Como comprar uma hipoteca

A escolha de uma hipoteca é um processo que você precisa entender antes mesmo de preencher um formulário. Apesar dos esforços para agilizar o processo de inscrição online, os empréstimos hipotecários tendem a ser um dos tipos de empréstimo mais pesados ​​para se candidatar.

Mas você pode simplificar o processo - e aprender como comprar taxas de hipoteca - entendendo como ele funciona e o que você precisa para se inscrever e ajudar a sua própria causa.

Como comprar uma hipoteca em 7 etapas simples

Veja como comprar uma hipoteca, dividido em sete etapas acionáveis:

1. Verificação de crédito hipotecário
2. Prepare Documentos Financeiros
3. Escolha um credor hipotecário
4. Selecione um programa de hipoteca
5. Obtenha uma pré-aprovação
6. Liste e venda sua casa
7. Comece a comprar uma nova casa

1. Verifique o seu crédito antes de solicitar uma hipoteca

O processo de compra de uma hipoteca começa com isso como uma primeira etapa necessária, uma vez que a aprovação e o preço da hipoteca dependem muito de sua pontuação de crédito. Quanto mais altas forem essas pontuações, maior a probabilidade de você ser aprovado e obter a menor taxa de juros em um empréstimo hipotecario.

Você deve fazer o que for necessário para melhorar sua pontuação de crédito, especialmente se você souber que possui algumas informações de crédito depreciativas.

Quanto a pontuação de crédito afeta suas taxas de juros de hipotecas?

A maioria dos credores hipotecários não aprovará seu pedido se sua pontuação de crédito for inferior a 620, embora alguns possam chegar a 580 em um empréstimo FHA.

Mas mesmo além da aprovação, o impacto da pontuação de crédito nas taxas de hipoteca é substancial.

De acordo com myFICO, a empresa por trás das pontuações de crédito da FICO, taxas de hipoteca de $ 300, 000 hipotecas fixas de 30 anos variam com base nas seguintes faixas de pontuação de crédito:

Pontuação FICO ABR Pagamento mensal 760-850 3,208% $ 1, 299 700-759 3,430% $ 1, 335 680-699 3,607% $ 1, 365 660-679 3,821% $ 1, 401 640-659 4,251% $ 1, 476 620-639 4,797% $ 1, 573

Como você pode ver acima, as taxas de hipoteca podem variar em mais de 1,5 pontos, desde a faixa de pontuação de crédito mais baixa até a mais alta. Por esta razão, você deve fazer tudo o que for necessário para maximizar sua pontuação de crédito.

Como melhorar o seu crédito para um empréstimo à habitação

A maioria das pessoas sabe que vai comprar uma casa muito antes de realmente tomar qualquer medida para que isso aconteça. Você deve sempre monitorar sua pontuação de crédito regularmente. Mas se você sabe que vai comprar uma casa, ele assume uma urgência adicional. Se sua pontuação não está onde você deseja, preparação avançada será seu melhor amigo.

Obtenha um relatório de crédito grátis

Existem muitas fontes de pontuação de crédito gratuitas, incluindo bancos, cooperativas de crédito, emissores de cartão de crédito, e fornecedores terceirizados, como Credit Sesame e Credit Karma. Se você não vir a pontuação de crédito que espera, você precisará obter um relatório de crédito. Os credores hipotecários consideram as informações e as pontuações de crédito de todas as três agências de crédito.

De acordo com a lei federal, você tem direito a uma cópia gratuita de seu relatório de crédito de cada uma das três agências de crédito a cada ano. Você pode fazer isso solicitando os três por meio do Annual Credit Report.com. É a única fonte online autorizada a fornecer seu relatório de crédito de cada uma das três agências de crédito.

Verifique se há erros no seu relatório de crédito

Obtenha uma cópia de seus relatórios de crédito e examine-os cuidadosamente. Procure informações imprecisas ou inadimplentes. Se algo parecer estar errado, você precisará arquivar disputas com os credores ou com as agências de crédito. Na maioria dos casos, você também precisará fornecer documentação comprovando que as informações estão incorretas. Se você tiver saldos em atraso não pagos, como contas de cobrança, pague-os imediatamente. Isso não os fará desaparecer de seus relatórios de crédito, mas uma coleção paga é sempre melhor do que uma aberta.

Como esse processo pode levar várias semanas, precisa ser a primeira etapa no processo de compra de hipotecas.

2. Prepare os documentos financeiros necessários

Você deve entender desde o início que solicitar uma hipoteca não é como ir a um caixa eletrônico para obter dinheiro, ou pela janela do drive-up no Golden Arches para buscar o almoço.

