O que é um empréstimo de dinheiro duro? E é uma boa ideia?

p Você está procurando construir riqueza de longo prazo e desenvolver outra fonte de renda? Para muitos, o investimento imobiliário é uma opção popular. Na verdade, uma pesquisa recente da BiggerPockets descobriu que 28,1 americanos são investidores em imóveis residenciais.

p Se você deseja se associar ao clube, mas não pode se qualificar para um financiamento tradicional ou precisa fechar um negócio rapidamente, há outra opção para financiamento:empréstimos de dinheiro duro. Um empréstimo de dinheiro duro é uma alternativa às hipotecas regulares que você pode usar para comprar e renovar propriedades de investimento, mas tem algumas desvantagens.

p Vamos dar uma olhada no que é um empréstimo de dinheiro duro, como funciona um empréstimo de dinheiro duro, como conseguir um empréstimo como este e se é uma boa ideia para seus objetivos financeiros e imobiliários.

Neste artigo

• Como funciona um empréstimo de dinheiro duro?
• Quem deve usar um empréstimo de dinheiro duro?
• Como encontrar um emprestador de dinheiro duro
• Opções de financiamento se o dinheiro forte não for para você
• Resultado

O que é um empréstimo de dinheiro duro?

p Se você precisa de financiamento para virar uma casa para lucrar ou precisa demolir uma casa completamente, há momentos em que uma hipoteca de um credor tradicional pode não ser uma opção. Quando você precisa de dinheiro rapidamente, um empréstimo de dinheiro duro pode ser uma alternativa útil.

p Com uma hipoteca tradicional - freqüentemente chamada de empréstimo de dinheiro bonificado - os bancos ou cooperativas de crédito examinam seu crédito e receita para determinar sua elegibilidade para um empréstimo. O processo de subscrição envolve a análise desses fatores para decidir se você pode arcar com os pagamentos do empréstimo.

p Por contraste, um empréstimo de dinheiro duro é um empréstimo baseado em ativos emitido por uma empresa privada ou um investidor privado. O credor emite o financiamento com base principalmente no valor da garantia, e não em seu histórico de crédito ou receita. O processo de inscrição normalmente envolve uma avaliação do valor e potencial da propriedade. Dessa maneira, se você não pode pagar seus pagamentos, o emprestador de dinheiro duro simplesmente seguirá em frente com a venda da propriedade para recuperar seu investimento.

p Os emprestadores de dinheiro duro normalmente cobram taxas de juros mais altas do que você teria em um empréstimo tradicional, mas também financiam seus empréstimos mais rapidamente e geralmente exigem menos documentação. Empréstimos de dinheiro duro também são geralmente empréstimos de curto prazo com prazos de reembolso muito mais curtos do que as hipotecas normais. Em vez de ter de 15 a 30 anos para pagar o empréstimo, você normalmente terá apenas um a cinco anos.

Como funciona um empréstimo de dinheiro duro?

p Os empréstimos de dinheiro duro funcionam de forma bastante diferente dos empréstimos tradicionais, por isso é importante entender seus termos e para quais transações eles podem ser usados.

Tipos de ativos imobiliários que o dinheiro pode financiar

p Os empréstimos de dinheiro duro destinam-se normalmente a propriedades de investimento. Os tipos de empréstimos disponíveis quando se trata de dinheiro duro incluem:

• Empréstimos consertar e inverter: Se você é um flipper que está pensando em comprar uma casa, fazendo reformas, e revendê-lo rapidamente para o lucro, Os empréstimos consertar e revirar permitem que você obtenha o dinheiro de que precisa para pagar o preço de compra e os reparos.
• Empréstimo de aquisição: Se você encontrar uma propriedade para investimento, mas não tiver dinheiro para comprá-la, você pode usar um empréstimo de aquisição de dinheiro forte para comprá-lo.
• Empréstimo-ponte: Os empréstimos-ponte permitem que você aproveite outros imóveis que possui atualmente para criar o dinheiro necessário para comprar propriedades adicionais.
• Empréstimos para construção: Se você precisa demolir uma propriedade ou desenvolver terras, você pode usar um empréstimo de dinheiro duro para construção para financiar seu projeto.

p Na maioria dos estados, empréstimos de dinheiro duro não podem ser usados ​​para comprar uma residência principal, portanto, eles não são uma alternativa viável para uma hipoteca tradicional para um comprador regular. As leis estaduais têm requisitos diferentes para credores residenciais ocupados pelo proprietário do que para credores de dinheiro duro, e a maioria dos emprestadores de dinheiro duro não está em conformidade com essas regras.

