Amortização de hipotecas:o que é e como calculá-la

p Conforme você faz os pagamentos de sua hipoteca, seu equilíbrio diminui com o tempo. Esses pagamentos são uma combinação de principal e juros. A amortização de hipotecas é um conceito que permite que seu pagamento mensal permaneça o mesmo enquanto a combinação de principal e juros muda ao longo da vida do empréstimo.

p Neste artigo, vamos definir o que é amortização de hipotecas, como funciona, e como você pode calculá-lo. Mais, veremos um exemplo para mostrar seus benefícios e como um empréstimo de curto prazo pode economizar seu dinheiro.

Neste artigo

• O que é amortização de hipotecas?
• Como funciona a amortização da hipoteca
• A fórmula de amortização da hipoteca
• Um exemplo de amortização de hipoteca
• Amortização de hipotecas:empréstimos de curto vs. longo prazo
• Por que é importante entender a amortização da hipoteca
• FAQs
• Resultado

O que é amortização de hipotecas?

p Ao pesquisar como obter um empréstimo, você encontrará o termo "amortização de hipotecas". Este conceito descreve como os pagamentos mensais da hipoteca são uma mistura de principal e juros. Essa mistura é baseada no saldo remanescente do empréstimo.

p No início do empréstimo, a maior parte do seu pagamento é de juros, com uma pequena parte do pagamento reduzindo seu saldo principal. Hora extra, a parte principal do seu pagamento aumenta enquanto os juros diminuem - mas o pagamento geral do empréstimo permanece o mesmo.

p Seus pagamentos seguem um cronograma detalhado de amortização de hipotecas que está incluído na pilha de documentos que você assinou quando finalizou seu empréstimo. Este cronograma de amortização, também às vezes chamada de tabela de amortização de hipotecas, define quanto de cada pagamento é o principal e quanto são os juros ao longo da hipoteca.

Como funciona a amortização da hipoteca

p A amortização da hipoteca determina quanto do seu pagamento vai para o principal versus juros a cada mês, conforme o saldo da hipoteca diminui. A fórmula de amortização da hipoteca afeta apenas a parte do principal e dos juros de sua hipoteca mensal. Se você tiver outros custos incluídos no pagamento da hipoteca - como seguro hipotecário privado (PMI), impostos, Taxas HOA, seguro residencial - aqueles não são afetados por esta fórmula.

p Cada mês, uma parte de seu pagamento reduz o saldo de sua hipoteca. À medida que o saldo da hipoteca diminui, as taxas de juros tornam-se menores. Isso permite que cada vez mais o seu pagamento mensal reduza o saldo da hipoteca.

p Embora possa parecer que o saldo da sua hipoteca não está diminuindo tão rapidamente no início, o processo é como construir um boneco de neve. Ele começa pequeno e fica maior e maior com o tempo, até que você alcance seu objetivo.

p A maioria dos pagamentos de hipotecas destina-se a saldar o valor do empréstimo até o final do prazo. Isso significa que seu pagamento final está perto de 100% do principal e resulta em um saldo zero. Em raras ocasiões, o pagamento final é um valor definido conhecido como pagamento balão. Os pagamentos iniciais são os saldos restantes que devem ser pagos ou refinanciados no final do prazo do empréstimo.

A fórmula de amortização da hipoteca

p Embora existam várias calculadoras de hipotecas gratuitas disponíveis online, ajuda a entender a matemática por trás do conceito de amortização. Você precisará de algumas informações básicas de seus documentos de empréstimo ou extrato mensal, e então você pode calcular quanto do seu pagamento é juros versus principal.

p A fórmula para determinar a divisão entre principal e juros é a seguinte:

p Pagamento do principal =Pagamento mensal total - [Saldo do empréstimo pendente x (taxa de juros / 12 meses)]

p Para criar um cronograma de amortização completo, você precisaria fazer esse cálculo para cada pagamento mensal durante a vida do empréstimo. Este processo pode ficar complicado, portanto, é muito mais fácil usar uma calculadora online em vez de calculá-la manualmente.

p Você pode fazer uma pesquisa na Internet por "calculadora de amortização de hipotecas" ou usar as calculadoras encontradas em Credit Karma, Empréstimos Quicken, ou outros sites populares.

