Como funciona o refinanciamento (e quando faz sentido)

As taxas de hipoteca atingiram mínimos históricos em 2020, e o refinanciamento de hipotecas disparou. Freddie Mac relatou que no quarto trimestre de 2020, os mutuários que refinanciaram suas hipotecas conseguiram reduzir suas taxas de juros em mais de 1,25 pontos percentuais.

Diante disso, você pode se perguntar se o refinanciamento de sua hipoteca é uma boa opção. Mas como funciona o refinanciamento? Se você não tem certeza se o refinanciamento é certo para você ou por onde começar, este guia pode ajudá-lo a compreender o processo e tomar uma decisão informada.

Neste artigo

• Como funciona o refinanciamento?
• Por que as pessoas optam por refinanciar suas hipotecas?
• Que tipos de refinanciamentos de hipotecas estão disponíveis?
• Como é o processo de refinanciamento de hipotecas?
• FAQs
• Resultado

Como funciona o refinanciamento?

Quando você refinancia um empréstimo imobiliário, você trabalha com um credor hipotecário para fazer um novo empréstimo e usá-lo para saldar o existente. A nova hipoteca pode ter um prazo diferente, taxa de juro, ou pagamentos mensais.

Quando você refinancia seus empréstimos, você está essencialmente passando pelo processo de hipoteca novamente, o que significa que você normalmente terá que pagar os custos de fechamento. Contudo, essa despesa pode valer a pena, dependendo dos benefícios que você pode obter com o refinanciamento de sua hipoteca.

Por que as pessoas optam por refinanciar suas hipotecas?

Então, por que refinanciar sua hipoteca pode ser uma boa ideia? Isso pode dar a você um ou mais dos seguintes benefícios:

1. Reduza o pagamento mensal da hipoteca

Quando você refinancia sua hipoteca, você pode trabalhar com seu credor para escolher um novo prazo de empréstimo. Se você deseja obter um pagamento mensal menor para liberar mais dinheiro em seu orçamento a cada mês, você pode optar por um empréstimo com prazo mais longo.

Por exemplo, você poderia mudar de um empréstimo de 15 para um empréstimo de 30 anos. Você pode pagar mais juros ao longo do tempo devido ao prazo de reembolso mais longo, mas você pode receber um pagamento muito menor do que tem agora. Você pode usar o dinheiro adicional em seu orçamento para cobrir as despesas diárias, economize para uma grande compra, ou investir para a aposentadoria.

2. Obtenha um empréstimo com taxa de juros mais baixa

Dependendo de quando você tirou sua hipoteca e sua capacidade de crédito, sua hipoteca atual pode ter uma taxa de juros relativamente alta. Por exemplo, as taxas das hipotecas de taxa fixa de 30 anos eram tão altas quanto 4,94% em novembro de 2018.

De acordo com Freddie Mac, a taxa de juros média em hipotecas de taxa fixa de 30 anos era de apenas 2,77%, Considerando que a taxa média em uma taxa fixa de 15 anos foi de 2,10%, a partir de 13 de agosto, 2021. Se você tiver um bom crédito e refinanciar sua hipoteca, você pode tirar proveito das taxas baixas e, potencialmente, pagar muito menos juros ao longo da vida do seu empréstimo.

Por exemplo, digamos que você tirou $ 250, 000 hipotecas em 2018 a 4,94% com prazo de 30 anos. Se você refinanciar e se qualificar para uma hipoteca de 30 anos com juros de 2,77%, seu pagamento mensal cairia em $ 358. Mesmo depois de deduzir as despesas de fechamento e mais três anos de pagamentos, você economizaria quase $ 74, 000 ao longo da vida do empréstimo.

Se você optou por um refinanciamento de 15 anos e obteve uma taxa de 2,10%, seus pagamentos mensais seriam um pouco maiores, mas você economizaria quase $ 150, 000 de juros com o prazo mais curto.

