Vendas de condomínios e cooperativas:explicadas novas regras de hipoteca

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Durante este mercado imobiliário aquecido, os condomínios e as cooperativas habitacionais continuam a ser escolhas populares para os compradores de casas pela primeira vez que podem não ter dinheiro suficiente para uma casa unifamiliar, bem como para aqueles que preferem menos manutenção ou uma localização mais desejável. No entanto, as preocupações com a solidez dos edifícios levaram a novas regras temporárias por parte da Freddie Mac e da Fannie Mae, as agências que apoiam muitas hipotecas. Essas novas regras de financiamento imobiliário exigem comprovação de que o condomínio ou cooperativa não precisa de grandes reparos ou de muitas manutenções diferidas. Veja como eles afetam vendedores e compradores.

A necessidade de novos requisitos

A Fannie Mae explica que os novos requisitos temporários – em vigor desde ​1º de janeiro de 2022 ​ – são necessários devido a preocupações com a segurança e solidez dos edifícios residenciais que envelheceram e podem necessitar de reparações e manutenção significativas. Embora o New York Times relate que mesmo edifícios mais novos na cidade de Nova York tiveram problemas graves, foi a tragédia de 2021 na Flórida, no complexo Champlain South Tower, que despertou a preocupação. Portanto, tanto os credores como os proprietários precisam de proteção para reduzir os seus riscos.

Quais são as novas regras?

Freddie Mac observa que condomínios e cooperativas com pelo menos ​cinco As unidades anexas não serão elegíveis para financiamento se forem necessários reparos críticos. Esta categoria não inclui apenas reparos para tornar o edifício seguro para ocupação e de acordo com o código, mas também qualquer manutenção significativa necessária que tenha sido adiada. No entanto, se a reparação ou manutenção necessária for rotineira – como problemas menores que a associação de proprietários (HOA) resolverá num ano – então isto pode não proibir o financiamento.

As novas regras também exigem o exame de avaliações especiais decididas pelos conselhos de cooperativas ou condomínios. Conforme descrito no estatuto, as avaliações especiais exigem que os proprietários forneçam fundos além das taxas de manutenção típicas. O credor terá que aprender sobre o valor e o raciocínio da avaliação, bem como verificar se a solidez do edifício não está em risco. Há também a necessidade de fundos de reserva suficientes para que as sociedades gestoras possam cuidar de grandes manutenções e reparos.

Devido a essas regras, os conselhos de cooperativas e HOAs têm requisitos de papelada mais pesados para vendas de propriedades. Eles precisarão preencher um extenso questionário para demonstrar se as novas regras são cumpridas, bem como fornecer documentos comprovativos, como registros de reparos, atas de reuniões do conselho e relatórios de engenheiros. Isso adiciona mais trabalho que os conselhos podem não estar prontos para realizar, mas se não for feito corretamente, o processo de fechamento da propriedade será atrasado ou poderá falhar.

Como as regras afetam os compradores

De acordo com o Consumer Financial Protection Bureau, os empréstimos convencionais apoiados pela Freddie Mac ou Fannie Mae são muito populares. Programas como o Freddie Mac's Home são possíveis com três por cento baixos ​ pagamento inicial adicionado ao recurso. Isso significa que há uma boa chance de você buscar um desses empréstimos para a compra de um condomínio ou apartamento cooperativo.

Infelizmente, a propriedade pode acabar não atendendo aos novos requisitos de elegibilidade. Mesmo que isso aconteça, a associação comunitária ou o conselho da cooperativa podem ter dificuldade em preencher a papelada a tempo. Esses problemas podem significar perder o recebimento da aprovação do financiamento residencial e, em última análise, obter sua nova casa.

Você pode considerar pagar em dinheiro, mas isso é difícil financeiramente e pode colocar sua segurança e suas finanças em risco se a propriedade apresentar problemas de solidez. Também existe a opção de buscar programas de hipotecas alternativos, mas existe um risco para o mutuário se algo acontecer com a propriedade posteriormente. Além disso, outros programas também podem decidir seguir as novas regras.

Essas novas regras de financiamento imobiliário exigem comprovação de que o condomínio ou cooperativa não precisa de grandes reparos ou de muitas manutenções diferidas.

Como as regras prejudicam os vendedores

Embora os aspirantes a compradores de casas enfrentem dores de cabeça para obter financiamento para as propriedades afetadas, os proprietários também sofrem quando os negócios fracassam. Vender uma unidade de condomínio ou cooperativa, mesmo sem quaisquer problemas de solidez, torna-se uma luta quando as associações imobiliárias evitam preencher prontamente os formulários exigidos e enviar a documentação aos credores.

Portanto, os proprietários de cooperativas e condomínios podem enfrentar atrasos sempre que o financiamento convencional estiver envolvido. Se você estiver vendendo uma unidade de condomínio em um prédio com manutenção diferida desqualificada, isso se tornará mais desafiador, pois o proprietário da unidade pode precisar contar com compradores em dinheiro ou esperar que o HOA resolva os problemas da propriedade para vender com sucesso.

Fique atento a possíveis mudanças

Devido aos efeitos negativos sobre compradores e vendedores, o Instituto de Associações Comunitárias está pressionando a Freddie Mac e a Fannie Mae a considerarem um adiamento de um ano na implementação. Portanto, você deve estar atento a quaisquer atualizações se estiver comprando ou vendendo uma propriedade afetada, bem como estar preparado para possíveis obstáculos.