Como comprar uma casa com crédito ruim

Você quer comprar uma nova casa, mas sua pontuação de crédito é baixa. Isso significa que você está sem sorte? Depende.

A boa notícia é que você tem várias opções e programas de empréstimo para te ajudar. A má notícia é que, sem um excelente crédito, você sem dúvida terá que pagar taxas de juros mais altas.

Alguns credores lhe darão um olhar de lado ou lhe dirão para tentar novamente quando esse número mágico de três dígitos for maior. Mas com um pouco de trabalho braçal, é possível comprar uma casa com crédito ruim. Continue lendo para obter dicas para ajudá-lo a ser aprovado.

Conheça sua pontuação de crédito

Quão baixas são suas pontuações de crédito? Você sabe o que está fazendo com que você tenha um crédito ruim? Ou você está assumindo que é ruim por causa de erros financeiros passados?

O que é uma pontuação de crédito "ruim"?

O que constitui uma pontuação de crédito ruim? Geralmente, os intervalos são os seguintes:

• Excelente:781 e acima
• Bom:661-780
• Feira:601-660
• Pobre:​​501-600
• Ruim:500 e abaixo

Portanto, se sua pontuação de crédito for 600 ou inferior, você se enquadra na categoria de consumidor subprime.

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Como suas pontuações de crédito são calculadas

Você também deve ter uma compreensão de como sua pontuação de crédito é calculada para saber o quanto deve melhorar antes de aplicar. Os cinco componentes são os seguintes:

• Histórico de pagamentos (35%): Você faz pagamentos atempados aos seus credores todos os meses? Se você perdeu vários pagamentos no passado, seu crédito pode estar sofrendo. E outras contas vencidas que se tornaram contas de cobrança também afetam negativamente seu histórico de pagamentos.
• Valores devidos (30%): Quanto você ainda deve aos credores? Se sua dívida para crédito disponível ou taxa de utilização de crédito em contas rotativas for alta, seu crédito pode estar sofrendo.
• Duração do histórico de crédito (15%): Há quanto tempo você tem crédito? Um perfil de crédito mais estabelecido pode equivaler a uma pontuação FICO mais alta.
• Combinação de crédito (10%): Você tem um mix saudável de crédito rotativo e parcelado? Os credores gostam de ver uma combinação de ambos, e ter vários de um e não do outro pode diminuir sua pontuação de crédito.
• Novo crédito (10%): Você abriu recentemente várias novas contas de crédito? Nesse caso, os credores em potencial podem ver você como um risco maior.

Como verificar sua pontuação de crédito

Existem várias opções gratuitas para escolher, mas você pode começar entrando em contato com seu banco para ver se é um serviço prestado aos correntistas, gratuitamente. Ou se você tiver cartões de crédito, verifique o extrato ou o painel online, pois ele pode aparecer lá.

Você recentemente solicitou uma hipoteca e foi negado? O credor é obrigado a enviar uma carta explicando sua decisão e divulgar que você pode solicitar uma cópia do relatório de crédito usado para tomar a decisão.

Em alguns casos, a carta de negação fornecerá alguns pontos-chave explicando a negação e a pontuação de crédito que os credores usaram durante o processo de avaliação. Enquanto os credores usam diferentes algoritmos e modelos de pontuação de crédito, use esse número como base para ver onde você está.

Por fim, você pode usar ferramentas de monitoramento de crédito, como Identity IQ e Identity Guard, para visualizar variações de sua pontuação de crédito. Eles também oferecem grande proteção contra roubo de identidade.

Retifique erros em seu relatório de crédito

De acordo com os resultados de um estudo realizado pela Federal Trade Commission (FTC), 20 por cento dos relatórios de crédito contêm erros. Mas por que isso importa? Bem, o que está em seu relatório determina sua pontuação de crédito. E existe a possibilidade de que um erro possa prejudicar sua pontuação de crédito e ficar entre você e uma hipoteca.

Portanto, você deseja obter uma cópia gratuita do seu relatório e revisá-lo de cima para baixo. Se você detectar erros, execute as seguintes etapas para corrigi-los:

• Etapa 1:imprima uma cópia impressa do seu relatório de crédito e circule os itens em questão.
• Etapa 2:redigir uma carta de contestação para enviar às agências de crédito. Para um modelo, clique aqui.
• Etapa 3:envie a carta, a cópia destacada do seu relatório de crédito e qualquer documentação de apoio às agências de crédito.
• Etapa 4:faça o acompanhamento por escrito com as agências de crédito após 30 dias, caso você ainda não tenha recebido uma resposta.