Não importa como as empresas hipotecárias trabalhem para comercializar um processo de inscrição fácil, continua sendo uma das transações financeiras mais complicadas que a pessoa média experimenta. Em parte, isso se deve ao fato de você estar solicitando uma quantia muito grande.

Uma hipoteca representa um risco para o credor, e obter a documentação adequada é uma das maneiras pelas quais os credores minimizam o risco. A outra questão é que tanto uma hipoteca quanto uma transação imobiliária são questões jurídicas. Isso é, cada transação é legalmente registrada e legalmente exeqüível.

Como se preparar para um pedido de hipoteca

Porque o processo é tão complicado, sua melhor estratégia é a preparação avançada. Você pode fazer isso com as seguintes etapas:

1. Reúna sua documentação

Como uma regra, os credores hipotecários não acreditam na sua palavra quando você preenche um requerimento. Uma reivindicação financeira significativa em seu aplicativo precisará ser comprovada por documentação.

Espere fornecer alguns ou todos os seguintes:

• Nomes, endereços, números de telefone, e os números das suas contas bancárias, empregadores de contas de corretagem, e grandes empréstimos.
• Seus recibos de pagamento e W-2s mais recentes cobrindo os últimos dois anos.
• Declarações de imposto de renda completas e assinadas se você for autônomo, têm renda de investimento substancial, propriedade alugada, Comissão de renda, ou qualquer renda que não seja salários.
• Cópias de extratos bancários e outras contas financeiras cobrindo pelo menos os últimos 60 dias.

Dependendo do que é revelado quando você completa seu pedido de empréstimo, outra documentação pode ser necessária. Por exemplo, se você paga ou recebe pensão alimentícia ou pensão alimentícia, pode ser necessário fornecer uma sentença de divórcio.

2. Prepare-se para mostrar fundos para o fechamento

Um empréstimo hipotecário típico exigirá que você faça um pagamento inicial igual a algo entre 3% a 20% do valor da propriedade que você está comprando. Além do pagamento inicial, você terá custos de fechamento que normalmente representam cerca de 2% do preço de compra. Você também precisará se preparar para garantias para impostos e seguros que podem adicionar outros 1% ou 2%.

Por exemplo, se você está comprando $ 300, 000 casa com 5% de entrada, você vai precisar de $ 15, 000 para baixo, mais cerca de US $ 10, 000 para fechamento de custos e depósitos. Você precisará demonstrar capacidade de fornecer $ 25, 000 para completar a transação.

Isso não significa que seu esforço de compra de casa estará condenado se você não tiver o valor total.

Por exemplo, você pode usar um presente de um membro da família para cobrir o pagamento da entrada. Se isso for necessário, você precisará ter o doador alinhado e totalmente preparado para fornecer documentação que comprove sua própria capacidade de cobrir o valor do presente. O credor exigirá até que o doador execute uma carta-presente padrão da indústria que será incluída em seu arquivo de inscrição.

3. Custos de fechamento pagos pelo credor e obrigações

Os custos de fechamento e cauções são frequentemente pagos pelo vendedor do imóvel, como um incentivo para você comprar a casa deles. Mas se isso é possível ou não, depende do seu mercado. Em um mercado especialmente forte, os vendedores podem não pagar os custos de fechamento.

Mesmo que não, há um Plano B. Isso é conhecido como o credor pagou os custos de fechamento.

Funciona assim: em troca de um ligeiro aumento na taxa de hipoteca, o credor pagará seus custos de fechamento e até mesmo seus fundos de custódia. A conversão é de aproximadamente 1% em relação aos custos de fechamento pagos pelo credor para cada 1/8 (0,125%) de aumento na taxa de hipoteca. Se seus custos de fechamento e cauções totalizam 3% do valor do empréstimo, você pode tê-los pagos pelo credor em troca de um aumento de 0,375% em sua taxa de juros.

Se você espera que o credor pague seus custos de fechamento e garantias, isso é algo que você precisa discutir com o seu credor no momento da aplicação.

4. Salve antes de se inscrever

A questão é, você precisará encontrar fundos para fechar a nova casa e estar preparado para mostrar as fontes em sua inscrição. Se algum desses fundos vier de seus próprios recursos, você precisará fornecer a documentação completa da fonte.

Não cometa o erro que alguns candidatos a hipotecas cometem ao pensar que podem preencher um formulário, em seguida, economize dinheiro para o pagamento inicial. A verba para fechar parte do processo de compra de uma casa é algo que precisa ser preparado com antecedência.

3. Escolha um credor hipotecário

Aprender como comprar uma hipoteca envolve principalmente encontrar e trabalhar com os melhores credores hipotecários. Essas são as empresas que não apenas terão o maior número de programas, mas também serão mais propensas a cumprir o que prometem antecipadamente. Afinal, eles têm que manter uma reputação!

