Hipotecas reversas:um guia abrangente para idosos

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Para os idosos que estão se aproximando da aposentadoria e precisam de renda adicional ou que enfrentam custos médicos crescentes, um empréstimo hipotecário reverso pode ser a solução. Muitas vezes, os proprietários mais velhos ou pagaram completamente a hipoteca da sua casa ou acumularam um capital considerável.

Uma hipoteca reversa é uma forma de acessar esses fundos de capital.

O que é uma hipoteca reversa?

Uma hipoteca reversa é um empréstimo que permite que você peça um empréstimo contra o patrimônio da sua casa. No entanto, ao contrário de uma hipoteca residencial tradicional ou de um empréstimo imobiliário, você não precisa fazer pagamentos mensais da hipoteca ao credor. Você pode fazer pagamentos para reduzir o saldo do empréstimo, se desejar, mas o reembolso do empréstimo não é obrigatório.

As hipotecas reversas não se limitam a residências unifamiliares. Você também pode obter uma hipoteca reversa se morar em um condomínio, desde que seja sua residência principal.

Em alguns casos, uma hipoteca reversa pode ser uma fonte útil de fundos para complementar a renda da aposentadoria, consolidar dívidas, fazer reparos e melhorias na casa e pagar cuidados de saúde domiciliares.

Como funciona uma hipoteca reversa?

As hipotecas reversas são baseadas no valor do patrimônio líquido da sua casa. O valor do patrimônio líquido da sua casa é obtido subtraindo o saldo das hipotecas pendentes do valor de mercado atual da sua casa. Por exemplo, se o valor da sua casa for $350.000 ​ e o saldo da sua hipoteca é $100.000, ​ então você tem ​$250.000 valor de patrimônio em sua casa.

O empréstimo não vence até que você se mude, venda a casa, deixe de cumprir as obrigações do empréstimo ou morra. Se você falecer, seus herdeiros assumem a responsabilidade pelo empréstimo.

As hipotecas reversas podem ter uma taxa fixa ou uma taxa ajustável. No entanto, as taxas das hipotecas reversas tendem a ser mais altas do que as taxas das hipotecas tradicionais. Embora você não seja obrigado a fazer pagamentos de uma hipoteca reversa, os juros do empréstimo serão acumulados e adicionados ao valor do saldo do empréstimo.

Você pode receber o produto do empréstimo de uma hipoteca reversa como um montante fixo, pagamentos mensais ou como uma linha de crédito. Depende de como você planeja usar os fundos e do tipo de hipoteca reversa remota que você recebe.

Você pode fazer pagamentos para reduzir o valor da hipoteca reversa, mas não é obrigado a fazê-lo. Você é obrigado, no entanto, a pagar impostos sobre a propriedade, manter um seguro residencial adequado e manter a casa em boas condições. Se você não cumprir qualquer um desses requisitos, poderá correr o risco de deixar de pagar uma hipoteca reversa e até mesmo enfrentar a execução hipotecária.

Como você se qualifica para uma hipoteca reversa?

Para se qualificar para uma hipoteca reversa, você deve ter pelo menos 62 anos de idade e um mínimo de 50% do patrimônio líquido de sua casa. Sua casa deve ser sua residência principal.

Além disso, você deverá participar de uma sessão com um conselheiro de hipoteca reversa, que fará uma avaliação financeira de sua capacidade de compreender os termos e condições de uma hipoteca reversa.

Quais são os diferentes tipos de hipotecas reversas?

​Hipoteca de conversão de home equity (HECM) - ​ O Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos EUA e a Administração Federal de Habitação (FHA) apoiam hipotecas de conversão de home equity. Esses empréstimos estão disponíveis apenas por meio de credores hipotecários reversos aprovados pela FHA.

O valor do empréstimo é baseado no valor de avaliação da casa e está sujeito às limitações da FHA. Atualmente, para 2021, o valor máximo do empréstimo para este tipo de hipoteca é de ​$822.372 ​

HECMs podem ser um pouco mais caros do que as hipotecas convencionais, mas você pode usar os fundos para quase qualquer finalidade que desejar. Você pode receber seu dinheiro de uma só vez, como pagamentos mensais fixos ou como uma linha de crédito, semelhante a uma linha de crédito de home equity.