Se você precisar de ajuda adicional com erros de relatório de crédito, consulte este guia abrangente da FTC.

Mesmo que você consiga contestar erros em seu relatório de crédito, pode demorar um pouco para que essas atualizações cheguem ao seu relatório de crédito. Prepare-se para corrigir seu crédito pelo menos alguns meses antes de solicitar uma hipoteca. Dessa forma, você pode garantir que quaisquer mudanças positivas tenham tempo para melhorar seu crédito.

E se tudo estiver correto?

Existe a possibilidade de que uma série de erros financeiros ou uma fase difícil tenham deixado seu crédito em ruínas e os efeitos ainda estão persistentes. Se for esse o caso, entre em contato com os credores e solicite que eles removam a marca negativa do seu relatório de crédito em troca da liquidação da conta em questão.

Isso é chamado de contrato de pagamento por exclusão e pode fazer maravilhas pelo seu crédito se o credor estiver a bordo. Mas certifique-se de obter o acordo por escrito.

Se a conta estiver aparecendo como um item de cobrança pago, essa abordagem não funcionará, pois a conta já foi paga.

No entanto, você pode escrever uma carta ao credor explicando suas circunstâncias e pedir que eles honrem um ajuste de boa vontade para que você possa ser aprovado para uma hipoteca. Você pode não ter sorte com qualquer uma das abordagens imediatamente, mas a consistência pode valer a pena.

Execute os números

Os empréstimos hipotecários destinados a consumidores com crédito abaixo da média às vezes têm um custo mais alto. Por quê então? É tudo uma questão de risco.

O credor hipotecário quer ser protegido se você não pagar o empréstimo e a casa entrar em execução hipotecária. Portanto, se você está inflexível em obter uma hipoteca com crédito ruim, esteja preparado para as implicações financeiras.

Para ilustrar, suponha que você esteja procurando uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos por US $ 250.000. Abaixo está um exemplo de como os números podem se apresentar, com base em sua credibilidade:

PONTUAÇÃO DE CRÉDITO	PAGAMENTO MENSAL	JUROS PAGOS VIDA DO EMPRÉSTIMO	CUSTO TOTAL DE EMPRÉSTIMO
Excelente crédito	4%	US$ 179.674	US$ 429.674
Bom crédito	5%	US$ 233.139	US$ 483.139
Crédito Justo	6%	US$ 289.595	US$ 539.595
Crédito ruim	7%	US$ 348.772	US$ 598.772

E esses números nem levam em consideração os impostos sobre a propriedade, o seguro do proprietário e o seguro de hipoteca privada (se você fizer um adiantamento inferior a 20%).

A boa notícia é que você sempre pode refinanciar o empréstimo em uma data posterior, quando sua pontuação de crédito e situação financeira melhorarem.

Considere um empréstimo FHA

Um empréstimo FHA é uma ótima opção para quem quer comprar uma casa com crédito ruim. Esses empréstimos são emitidos por credores privados, mas o empréstimo é garantido pela Federal Housing Administration. Esta garantia protege o credor de mutuários que eventualmente inadimplem em suas hipotecas.

Os empréstimos FHA vêm com requisitos menos rigorosos, por isso são mais fáceis de solicitar do que uma hipoteca tradicional.

Requisitos de empréstimo FHA

Dito isto, existem alguns requisitos que você precisará atender:

• Você precisa de uma pontuação de crédito mínima de 580.
• Você deve ter comprovação de uma renda mensal estável.
• Se sua pontuação de crédito for 580 ou superior, você precisará de um adiantamento mínimo de pelo menos 3,5%.
• Se sua pontuação de crédito for 500 ou superior, você precisará de um adiantamento mínimo de pelo menos 10%.
• A casa que você está comprando deve ser sua residência principal.

Existem outros requisitos que você precisará atender para se qualificar para um empréstimo da FHA. Esses empréstimos são limitados a um determinado valor, embora isso varie dependendo de onde você mora. E você terá que fazer um seguro de hipoteca privada (PMI), que aumentará o custo mensal de sua hipoteca.

