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FHA FAQs:Respostas a todas as suas perguntas sobre empréstimos hipotecários FHA

O FHA endossou mais de 1,3 milhão de empréstimos hipotecários residenciais no ano fiscal de 2020. Os empréstimos FHA são populares entre os compradores de casas, em parte porque eles exigem um pagamento mínimo mais baixo e pontuações de crédito mais baixas do que muitos empréstimos convencionais. Mas, apesar da popularidade desses empréstimos, os mutuários costumam ter dúvidas sobre como trabalham ou os requisitos para se qualificar para um.

Aqui estão as respostas a algumas perguntas frequentes do FHA para ajudá-lo a decidir se um empréstimo do FHA é certo para você.

O que é o FHA?

A Federal Housing Administration (FHA) é uma agência do governo federal e um braço do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos EUA. A FHA oferece seguro hipotecário para empréstimos imobiliários emitidos por credores da FHA. A agência é a maior seguradora de hipotecas do mundo.

Que tipos de empréstimos FHA estão disponíveis?

O FHA oferece vários tipos de hipotecas, Incluindo:

  • Hipoteca de taxa fixa
  • Hipoteca com taxa ajustável
  • Empréstimo hipotecário residencial básico 203 (b)
  • Hipoteca de condomínio
  • Hipoteca de vítimas de desastres 203 (n)
  • Hipoteca com eficiência energética (EEM)
  • Terras natais havaianas (HHL)
  • Hipoteca de conversão de home equity (HECM)
  • Hipoteca de reabilitação 203 (k)
  • Empréstimo para renovação
  • Hipoteca de casa pré-fabricada
  • Simplifique o refinanciamento
  • Empréstimos para reforma da casa Título I
  • Hipotecas de renovação urbana

Quem oferece empréstimos FHA?

O FHA não oferece empréstimos diretamente. Em vez de, trabalha com credores privados aprovados para fornecer empréstimos hipotecários. Isso significa que você não precisa visitar o site da FHA ou entrar em contato diretamente com a agência para fazer um empréstimo. Você pode usar um credor com o qual você já faz negócios, ou você pode escolher outro credor aprovado.

Muitos bancos oferecem empréstimos FHA, de pequenos bancos comunitários ou associações de crédito aos maiores credores, como JPMorgan Chase &Co. e Rocket Mortgage.

Quais são os requisitos para um empréstimo FHA?

Para um empréstimo hipotecario FHA, Em geral, você precisará atender aos seguintes requisitos de elegibilidade:

  • A casa deve ser sua residência principal
  • Sem execuções hipotecárias nos últimos três anos
  • Entrada mínima de 3,5%, se sua pontuação de crédito é 580 ou superior
  • Pagamento mínimo de 10%, se sua pontuação de crédito estiver entre 500 e 579
  • Rácio dívida / rendimento (DTI) entre 43% e 50%
  • Deve ter documentação que demonstre um histórico de emprego estável

Como parte do processo de subscrição, Os credores costumam verificar suas taxas de DTI de front-end e back-end. Sua proporção inicial é a porcentagem de sua renda mensal bruta que vai para suas despesas de habitação, como sua hipoteca, impostos sobre a propriedade, e seguro residencial. Geralmente, sua proporção de front-end normalmente não deve exceder 31%.

Os credores hipotecários normalmente estão mais preocupados com sua relação de back-end, que inclui o pagamento mensal da dívida, incluindo pagamentos futuros de hipotecas, outros pagamentos de empréstimos, pagamentos com cartão de crédito, pensão alimentícia, e pensão alimentícia. Geralmente, você precisará de um DTI de retaguarda de 43% para se qualificar para um empréstimo FHA, mas em certos casos, você pode ser aprovado com um DTI de até 50%.

Os empréstimos da FHA exigem seguro hipotecário?

Os mutuários são obrigados a pagar seguro hipotecário FHA para todos os empréstimos FHA como forma de diminuir o risco para os credores. Há um prêmio inicial de 1,75% do valor do empréstimo que vence no fechamento. Os mutuários também pagarão prêmios mensais de seguro hipotecário, que totalizam entre 0,80% e 1,05% do saldo do empréstimo ao ano.