Um exemplo de amortização de hipoteca

p Vamos usar um exemplo do mundo real baseado em um empréstimo de 30 anos por $ 250, 000. Esta é uma hipoteca de taxa fixa com taxa de juros de 3%, então o pagamento mensal é de $ 1, 054.01.

p Deste valor de pagamento mensal, a parcela de juros é calculada multiplicando o saldo da hipoteca pela taxa de juros e, em seguida, dividindo pelo número de meses em um ano.

p Em nosso cenário, os $ 250, O saldo da hipoteca de 000 vezes 3% é dividido por 12. A fórmula é $ 250, 000 x 3% / 12 =$ 625,00. Isso corresponde à parcela de juros do primeiro pagamento no cronograma de amortização abaixo.

p Portanto, também podemos determinar que o valor principal do primeiro pagamento é $ 429,01 após subtrair $ 625,00 de juros do pagamento mensal de $ 1, 054.01.

p Após o primeiro pagamento, o novo saldo da hipoteca é de $ 249, 375, que é $ 250, 000 menos $ 625. Para determinar a repartição do pagamento de juros versus principal para o segundo mês, repita o processo começando com o novo saldo de $ 249, 375.

p Como você pode ver no cronograma de amortização abaixo, a parte dos juros do pagamento começa alta, mas diminui com o tempo, conforme o saldo diminui.

Data de pagamento Pagamento Diretor Interesse Juros totais pagos Saldo de hipoteca Setembro de 2021 $ 1, 054,01 $ 429,01 $ 625,00 $ 625,00 $ 249, 570,99 outubro de 2021 $ 1, 054,01 $ 430,08 $ 623,93 $ 1, 248,93 $ 249, 140,91 novembro de 2021 $ 1, 054,01 $ 431,16 $ 622,85 $ 1, 871,78 $ 248, 709,75 dez 2021 $ 1, 054,01 $ 432,24 $ 621,77 $ 2, 493,55 $ 248, 277,51 janeiro 2022 $ 1, 054,01 $ 433,32 $ 620,69 $ 3, 114,25 $ 247, 844,20 ... maio de 2051 $ 1, 054,01 $ 1, 043,54 $ 10,47 $ 129, 427,89 $ 3, 146,29 junho de 2051 $ 1, 054,01 $ 1, 046,14 $ 7,87 $ 129, 435,75 $ 2, 100,14 julho 2051 $ 1, 054,01 $ 1, 048,76 $ 5,25 $ 129, 441,00 $ 1, 051,38 de agosto de 2051 $ 1, 054,01 $ 1, 051,38 $ 2,63 $ 129, 443,63 $ 0,00

Amortização de hipotecas:empréstimos de curto vs. longo prazo

p A duração do seu empréstimo tem um grande impacto no cronograma de amortização do empréstimo de sua hipoteca. Muitas pessoas optam por uma hipoteca de 30 anos porque distribui o reembolso do empréstimo. Contudo, quando você escolhe uma hipoteca de 15 anos, o empréstimo é reembolsado mais rapidamente e você pagará menos juros.

p Ter um prazo de empréstimo mais curto reduz muito o valor dos juros que você está pagando de duas maneiras:

1. Você está pagando mais principal a cada mês, então o saldo da hipoteca diminui mais rápido, o que significa que há um saldo menor para cobrar juros a cada mês.
2. Porque o prazo do empréstimo é mais curto, você fará menos pagamentos que incluem juros.

