Incêndios florestais,

a seca não pode impedir o mercado imobiliário quente da região vinícola da Califórnia

Impacto do furacão Ida no setor imobiliário 'não é um evento do Katrina':executivo do setor imobiliário

p O presidente da Corporate Realty, Michael Siegel, dá uma perspectiva positiva sobre a recuperação do mercado após a tempestade.

p Quando Jenny Hess visitou sua irmã em Healdsburg, Califórnia, em maio de 2020 para sair da cidade de Nova York durante a pandemia, ela estava encantada com o clima temperado da região, belezas naturais e culinária sofisticada e cultura do vinho.

p A atração durou - mesmo quando ela teve que fugir por 12 dias devido a um incêndio violento atrás da casa de sua irmã.

p Então, em outubro passado, semanas após a evacuação, Hess comprou um 2, 000 pés quadrados, três quartos, 3½ banho, totalmente mobiliado, renovado chalé vitoriano a três quarteirões do centro de Healdsburg por quase US $ 2,3 milhões.

p Hess não teve problemas para obter seguro contra incêndio acessível, já que ela está no centro da cidade, que é considerado um risco menor do que as colinas circundantes. Mas agora ela monitora constantemente mapas de atividade de incêndio e índices de qualidade do ar. Ela tem uma mala feita, pronto caso ela precise ir embora.

p Em julho, depois que a atual seca levou as autoridades municipais a restringir o uso da água, ela seguiu o exemplo de muitos outros e encontrou um tanque para armazenar água não potável.

p "Este é um lugar tão adorável, "diz Hess, quem está abrindo um restaurante e espaço para eventos na cidade. "É relativamente calmo, exceto quando você está preocupado em ficar sem água ou se um incêndio queimar sua casa. "

p Outros compartilham seus sentimentos:o valor avaliado em sua casa subiu cerca de US $ 300, 000 desde que ela o comprou.

p Evacuações e restrições de água não são mais ocorrências estranhas nos condados de Napa e Sonoma. Desde o incêndio de Tubbs em 2017, a área foi sitiado por grandes incêndios florestais , incluindo uma série de cinco incêndios em 2020. A fumaça dos incêndios em toda a área já criou uma névoa algumas vezes neste verão.

p As vendas de casas tendem a parar durante e imediatamente após um incêndio florestal, diz Zack Sperow, um corretor de imóveis com More Estates - tanto porque os compradores se retiram e as seguradoras não assinam. Em seguida, ele pega novamente após algumas semanas.

p Os preços das casas na região vinícola da Califórnia dispararam para níveis recordes. O preço médio de Napa foi de US $ 900, 000 no segundo trimestre de 2021, até 23% de $ 695, 000 no segundo trimestre de 2019, enquanto o preço médio de Sonoma subiu 17% para US $ 785, 000 durante o mesmo período, de acordo com dados do MLS. As vendas são particularmente fortes no segmento alto:em Napa, 57 casas foram vendidas por mais de US $ 2 milhões no segundo trimestre de 2021, em comparação com 17 no segundo trimestre de 2019.

p Árvores queimadas pelo Fogo Caldor na Floresta Nacional de Eldorado, Califórnia, Sexta-feira, 3 de setembro, 2021. (AP Photo / Jae C. Hong)

p "É espantoso, "diz Randall Bell, CEO do Landmark Research Group, que analisa valores imobiliários após eventos cataclísmicos.

p Analistas dizem que o mercado está sendo impulsionado pela mesma demanda pandêmica, aumento do mercado de ações e baixas taxas de hipotecas que estão alimentando o aumento dos preços dos imóveis em outras partes do país. Os incêndios florestais apenas adicionam outro elemento à equação, exacerbando a escassez de oferta, enquanto os proprietários deslocados procuram um lugar para morar.

p Também há falta de empreiteiros disponíveis para construir novos estoques, diz Frank Nothaft, economista-chefe da CoreLogic. A interrupção da construção e o aumento do custo dos materiais de construção apenas aumentam a pressão sobre os preços das casas, ele diz.

p A psicologia também desempenha um papel.

p "Até aqui, as pessoas têm memória de curto prazo em relação a desastres naturais, "diz Patrick Carlisle, analista-chefe de mercado da Compass na área da baía de São Francisco.

