O que é uma hipoteca reversa e como ela funciona?

De acordo com a Pesquisa de Confiança na Aposentadoria de 2018 do Employee Benefits Research Institute, os trabalhadores estão cada vez mais confiantes de que podem viver confortavelmente na aposentadoria. No entanto, ao mesmo tempo, há preocupações dos aposentados reais sobre sua capacidade de lidar com as despesas básicas daqui para frente.

Então, o que acontece quando você se depara com uma lacuna no financiamento da aposentadoria? Se você está lutando para pagar suas despesas de aposentadoria, uma opção para os proprietários é a hipoteca reversa.

O que é uma hipoteca reversa?

Em sua essência, uma hipoteca reversa é um empréstimo de capital próprio. Você recebe dinheiro, com base no patrimônio da sua casa e em outros fatores, e espera-se que você o devolva. No entanto, em vez de fazer pagamentos mensais regulares da hipoteca ao credor, você recebe o dinheiro e não precisa pagá-lo de volta até sair de casa ou passar adiante.

Como funciona uma hipoteca reversa?

Em muitos casos, você pode obter um empréstimo que atenda aos requisitos da Federal Housing Administration (FHA) e que seja classificado como uma hipoteca de conversão de home equity (HECM). Existem alguns credores que oferecem hipotecas reversas que não são seguradas pela FHA. No entanto, é importante ter um cuidado especial nesses casos, porque você pode não ter as mesmas proteções.

Uma vez que você se mude ou faleça, seu cônjuge pode continuar morando na casa, desde que mantenha os pagamentos de impostos e seguros. No entanto, quando nenhum de vocês está morando na casa, o empréstimo deve ser reembolsado – ou a casa vendida para que o credor possa recuperar o dinheiro.

Tipos de hipoteca reversa

Existem vários tipos de empréstimos hipotecários reversos:

• hipoteca reversa FHA: Um empréstimo hipotecário reverso segurado pela Federal Housing Administration (FHA).
• hipoteca reversa proprietária: Um empréstimo hipotecário reverso que não é segurado pela FHA.
• hipoteca reversa de propósito único: Um empréstimo hipotecário reverso oferecido pelos governos estaduais e locais.

O tipo mais comum de empréstimo hipotecário reverso é a hipoteca de conversão de home equity (HECM). É segurado pela FHA, uma parte do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA (HUD).

Quem pode obter uma hipoteca reversa?

A FHA assegura certas hipotecas reversas, desde que os mutuários cumpram certos requisitos:

• Ter pelo menos 62 anos de idade.
• Mora na casa como residência principal (ou seu cônjuge, listado na hipoteca, deve morar na casa.)
• Ser capaz de pagar impostos de propriedade e seguro residencial, bem como outros custos e taxas de manutenção enquanto você mora na casa.
• Atenda aos requisitos de propriedade da FHA para a casa.
• Estão dispostos a participar de uma sessão de aconselhamento sobre hipotecas de conversão de home equity (HECMs).
• Não há dívidas federais inadimplentes em sua conta.

É mais provável que você obtenha o dinheiro de que precisa se possuir sua casa ou se o saldo do empréstimo for pequeno para que você tenha muito patrimônio.

Quanto você pode emprestar com uma hipoteca reversa?

Quando você solicita um empréstimo hipotecário reverso, seu credor considerará alguns fatores que influenciarão a quantidade de dinheiro que você recebe, incluindo:

• Sua idade
• Valor da sua casa
• Equidade disponível em sua casa
• Taxa de juros
• Limite de hipoteca da FHA para hipotecas de conversão de home equity
• Se suas taxas estão incluídas no empréstimo
• Como você escolhe receber seu dinheiro

Quanto mais velho você for e quanto mais patrimônio você tiver em sua casa, mais provável será que você seja aprovado. Lembre-se também de que as taxas associadas a hipotecas reversas geralmente são muito mais altas do que as taxas de outros tipos de empréstimos imobiliários. Isso vai afetar o quanto você realmente recebe – mesmo que você tenha muito patrimônio em sua casa.

Uma das vantagens das hipotecas reversas seguradas pela FHA é o fato de que você não precisa pagar mais do que a casa vale. Portanto, se o valor cair e você deve mais do que vale, você (ou seus herdeiros) pode ter que assinar uma escritura em vez de execução hipotecária, entregando-a ao banco. Esta é uma razão pela qual muitos credores hipotecários reversos não lhe emprestam todo o valor do seu patrimônio.