Hipoteca original de 30 anos Hipoteca refinanciada de 30 anos Hipoteca refinanciada de 15 anos Anos restantes 27 30 15 Custos finais N / A $ 7, 000 $ 7, 000 Pagamento mensal mínimo $ 1, 333 $ 978 $ 1, 549 Juros totais pagos $ 196, 000 $ 113, 000 $ 40, 000 Principal total pago $ 239, 000 $ 239, 000 $ 239, 000 Custo total $ 435, 000 $ 359, 000 (incluindo custos de fechamento) $ 286, 000 (incluindo custos de fechamento Economia total ~ $ 76, 000 ~ $ 149, 000

Lembre-se de que as taxas mais baixas que os credores oferecem são normalmente para os mutuários com crédito excelente, rendimentos estáveis, e baixos rácios dívida / rendimento. Nem todo mundo se qualificará para as taxas mais baixas anunciadas.

3. Obtenha dinheiro para melhorias na casa ou outras necessidades / objetivos financeiros

Se você construiu patrimônio em sua casa, você poderia refinanciar sua hipoteca e aproveitar esse patrimônio para pagar a educação universitária do seu filho, saldar sua dívida de cartão de crédito, renove sua casa, ou para outras despesas.

Com um refinanciamento de hipotecas de saque, você pode solicitar um novo empréstimo para mais do que você deve atualmente. Se aprovado, você receberá a diferença entre a nova hipoteca e a antiga como um pagamento em dinheiro para usar como desejar.

Que tipos de refinanciamentos de hipotecas estão disponíveis?

Existem alguns tipos diferentes de refinanciamento de hipotecas disponíveis, e seus objetivos financeiros e seu tipo de empréstimo existente ajudarão a determinar qual opção funciona melhor para você. Dependendo da sua situação, você pode tirar vantagem de uma das seguintes opções de empréstimo:

Refinanciamento tradicional

Ideal para:mutuários que têm taxas de juros relativamente altas em hipotecas existentes

Com refinanciamento tradicional, também conhecido como refinanciamento sem saque, você solicita um novo empréstimo para substituir o existente. Você só obtém um empréstimo para o valor que deve atualmente, e você apenas modifica o prazo do empréstimo ou a taxa de juros. Por exemplo, você pode refinanciar uma hipoteca de 30 anos para um empréstimo de 15 anos ou uma hipoteca de taxa ajustável para um empréstimo de taxa fixa.

Para custos de fechamento de refinanciamento de hipotecas tradicionais, você pode esperar pagar cerca de 3% a 6% de seu principal pendente em taxas de refinanciamento, embora isso possa variar de acordo com o credor. Por US $ 250, 000 hipotecas, isso significa que você deve planejar economizar entre US $ 7, 500 e $ 15, 000 para custos de fechamento.

Tal como acontece com sua hipoteca original, os custos de fechamento de refinanciamento cobrem despesas como a avaliação de sua casa, taxas de originação, Taxas de aplicação, inspeções, e honorários advocatícios. Em alguns casos, talvez você consiga rolar esses custos para o novo valor do empréstimo.

Refinanciamento de saque

Ideal para:Mutuários que precisam de dinheiro para reformas ou outras despesas importantes

Com um empréstimo de refinanciamento de saque, você solicita um empréstimo maior do que o que você deve em sua hipoteca atual. Depois de pagar seu empréstimo atual, o credor dá a diferença entre os valores da hipoteca em dinheiro. Você pode usar o dinheiro de um refinanciamento de saque para qualquer necessidade que possa ter, como o financiamento de projetos de reforma ou o pagamento de um casamento.

Embora um empréstimo de refinanciamento de saque possa lhe dar acesso a dinheiro a juros baixos, isso reduz seu patrimônio porque você terá um empréstimo maior daqui para frente. Por causa do saldo de hipotecas mais alto, você também pode pagar mais juros ao longo do tempo do que se mantivesse sua hipoteca original. Mas isso dependerá da taxa de juros da hipoteca antiga e da nova.

Os refinanciamentos de saque geralmente têm custos de fechamento semelhantes aos refinanciamentos de hipotecas tradicionais, então você pode esperar pagar 3% a 6% do valor do seu empréstimo. Novamente, isso pode variar dependendo do credor com quem você trabalha, e você poderá adicionar custos ao seu novo empréstimo.

Se você precisa financiar uma grande despesa, o refinanciamento não é a única maneira de obter dinheiro com o patrimônio líquido da sua casa. Você também pode fazer um segundo empréstimo contra sua propriedade. Confira nossos artigos sobre refinanciamento de saque x empréstimo com valor de casa e HELOCs x empréstimos com valor de casa para comparar opções.

