O que é tolerância hipotecária e como você se qualifica?

Se você estiver tendo problemas para fazer seus pagamentos de hipoteca, entre em contato com seu credor para ver se você se qualifica para uma tolerância.
A tolerância de hipoteca é uma pausa temporária ou redução nos pagamentos mensais da hipoteca para um proprietário que está passando por dificuldades financeiras. Não é o perdão do empréstimo; em vez disso, os pagamentos diferidos precisam ser reembolsados ​​em algum momento. Mas a tolerância às hipotecas pode ser uma tábua de salvação para os proprietários que perdem inesperadamente o emprego ou sofrem perdas devido a um desastre natural, incluindo a pandemia do COVID-19.

A chave para evitar a execução duma hipoteca durante uma crise financeira é pedir ajuda imediatamente, diz Chuck Kracht, diretor de serviços de empréstimos da Idaho Housing and Finance Association, que oferece aconselhamento gratuito sobre empréstimos a mutuários em dificuldades.

"Esse é o melhor conselho que posso dar a qualquer pessoa", diz Kracht. "No segundo em que alguém tem algum tipo de problema, eles precisam ligar para seu agente de hipoteca ou credor, ou um conselheiro de empréstimo."

O tempo é essencial, porque se você conseguir manter-se em dia com os pagamentos da hipoteca, não apenas seu credor estará mais aberto à tolerância, mas seu crédito também não será afetado. Durante a tolerância, os pagamentos pausados ​​não são relatados às agências de crédito como inadimplentes se você estiver em dia com seus pagamentos mensais anteriores.

"A tolerância de hipoteca é quando um credor ou agente de hipoteca pausa ou reduz seu pagamento por um período limitado de tempo", diz Kracht. "Ele foi projetado para fornecer alívio de pagamento durante uma dificuldade financeira de curto prazo."

Em tempos não pandêmicos, os planos de tolerância são normalmente oferecidos como uma forma de manter os mutuários em suas casas durante um período de desemprego ou recuperação de um desastre natural como um furacão ou um incêndio florestal.

Os termos de um acordo de tolerância dependem da situação financeira específica do mutuário, de modo que os credores normalmente solicitam registros financeiros, como receitas e despesas mensais. Às vezes, o pagamento da hipoteca é reduzido e outras vezes é totalmente suspenso. Kracht diz que a duração típica da tolerância vai de três meses a um ano.

Como os pagamentos diferidos são reembolsados?

A tolerância de hipoteca é uma solução temporária para dificuldades financeiras, não uma correção de longo prazo. Uma vez que um mutuário está de volta aos seus pés financeiros, Kracht diz que existem três opções padrão para reembolsar uma hipoteca abandonada:

• Aguente até o fim. Muitos credores permitirão que os proprietários movam todos os pagamentos diferidos para o final da hipoteca. Pense nisso como um segundo empréstimo sem juros que é pago quando a casa é vendida ou quando a hipoteca original é totalmente paga.
• Adicione-o ao seu pagamento mensal. Uma segunda opção é reembolsar lentamente o valor diferido como um pequeno aumento nos pagamentos mensais restantes da hipoteca.
• Pague de uma só vez. Embora essa opção seja menos comum, alguns mutuários pagam o valor total dos pagamentos da hipoteca diferidos imediatamente após o término do período de tolerância.

Benefícios e desvantagens da tolerância hipotecária

A tolerância é uma opção inteligente para mutuários e credores. Para os mutuários, a maior vantagem é que oferece uma pausa temporária nos pagamentos mensais da hipoteca sem afetar negativamente seu crédito. A tolerância dá a eles o tempo necessário para encontrar um novo emprego ou se recuperar de um desastre sem tecnicamente perder um pagamento.

Kracht diz que a tolerância também é um bom negócio para bancos e credores hipotecários, mesmo que isso signifique uma redução ou pausa nos pagamentos, porque qualquer coisa é melhor do que a execução hipotecária.

"O processo de encerramento realmente não beneficia ninguém", diz Kracht. "É muito caro passar por uma execução hipotecária. A alternativa é a retenção, manter alguém em sua casa, que é a melhor opção."

A principal desvantagem da tolerância seria que, se você tiver problemas para pagar a hipoteca em geral (porque não ganha o suficiente, por exemplo) em algum momento, os pagamentos vencerão. Como dissemos anteriormente, a tolerância ao empréstimo não é o mesmo que o perdão do empréstimo, portanto, as dívidas não pagas continuam a acumular.

A tolerância hipotecária e a Lei CARES

Antes da pandemia do COVID-19, alguns estados criaram programas de tolerância para fornecer alívio temporário de hipotecas após uma tempestade como o furacão Harvey em 2017, mas as incríveis perdas de empregos causadas pela pandemia – 22,2 milhões de novos pedidos de seguro-desemprego apenas em março e abril de 2020 – exigia um nível totalmente novo de assistência hipotecária de emergência.

De acordo com a Lei CARES, os proprietários de imóveis afetados pela pandemia recebem automaticamente uma tolerância de hipoteca por 180 dias, com a opção de estender mais 180 dias, se necessário. Kracht diz que a maior diferença entre as opções de tolerância autorizadas pela Lei CARES e os planos regulares de tolerância é a simplicidade e agilidade do processo para obtê-las.

Normalmente, um credor ou agente de hipoteca exigirá demonstrações e registros financeiros antes de estender uma oferta de tolerância, mas não sob a Lei CARES.

"Tudo o que é necessário é que o mutuário ligue para a empresa de hipotecas e diga que foi afetado", diz Kracht. "Nesse ponto, o agente de hipoteca ou credor irá colocá-los em um plano de tolerância, sem perguntas e sem necessidade de informações financeiras."

As opções de reembolso ao abrigo da Lei CARES são as mesmas dos acordos de diferimento regulares. Estima-se que 3,6 milhões de famílias, ou 6,8% de todas as hipotecas ativas, estavam em tolerância relacionada ao COVID-19, de acordo com um relatório de outubro de 2020.

E se a tolerância não for suficiente?

A tolerância deve ser uma pausa de curto prazo nos pagamentos da hipoteca enquanto o mutuário se recupera, mas e se o período de tolerância expirar e a situação financeira não melhorar?

A execução hipotecária é sempre uma possibilidade, mas, como diz Kracht, os credores têm suas próprias razões para querer manter os mutuários em suas casas e só recorrerão à execução hipotecária como último recurso. Ele explica que o melhor conselho é ligar para o seu credor ou um consultor de empréstimo gratuito e confidencial (encontre um perto de você) assim que você perceber que pode haver dificuldade em fazer pagamentos quando o período de tolerância terminar.

Nesse ponto, a melhor opção para você e seu credor é fazer ajustes em sua hipoteca que tornem os pagamentos mais acessíveis, seja refinanciando a hipoteca a uma taxa de juros mais baixa ou criando algum tipo de plano de pagamento personalizado que melhor se ajuste ao seu orçamento.