O que são fundos ajustados de operações (AFFO)?

p Fundos Ajustados de Operações (AFFO) é uma medida do desempenho financeiro de um REIT, e é usado como uma alternativa para Funds From Operations (FFO) FFO - Funds From OperationsFFO ou Funds From Operations é uma medida de fluxo de caixa gerado a partir de operações de negócios que é frequentemente usado por Real Estate Investment Trusts - REITS. Fundos de operações (FFO) é a quantidade real de fluxo de caixa gerado a partir das operações de negócios principais. Guia para FFO. O AFFO é uma medida superior ao FFO porque o primeiro considera os custos de manutenção do imóvel ao longo de sua vida. O valor do AFFO é obtido por meio de ajustes no valor do FFO para deduzir as despesas recorrentes necessárias para manter o imóvel em funcionamento e gerando receitas.

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p Outro ajuste feito ao valor do FFO é a linha reta dos aluguéis, que distribui as despesas de aluguel ao longo da vida da propriedade. Os investidores usam AFFO como um melhor indicador da capacidade do REIT de pagar dividendos de seu lucro líquido.

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Resumo

• Fundos Ajustados de Operações (AFFO) é uma medida do desempenho financeiro de um REIT, e é usado como uma alternativa aos Fundos de Operações (FFO).
• É calculado fazendo-se ajustes no valor do FFO para deduzir despesas recorrentes normalizadas e para usar a linearização dos aluguéis.
• O AFFO é usado por investidores e analistas para determinar a capacidade de uma empresa de pagar dividendos aos acionistas no futuro.

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Como calcular fundos ajustados de operações

p Ao calcular o AFFO, o primeiro passo é calcular os fundos das operações, que medem os fluxos de caixa das atividades de leasing de um REIT. O FFO foi originalmente introduzido pela National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) como uma medida dos fluxos de caixa gerados pelos REITs.

p O FFO é obtido deduzindo do resultado líquido quaisquer ganhos com a venda de imóveis e adicionando os custos de depreciação e amortização. O valor dos ganhos na venda de propriedades é excluído do cálculo do FFO porque as transações são eventos únicos que não afetam o potencial de ganho futuro do REIT. A fórmula do FFO é indicada abaixo:

FFO =Lucro Líquido - Ganhos nas Vendas de Ativos Subjacentes + Depreciação + Amortização

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p Uma vez que o valor do FFO é obtido, quaisquer despesas recorrentes capitalizadas e amortizadas são então deduzidas. As despesas incluem custos incorridos para manter as propriedades pertencentes ao REITReal Estate Investment Trust (REIT) Um fundo de investimento imobiliário (REIT) é um fundo de investimento ou título que investe em propriedades imobiliárias geradoras de renda. O fundo é operado e de propriedade de uma empresa de acionistas que contribuem com dinheiro para investir em propriedades comerciais, como prédios de escritórios e apartamentos, armazéns, hospitais, centros comerciais, Moradia de estudantes, hotéis. Alguns desses custos incluem projetos de pintura, substituições de telhado, recargas, melhorias de inquilino, etc. Outro ajuste feito ao FFO é a linha reta do aluguel, que distribui o aluguel e as despesas de aluguel uniformemente ao longo da vida do contrato.

p A fórmula para AFFO é fornecida abaixo:

AFFO =FFO - Despesas de capital recorrentes - aluguéis lineares

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Exemplo prático de AFFO

p Durante o último período de relatório, ABC Limited relatou um lucro líquido de US $ 2,5 milhões. Também incorreu em $ 100, 000 e $ 150, 000 na forma de depreciação e amortizaçãoAmortizaçãoAmortização refere-se ao processo de quitação de uma dívida por meio de programa, prestações pré-determinadas que incluem custos de principal e juros, respectivamente, durante o período. A empresa também teve um lucro de $ 500, 000 com a venda de dois imóveis do seu portfólio. Também gerou US $ 80, Perda de 000 na venda de outro imóvel durante o mesmo período.

p No mesmo período, ABC Limited também informou aluguéis lineares de $ 130, 000 e despesas de capital recorrentes de $ 200, 000, que foram incorridos ao fazer reparos no telhado, Substituições HVAC, carpete, e outras melhorias estruturais nas propriedades que possui.

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p Usando as informações acima, podemos calcular o AFFO da seguinte forma:

p Etapa 1:Calcule o valor do FFO.

p FFO =$ 2, 500, 000 + $ 100, 000 + $ 150, 000 - ($ 500, 000 - $ 80, 000)

p FFO =$ 2, 750, 000 - $ 420, 000

p FFO = $ 2, 330, 000

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p Etapa 2:deduzir despesas de capital recorrentes e aluguéis lineares do valor do FFO.

p AFFO =FFO - Despesas de capital - Ajustes lineares de aluguel

p AFFO =$ 2, 330, 000 - $ 200, 000 - $ 130, 000

p AFFO = $ 2, 000, 000

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FFO vs. AFFO

p De acordo com o NAREIT, FFO é a medida mais comumente aceita do desempenho operacional de um REIT. É igual ao valor da receita líquida mais a depreciação e amortização da propriedade e exclui os ganhos ou perdas na venda de propriedades pertencentes ao FII. O NAREIT fornece diretrizes sobre como os REITs devem calcular seu FFO. Contudo, serve apenas como figura suplementar, e as empresas podem usar diferentes fórmulas FFO para relatar informações. Também, FFO vem com pontos fracos, e o AFFO tenta resolver algumas das deficiências.

p O AFFO foi introduzido para resolver alguns dos pontos fracos do FFO, e é considerada a melhor medida de fluxo de caixa residual para os acionistas. Ele deduz o custo de funcionamento do portfólio de propriedades do FFO. Os custos deduzidos são os custos que a empresa deve pagar para manter o negócio funcionando, e tais custos não podem ser pagos aos acionistas como dividendos. Os custos incluem os gastos recorrentes normalizados que são capitalizados e amortizados, bem como a linha reta de aluguéis.

p O valor do AFFO fornece aos investidores uma imagem mais clara da capacidade de pagamento de dividendos do REIT. Também, ao contrário do FFO, NAREIT carece de uma definição específica de AFFO, e isso significa que os REITs desfrutam de maior flexibilidade sobre quais ajustes fazer no FFO para obter o valor final de AFFO.

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Recursos adicionais

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• All Risks Yield (ARY) All Risks Yield (ARY) All Risks Yield (ARY) é uma métrica imobiliária convencional que usa a receita anual de aluguel para determinar o valor de capital de um investimento.
• Fórmula de fluxo de caixa livreFórmula de fluxo de caixa livre (FCF) A fórmula FCF =Caixa de operações - despesas de capital. FCF representa a quantidade de fluxo de caixa gerado por uma empresa após a dedução do CapEx
• Receita operacionalReceita operacional A receita operacional é o valor da receita restante após a dedução dos custos operacionais diretos e indiretos da receita de vendas.
• Rent ExpenseRent A despesa ExpenseRent refere-se ao custo total de uso da propriedade alugada para cada período de relatório. É normalmente uma das maiores despesas que