Investimento na zona de oportunidades:é para você?

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A perspectiva de investir em bairros degradados ou em cidades rurais infestadas de ervas daninhas pode não entusiasmar a maioria dos investidores. Mas um programa embutido na Lei de cortes de impostos e empregos de 2017 oferece aos investidores um incentivo fiscal para fazer exatamente isso. Como resultado, um novo tipo de fundo que investe em comunidades de baixa renda surgiu, e investidores e instituições estão começando a notar. Você provavelmente já ouviu falar de zonas de oportunidade. Se você é rico o suficiente, você pode ter recebido um argumento de venda para investir em um fundo de zona de oportunidade. Esses novos investimentos parecem atraentes, mas eles não são para todos.

Os novos fundos da OZ reúnem dinheiro de vários investidores e investem em negócios e projetos de desenvolvimento imobiliário localizados em comunidades economicamente desfavorecidas que o governo federal designou como necessitando de investimento. Mais de 8, 700 zonas de oportunidade incluem partes de quase todas as grandes cidades americanas, incluindo Chicago e Los Angeles, bem como todo Porto Rico e cidades remotas no Alasca. Os investidores que colocam dinheiro em fundos OZ podem adiar e, eventualmente, reduzir os ganhos de capital tributáveis, dependendo de quanto tempo eles permanecem investidos.

Redução de impostos tripla. Os benefícios fiscais se aplicam apenas a ganhos de capital, mas é um incentivo triplo. Primeiro, você pode diferir o imposto federal sobre ganhos de capital sobre o dinheiro que ganhou com outro investimento, colocando-o em um fundo OZ. Digamos que você venda ações em uma ação e obtenha US $ 100, Ganho de capital 000 (embora um ganho em quase qualquer tipo de investimento se qualifique). Se, dentro de 180 dias, você rola os $ 100, Ganho de 000 em um fundo OZ, você pode adiar o pagamento do imposto sobre ganhos de capital até vender sua participação no fundo ou até 31 de dezembro, 2026, o que vier primeiro. (A ideia é incentivar os investidores a venderem os investimentos existentes e investirem o produto em um fundo OZ.)

Segundo, quanto mais tempo você mantém seu investimento no fundo, mais você pode reduzir a quantidade de ganho acumulado que estará sujeito a impostos. Os investidores que mantêm o fundo por cinco anos obtêm uma redução de 10% sobre o ganho sobre o qual devem pagar impostos; segurar por sete anos, e você terá outra redução de 5%. Por exemplo, um investidor que rola $ 100, 000 de ganhos de capital de um investimento anterior em um fundo OZ em 2019 deviam imposto sobre ganhos de capital de apenas $ 90, 000 se ela vendesse depois de cinco anos e com apenas US $ 85, 000 após sete anos.

Não importa quando você investe, Contudo, “A data de dezembro de 2026 está gravada em pedra, ”Diz Frazer Rice, estrategista sênior de riqueza da Calamos Wealth Management. Para o ano fiscal de 2026, se você vende ou mantém seu investimento no fundo OZ, você deve pagar qualquer imposto federal sobre ganhos de capital devido sobre os lucros transferidos para o fundo OZ.

Mantenha por 10 anos ou mais e um terceiro benefício é ativado:qualquer ganho em seu investimento no fundo é isento de impostos - contanto que seu desembolso tenha sido feito com ganhos de capital de um investimento anterior. Alguns fundos exigem que você mantenha por 10 anos, mas a grande maioria permite que você venda a qualquer momento.

Desde a aprovação da lei tributária, 130 fundos OZ qualificados foram abertos, de acordo com o Conselho Nacional de Agências Estaduais de Habitação, um grupo sem fins lucrativos focado em moradias populares (mantém um diretório de fundos da OZ em seu site, www.ncsha.org). Os fundos, que variam em tamanho de ativo de menos de $ 1 milhão a $ 3 bilhões, são administrados principalmente por firmas de gestão de dinheiro e incorporadoras imobiliárias.

Um fundo do desenvolvedor HHKirby Real Estate Ventures, por exemplo, pretende transformar uma antiga fábrica de algodão em Burlington, N.C., em um complexo com um centro de eventos ao vivo, restaurantes e instalações desportivas. O North Country Opportunity Zone Fund, administrado pela American Ag Energy, uma empresa que constrói estufas, investe em instalações agrícolas em Berlim, N.H.