Reembolsar refinanciamento

Ideal para:Mutuários que desejam eliminar o seguro hipotecário privado (PMI)

Para se qualificar para refinanciamento, você normalmente precisa de pelo menos 20% de capital em sua casa. Se você ainda não chegou lá, mas está interessado em eliminar seu seguro hipotecário privado, você pode considerar um empréstimo de refinanciamento em dinheiro. Com esta abordagem, você faz um pagamento de quantia total ao refinanciar, reduzindo o valor da hipoteca. O pagamento da quantia total o ajudará a atingir o patrimônio líquido de 20% necessário, e se a relação entre o valor do empréstimo da sua casa atingir 78% ou menos, você poderia eliminar o seguro hipotecário privado.

Além do pagamento único, provavelmente você terá que pagar os custos de fechamento sobre o novo valor da hipoteca. Embora os custos de fechamento possam variar de acordo com o credor, você geralmente pode esperar pagar 3% a 6% do saldo do seu novo empréstimo. Considere perguntar ao seu credor se faz sentido incluir esses custos no novo saldo do empréstimo.

Simplifique o refinanciamento

Ideal para:Mutuários com baixa pontuação de crédito

Se você tiver uma pontuação de crédito de fraca a razoável - o que significa uma pontuação de 669 ou inferior - pode ser um desafio se qualificar para certos empréstimos de refinanciamento. Contudo, você pode ser elegível para um empréstimo de refinanciamento simplificado, que é um tipo de empréstimo garantido pelo governo.

Existem vários tipos de refinanciamento simplificado:

• FHA: Com a U.S. Federal Housing Administration agiliza o refinanciamento, você poderia obter uma hipoteca mais acessível. Não há requisitos de receita para este tipo de empréstimo, e alguns credores emitem empréstimos qualificados sem crédito, sem a necessidade de verificação de crédito. Qualificar, você deve ter um empréstimo FHA existente.
• VA: Se você tiver uma hipoteca apoiada pelo Departamento de Assuntos de Veteranos, você poderia usar um empréstimo de refinanciamento de redução de taxa de juros para obter uma taxa mais baixa ou mudar sua hipoteca de um empréstimo de taxa ajustável para um empréstimo de taxa fixa.
• USDA: O Departamento de Agricultura dos Estados Unidos simplificou o programa de refinanciamento de empréstimos poderia ajudar os mutuários qualificados com patrimônio líquido baixo ou nenhum. Nenhuma verificação de crédito é necessária, e não há inspeções ou avaliações residenciais. O programa promete pelo menos uma redução de $ 50 no principal mensal, interesse, impostos imobiliários, e pagamentos de seguro de proprietário em comparação com sua hipoteca antiga.

Os custos de fechamento podem variar de acordo com o programa e o credor. Se você tiver perguntas, converse com seu credor hipotecário sobre custos e opções.

Como é o processo de refinanciamento de hipotecas?

Se você deseja refinanciar uma hipoteca existente e está se perguntando como conseguir um empréstimo, Siga esses passos:

1. Pense em seus objetivos

No início do processo de refinanciamento, passe algum tempo pensando sobre o que você pretende realizar refinanciando seu antigo empréstimo. Por exemplo, você pode querer obter uma taxa mais baixa para economizar dinheiro, obter dinheiro para a consolidação de dívidas ou despesas importantes, ou mude sua hipoteca para um empréstimo de taxa fixa. Ao definir uma meta, você pode comparar melhor as taxas e os termos dos credores para encontrar a melhor opção.

2. Obtenha cotações de diferentes credores

Para garantir que você obtenha as melhores taxas possíveis, Considere comparar opções de refinanciamento e obter cotações de vários credores. Certifique-se de perguntar aos credores sobre quaisquer taxas adicionais e custos de fechamento e se você pode rolá-los para o novo valor da hipoteca.

3. Selecione um credor

Depois de revisar as citações de vários credores e ficar claro quais taxas estão envolvidas, você pode selecionar um credor e solicitar o refinanciamento de sua hipoteca. O credor trabalhará com você para concluir uma avaliação da casa, e os subscritores irão revisar e verificar suas informações.