p Antes da pandemia, os preços em Napa e Sonoma estavam subindo, mas não tão rápido quanto os principais condados do Vale do Silício, onde o boom da alta tecnologia estava centrado, e os condados adjacentes e muito mais acessíveis, como Alameda, disse Carlisle. A pandemia mudou essa dinâmica, com residentes do interior do condado se mudando para condados mais rurais e suburbanos, alguns dos quais foram atingidos por incêndios terríveis, ele diz.

p Na bacia do Lago Tahoe, a leste, também um popular resort na área da baía, onde os preços das casas dispararam desde a pandemia, a fumaça do Incêndio Caldor invasor está tornando o meio ambiente tóxico e estimulando evacuações. "O clima dramático está impactando em todos os lugares, "diz Alain-Martin Pierret, um agente imobiliário com Healdsburg Compass. Seus clientes dizem que é uma questão de selecionar seu veneno - seja fogo, inundação, furacões ou secas. O clima e a beleza natural da região vinícola, a baixa criminalidade e a cultura sofisticada superam o risco sazonal e a inconveniência de evacuações de incêndio, escassez de água e quedas na qualidade do ar, ele diz.

p Essas características positivas estão mantendo David Spangenberg e Peggy Matsuda por perto. O casal comprou uma casa em Healdsburg em 2010 por um pouco mais de US $ 1 milhão para ficar perto dos pais da Sra. Matsuda. Quando seus pais morreram e eles decidiram vender sua casa no ano passado, eles ficaram surpresos ao encontrar uma grande demanda.

p "Os preços aumentaram muito além de nossos sonhos, "diz Spangenberg. O casal foi evacuado duas vezes devido a incêndios, com funcionários batendo em suas portas dizendo-lhes para sair. Eles tiveram a energia desligada várias vezes por precaução.

p "Dissemos 'Vamos sair daqui. É apenas uma questão de tempo antes que algo terrível aconteça, "Diz Matsuda. Eles venderam a casa por US $ 2,4 milhões - mais do que o dobro do que pagaram.

p Mas em vez de deixar a área, eles decidiram comprar outra casa na cidade vizinha de Santa Rosa, pagando $ 3,45 milhões em dinheiro em junho de 2020 por um quarto de quatro quartos, seis morcego, 3, Mediterrâneo de 500 pés quadrados em uma comunidade de clube de golfe considerada de menor risco de incêndio. Eles garantiram um seguro contra incêndio por $ 6, 000 por ano e comprei um gerador para toda a casa por $ 60, 000 para lidar com os momentos em que condições de risco de incêndio levam a concessionária local a cortar energia.

p "Esmagamos nossos cérebros para saber onde há um lugar melhor ou até igual para viver, "diz Spangenberg." Nós adoraríamos partir. Já conversamos sobre sair de casa várias vezes. Mas este é um ótimo lugar para se viver. "

p ARQUIVO - Neste dia 9 de junho, 2021, foto do arquivo, um pequeno riacho corre através do seco, terra rachada de um antigo pântano perto de Tulelake, Califórnia (AP Photo / Nathan Howard, Arquivo)

p Spangenberg e Matsuda tiveram longas carreiras em investimentos imobiliários comerciais. E eles acham que as avaliações em sua vizinhança ainda estão subindo, apesar da ameaça de incêndios. Duas casas semelhantes às deles em seu bairro de Santa Rosa foram vendidas recentemente por cerca de US $ 5 milhões cada.

p Terry Leanio também decidiu ficar, apesar dos riscos. Sua casa em Santa Rosa queimou no incêndio de Tubbs em 2017, durante o qual Leanio e seu falecido marido Phil tiveram que fugir à 1 da manhã, com tempo apenas para levar o gato e alguns papeis, em uma viagem angustiante e aterrorizante para uma área comercial a 45 minutos de distância.

p Em vez de vender seu lote, que disseram que valia cerca de $ 150, 000 na época, eles decidiram construir um novo, um pouco maior, quatro quartos, três banhos 2, Casa de 400 pés quadrados no mesmo local, um processo que levou dois anos lidando com empreiteiros e custou cerca de US $ 610, 000, qual seguro coberto.

