O que é um empréstimo convencional?

Se você está comprando uma hipoteca, você pode ouvir o termo "empréstimo convencional".

Um empréstimo convencional é uma hipoteca emitida por um credor privado sem passar por um programa governamental. Quando alguém diz que uma hipoteca é um empréstimo convencional, eles o estão distinguindo dos empréstimos FHA, Empréstimos do VA ou empréstimos do USDA.

Embora este seja um termo do setor, Os credores que oferecem empréstimos convencionais nem sempre rotulam suas hipotecas dessa forma em seus sites. Eles podem simplesmente se referir a empréstimos convencionais como hipotecas ou, mais descritivamente, chamá-los de hipotecas de taxa fixa ou ajustável.

• Quais são os diferentes tipos de empréstimos convencionais?
• Qual é o pagamento mínimo para um empréstimo convencional?
• É difícil conseguir um empréstimo convencional?
• Que tipo de hipoteca é certa para mim?

Quais são os diferentes tipos de empréstimos convencionais?

Os empréstimos hipotecários convencionais podem ser conformes ou não conformes. Aqui está um pouco sobre o que esses termos significam.

Empréstimos em conformidade

Empréstimos conformes são hipotecas que cumprem os valores máximos de empréstimo determinados pelo governo ou outras regras estabelecidas pela Fannie Mae ou Freddie Mac. São empresas patrocinadas pelo governo que concordam em pagar aos credores se os devedores deixarem de cumprir certos tipos de hipotecas.

A Federal Housing Finance Agency determina o valor máximo que os empréstimos em conformidade não podem exceder. Para 2021, uma propriedade de uma única unidade se qualifica para um empréstimo em conformidade de até $ 548, 250 na maioria das áreas dos EUA

Observe que há exceções para o Alasca, Havaí, Guam, as Ilhas Virgens dos EUA e outras partes do país com alto custo de vida. O limite de empréstimo mais alto nessas regiões é de $ 822, 375. As hipotecas com esses grandes montantes de empréstimos são conhecidas como empréstimos jumbo em conformidade.

Empréstimos inadimplentes

Os empréstimos são inadimplentes se forem maiores do que o valor mais alto permitido pelo FHFA em uma área ou se desviarem de outros requisitos de empréstimos em conformidade. Alguns empréstimos inadimplentes são direcionados a pessoas em situações especiais, como pessoas que estão comprando um grande pedaço de terra ou pessoas que trabalham por conta própria.

Outros empréstimos inadimplentes destinam-se a compradores de casas considerados com maior probabilidade de inadimplência. Essas hipotecas são geralmente caras e podem incluir acordos que não seriam aceitáveis ​​para um empréstimo em conformidade, como permitir que o mutuário faça pagamentos apenas de juros por um determinado período de tempo.

Taxa fixa ou ajustável

Os empréstimos à habitação convencionais podem ter taxas de hipoteca fixas ou taxas ajustáveis. Com um empréstimo de taxa fixa, os juros permanecem os mesmos durante toda a vida do empréstimo, e o mutuário faz os mesmos pagamentos de principal e juros todos os meses. Com uma hipoteca de taxa ajustável, a taxa de juros permanece a mesma durante um determinado período de tempo no início do empréstimo. Depois desse tempo, a taxa pode aumentar ou diminuir, e os valores devidos a cada mês para o principal e os juros também podem mudar.

Qual é o pagamento mínimo para um empréstimo convencional?

A sabedoria convencional diz que os compradores de casas devem fazer um pagamento inicial de pelo menos 20% do preço de uma casa para manter os custos mensais mais baixos e estabelecer o patrimônio líquido na propriedade. E se sua entrada for de pelo menos 20%, você geralmente não é obrigado a comprar um seguro hipotecário privado. A Fannie Mae e a Freddie Mac veem os empréstimos com uma entrada desse tamanho como menos arriscados e estão dispostas a garanti-los mesmo se o mutuário não tiver seguro privado.

Ao mesmo tempo, chegar a um pagamento de 20% é mais fácil falar do que fazer. Principalmente para quem está comprando sua primeira casa, nem sempre é possível reduzir 20%.

Você pode conseguir um empréstimo convencional com uma entrada menor, embora deva esperar uma cobrança de juros e taxas mais elevadas. Alguns credores permitem pagamentos de entrada tão baixos quanto 3%.

O preço médio de uma casa unifamiliar existente era de US $ 313, 500 no terceiro trimestre de 2020, de acordo com a National Association of Realtors. Um pagamento inicial de 3% em uma casa com esse preço seria de US $ 9, 405.

É comum que os credores peçam pelo menos 5% de entrada, no entanto. Isso equivale a um pagamento inicial de $ 15, 675 na casa de preço médio.

É difícil conseguir um empréstimo convencional?

A probabilidade de você ser aprovado para um empréstimo convencional depende muito do seu crédito. Os credores geralmente querem tomadores com pontuação de crédito acima de meados dos anos 600. E você tem uma chance melhor de receber uma oferta de taxa de juros competitiva se sua pontuação de crédito estiver na casa dos 700s ou mais.

Se o seu crédito não for bom, talvez seja mais fácil se qualificar para um empréstimo do FHA. Um empréstimo FHA costuma ser mais barato do que uma hipoteca convencional se sua pontuação de crédito estiver baixa ou se você quiser fazer um pagamento inicial de menos de 10%.

Pessoas com falência ou execução hipotecária têm maior probabilidade de obter aprovação para um empréstimo do FHA do que para outros tipos de empréstimo. Mas os empréstimos FHA são geralmente mais caros do que os empréstimos convencionais se você tiver um bom crédito e puder fazer um pagamento considerável.

Também, o processo de avaliação é mais rigoroso para empréstimos FHA do que para empréstimos convencionais. Embora os credores normalmente exijam uma avaliação antes de emitir uma hipoteca para determinar o valor da casa, uma avaliação para um empréstimo FHA avalia o valor da propriedade e se ela atende aos requisitos de elegibilidade para o programa.

As residências devem atender a requisitos detalhados de coisas como solidez estrutural e sistemas elétricos e hidráulicos que funcionam bem, e não deve apresentar quaisquer problemas de saúde ou segurança. Se a avaliação revelar problemas, o vendedor teria que fazer reparos antes que o comprador pudesse obter um empréstimo do FHA. Se a propriedade não pode ser ajustada ao padrão sem grandes melhorias, a obtenção de um empréstimo FHA pode não ser possível.

Um vendedor que não deseja lidar com este processo de avaliação pode estar menos ansioso para aceitar uma oferta financiada com um empréstimo FHA do que uma oferta financiada com um empréstimo convencional.

Que tipo de hipoteca é certa para mim?

Se você ficará melhor com um empréstimo convencional ou uma hipoteca através do FHA ou outro programa, depende de suas finanças individuais.

Aqui estão algumas perguntas que você deve fazer a si mesmo para ajudá-lo a decidir.

• Revisei minha situação financeira e considerei quanto posso gastar em uma casa?
• Tenho dinheiro suficiente para fazer um pagamento inicial de 10% a 15%?
• Meu histórico de crédito está livre de negativos, como uma execução hipotecária ou falência, nos últimos sete anos?
• Minha pontuação de crédito está acima de 600?

Se você respondeu "sim" a essas perguntas, um empréstimo convencional pode ser adequado para você. Você também deve considerar sua relação dívida / receita e qual pagamento mensal seu orçamento pode pagar.

De qualquer jeito, é uma boa ideia entrar em contato com vários credores para saber mais sobre quais empréstimos você pode se qualificar e para comparar suas opções.