p A desvantagem de ter uma hipoteca mais curta é que o pagamento será maior para a hipoteca do mesmo tamanho. Mas obter um empréstimo de 15 anos pode economizar uma quantia significativa de dinheiro se você puder pagar os pagamentos. Ao comparar o total de pagamentos de juros de $ 250, 000 empréstimos a 3% em 15 ou 30 anos, você economizará mais de $ 68, 000

Montante do empréstimo Taxa de juro Prazo Pagamento mensal Pagamentos totais Interesse total $ 250, 000 3% 30 anos $ 1, 054,01 $ 379, 443,60 $ 129, 443,63 $ 250, 000 3% 15 anos $ 1, 726,45 $ 310, 761,00 $ 60, 761,74 Diferença de juros pagos $ 68, 681,89

Escolhendo uma hipoteca de 15 anos versus 30 anos

p Os melhores credores hipotecários irão explicar suas opções e ajudá-lo a decidir qual hipoteca é melhor para sua situação, incluindo o número de anos que você financia. Algumas pessoas preferem a paz de espírito de ter sua casa paga rapidamente. Outros compradores prefeririam investir a diferença no pagamento no mercado de ações para tentar obter retornos maiores do que o valor que poderiam economizar em seu empréstimo. Não há uma maneira certa de fazer isso porque a decisão pode muitas vezes ser mais emocional do que matemática e também dependerá dos objetivos financeiros de cada família.

p Se você já é proprietário, tenha em mente que, quando as taxas de juros atuais são muito mais baixas do que a taxa de hipoteca original, esse é um bom motivo para considerar o refinanciamento. Algumas pessoas aproveitam as taxas mais baixas para encurtar o prazo restante de sua hipoteca de 30 anos e, em vez disso, fazem uma hipoteca de 15 anos. A economia com a queda da taxa pode ajudar a compensar o aumento no pagamento do principal com o empréstimo mais curto. Esses tipos de mercado podem ser uma chance de economizar tanto em sua taxa quanto nos juros gerais que você paga ao longo da vida do empréstimo.

p Minha família fez isso com nossa casa em Nashville, Tennessee. Compramos a casa com hipoteca de 30 anos a 4%. Nós o refinanciamos alguns anos depois em um empréstimo de 15 anos a 2%. Nosso pagamento mensal aumentou algumas centenas de dólares, mas a hipoteca será paga mais de 10 anos antes do planejado originalmente. Mais, isso nos economiza dezenas de milhares de dólares em pagamentos de juros.

Por que é importante entender a amortização de hipotecas

p A amortização de hipotecas é um conceito importante a ser entendido ao comprar ou refinanciar sua residência principal ou se estiver aprendendo a investir em imóveis. Na verdade, a amortização de hipotecas é uma das cinco maneiras principais de construir riqueza por meio de imóveis. Aqui estão as cinco maneiras, explicado resumidamente:

• Apreciação forçada: Rehabbing a propriedade para aumentar seu valor
• Valorização do mercado: Quando todas as propriedades na área aumentam de valor devido às tendências econômicas
• Fluxo de caixa: Os lucros restantes após a subtração de despesas e pagamentos de hipotecas da receita de aluguel
• Benefícios fiscais: Os proprietários podem deduzir seus juros hipotecários e impostos sobre a propriedade, Contudo, a dedução padrão é tão alta que a maioria dos proprietários não se beneficiará com a especificação de suas deduções. Os proprietários podem deduzir a depreciação de um imóvel alugado para reduzir os impostos devidos sobre os lucros do seu aluguel
• Amortização de hipotecas: Pagar o saldo da hipoteca a cada mês para aumentar o patrimônio líquido que você tem na propriedade

p Compreender o cronograma de amortização de hipotecas e como o conceito funciona permite que você construa riqueza mais rapidamente. Você pode aumentar o valor da casa pagando um valor extra para o saldo da hipoteca. A redução no valor devido também reduz o valor dos juros que você pagará ao longo da vida da hipoteca.

