Perspectivas do mercado imobiliário para 2023:recessão ou resiliência?

No final de 2022, a queda dos preços da habitação e a baixa atividade indicavam uma descida acentuada dos preços das casas. Mas o mercado imobiliário tem sido resiliente ao longo deste ano e os avisos de uma recessão imobiliária não se materializaram.

O atual mercado imobiliário pode estar a registar uma atividade baixa e preços decrescentes em comparação com o pico de 2021 e 2022, e muitos alertaram para uma recessão imobiliária. No entanto, com novas evidências, uma recessão imobiliária parece discutível.

Embora a procura por habitação tenha diminuído, a oferta também diminuiu. A demanda é medida por aplicações de taxas hipotecárias que estão no nível mais baixo em várias décadas. No entanto, a falta de inventário manteve os preços da habitação relativamente elevados com base nos salários.

Após a última crise imobiliária em 2008, os preços das casas eram cerca de 90 vezes superiores ao rendimento médio. Em 2022, aumentaram para 138 vezes o rendimento, o que é considerado insustentável. No entanto, outros países como o Canadá e a Nova Zelândia apresentam rácios preço/rendimento ainda mais elevados.

Esta crise de acessibilidade e escassez manteve os preços elevados, apesar das taxas de juro subirem rapidamente. Além disso, muitos ganhadores de alto patrimônio ainda estão ativos em consórcios imobiliários devido à redefinição de preços. Devido à quantidade de flexibilização quantitativa, estima-se que haja mais de 5 biliões de dólares à margem, prontos para investir em imobiliário.

Os últimos meses de 2023 indicam uma inversão dessa tendência com o aumento dos preços da habitação.

O estado atual do mercado imobiliário

De acordo com a Goldman Sachs, no início do ano, quase todos concordavam que a fraca actividade e a queda dos preços imobiliários eram sinais de uma recessão no mercado imobiliário. Por outro lado, o crowdfunding imobiliário teve um desempenho excepcionalmente bom.

No entanto, o primeiro semestre de 2023 acabou e a previsão de recessão não se concretizou.

Existem três razões principais para isso:

1. Baixa atividade no mercado
2. Os preços da habitação permanecem relativamente elevados
3. Baixa atividade

O mercado imobiliário está a registar uma baixa actividade em 2023. As vendas de habitação caíram 18% desde Junho de 2022 e diminuíram 3% de Maio a Junho de 2023.

Dois factores influenciam a actual baixa actividade no mercado imobiliário:o aumento das taxas de juro e o baixo inventário habitacional.

Aumento das taxas de juros

De acordo com Freddie Mac, a taxa média para hipotecas fixas de 30 anos entre junho e julho de 2023 foi de pouco menos de 7%, em 6,82%. As taxas elevadas têm um efeito duplo sobre compradores e vendedores.

Os compradores hesitam em comprar com taxas de juros mais altas. E os vendedores estão evitando uma nova hipoteca a uma taxa de juros significativamente mais alta.

De acordo com Redfin, 90% dos atuais proprietários têm taxas de hipoteca abaixo de 6%, 80% estão abaixo de 5%, 60% estão abaixo de 4% e 20% estão abaixo de 3%. Além disso, há mais estoque de aluguel de residências unifamiliares. Aqueles que têm condições de comprar outra casa podem deixar sua residência principal como aluguel de investimento para não perder uma taxa única na vida.

Baixo estoque de moradias

O baixo inventário habitacional não é novidade, mas atingiu níveis históricos em 2023. Um relatório recente estimou que o mercado imobiliário terá falta de quase 4 milhões de casas em 2023. O desequilíbrio entre a oferta e a procura mantém os preços das casas elevados.

Embora em muitos mercados os preços tenham caído, começaram a subir em algumas partes do país. Os preços de venda aumentaram mais em Milwaukee, Miami, Cincinnati, Newark, Nova Jersey e Anaheim, CA, e os preços gerais aumentaram 2,1% em relação ao ano passado.

Então, por que os preços permanecem altos? Embora os níveis de atividade no mercado imobiliário sejam baixos em comparação com os níveis máximos de 2022, a procura de habitação permanece elevada.

Esta combinação de oferta limitada e alta demanda muitas vezes causa guerras de licitações nas casas à venda. De acordo com um relatório recente da Associação Nacional de Corretores de Imóveis, aproximadamente um em cada três compradores paga mais do que o preço inicial pedido.

A maioria dos especialistas acredita que o mercado imobiliário irá corrigir-se, e tem sido assim. Desde junho de 2022, os preços da habitação diminuíram consistentemente. O preço médio de venda médio das casas existentes foi de US$ 534.700 em junho de 2022. Em outubro de 2022, o preço médio de venda caiu para US$ 489.000; em fevereiro de 2023, atingiu seu mínimo de US$ 462.400.

Mas, desde Fevereiro de 2023, os preços começaram a aumentar novamente, com o preço médio de venda em Março de 486.300 $, em Maio de 503.100 $, e mais recentemente em Junho de 536.100 $.