p O casal teve que evacuar três vezes depois que sua casa foi concluída, ficar na casa da filha uma vez e em hotéis duas vezes. Depois que seu marido morreu de ataque cardíaco em março, Leanio, 67, considerou a venda. Recentemente, ela teve sua casa avaliada em cerca de US $ 1 milhão.

p Mas ela ama seus vizinhos e tem fé que a casa não vai queimar novamente, em parte porque ela acredita que o Departamento de Silvicultura e Proteção contra Incêndios da Califórnia se tornou mais proativo nos últimos anos.

p "Eu fico aqui porque já passei por tanta coisa, " ela diz.

p Donald Goodkin tomou uma decisão diferente. O médico aposentado e sua esposa Catherine compraram uma propriedade em 2010 por $ 2,6 milhões e começaram uma vinha e um B &B . Em setembro de 2020, eles o venderam por mais de duas vezes o que pagaram.

A escassez de bombeiros gera preocupações com incêndios florestais

p Relatórios de Connell McShane da FOX Business de Morrison, CO em meio a uma série de incêndios florestais que assolam os estados do oeste.

p "Nós gostamos até os incêndios começarem, "diz Goodkin, 76. Ele diz que a área é "incrivelmente bela" e a vida era tranquila, mas ele não se sentia mais confortável ali por causa da ameaça de incêndios. A mancha de fumaça arruinou uma safra de suas uvas, e as quedas de eletricidade recorrentes tornaram-se cansativas.

p Os Goodkins têm uma casa na França, e recentemente compraram um condomínio em Seattle, que ele considera mais seguro dos efeitos das mudanças climáticas. "Minha experiência com a natureza humana é que há uma tendência de racionalizar e ignorar a possibilidade de que uma calamidade possa ocorrer a você, mesmo quando é incrivelmente provável que vá acontecer. Minha personalidade não é assim, " ele diz.

p Os seguros têm desempenhado um papel cada vez mais importante nas transações imobiliárias na área, diz Hillary Ryan, um corretor com Compass. Ela sabe quais áreas podem levantar sinalizadores sobre o risco de incêndio, incluindo lugares com vento, Estradas de mão única e muitas árvores. Ela direciona os compradores a mapas de incêndios e os aconselha a examinar padrões históricos de incêndios florestais. As áreas mais seguras incluem fundos de vales e propriedades perto de vinhedos, que atenuam a queima.

p Nos últimos dois anos, muitas seguradoras padrão recuaram das comunidades da Califórnia suscetíveis a incêndios florestais, enviando proprietários para as "linhas excedentes" mais caras e o Plano FAIR da Califórnia, a seguradora de último recurso, o que pode ser muitas vezes mais caro. Mas o Departamento de Seguros da Califórnia começou a aprovar alguns aumentos de taxas e descontos de mitigação, qual deveria aumentar a oferta de políticas de baixo custo , diz Janet Ruiz, o diretor de comunicação estratégica do Insurance Information Institute.

p Quando Spangenberg e Matsuda estavam buscando um seguro para a casa que compraram em Santa Rosa em junho, eles foram cotados em uma faixa de US $ 20, 000 a $ 42, 000 por ano pelas seguradoras excedentes, mas eles acabaram conseguindo garantir um seguro padrão por US $ 6 por meio de uma grande operadora, 000 por ano.

p Ainda, corretores dizem que as seguradoras estão limitando cada vez mais o número de apólices que escreverão para cada área, frequentemente escolhendo algumas casas em um quarteirão para espalhar o risco. O economista-chefe da Associação de Corretores de Imóveis da Califórnia, Jordan Levine, disse que essas limitações podem mudar o mercado imobiliário.

p Cindy Johnston diz que os compradores de sua casa não tiveram problemas para obter um seguro contra incêndio acessível.

p A enfermeira de 67 anos, que se mudou para Sonoma em 2002 para ficar com seu agora marido, coloque 3, Casa de fazenda de 400 pés quadrados à venda por US $ 3,875 milhões em junho passado. Foi vendido em um dia pelo preço total.

p “A ameaça de incêndio não fez diferença, " ela diz.