p Pagar a mais em sua hipoteca não reduz apenas o valor dos juros que você deve, mas também pode pagar seu empréstimo mais cedo. Uma estratégia é fazer o equivalente a um pagamento de hipoteca extra a cada ano, além de seus pagamentos regulares. No fim, essa estratégia pode reduzir mais de quatro anos de uma hipoteca de 30 anos.

p Fazer um pagamento de hipoteca extra por ano pode ser feito de várias maneiras:

• Dividindo seu principal normal e pagamento de juros por 12 e adicionando esse valor a cada pagamento mensal.
• Pagando um pagamento extra com suas economias, bônus, restituição de impostos, ou outra sorte inesperada a cada ano.
• Inscrever-se para pagamentos quinzenais (muitos credores oferecem este serviço por uma pequena taxa).

p Alguns proprietários optam por uma hipoteca de 15 anos contra 30 anos devido à "economia forçada" de construir patrimônio líquido mais rápido e pagar a casa mais cedo. Outros optam pela hipoteca de 30 anos para ter um pagamento mensal mínimo mais baixo. Então, eles calculam qual seria o pagamento de 15 anos e pagam essa quantia a cada mês. Por aqui, eles estão pagando a propriedade mais cedo, mas tem a flexibilidade de pagar uma quantia menor no caso de um dos cônjuges perder o emprego, grandes despesas ocorrem, ou alguém fica doente.

p Mas por trás de todas essas estratégias de pagamento está a compreensão de como funciona a amortização e como ela pode ser empregada para ajudá-lo financeiramente.

FAQs

Todos os empréstimos hipotecários são amortizados?

p A maioria dos empréstimos hipotecários tem um cronograma de amortização. Alguns empréstimos têm pagamentos apenas de juros por um período de tempo antes de começarem a amortizar ou devem ser pagos integralmente. Os empréstimos não amortizáveis ​​são bastante raros no mercado de hoje, mas podem ser apropriados para alguns mutuários nas circunstâncias certas.

Você pode mudar seu cronograma de amortização?

p Seu cronograma de amortização de hipotecas define quanto principal e juros você pagará a cada mês durante o curso de sua hipoteca se você fizer todos os pagamentos dentro do prazo. Cada pagamento extra de principal que você faz altera o cronograma de amortização porque reduz o saldo da hipoteca no qual seu pagamento de juros mensal se baseia. Quer você faça um pagamento adicional ou pague mais a cada mês, você está mudando seu cronograma de amortização e acelerando sua hipoteca.

Pagar $ 100 extras por mês em uma hipoteca ajuda?

p Sim, pagando um extra em sua hipoteca todos os meses, você está reduzindo seu equilíbrio mais rápido. Quanto menor for o saldo da hipoteca, menos juros você paga a cada mês. Com menos juros pagos, isso deixa mais do seu pagamento mensal para reduzir o saldo da hipoteca ainda mais rápido. Dependendo do saldo da sua hipoteca, pagamentos extras podem diminuir o prazo do empréstimo. Contudo, Lembre-se de que pagar a mais para reduzir seu saldo não alterará seu pagamento mensal. Esse mesmo pagamento mínimo mensal é devido até que o empréstimo seja liquidado.

Resultado

p Um cronograma de amortização da hipoteca mostra quanto do saldo da hipoteca você pagará a cada mês se fizer todos os pagamentos necessários dentro do prazo. Você pode calcular facilmente qual parte do seu pagamento mensal é composta por juros versus principal usando uma calculadora online.

p Pagar a mais em relação ao saldo do empréstimo pode reduzir o valor dos juros pagos e o prazo do empréstimo. Isso é especialmente verdadeiro no início, quando a maior parte do seu pagamento vai para o pagamento de juros. Entender como funciona a amortização e usar uma estratégia bem pensada para agilizar o pagamento de seu empréstimo o deixará mais perto de estar livre de dívidas hipotecárias.