O que acontece depois de receber uma avaliação?

p A avaliação é uma das etapas do processo de compra de uma casa com a qual os compradores costumam se preocupar - e com razão. Uma avaliação baixa pode colocar sua oferta de hipoteca em risco e há o risco de a transação fracassar. Vendedores, também, pode esperar ansiosamente para ver se a casa vale o preço de compra acordado. O que acontece após uma avaliação depende do que diz o laudo de avaliação.

Após a avaliação, Qual é o próximo passo?

p Para responder a esta pergunta, precisamos olhar para o processo de subscrição de hipotecas de forma mais ampla para que você possa ver como uma avaliação se encaixa no quadro mais amplo. Embora o processo de solicitação de hipoteca varie de pessoa para pessoa, geralmente segue uma sequência definida:

1. PRE-aprovado , onde o comprador da casa fica sabendo quanto pode pedir emprestado com base em seu salário e renda.
2. Acordo de compra , onde o comprador e o vendedor concordam com um preço e assinam um contrato.
3. Avaliação de casa , onde um avaliador profissional inspeciona a casa e determina quanto vale a propriedade.
4. Subscrição de hipotecas , onde o comprador envia uma tonelada de papelada e o segurador decide se o banco irá em frente com o empréstimo.
5. Condições de subscrição , onde o segurador pede mais documentos ou pede ao comprador que satisfaça certas condições antes que o empréstimo seja aprovado para fechamento.
6. Fechando , onde o dinheiro muda de mãos, a escritura é assinada e o comprador recebe as chaves de sua nova casa.

Objetivo da Subscrição de Hipoteca

p Como você pode ver, a próxima etapa após uma avaliação é a subscrição da hipoteca. O objetivo da subscrição é estabelecer se o banco deseja fazer um empréstimo ao mutuário, isso é, se o mutuário é um risco aceitável . Risco, nesse contexto, significa a probabilidade de o mutuário não pagar o empréstimo. Por exemplo, o segurador vai olhar para o relatório de crédito do mutuário, carga da dívida, histórico de cobranças e assim por diante para ver se essa pessoa tem um bom histórico de pagamento de suas dívidas.

p Os tomadores de empréstimos com capacidade de crédito limítrofe são considerados de maior risco. Eles costumam ter dificuldade em se qualificar para empréstimos e, se o fizerem, é improvável que eles tenham os melhores termos.

p A avaliação é uma parte importante do processo de avaliação de risco e é um dos documentos básicos que o segurador analisa. Isso faz sentido quando você considera que a casa é a garantia do empréstimo.

Papel da Avaliação

p Uma avaliação é uma opinião sobre o valor de uma propriedade, fornecida por um avaliador licenciado. Os credores hipotecários insistem neles, mas os compradores em dinheiro são muitas vezes aconselhados a obter a sua própria avaliação como forma de garantir que a casa está Vale o preço eles estão pagando por isso.

p O motivo pelo qual os bancos insistem em avaliações é para garantir que a casa valha tanto quanto todos pensam. Se o devedor não pagar a hipoteca, então, o banco executará a hipoteca e venderá a propriedade para recuperar o dinheiro emprestado. Vamos supor que o banco esteja emprestando $ 200, 000. Se a avaliação voltar a $ 190, 000 você tem um problema sério, como o banco vai sair do bolso se eles precisarem executar a hipoteca.

p Na verdade, esses números são um pouco enganosos, já que os bancos sempre vão querer uma reserva entre o valor que estão emprestando e o valor da casa. Isso é conhecido como relação empréstimo-valor , que é o rácio entre o valor do empréstimo que o mutuário está a contrair e o valor do imóvel como um todo. Se você quiser comprar uma casa no valor de $ 400, 000, por exemplo, e tem um pagamento inicial de $ 80, 000, então você vai precisar de um empréstimo de $ 320, 000 para adquirir a propriedade. A relação empréstimo-valor, ou LTV, será de 80 por cento desde $ 320, 000 é 80 por cento de $ 400, 000

Mais sobre LTVs

p Os LTVs são significativos no mundo da subscrição porque os credores terão um LTV máximo que estão preparados para aprovar. Em algum lugar na região de 75 a 90 por cento é um limite superior bastante comum. Se você tiver recursos para fazer um grande pagamento, então você terá um LTV menor. Voltando ao nosso exemplo anterior, aumentando o pagamento inicial para $ 120, 000 reduziria o LTV para apenas 70 por cento em US $ 400, 000 em casa.

p Como uma regra geral, a maior o LTV, quanto maior o risco que o credor perderá dinheiro se tiver de executar a hipoteca. Com um LTV de 80 por cento, uma queda relativamente pequena nos preços da habitação pode resultar em menos receitas de vendas do que o montante em dívida do empréstimo. LTVs altos se traduzem em taxas de juros mais altas para refletir o risco do credor.

p Por outro lado, um empréstimo com um LTV mais baixo é menos arriscado para o credor. Isso geralmente se traduz em um produto hipotecário mais barato.

Como isso afeta a avaliação?

p Quando compradores e vendedores de imóveis olham para uma avaliação, eles tendem a se interessar pelo número do título - quanto o avaliador diz que a casa vale. Se você concordou com um preço de $ 400, 000, por exemplo, e a avaliação diz que a casa vale $ 390, 000, então, como comprador, você não ficará muito feliz. Vendedores, por outro lado, podem ficar maravilhados, pois estão obtendo mais do que o valor de mercado de sua casa.

p O que a maioria das pessoas não percebe é que os bancos se preocupam muito pouco com o número do título - eles são mais interessado no LTV . Lembra do nosso exemplo? Aqui, o comprador tem $ 80, 000 de entrada e precisa de um empréstimo de $ 320, 000 para comprar $ 400, 000 em casa. De acordo com a avaliação, aqueles $ 400, 000 casa vale apenas $ 390, 000. Para o banco, o LTV aumentou de 80% para 82%.

p Isso afetará a decisão de empréstimo do banco? A resposta curta é que depende . Se o limite superior de LTV do banco for 85 ou 90 por cento, então, ele ainda pode aprovar o empréstimo, apesar da baixa avaliação. Se o limite superior do banco for 80 por cento, então, você não terá mais direito ao empréstimo - ou talvez precise solicitar um produto hipotecário diferente com base no LTV mais alto.

Amarrando tudo junto

p O que isso significa para os compradores de casas no local? Quando a avaliação chega, basicamente significa que existem dois caminhos possíveis:

• Se a avaliação for igual ou superior ao preço do contrato , então, a transação prosseguirá conforme planejado (assumindo que não haja outros problemas com a subscrição da hipoteca)
  
• Se a avaliação vier abaixo do preço do contrato , você tem alguma negociação a fazer. Como comprador, você tem a vantagem, pois muitas vezes pode persuadir o vendedor a baixar o preço para evitar que o negócio fracasse - mesmo se o vendedor relista a propriedade, eles terão problemas de pagamento a mais na próxima avaliação e terão o preço mais baixo para fazer com que a casa seja vendida.

p Lembrar, você pode não ter que negociar o preço até o valor de avaliação, e você pode encontrar o vendedor no meio. Não há nada que o impeça de pagar um pouco acima do valor de avaliação se você realmente deseja a casa e tem dinheiro suficiente para compensar a diferença. A chave é fazer com que o LTV atinja um nível aceitável para que o banco aprove o empréstimo.