Impacto do aumento das taxas de juros nos preços das casas:o que esperar

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Os preços das casas têm aumentado em percentagens de dois dígitos durante 25 semanas. Na semana passada, o aumento da taxa de juro de 0,75 pontos por parte da Reserva Federal (Fed) foi uma medida que tirou do mercado muitos potenciais compradores de casas. À medida que os credores cobram taxas de juros hipotecárias mais altas, o aumento das taxas do Fed reduzirá a concorrência e fará com que os preços das casas caiam?

Inflação, taxas de juros e mercado imobiliário

A pandemia e questões relacionadas fizeram com que os preços da habitação disparassem. O aumento da procura de habitação unifamiliar, o aumento dos custos dos materiais e as interrupções na cadeia de abastecimento apenas alimentaram o fogo.

Era o modelo básico de oferta e demanda. À medida que a oferta de habitação no mercado diminuía, o aumento consistente da procura de casas criou uma concorrência intensa entre potenciais proprietários e fez subir os preços da habitação.

O aumento do preço do abrigo contribuiu para a inflação. A Brookings Institution explica que embora os preços de venda das casas não sejam incluídos no índice de preços ao consumidor (IPC), o custo de aquisição (ou “consumo”) de abrigo é. O IPC de maio de 2022 é de até 8,6 pontos percentuais em relação ao mesmo período do ano passado. Os principais componentes deste aumento são abrigo, gasolina e alimentos.

O aumento do custo do abrigo deve-se ao aumento dos preços das casas e ao aumento dos aluguéis. O preço médio de uma casa no primeiro trimestre de 2019 foi de US$ 313.000. No primeiro trimestre de 2022, o preço médio atingiu US$ 428.700 – um aumento de mais de 31%.

As baixas taxas de juros mantiveram o mercado imobiliário aquecido. Ao longo de 2020 e 2021, muitos compradores recorrentes e de primeira viagem arriscaram-se, apesar do crescimento recorde dos preços das casas, porque as baixas taxas de juros mantiveram os pagamentos mensais da hipoteca administráveis.

Para conter a procura dos consumidores e reduzir a inflação, a Fed aumentou as taxas de juro de curto prazo três vezes este ano. E isto está a ter impacto nas taxas de juro de longo prazo do mercado hipotecário e da indústria automóvel.

Taxas de juro mais elevadas afastarão muitos potenciais compradores de casas da corrida, reduzindo a intensa concorrência dos últimos dois anos.

Como os aumentos do Fed impactam as taxas hipotecárias

O Fed define a taxa de fundos federais como uma taxa de juros de referência que os bancos dos EUA cobram uns dos outros por empréstimos overnight para atender aos requisitos de reservas. Em suma, um aumento das taxas federais torna mais caro para os bancos o empréstimo de dinheiro – e muitas vezes transferem esse aumento do custo para os mutuários. Este é o terceiro aumento da taxa pelo Fed em 2022.

Assim, embora as taxas crescentes do Fed não elevem diretamente as taxas de juros hipotecários para empréstimos à habitação, são uma grande razão pela qual o banco cobrará mais aos novos proprietários por uma hipoteca de 30 anos.

De acordo com a atualização mais recente do mercado imobiliário feita pela Realtor.com, o comprador típico pode esperar pagar uma hipoteca mensal 39% maior hoje do que há um ano. E pode ficar mais difícil para os compradores de casas conseguirem uma hipoteca. A Mortgage Bankers Association reportou uma diminuição na oferta de crédito hipotecário pelo terceiro mês consecutivo, indicando que os padrões de crédito estão a ficar mais rigorosos.

Para onde vai o mercado imobiliário?

A diminuição da acessibilidade das novas casas fez com que o mercado imobiliário e os mercados hipotecários se preparassem para o impacto, à medida que os americanos sentem o aperto das taxas de juro hipotecárias mais elevadas, além dos preços elevados das casas e da inflação recorde.

Após o anúncio da semana passada pelo Fed, Doug Duncan, economista-chefe da Fannie Mae, previu uma desaceleração nas vendas de casas e uma diminuição na atividade de refinanciamento nos próximos meses.

Ao mesmo tempo, a Mortgage Bankers Association relatou uma redução de 5% nos pedidos de hipotecas devido às altas taxas de hipotecas e à "redução da demanda".

Numa declaração após o recente anúncio do Fed, Lawrence Yun, economista-chefe da Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR), previu que taxas hipotecárias mais altas frearão o mercado imobiliário e reduzirão o número de compradores. A última atualização do mercado imobiliário da Redfin prevê um número cada vez menor de proprietários e uma desaceleração no boom das vendas de imóveis.

De acordo com um recente relatório U.S. Home Price Insights da CoreLogic, o ataque do Fed para conter a procura do consumidor pode arrefecer os compradores de casas e causar quedas de preços em alguns mercados.

Embora o aumento das taxas esteja a causar as mudanças mais significativas no mercado imobiliário, a oferta mensal de novas casas está a aumentar e o inventário activo de imóveis disponíveis também está a crescer lentamente. Tanto para vendedores como para compradores, dependendo do mercado imobiliário local, isto pode significar que as guerras de licitações já não são uma certeza, à medida que a procura diminui e a oferta começa a aumentar.

O que isso significa para os compradores de casas

Taxas de juro mais elevadas afastarão muitos potenciais compradores de casas da corrida, reduzindo a intensa concorrência dos últimos dois anos. Mas ainda não se sabe se os preços de venda das casas cairão significativamente o suficiente para compensar o aumento das taxas hipotecárias.

O aumento das taxas do Fed visa desacelerar a inflação e pode eventualmente equilibrar o mercado imobiliário. Mas o aumento das taxas de juro pode resultar na taxa de crescimento da economia em geral, afectando o emprego e fazendo com que o país caia numa recessão económica ou numa recessão.

O alívio para os preços das casas pode estar no horizonte, mas o reequilíbrio pode demorar um pouco. Saber se é um bom momento para comprar é uma questão de situação e finanças pessoais. Em qualquer economia, a atitude mais sensata é falar com um consultor financeiro para compreender como a compra de uma casa pode impactá-lo hoje – e amanhã.