Se você não puder pagar a taxa de seguro hipotecário inicial, você pode transferir o prêmio para sua hipoteca, dependendo do credor com o qual você trabalha. Observação, a escolha dessa opção aumentará o valor do empréstimo e o custo geral do mesmo.

Para empréstimos FHA, você não terá direito à remoção automática do seguro hipotecário, a menos que seu empréstimo tenha se originado em ou antes de 13 de junho, 2013. Para ser elegível, você precisa pagar a hipoteca dentro do prazo por cinco anos e ter pelo menos 22% do capital da propriedade.

Se o seu empréstimo FHA foi originado após 13 de junho, 2013, você precisará refinanciar para um empréstimo convencional e ter uma relação entre o valor do empréstimo e o valor não superior a 80% para cancelar seu seguro hipotecário.

Como os empréstimos FHA diferem dos empréstimos convencionais?

Quando se trata de FHA vs. empréstimos convencionais, os dois tipos de empréstimo diferem de várias maneiras. Os empréstimos FHA geralmente exigem uma pontuação de crédito de pelo menos 500, considerando que você normalmente precisará de uma pontuação de 620 ou mais para se qualificar para um empréstimo convencional.

Também, Os credores da FHA podem conceder empréstimos aos mutuários com apenas 3,5% de entrada, dependendo de sua pontuação de crédito. Embora você possa conseguir um empréstimo convencional com 3% de entrada, muitos credores preferem que os pagamentos iniciais sejam muito mais altos - muitas vezes até 20% do preço de compra da casa.

Normalmente, os empréstimos convencionais também exigem seguro hipotecário se a sua entrada for inferior a 20%. Contudo, Normalmente, você pode cancelar o seguro de hipoteca de um empréstimo convencional, uma vez que tenha 20% do patrimônio líquido em sua casa. Com um empréstimo FHA, você pagará prêmios de seguro de hipoteca durante a vida do seu empréstimo, a menos que refinancie para um empréstimo convencional.

As taxas de juros sobre empréstimos FHA variam de acordo com o credor, e eles podem ser uma boa opção para aqueles com menor pontuação de crédito. Contudo, como acontece com outros tipos de empréstimos imobiliários, você pode encontrar melhores taxas de juros em empréstimos FHA se seu crédito for forte.

Quer você queira um FHA ou um empréstimo convencional, é uma ideia inteligente pesquisar com os melhores credores hipotecários para encontrar as melhores taxas e termos.

Você pode obter um empréstimo FHA para uma propriedade de investimento?

Um requisito para empréstimos FHA é que o comprador deve morar na casa que comprou como sua residência principal. Como tal, Os empréstimos FHA não podem ser usados ​​para financiar uma propriedade de investimento que você não planeja morar, casa de férias, segunda casa, ou propriedade alugada.

Contudo, o FHA permite que você obtenha um empréstimo do FHA para uma propriedade com até quatro unidades, se você planeja morar lá. Ao fazer de uma unidade sua residência principal, você atenderá ao requisito de ocupação do proprietário para empréstimos FHA. Você pode então alugar as outras unidades para obter renda, se quiser.

Você precisa de um bom crédito para um empréstimo FHA?

Você pode se qualificar para um empréstimo FHA mesmo se sua pontuação FICO cair nas faixas de crédito pobres (menos de 580) ou razoáveis ​​(entre 580-669).

Se sua pontuação de crédito for 580 ou superior, você pode ser elegível para um empréstimo FHA com um pagamento inicial de 3,5%. Você também pode ser capaz de se qualificar com uma pontuação de FICO tão baixa quanto 500 se estiver reduzindo pelo menos 10%.

Você pode obter um empréstimo FHA após uma execução hipotecária ou falência?

Pode ser possível obter um empréstimo FHA, mesmo se você tiver problemas de crédito, como encerramento ou falência. Para se qualificar para um empréstimo segurado pela FHA, você deve estar pelo menos três anos afastado de uma execução hipotecária. Você também pode ser elegível para um empréstimo FHA se tiver feito um ano de pagamentos pontuais em uma falência do Capítulo 13 ou dois anos após uma falência do Capítulo 7.