Quanto dinheiro você pode obter com um empréstimo de dinheiro duro

p Como os empréstimos de dinheiro duro são baseados em ativos, emprestadores de dinheiro duro estão preocupados apenas com o valor da propriedade. Quando você solicita um empréstimo de dinheiro duro, o credor vai olhar para a relação entre o valor do empréstimo e a casa. O credor calculará o LTV dividindo o valor total do empréstimo pelo valor da propriedade.

p O LTV máximo aceitável para um empréstimo de dinheiro duro é normalmente de 65% a 75%. É quanto do custo da propriedade o credor estará disposto a cobrir. Por exemplo, em US $ 200, 000 em casa, o máximo que um emprestador de dinheiro forte estaria disposto a lhe emprestar é $ 150, 000

p Para comprar a propriedade, você terá que fazer um pagamento inicial grande o suficiente para cobrir o restante do preço de compra. Em nosso exemplo, você teria que juntar os $ 50 restantes, 000 por conta própria para comprar a propriedade.

Taxa de juros, pontos, e outros termos de empréstimo de dinheiro duro

p Você pode se qualificar para um empréstimo de dinheiro duro mais rapidamente do que com um credor hipotecário tradicional, e o negócio pode ser fechado em questão de dias. Contudo, você pagará um prêmio por essa conveniência.

p Os empréstimos de dinheiro duro tendem a ter taxas de juros mais altas do que as hipotecas tradicionais. Em janeiro de 2020, a taxa média de juros de uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos era de 3,62%. Por contraste, as taxas de juros sobre empréstimos de dinheiro duro começam em 6,25%, mas podem ir muito mais altas com base na sua localização e no LTV da casa.

p Existem outros custos a serem considerados, também. Os credores de dinheiro duro geralmente cobram pontos sobre o seu empréstimo, às vezes chamadas de taxas de originação. Os pontos cobrem os custos administrativos do empréstimo. Em geral, um ponto é geralmente igual a um ponto percentual do empréstimo.

p Os pontos são normalmente de 2% a 3% do valor do empréstimo. Por exemplo, três pontos em $ 200, Empréstimo de 000 seria de 3%, ou $ 6, 000. Você pode ter que pagar mais pontos se o seu empréstimo tiver um LTV mais alto ou se houver vários corretores envolvidos na transação.

p Embora alguns credores cobrem apenas pontos e nenhuma outra taxa, outros têm custos adicionais, como taxas de subscrição. Os credores cobram uma taxa de subscrição para processar seu pedido e revisar sua documentação para garantir que você atenda aos requisitos de empréstimo. Você pode esperar pagar de $ 500 a $ 2, 500 em taxas de subscrição.

p Alguns credores de dinheiro duro também cobram penalidades de pré-pagamento, à medida que eles ganham dinheiro com as taxas de juros que você paga a eles. Isso significa que se você pagar o empréstimo antecipadamente, você pode ter que pagar uma taxa extra, adicionando ao custo do empréstimo.

Quem deve usar um empréstimo de dinheiro duro?

p Usar um empréstimo de dinheiro duro faz sentido nas seguintes situações:

• Você fecha rapidamente e um banco normal não consegue cumprir o prazo. Uma instituição financeira tradicional pode levar semanas ou até meses para concluir o processo de aprovação. Por contraste, um empréstimo de dinheiro duro pode ser fechado em alguns dias. Se um grande investimento estiver disponível e você precisar fechar o negócio rapidamente, um empréstimo de dinheiro duro pode ser uma opção inteligente.
• Você não tem a pontuação de crédito necessária para uma hipoteca tradicional. Muitos credores tradicionais têm requisitos rígidos de crédito. Se sua pontuação de crédito não estiver de acordo com os padrões deles, você pode ter dificuldades para se qualificar para um empréstimo. Embora um emprestador de dinheiro duro possa fazer uma verificação de crédito, eles também examinarão o ativo em questão ao determinar sua elegibilidade para um empréstimo. Isso significa que é mais provável que você receba uma oferta de financiamento do que se solicitasse uma hipoteca tradicional com um histórico de crédito duvidoso ou limitado.
• Você precisa de financiamento de curto prazo. Se você precisa de dinheiro rapidamente para renovar uma casa e lucrar, um empréstimo de dinheiro duro pode lhe dar o dinheiro de que você precisa sem o incômodo e a papelada de uma hipoteca tradicional.
• Você planeja usar o método BRRRR. O método BRRRR significa comprar, reabilitação, renda, refinanciar, e repita. É uma estratégia que os investidores usam para comprar investimentos, como imóveis para alugar, sem usar muitos dos seus próprios ativos, e o dinheiro duro pode ser útil nesses cenários.

p Embora os empréstimos de dinheiro duro possam ser úteis para investidores imobiliários, eles devem ser usados ​​com cautela - especialmente se você for um iniciante em investimentos imobiliários. Os credores de dinheiro duro exigem que você coloque quantias significativas de dinheiro como entrada e têm taxas de juros e taxas muito mais altas do que as hipotecas tradicionais. Com prazos de reembolso mais curtos, seus pagamentos mensais serão muito mais caros do que com uma hipoteca normal.

p Finalmente, se você deixar de pagar o empréstimo com um credor de dinheiro duro, as consequências podem ser graves. Alguns empréstimos são garantidos pessoalmente, pelo que podem prejudicar o seu crédito. E porque o empréstimo é garantido pela propriedade em questão, o credor pode tomar posse e executar a hipoteca porque ela serve como garantia.

