nesse caso, fazer pagamentos mensais do empréstimo pode não fazer sentido financeiro para você. Muitos idosos aproveitam uma hipoteca reversa para cobrir despesas de saúde, incluindo atendimento domiciliar, vivendo com assistência, ou cuidados em casa de repouso.

p Mas os proprietários precisam estar cientes de que terão que pagar por certas obrigações do empréstimo - a saber, pagando os impostos de propriedade, seguro de proprietário, e manutenção e reparação da propriedade. Lembrar, os credores podem dizer aos proprietários quais são os reparos necessários, e eles precisarão de fundos para fazer esses reparos.

Exemplo de hipoteca reversa

p Fred, 70, e Ethel, 68, são ricos em casa, mas têm pouco dinheiro. Seus benefícios de aposentadoria e previdência social mal cobrem os custos crescentes de saúde e despesas de subsistência, então eles começam a tentar obter uma hipoteca reversa. Eles descobrem que podem pedir dinheiro emprestado de uma hipoteca reversa e recebê-lo de uma das três maneiras:um pagamento único, pagamentos mensais, ou uma linha de crédito.

A casa deles, que eles possuem completamente, é avaliado em $ 450, 000, e eles foram aprovados por US $ 100, 000 linha de crédito hipotecária reversa a uma taxa de juros de 3%. No entanto, como com um cartão de crédito, nunca são cobrados juros sobre a parte não aproveitada do empréstimo. A linha de crédito permitirá que Fred e Ethel utilizem seu patrimônio apenas quando mais precisarem e manterá as taxas de juros baixas.

p Nos próximos anos, o casal permanece em sua casa e acumula US $ 75, 000 em sua hipoteca reversa, mais juros. Tristemente, Fred morre, seguido por Ethel pouco tempo depois, e eles deixam a casa para seus filhos.

p Se eles querem manter a casa, os herdeiros devem pagar o saldo total do empréstimo - $ 75, 000 mais juros vencidos. Eles podem pagar o saldo da poupança, uma apólice de seguro de vida, ou outra fonte. Eles também poderiam converter a hipoteca reversa em uma hipoteca convencional.

p Se as crianças não querem ficar com a casa, eles podem vendê-lo, pagar a dívida hipotecária reversa, e manter o patrimônio restante para si. Alternativamente, eles poderiam entregar a casa ao credor. Essa não é a solução financeira mais inteligente neste exemplo, mas pode fazer sentido se o valor de mercado de uma casa diminuir e a propriedade acabar valendo menos do que o valor do saldo da hipoteca reversa em aberto.

Tipos de hipotecas reversas

p Embora um HECM seja popular entre os mutuários, não é o único tipo de hipoteca reversa disponível no mercado. Existem três tipos diferentes de hipotecas reversas, que incluem:

• Hipoteca reversa de propósito único: Alguns escritórios governamentais locais e estaduais e organizações sem fins lucrativos oferecem hipotecas reversas de propósito único. Como o nome sugere, este tipo de hipoteca reversa tem um único propósito, como despesas de saúde, impostos sobre a propriedade, ou manutenção doméstica.
• Hipoteca reversa proprietária: Uma hipoteca reversa proprietária é um empréstimo oferecido por um credor privado que você normalmente pode usar como desejar. Como um empréstimo privado, ele não vem com os mesmos limites de financiamento que os HECMs, mas geralmente vem com taxas mais altas.
• Hipoteca de conversão de ativos imobiliários (HECM): O FDA garante HECMs e os mutuários podem usá-los para qualquer finalidade. Essas hipotecas reversas atualmente limitam o financiamento em US $ 822, 375 e vêm com outros requisitos que podem desqualificar muitos proprietários.

Reverter taxas e taxas de hipoteca

p Aqui está uma análise das taxas que você pode esperar com uma hipoteca reversa HECM:

• Taxa de originação: A taxa de originação é o valor que um credor cobra para processar seu empréstimo. A taxa de originação para um HECM é 2% dos primeiros $ 200, 000 do valor da casa e 1% do valor restante além disso. Independentemente do valor da sua casa, o FHA define um mínimo de $ 2, 500 e um teto de $ 6, 000 para taxas de originação, portanto, o valor que você paga ficará nessa faixa.
• Prêmio de seguro hipotecário: O seguro hipotecário FHA funciona assim:no fechamento, você pagará um MIP inicial de 2% do valor do seu empréstimo. Você será responsável por pagar 0,5% do saldo devedor a cada ano. Essa estrutura MIP é consistente entre os credores hipotecários.
• Custos de terceiros: Você provavelmente estará sujeito a várias taxas, incluindo taxas de crédito, inspeção residencial, avaliação, pesquisa de títulos e seguro de títulos, taxa de gravação, e assim por diante.
• Taxas de manutenção: Para empréstimos de taxa fixa e empréstimos em que as taxas de juros são ajustadas anualmente, os credores podem cobrar uma taxa de manutenção de no máximo US $ 30 por mês. Para empréstimos com taxas de juros que se ajustam a cada mês, a taxa máxima de manutenção é de US $ 35 por mês.

p Naturalmente, as taxas de juros aumentam o custo do empréstimo. A taxa de juros que você receberá dependerá de muitas variáveis, como o credor que você escolher, o tipo de empréstimo que você obtém, e se você escolhe uma hipoteca de taxa fixa ou ajustável.