Além disso, você precisa reconstruir seu crédito para atender aos requisitos do FHA.

Os empréstimos da FHA são uma boa opção para os compradores de casas pela primeira vez?

No ano fiscal de 2020, o FHA emitiu 817, 837 empréstimos hipotecários para compradores de casas, com os compradores pela primeira vez representando 83,1% desses empréstimos. Os empréstimos FHA podem ser uma boa opção para compradores de casas pela primeira vez, em grande parte devido aos seus baixos requisitos de pagamento e pontuação de crédito.

Os empréstimos FHA também podem beneficiar compradores de casas pela primeira vez com menos histórico de emprego. Embora você deva ter dois anos de histórico de empregos, nem tudo tem que ser com o mesmo empregador. Os empréstimos convencionais podem ter requisitos mais rigorosos relacionados ao histórico de empregos.

Quais são os limites de empréstimo da FHA para 2021?

Em dezembro de 2020, a FHA anunciou novos limites de empréstimo para compras de casas unifamiliares em 2021. O “piso” nacional em áreas de baixo custo é de $ 356, 362, enquanto o "teto" em áreas de alto custo é de US $ 822, 375. Para descobrir os limites de empréstimo FHA em sua área, use esta ferramenta FHA Mortgage Limit do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos EUA.

Existem algumas exceções a esses limites de empréstimo FHA. Por exemplo, o FHA Energy Efficient Mortgage (EEM) pode permitir que os mutuários financiem projetos de reforma da casa, além de seus empréstimos hipotecários, mesmo que o custo das melhorias de qualificação faça com que o empréstimo total exceda os limites. Consulte esta ficha informativa para obter mais detalhes.

Você precisa pagar os custos de fechamento com empréstimos FHA?

Você precisa pagar os custos de fechamento com empréstimos FHA, Contudo, pode haver algumas opções para aliviar o fardo. Por exemplo, você pode ser capaz de incluir a maior parte ou todos os custos de fechamento em seu empréstimo, dependendo do credor com o qual você trabalha.

Você também pode usar o dinheiro do presente ou doação para cobrir os custos de fechamento. Por exemplo, você pode receber um presente em dinheiro de um membro da família ou um subsídio especial por meio de um programa de compra de uma casa pela primeira vez em seu estado.

De acordo com as regras da FHA, o vendedor ou outro terceiro também pode pagar os custos de fechamento de até 6% do preço da propriedade. Portanto, pode ser possível negociar isso em sua compra.

Como você se candidata a um empréstimo FHA?

Veja como obter um empréstimo de um credor aprovado pelo FHA. O primeiro passo é encontrar um credor com quem deseja trabalhar. Dependendo do credor, você pode solicitar um empréstimo pessoalmente ou online. Antes de iniciar o pedido de empréstimo, reúna algumas informações essenciais, como:

  • Formulários W-2 ou outra documentação que comprove emprego nos últimos dois anos
  • Seus dois recibos de pagamento mais recentes
  • Outras fontes de renda (Segurança Social, incapacidade, aluguel, etc.)
  • Dois anos de declarações fiscais
  • Declarações bancárias e de investimento
  • Uma lista de dívidas e pagamentos mensais mínimos
  • Sua informação de contato
  • Número da Segurança Social
  • Declarações de lucros e perdas se você for autônomo

Resultado

O FHA não emite empréstimos diretamente. Em vez de, eles trabalham com credores parceiros. Um empréstimo FHA pode ser uma boa opção para mutuários de renda baixa a moderada que desejam aproveitar as vantagens de entradas e taxas de juros mais baixas, entre outros benefícios.

Contudo, Os empréstimos FHA podem vir com custos mais elevados do que outros tipos de empréstimos. Por exemplo, o seguro hipotecário será necessário para a vigência do seu empréstimo. Tal como acontece com outros empréstimos hipotecários, é inteligente pesquisar para garantir que você está obtendo as melhores taxas de juros e termos possíveis.