Você pode usar o dinheiro para o que quiser, seja para pagar dívidas, cobrir as despesas de moradia ou sair de férias.

Como você recebe seu dinheiro?

Se você obtiver uma hipoteca reversa de taxa fixa, receberá um pagamento único. Você pode então pegar esse dinheiro e fazer o que quiser com ele. No entanto, quando acaba, acabou. Alguns aposentados usam um montante fixo para financiar uma carteira de investimentos de aposentadoria ou comprar uma anuidade imediata. Outros usam o dinheiro para pagar dívidas ou cobrir outras despesas.

Com um HECM de taxa ajustável, você tem diferentes opções disponíveis. Você pode optar por receber pagamentos mensais definidos por um período específico de tempo ou receber pagamentos enquanto você ou um cônjuge qualificado morar em uma casa.

Se você escolher um cronograma de pagamento aberto, provavelmente receberá um valor menor a cada mês. No entanto, você pode ter certeza de que continuará recebendo dinheiro até passar ou se mudar para uma instituição de cuidados de longo prazo. Com um cronograma de pagamento a prazo fixo, você pode ver um fluxo de caixa maior a cada mês. No entanto, você corre o risco de sobreviver aos pagamentos e tentar descobrir o que fazer a seguir.

Por fim, você também pode optar por usar sua hipoteca reversa como linha de crédito. Você pode sacar fundos conforme necessário, até o limite de crédito. Isso é um pouco mais flexível e pode ser útil se você tiver outras fontes de renda e quiser apenas o HECM caso precise preencher uma lacuna de vez em quando.

Prós e contras de uma hipoteca reversa

Se você está considerando uma hipoteca reversa, é uma boa ideia começar com um credor aprovado pela FHA para receber proteção. Você pode usar um localizador on-line para encontrar um conselheiro que possa ajudá-lo com o processo ou ligar para 800-569-4287.

Considere cuidadosamente os prós e os contras também.

Vantagens de uma hipoteca reversa

Existem algumas maneiras de se beneficiar de uma hipoteca de conversão de home equity que você não veria com um empréstimo de home equity mais “tradicional”.

• Sem pagamentos mensais como mutuário
• Melhore o fluxo de caixa mensal
• Pagar dívidas (incluindo uma hipoteca existente sobre a casa)
• O cônjuge não mutuário pode permanecer em casa
• O empréstimo é pago com a venda da casa quando você passa ou se muda

Desvantagens de uma hipoteca reversa

Embora uma hipoteca de conversão de home equity possa parecer um acéfalo, existem algumas desvantagens a serem consideradas antes de prosseguir.

• Altos custos de fechamento e outras taxas
• Talvez você não consiga passar a casa para seus herdeiros
• Os custos associados a impostos sobre a propriedade, seguro de hipoteca e manutenção ainda devem ser pagos
• Você está drenando um ativo importante e ainda pode sobreviver ao seu dinheiro

Uma hipoteca reversa é ideal para você?

Se você sabe que ficará em sua casa por muito tempo e precisa de um pouco mais para complementar sua renda de aposentadoria, uma hipoteca reversa pode ser uma maneira de usar sua casa como um ativo. Para os mutuários que não estão muito preocupados em passar a casa para os herdeiros, essa pode ser uma maneira de obter benefícios financeiros da casa durante a aposentadoria. Ou seja, desde que você consiga arcar com os custos de manutenção da casa e pagar os impostos sobre a propriedade.

Por outro lado, se você não consegue acompanhar os custos da casa ou deseja que sua casa beneficie seus herdeiros, obter um empréstimo hipotecário reverso pode não fazer sentido. Quando você não estiver mais morando na casa, seus herdeiros precisarão vender a casa para pagar o empréstimo. Caso contrário, eles terão que pagar o empréstimo para manter a casa. Se houver dinheiro suficiente na propriedade para pagá-lo, isso reduzirá a quantidade de dinheiro pronto que eles recebem quando você passa.

Considere cuidadosamente sua situação e suas prioridades antes de decidir obter uma hipoteca reversa. Em seguida, tome a decisão com maior probabilidade de beneficiá-lo na aposentadoria e aumente a chance de sobreviver ao seu dinheiro.