Quanto você pode emprestar com uma hipoteca reversa

p A quantidade de dinheiro que você receberá de uma hipoteca reversa dependerá de uma série de fatores, Incluindo:

• Idade do mutuário mais jovem
• Tipo de hipoteca reversa
• Valor estimado da sua casa, o limite de hipoteca HECM, ou preço de venda da sua casa

p Para obter mais detalhes sobre como obter um empréstimo e uma estimativa mais precisa de quanto você pode pedir emprestado, é melhor consultar um especialista em hipotecas reversas.

Coisas a saber antes de obter uma hipoteca reversa

p Como acontece com qualquer produto financeiro, é aconselhável fazer a sua devida diligência e aprender como uma hipoteca reversa pode afetar você e seus entes queridos.

p Para HECMs retirados em 4 de agosto, 2014, ou mais tarde, um cônjuge elegível não mutuário pode continuar a viver em sua residência principal após a morte do último mutuário HECM sobrevivente. Contudo, o cônjuge que não fez o empréstimo deve atender a alguns requisitos de elegibilidade. Por exemplo, eles devem ser casados ​​com o cônjuge que tomou o empréstimo quando o empréstimo foi originado, e eles devem ser designados no empréstimo como um "cônjuge que não toma emprestado".

p Em alguns casos, uma hipoteca reversa pode afetar a capacidade de seus herdeiros de herdar sua casa. Digamos que sua casa deprecie e agora valha menos do que o saldo da hipoteca. Se seus herdeiros não puderem pagar a diferença para pagar o empréstimo, eles podem precisar executar a hipoteca ou permitir que o credor retome a propriedade da casa.

p Outro elemento a ter em conta são os esquemas de hipotecas que podem prejudicar financeiramente as suas vítimas. Esses golpes incluem declarações falsas de casas gratuitas, oportunidades de investimento, e assistência para encerrar ou refinanciar sua propriedade.

p O Federal Bureau of Investigations (FBI) oferece estas dicas para evitar se tornar vítima de golpes de hipoteca reversa:

• Nunca responda a anúncios não solicitados
• Nunca assine nada que você não entende
• Nunca aceite pagamento de ninguém por uma casa que você não comprou
• Desconfie de quem diz que você pode ter uma casa sem um pagamento inicial
• Encontre um conselheiro de hipoteca reversa para discutir suas preocupações

Alternativas para uma hipoteca reversa

p Para menores de 62 anos, um empréstimo hipotecário ou um HELOC pode ser mais vantajoso para você do que uma hipoteca reversa. Ambos os produtos financeiros permitem que você acesse de 80% a 85% do valor da sua casa, e seus custos e taxas de fechamento são significativamente menores do que com uma hipoteca reversa. Ao contrário de uma hipoteca reversa, você precisará fazer pagamentos mensais com um empréstimo de hipoteca ou HELOC.

p Aqui estão algumas outras opções a serem consideradas:

• Downsizing: Mudando para uma casa menos cara, você poderá usar o produto da venda de sua casa para pagar à vista outra casa ou para saldar dívidas.
• Refinanciamento: Um refinanciamento de saque de sua hipoteca atual pode reduzir seus pagamentos mensais e criar um espaço extra em seu orçamento. Existe até um programa de refinanciamento de saque FHA.
• Venda-relocação: Com este tipo de acordo, você vende sua casa para um novo proprietário (muitas pessoas simplesmente vendem para seus filhos) e então aluga a casa deles usando o produto da venda.

p Reveja seus recursos:talvez você possa vender ações ou sacar uma apólice de seguro de vida desnecessária. Explore as opções financeiras à sua disposição que não envolvem arriscar sua casa.

FAQs

Quem é o dono da casa em uma hipoteca reversa?

p Se você fizer uma hipoteca reversa, seu nome permanece no título, então você ainda é o dono da casa. Como uma hipoteca tradicional, uma hipoteca reversa é um empréstimo que coloca uma garantia sobre sua propriedade. Em outras palavras, sua casa serve como garantia para garantir o empréstimo. Seu nome deve permanecer no título, desde que você cumpra com suas obrigações de acordo com os termos do empréstimo.

Os herdeiros são responsáveis ​​por reverter a dívida hipotecária?

p Se você tiver uma hipoteca reversa e morrer, seus herdeiros podem herdar a casa, mas não antes de pagarem a dívida da hipoteca. Em outras palavras, se você deixar sua casa para seus herdeiros depois de receber $ 100, 000 de fundos de hipoteca reversa, seus herdeiros devem pagar os $ 100, 000 dívidas e quaisquer taxas e juros acumulados antes de poderem se apropriar da casa.

Quando você não deve obter uma hipoteca reversa?

p Você provavelmente não deve obter uma hipoteca reversa se não puder cobrir os custos, incluindo impostos de propriedade, prêmios de seguro, e manutenção doméstica. Se você ficar para trás com esses custos, seu credor pode designar o vencimento da hipoteca reversa. Se você não puder pagar a hipoteca reversa nesse ponto, você pode perder sua casa.

Resultado

p Uma hipoteca reversa pode ser uma boa ideia se você deseja morar em sua casa por muito tempo e não deseja deixar sua casa para herdeiros. Idealmente, os proprietários de imóveis que consideram uma hipoteca reversa devem ter economias de aposentadoria substanciais e diversificadas e ter a capacidade financeira para cobrir os custos contínuos associados ao empréstimo.

p Mas os proprietários devem educar-se minuciosamente sobre os riscos que vêm com uma hipoteca reversa. Afinal, o empréstimo é garantido pela sua casa, e isso nunca é algo para se tomar de ânimo leve.

p Se você decidir que uma hipoteca reversa não é para você, Você pode querer considerar outras opções de refinanciamento oferecidas pelos melhores credores hipotecários.