Como encontrar um emprestador de dinheiro duro

p As regras de empréstimo de dinheiro duro podem variar de estado para estado, por isso é importante fazer sua lição de casa e encontrar um credor licenciado em sua área.

p Para encontrar um credor respeitável, fale com agentes imobiliários ou corretores de hipotecas de confiança. Eles podem encaminhá-lo a credores com os quais trabalharam no passado. Os emprestadores de dinheiro duro também costumam participar de reuniões com investidores imobiliários, para que este seja um bom lugar para se conectar com os financiadores perto de você.

p Antes de enviar um pedido de empréstimo a um emprestador de dinheiro duro, verifique com o departamento de imóveis do seu estado para garantir que o credor tenha uma licença válida de corretor de imóveis. Peça ao credor referências de clientes anteriores e verifique se há reclamações com o Better Business Bureau.

Opções de financiamento se o dinheiro forte não for para você

p Embora os empréstimos de dinheiro duro possam ser ferramentas valiosas para investidores imobiliários, eles não são para todos. Se você decidir não tomar um empréstimo de dinheiro duro, considere estas outras opções de financiamento:

Credores de dinheiro privados

p Uma alternativa é pedir dinheiro emprestado diretamente a um indivíduo particular. Um credor privado pode ser um amigo, relativo, ou um empresário local disposto a lhe emprestar o dinheiro de que você precisa para comprar um imóvel. Você pega o dinheiro emprestado com eles, e trabalhar com eles para chegar a termos de empréstimo, incluindo taxa de juros, pagamento mensal, e duração do empréstimo.

p Trabalhar com um credor privado pode ser uma boa ideia se você tem dificuldade para obter a aprovação de outros credores e precisa de dinheiro rapidamente. Contudo, certifique-se de colocar tudo por escrito, e você deve esperar pagar uma taxa de juros mais alta do que pagaria com outros tipos de financiamento.

Empréstimos imobiliários

p Se você possui outra propriedade, como uma residência principal, e construíram patrimônio, você pode usar isso para financiar seu investimento com um empréstimo para compra de uma casa. O patrimônio líquido é o valor da propriedade menos o que você ainda deve na hipoteca.

p Como empréstimos de dinheiro duro, os empréstimos imobiliários são dívidas garantidas, o que significa que sua propriedade serve como garantia. Contudo, a subscrição de empréstimos imobiliários também leva em consideração seu histórico de crédito e receita, de modo que tendem a ter taxas de juros mais baixas e períodos de reembolso mais longos.

p Normalmente, você pode obter o dinheiro de que precisa como uma quantia total para financiar seu investimento imobiliário, e tem até 30 anos para pagar o empréstimo, o que o torna uma opção mais acessível do que um empréstimo de dinheiro duro.

Empréstimos pessoais

p Se você precisar de uma quantia menor - $ 100, 000 ou menos - você pode solicitar um empréstimo pessoal. Ao contrário dos empréstimos de dinheiro duro, os empréstimos pessoais não são garantidos e baseiam-se no seu crédito. Você pode até mesmo solicitar um empréstimo pessoal online. Se aprovado, você pode obter o valor do empréstimo desembolsado em sua conta bancária em apenas um dia útil, e dá o dinheiro de que você precisa rapidamente.

p Os empréstimos pessoais normalmente têm prazos de reembolso que variam de dois a sete anos, e as taxas de juros podem ser tão baixas quanto 3,49%, mas pode chegar a 35,99%. Se você não tem um bom crédito, ou tem muitas dívidas em seu relatório de crédito, você pode não ser elegível para um empréstimo pessoal.

Resultado

p Se você planeja investir em imóveis, mas não consegue se qualificar para um empréstimo bancário tradicional ou precisa de financiamento rapidamente, um empréstimo de dinheiro duro pode ser uma solução útil. Contudo, esteja ciente de que os empréstimos de dinheiro duro são mais caros do que as hipotecas e têm prazos de reembolso mais curtos. Certifique-se de compreender totalmente os termos do empréstimo, e pesquise e compare as taxas de diferentes credores para garantir que você encontre o empréstimo certo para suas necessidades.