À medida que o interesse aumenta, investidores de alto patrimônio líquido podem ver os fundos OZ oferecidos em grandes empresas de gestão de dinheiro, como Charles Schwab ou Merrill Lynch, diz Tim Steffen, da Baird Private Wealth Management.

Mas nem todos podem comprar. Com a maioria dos fundos da OZ, você deve ser um investidor credenciado, ou seja, você deve ter um patrimônio líquido de $ 1 milhão, excluindo sua residência principal, ou ter dois anos consecutivos de pelo menos $ 200, 000 em renda anual se você for um único contribuinte ($ 300, 000 para arquivadores casados). A maioria dos fundos vem com um mínimo de investimento de seis dígitos, também.

As estruturas de taxas tendem a imitar aquelas de fundos de hedge e investimentos de capital privado:os investidores pagam uma taxa anual de 1,5% a 2,0% nas despesas e, quando eles vendem, desembolsar mais 20% de qualquer retorno excedente que um fundo ganhe acima do valor prometido ao investidor. A taxa de retorno prometida típica é entre 6% e 10% para fundos com carteiras diversificadas, e mais para fundos que investem em um único projeto, disse Quinn Palomino, CEO da Virtua Partners, uma empresa de incorporação imobiliária de capital privado que oferece fundos de zona de oportunidade.

Não está pronto para o horário nobre. É muito cedo para dizer que tipo de ganhos, caso existam, esses fundos OZ vão entregar, ou quais fundos OZ são investimentos dignos. Na verdade, as regras sobre em que um fundo OZ pode investir e como deve operar ainda estão em evolução. Isso pode representar um problema:um fundo OZ deve cumprir uma miríade de diretrizes do IRS. Se não, pode ter que pagar uma multa ou, pior, os investidores do fundo não serão elegíveis para os incentivos fiscais sobre ganhos de capital.

Em geral, um fundo OZ deve investir pelo menos 90% de seus ativos em empresas localizadas dentro de uma zona de oportunidade qualificada. Muitos tipos de negócios se qualificam de acordo com as diretrizes atuais, mas alguns, incluindo campos de golfe, casas de massagem, cassinos e lojas de bebidas, estão excluídos. Mesmo assim, projetos de desenvolvimento imobiliário, como moradias unifamiliares ou multifamiliares e imóveis comerciais, são investimentos típicos, disse Neil Faden, um sócio da Manatt, Phelps &Phillips, um escritório de advocacia que assessora gestores de fundos OZ.

Se você se qualificar e quiser investir em um fundo OZ, primeiro considere se o investimento é bom, independentemente do potencial benefício fiscal. “Não deixe o rabo dos impostos abanar o cão dos investimentos, ”Diz Bill Smith, um diretor administrativo da CBIZ MHM, uma empresa de contabilidade e consultoria.

Compreendo, também, que negócios imobiliários em dificuldades são inerentemente arriscados. “Não há muitas propriedades à beira-mar em Malibu nesses fundos. Você está comprando em uma área que as pessoas de outra forma não estariam dispostas a investir, ”Diz Steffen.

A maior preocupação, Contudo, é se o gerente é novo ou inexperiente. Muitos gestores de fundos OZ, acontece que, são inexperientes, de acordo com uma pesquisa da empresa de pesquisa de investimentos alternativos Preqin.

Algumas pesquisas também são necessárias sobre os empreiteiros e desenvolvedores que executarão os projetos de investimento. Idealmente, você quer ver se um fundo OZ está trabalhando com desenvolvedores estabelecidos que têm experiência nos tipos de projetos planejados apresentados nos documentos do fundo. “Talvez um desenvolvedor tenha experiência em hotéis, mas não em residências multifamiliares. Se você puder perguntar sobre essas coisas antes de investir, você pode ajudar a mitigar alguns dos riscos, ”Diz Rice.

Mas com pouco histórico, gerentes inexperientes, taxas altas e um grande obstáculo para a entrada, Os fundos da OZ não são adequados para economias de aposentadoria ou dinheiro que você não pode perder ou bloquear pelos períodos de manutenção exigidos. Eles são mais voltados para quem tem grandes bolsos, investidores mais experientes do que poupadores familiares. “Se você nunca investiu em private equity ou em um investimento de capital fechado do qual você é um investidor minoritário, ”Diz Smith, “Estes provavelmente não são para você.”