​Hipoteca de conversão de home equity para compra - ​ Se você está planejando reduzir o tamanho e precisa de dinheiro para comprar uma nova casa enquanto espera para vender sua casa atual e obter um novo empréstimo, uma hipoteca de conversão de home equity para compra pode ser o caminho a percorrer. A FHA também apóia esse tipo de hipoteca.

​Hipoteca reversa proprietária ​ - Os credores privados oferecem hipotecas reversas proprietárias. Esses empréstimos não estão sujeitos às limitações máximas da FHA e podem chegar a US$ 4 milhões. Você pode receber os fundos à vista ou em pagamentos mensais, e pode usar o dinheiro para qualquer finalidade.

O governo federal não garante hipotecas reversas proprietárias e os mutuários não precisam pagar pelo seguro hipotecário ou participar de sessões de aconselhamento financeiro. No entanto, devido à falta de apoio federal, as hipotecas reversas proprietárias geralmente apresentam taxas de juros mais altas em comparação com os empréstimos HECM regulares.

​Hipoteca reversa de propósito único ​ - Hipotecas reversas de propósito único são oferecidas por algumas agências governamentais estaduais e locais e por diversas instituições sem fins lucrativos. Eles se destinam a fins específicos, como pagar impostos sobre a propriedade ou fazer melhorias residenciais muito necessárias.

Em alguns casos, uma hipoteca reversa pode ser uma fonte conveniente de fundos para complementar a renda da aposentadoria ou para pagar despesas médicas.

Quanto dinheiro você pode pedir emprestado?

A quantidade de dinheiro que você pode obter com uma hipoteca reversa depende do tipo de empréstimo selecionado, da idade do mutuário mais jovem, das taxas de juros atuais e do valor do patrimônio líquido da sua casa. Tal como acontece com uma hipoteca tradicional, os credores de hipotecas reversas também cobram custos iniciais de fechamento que incluem taxas de originação, custos de subscrição e taxas de serviço. Essas cobranças podem ser deduzidas do valor do empréstimo e reduzirão o valor que você recebe da hipoteca reversa.

O dinheiro que você recebe de uma hipoteca reversa não é tributável.

Quais são as vantagens e desvantagens de uma hipoteca reversa?

As hipotecas reversas têm as seguintes vantagens.

​Acesso a dinheiro ​ - Se você acumulou patrimônio suficiente em sua casa, uma hipoteca reversa pode lhe dar acesso a dinheiro para pagar despesas médicas, tirar férias ou usar como renda na aposentadoria.

​Não é necessário pagamento ​ - Você não precisa fazer nenhum pagamento de uma hipoteca reversa até vender a casa, sair ou falecer.

​Sem recurso ​ - As hipotecas reversas não têm recurso, o que significa que você só pode dever o valor do seu empréstimo, mesmo que o valor da sua casa diminua.

​Sem impostos ​ - O produto de uma hipoteca reversa não está sujeito a impostos.

​Direito de ocupação ​ - Se for co-mutuário, o cônjuge sobrevivo tem o direito de permanecer na casa em caso de falecimento do outro cônjuge.

Estas são as desvantagens que você deve considerar antes de fazer uma hipoteca reversa.

​Seguro hipotecário ​ - Os mutuários devem pagar prêmios de seguro hipotecário durante a vida dos empréstimos garantidos pelo governo federal.

​Residência principal ​ - Se você morar em outro lugar por 12 meses consecutivos e nenhum outro co-mutuário elegível morar na casa, o credor poderá acelerar o empréstimo e seu vencimento será imediato.

​Impostos sobre propriedade e seguros ​ - O não pagamento de impostos sobre a propriedade e a manutenção do seguro pode ser considerado uma inadimplência e desencadear um processo de execução hipotecária.

​Morte do mutuário ​ - Se a hipoteca reversa não for paga antes de você e seu cônjuge morrerem, seus herdeiros deverão pagar o saldo do empréstimo ou 95% do valor de avaliação da casa para mantê-la e evitar a execução hipotecária.