Provavelmente, você será solicitado a fornecer documentação de sua renda, despesas, e ativos. Por exemplo, um credor pode pedir o seguinte:

• Prova de renda, como recibos de pagamento, Formulários W-2, ou declarações fiscais
• Identificação emitida pelo governo
• Extratos bancários e de investimentos atuais
• Registros de propriedade
• Estimativas de impostos anuais sobre a propriedade, taxas de associação de proprietários, e apólices de seguro residencial
• Declarações de lucros e perdas, se autônomo
• Histórico de pagamento de contas de serviços públicos
• Declarações de dívidas pendentes, como empréstimos estudantis ou empréstimos para automóveis
• Cartas de explicação de crédito para pagamentos em atraso ou outras marcas depreciativas em seu relatório de crédito

4. Encerrar o empréstimo

Depois que o empréstimo for aprovado, sua casa é avaliada, e suas informações são verificadas, você pode fechar o empréstimo. Essa etapa pode levar várias semanas ou até meses. No último relatório Ellie Mae Origination Insight Report, pesquisadores descobriram que o tempo médio para fechar o refinanciamento de hipotecas era de 48 dias em junho de 2021, os dados disponíveis mais recentes.

Até receber uma notificação do credor de refinanciamento de que seu novo empréstimo foi desembolsado e sua hipoteca anterior liquidada, continue fazendo seus pagamentos atuais para evitar multas caras ou danos à sua pontuação de crédito.

FAQs

O refinanciamento de sua hipoteca prejudica sua pontuação de crédito?

Em geral, refinanciar sua hipoteca pode impactar seu crédito de duas maneiras:

• Novas perguntas difíceis: Uma nova investigação difícil em seus relatórios de crédito pode causar uma pequena queda em sua pontuação de crédito. Em geral, novas consultas de crédito podem reduzir sua pontuação em cerca de cinco pontos.
• Histórico de pagamento: Estabelecer um histórico de pagamento positivo em seu novo empréstimo hipotecário pode ajudar a aumentar sua pontuação de crédito ao longo do tempo.

Você pode refinanciar com crédito ruim?

Os requisitos de crédito para refinanciamento de hipotecas podem variar de acordo com o credor. Contudo, você geralmente precisará de uma pontuação de 620 ou superior para se qualificar para o refinanciamento com a maioria dos bancos, cooperativas de crédito, ou credores online.

Alguns programas governamentais permitem que você faça o refinanciamento com uma pontuação tão baixa quanto 580, e alguns podem não exigir uma verificação de crédito. Fale com um credor aprovado pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) para discutir suas opções.

Você perde patrimônio líquido ao refinanciar?

Se você perderá ou não patrimônio líquido ao refinanciar, depende se você optou por um refinanciamento tradicional, refinanciar saque, ou refinanciar em dinheiro.

Com refinanciamento tradicional e refinanciamento em dinheiro, seu patrimônio pode permanecer o mesmo ou até aumentar. Contudo, você pode perder patrimônio líquido se adicionar os custos de fechamento ao valor do empréstimo, pois isso aumenta o total do empréstimo hipotecário.

Com um refinanciamento de saque, você provavelmente perderá algum patrimônio porque está aumentando o valor que deve em sua hipoteca.

Você pode cancelar o seguro hipotecário privado se refinanciar?

Se você acumulou capital suficiente em sua casa, você poderia refinanciar e eliminar o PMI de sua hipoteca. Se você ainda não tem patrimônio suficiente estabelecido, você pode optar por usar um refinanciamento em dinheiro e fazer um grande pagamento ao refinanciar. Isso pode ajudá-lo a atender aos requisitos dos credores para refinanciamento e se livrar do seu PMI.

Resultado

Uma dúvida comum que os proprietários de imóveis têm é "como funciona o refinanciamento?" Agora que você conhece os fundamentos do refinanciamento de hipotecas e os prós e contras de fazê-lo, você pode decidir se o refinanciamento do seu empréstimo à habitação é uma boa ideia para você.

Quando você está pensando em refinanciar, considere sua situação financeira, orçamento atual, e os custos de fechamento necessários. Se você está pronto para solicitar um empréstimo, confira nossas opções para os melhores credores hipotecários de 2021.