As taxas de hipoteca devem ser semelhantes em todas as áreas

Um dos maiores erros que você pode cometer quando se trata de como comprar uma hipoteca é colocar muita ênfase nas taxas baixas.

Não há como negar que a taxa é um fator importante no processo de seleção de hipotecas. Mas, uma vez que todos os credores estão essencialmente financiando seus empréstimos por meio de três agências - FNMA, FHLMC, e GNMA - não deve haver muita variação nas taxas de um credor para outro.

Se você encontrar taxas de publicidade de um credor bem abaixo da indústria, pode ser um sinal de alerta. Por exemplo, um credor pode estar anunciando taxas que não podem ser bloqueadas, o que significa que não é a mesma taxa que você obterá na mesa de fechamento. Esteja ciente dessa tática, e evitá-lo a todo custo.

Encontrar um credor hipotecário

Um dos problemas quando se compra uma hipoteca é que há muitos credores. Na verdade, provavelmente existem centenas em sua área de mercado local. Isso ocorre não apenas porque existem credores nacionais, mas também existem dezenas de credores locais. Isso inclui bancos, cooperativas de crédito, e empresas hipotecárias independentes e corretores de hipotecas.

Classificar a lista pode ser um desafio, mas é por isso que você nunca deve confiar inteiramente na taxa como critério. Em geral, as melhores taxas de hipotecas serão fornecidas pelos melhores credores hipotecários, porque eles são mais propensos a fechar seu empréstimo com a taxa prometida antecipadamente.

4. Selecione o melhor programa de hipoteca para sua situação

Como comprar taxas de hipoteca depende muito do programa de empréstimo que melhor atenderá às suas necessidades.

Cobrimos exaustivamente os diversos tipos de hipotecas disponíveis aqui. Você pode consultar esse artigo para uma discussão aprofundada de cada, mas abaixo está um resumo das opções:

• Hipotecas convencionais - disponíveis em empréstimos de até US $ 548, 250 para 2021, mas pode ser maior para propriedades multifamiliares e aquelas localizadas em áreas designadas de alto custo. Disponível para ocupação do proprietário, segundas residências, e pequenas propriedades de renda.
• Empréstimos jumbo - disponível para valores de empréstimo superiores a US $ 510, 400, até vários milhões de dólares.
• Hipotecas FHA - disponível apenas para propriedades ocupadas pelo proprietário, e geralmente para aqueles com pontuações de crédito mais baixas. Você pode encontrar os melhores credores FHA aqui.
• Hipotecas VA - disponível tanto para o serviço ativo quanto para membros do exército dos Estados Unidos dispensados ​​com honra, eles fornecem financiamento de 100% apenas em propriedades ocupadas pelo proprietário.
• Hipotecas do USDA - como empréstimos FHA e VA, também são hipotecas de agências governamentais. Eles estão disponíveis para pessoas que vivem em condados rurais designados com renda baixa ou moderada.

Hipotecas de taxa fixa vs. hipotecas de taxa ajustável

Existem também diferentes tipos de empréstimos em cada um dos tipos básicos de hipotecas. Isso inclui hipotecas de taxa fixa, em que sua taxa de juros e pagamentos mensais permanecerão constantes durante todo o prazo do empréstimo, bem como hipotecas de taxa ajustável, ou ARMs. Com um ARM, você terá uma taxa de juros definida e pagamentos no início do empréstimo, geralmente três-, cinco-, Sete-, ou 10 anos, então, o empréstimo será revertido para um valor ajustável de um ano.

As hipotecas de taxa fixa são a melhor escolha se você planeja passar muitos anos em casa. Os ARMs geralmente só fazem sentido se você planeja vender a propriedade dentro do prazo inicial de taxa fixa do empréstimo.

5. Seja pré-qualificado ou - melhor ainda - pré-aprovado

Existem dois motivos para esta etapa:

1. Para determinar a hipoteca para a qual você pode se qualificar, e
2. Para permitir que um possível vendedor de propriedade saiba para o que você está qualificado

Confie em mim, você terá muito trabalho tentando encontrar uma propriedade. Se você tem pelo menos alguma ideia para o que se qualifica na frente de hipotecas, todo o processo será mais fácil.

Pré-qualificado x pré-aprovado

Os consumidores costumam confundir pré-qualificação com pré-aprovação, assumindo que os dois são iguais. Eles não são.

Pré-qualificação

Com uma pré-qualificação, um credor irá puxar seu relatório de crédito, mas confia em você para fornecer outras informações financeiras, como emprego, renda, ativos, e quaisquer obrigações pessoais que não aparecem em seu relatório de crédito. Em essência, o credor irá emitir uma carta indicando que você parece estar qualificado para um valor de empréstimo que solicitou, mas com a ressalva de que todas as informações fornecidas precisarão ser documentadas antes do fechamento.