Como muitos especialistas suspeitam, o mercado imobiliário sofreu uma correção, mas devido à falta de inventário, é pouco provável que esses preços caiam muito abaixo das tendências atuais em 2023.

A crise da habitação acessível em 2023

O atual mercado imobiliário está passando por uma crise de acessibilidade. Os dados mais recentes da Associação Nacional de Construtores de Casas mostram os seguintes dados:

1. 29% das famílias em 2022 não têm condições de comprar uma casa no valor de US$ 150 mil
2. Apenas aproximadamente 20% das famílias podem comprar uma casa no valor de US$ 150.000 a US$ 250.000
3. 73% de todas as famílias dos EUA não podem pagar a nova casa com preço médio de US$ 425.786 em 2022

Um novo estudo realizado pela National Associate of Home Builders (NAHB) determinou o impacto do aumento dos preços e das taxas de juros no mercado imobiliário:

1. Um aumento de US$ 10.000 no preço médio das casas custaria cerca de 1,4 milhão de famílias.
2. Um acréscimo de 25 pontos base à taxa hipotecária a uma taxa fixa de 30 anos de 6,25 eliminaria do mercado cerca de 1,3 milhão de famílias.

Embora os preços tenham diminuído desde os seus picos em 2021 e 2022, essa tendência inverteu-se e os preços aumentaram novamente desde Fevereiro de 2023.

Os atuais preços da habitação, as taxas de hipotecas e a oferta limitada de casas tornam muito difícil para o americano médio comprar casas.

No último relatório de Acessibilidade e Oferta de Habitação da Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR), as famílias que ganham US$ 75.000 (a renda familiar média nos EUA) podem comprar uma casa de até US$ 256.000. O problema é que apenas 23% das listagens estão abaixo de US$ 256.000.

Esta escassez de habitação acessível torna-se significativamente pior em estados maiores com um elevado custo de vida, como Washington, Florida e Califórnia. Estes estados têm uma migração populacional significativa e são economias fortes. Eles também têm menos casas construídas per capita, o que restringe a oferta.

Não prenda a respiração esperando a próxima recessão imobiliária ou que os preços caiam significativamente. Poderá haver uma recessão no mercado imobiliário, uma vez que o mercado registou dois altos e baixos significativos nos preços dos imóveis, e poderemos assistir a uma segunda descida nos preços.

Compras especulativas, taxas de juros baixas e práticas de empréstimo acessíveis alimentaram a crise de 2008. Além disso, a instabilidade económica, associada a potenciais mudanças nas políticas governamentais e ao aumento das taxas de juro, poderá fazer inclinar a balança e desencadear uma espiral descendente nos valores imobiliários.

A vigilância e as medidas proativas são essenciais para evitar uma potencial catástrofe e garantir um mercado imobiliário mais estável e sustentável no futuro.

Embora seja tentador olhar para a mansão ao lado e tentar acompanhar os proverbiais Joneses, tente evitar isso e compre ótimos negócios nesta recessão.

Por último, se um investimento imobiliário numa casa estiver fora da sua zona de conforto, os investimentos em terrenos com fluxo de caixa são outra oportunidade estável.

Embora a actividade seja mais baixa do que em anos anteriores, os preços já podem ter-se corrigido e começaram a aumentar ligeiramente em 2023. Embora a ameaça de inflação contínua, o aumento das taxas hipotecárias e uma recessão económica possam aumentar ligeiramente as probabilidades de uma recessão no mercado imobiliário.

Uma recessão no mercado imobiliário é improvável. A oferta limitada e a forte procura continuam a manter os preços da habitação elevados. No entanto, o mercado imobiliário enfrenta uma crise de acessibilidade e de oferta. O mercado actual tem uma oferta limitada de casas que o agregado familiar médio pode pagar.

Este artigo foi publicado originalmente em Wealth of Geeks.

Sobre o autor:Nirav Shah é neurologista e atuou como diretor de AVC da Neurociência Sueca em Seattle, o maior programa de AVC do noroeste do Pacífico. Nirav também abriu uma empresa de tecnologia chamada Alertive.com e a vendeu para a Carbon Health para alcançar independência financeira para se aposentar mais cedo (FIRE). Ele adora ajudar médicos e outras pessoas a alcançar liberdade financeira e aposentadoria opcional para que possam perseguir seus sonhos e aspirações.

João Schmoll

Sou John Schmoll, ex-corretor da bolsa, com MBA, escritor financeiro publicado e fundador da Frugal Rules.

Como veterano do setor de serviços financeiros, trabalhei como administrador de fundos mútuos, banqueiro e corretor da bolsa e fui licenciado pelas Séries 7 e 63, mas deixei tudo isso para trás em 2012 para ajudar as pessoas a aprenderem como administrar seu dinheiro.

Meu objetivo é ajudá-lo a obter o conhecimento necessário para se tornar financeiramente independente com ferramentas financeiras testadas pessoalmente e soluções para economizar dinheiro.