Considere um empréstimo VA

Se você é um veterano com crédito ruim, pode ser elegível para fazer um empréstimo do VA. Empréstimos VA são emitidos através de credores privados, mas a hipoteca é apoiada pelo Departamento de Assuntos de Veteranos.

O programa foi projetado para ajudar os veteranos a se recuperarem e serviu como uma tábua de salvação para muitos veteranos em dificuldades. E há muitas vantagens em fazer um empréstimo do VA.

Não há necessidade de adiantamento e você não precisa comprar o PMI. As taxas de juros são muito competitivas e é bastante fácil solicitar um empréstimo do VA.

Requisitos de empréstimo do VA

No entanto, existem alguns requisitos que você precisará atender primeiro:

• Militar da ativa ou veterano que foi dispensado com honra.
• Você serviu por pelo menos 90 dias consecutivos durante a guerra ativa.
• Você serviu por pelo menos 180 dias consecutivos em tempo de paz ativo.
• Mais de seis anos na Guarda Nacional.

Se seu cônjuge morreu no cumprimento do dever, você também pode se qualificar para um empréstimo do VA.

Considere outras opções de empréstimo

Se você não for um bom candidato para empréstimos FHA ou VA, considere credores alternativos. Agregadores de empréstimos como o Credible são uma boa maneira de determinar se você se qualifica para produtos de empréstimo hipotecário convencionais.

A Lending Tree não lhe dará um empréstimo, mas irá combiná-lo com credores que estejam dispostos a trabalhar com você. Leva apenas alguns minutos para se inscrever no site da empresa e você pode receber ofertas de hipotecas de vários credores.

Se você estiver bancário com a mesma instituição financeira por um longo período de tempo, também poderá considerar solicitar uma hipoteca lá.

Os bancos tendem a ter requisitos de empréstimos mais rígidos, mas podem estar dispostos a considerá-lo para uma hipoteca com base em seu histórico de longa data com o banco. No mínimo, não custa tentar.

Economize para um adiantamento

Os credores podem estar relutantes em aprová-lo para uma casa com crédito ruim. E quanto maior o valor do empréstimo, mais risco eles terão que assumir.

Mas se você trouxer um grande adiantamento para a mesa, a probabilidade de você ser aprovado pode aumentar, pois o valor do empréstimo será menor. Além disso, você economizará um pacote com juros.

Então, quanto você deve economizar para um pagamento inicial? Os 20% padrão exigidos para a maioria dos empréstimos para habitação convencional são um bom ponto de partida, mas quanto maior, melhor. (Além disso, você pode evitar o seguro de hipoteca).

Também é uma boa ideia ter o máximo de dinheiro em sua conta poupança possível. Isso demonstra aos credores que, apesar de ter um crédito ruim, você pode lidar com emergências financeiras ou cobrir ocorrências financeiras inesperadas à medida que surgem. Não é necessário guardar um ano inteiro de renda no banco, mas três a seis meses serão suficientes.

Go Rate Shopping

Preocupado com o seu crédito ser atingido se você aplicar com vários credores? Não seja. De acordo com o myFICO, “as consultas de empréstimos hipotecários geradas em uma janela de 30 dias contam como uma única consulta”.

Portanto, se você comprar e aplicar com dez credores separados em uma janela de 30 dias, seu crédito será afetado apenas por uma consulta, pois os modelos de pontuação FICO reconhecem que você está realizando uma pesquisa de empréstimo à habitação.

Assine na linha pontilhada

Parabéns! Você fez sua lição de casa, economizou para um adiantamento e pesquisou para encontrar a menor taxa de juros. Apesar de seus problemas de crédito, você fez o trabalho braçal para comprar a casa dos seus sonhos.

Mas se você não teve a mesma sorte e descobriu que não era o momento certo para comprar, não se preocupe. Seja paciente enquanto trabalha diligentemente para aumentar sua pontuação de crédito e colocar suas finanças em ordem.

Além disso, certifique-se de fazer todos os pagamentos de aluguel em dia para mostrar aos credores em potencial que você é responsável e pode lidar com suas obrigações de moradia. Dessa forma, você terá mais sorte na próxima vez.