Em outras palavras, uma pré-qualificação é uma forma muito fraca de garantia, para você e um ansioso vendedor de imóveis.

PRE-aprovado

Uma pré-aprovação é uma forma muito mais forte de garantia. Funciona como uma pré-qualificação, exceto que você fornecerá documentação para apoiar todas as informações financeiras reivindicadas.

Na verdade, com uma pré-aprovação, você fará um pedido formal ao seu credor hipotecário. Isso incluirá o preenchimento de um formulário de hipoteca completo e todos os formulários de apoio. Você também fornecerá a documentação necessária, como recibos de pagamento recentes, W-2s, extratos bancários, e outras informações para apoiar o que você incluiu em seu aplicativo.

O credor fará uma subscrição completa do seu aplicativo, incluindo a obtenção de qualquer verificação de terceiros necessária. Em um cenário de pré-aprovação perfeito, você será totalmente aprovado para a hipoteca, sujeito apenas à obtenção de uma propriedade, e fornecendo os documentos de fechamento necessários.

Armado com uma carta de pré-aprovação, você será um comprador muito mais desejável no mercado.

Saber mais:

• Calculadora de pré-aprovação de hipoteca:quanto você pode pagar pela casa

6. Liste sua casa se você tiver uma para vender

Se você já tem uma casa que precisa vender antes de comprar sua nova casa, você terá uma complicação. Você precisará lidar com isso assim que tiver uma pré-aprovação do seu credor hipotecário para a nova propriedade.

Há duas razões pelas quais é necessário começar a comercializar sua casa atual antes de comprar uma nova:

01. Os vendedores de imóveis relutam em aceitar ofertas que incluam uma contingência.

Existe um mercado de vendedores (mais compradores do que vendedores) em muitos mercados em todo o país. Como comprador de uma casa, isso significa que você está enfrentando muita concorrência. Nesse tipo de ambiente de mercado, vendedores de imóveis podem não aceitar sua oferta se ela depender da venda de sua casa atual.

O problema é que, se sua casa atual não vende, a compra da nova casa será atrasada, ou mesmo cancelado. Os vendedores de imóveis têm uma preferência definitiva por compradores que não têm uma casa atual para vender.

02. Vender uma casa e comprar outra é arriscado e estressante.

O risco é o que acabamos de discutir, ou seja, sua casa atual pode não ser vendida a tempo para o fechamento de sua nova casa. Vender e comprar uma casa são processos complicados. Mas quando você tenta fazer os dois ao mesmo tempo, você está acumulando complicações.

A melhor opção é vender sua casa atual primeiro, e receber a opção de devolver o aluguel da casa por 30 dias após o fechamento ou mudar para uma moradia temporária e guardar seus móveis. A segunda opção será uma complicação própria. Mas será muito menos complicado do que fazer malabarismos para vender uma propriedade enquanto tenta comprar outra.

7. Comece a comprar uma casa!

Depois de ter a pré-aprovação de sua hipoteca e sua casa atual (se você possuir uma) tenha sido vendida ou está simplesmente aguardando o fechamento, será hora de começar a comprar uma casa.

Um dos lados menosprezados de passar pelo processo de pré-aprovação da hipoteca é que todo o processo de compra de uma casa será muito mais fácil. Os compradores muitas vezes não sabem que comprar uma nova casa é um processo de duas partes (três, se você precisa vender sua casa atual). A primeira parte é o financiamento - obtenção da hipoteca - e a segunda é o processo real de compra da casa.

É fácil encontrar a casa dos seus sonhos quando você sabe como comprar uma hipoteca

Ao separar as duas funções, e cuidar da aplicação da hipoteca com antecedência, você está jogando dividir e conquistar. Durante o processo de pré-aprovação da hipoteca, você poderá dedicar seu tempo e energia para obter seu financiamento. Mas uma vez que isso esteja fora do caminho, você estará livre para se concentrar em encontrar a casa dos seus sonhos.

E mesmo a parte das compras em casa será mais fácil e agradável. Não apenas os aspectos técnicos do financiamento hipotecário ficarão para trás, mas você também saberá exatamente o quão grande é uma hipoteca para a qual você se qualifica, e exatamente quanta casa você pode comprar. Então, quando você se decidir por uma casa, você poderá dar toda a sua atenção à preparação para a mudança de uma casa para a outra.

Você estará colocando essa vantagem em prática se concluir a compra de sua hipoteca primeiro, em seguida, tente encontrar um segundo lar.