Como gerenciar sua renda de aluguel com sabedoria

Tornar-se um investidor imobiliário lucrativo requer tempo e atenção às suas finanças. Ser um proprietário exige que você gerencie a receita de aluguel e gaste dinheiro em reparos, manutenção, impostos e outras despesas relacionadas à propriedade.

Embora algumas propriedades gerem mais renda do que outras, você pode otimizar seu ROI, independentemente do tipo de propriedade que possui. A chave é gerenciar suas finanças. Quanto melhor você gerenciar suas receitas e despesas de aluguel, mais lucrativo você se tornará.

Experimente estas estratégias para gerenciar suas receitas e despesas de aluguel.

1. Limite a busca de investimentos demorados

Existem muitas maneiras de ganhar dinheiro com imóveis. Por exemplo, você pode alugar propriedades, consertar e inverter ou investir online. Todos esses são bons geradores de dinheiro, mas as propriedades de aluguel produzem a melhor fonte de renda.

Se você gastar seu tempo buscando muitos investimentos de curto prazo, não terá mais tempo para adquirir mais imóveis para aluguel.

Possuir propriedades de aluguel pode não gerar tanto dinheiro adiantado, mas é a única estratégia de construção de riqueza a longo prazo no setor imobiliário. Se você não está construindo uma riqueza de longo prazo, sua renda de investimento exigirá um trabalho árduo contínuo e você pode acabar exausto demais para gerenciar suas propriedades.

É tentador colocar seu dinheiro em todos os aspectos do setor imobiliário na tentativa de ver o que funciona melhor. No entanto, se você estiver gerenciando várias propriedades para aluguel, precisará ser seletivo com seus investimentos.

Se você deseja buscar outros investimentos, pode liberar seu tempo contratando uma empresa de administração de imóveis. No entanto, seu tempo ainda pode ser melhor gasto adquirindo mais propriedades para aluguel.

2. Contrate apenas profissionais licenciados para realizar reparos

Tentar concluir todos os reparos sozinho ou contratar um amigo pode ser um desastre. Se você passar despercebido ou se seu amigo não tiver a experiência necessária para o trabalho, desastres podem acontecer. Você pode acabar tendo que contratar um profissional para corrigir o problema original e o erro - terminando em trabalho caro. Esses tipos de mau julgamento aumentarão drasticamente os custos de reparo.

Contrate profissionais para realizar manutenções e reparos nas seguintes áreas:

• Encanamento
• Cobertura
• AVAC
• Elétrico
• Aparelhos de propano

Como investidor, você não tem tempo para descobrir reparos de bricolage. Se você optar por contratar um gerente de propriedade, eles podem lidar com reparos e manutenção para você, contratando os profissionais certos. Quando você contrata uma empresa de gestão profissional, ela terá relacionamentos existentes com empresas de manutenção locais para garantir que você obtenha bons negócios em trabalhos profissionais.

3. Separe seus pagamentos de impostos estimados imediatamente

Não deixe que uma conta de imposto de renda significativa chegue até você. Gerencie seus impostos de renda de aluguel desde o início, reservando a porcentagem aproximada cada vez que receber um pagamento de aluguel.

Seu imposto de renda cairá em algum lugar entre 10% e 37%. Um profissional de impostos pode ajudá-lo a estimar o que você deve. Você precisará pagar impostos trimestrais, e reservar o dinheiro à medida que ele chega facilita o pagamento de seus impostos em dia e na íntegra.

Pode ser mais fácil ter uma conta bancária separada para reter seus impostos. Dessa forma, você não corre o risco de pensar que tem mais dinheiro disponível do que realmente tem. Cada centavo em sua conta fiscal será intocável.

4. Reserve dinheiro regularmente para reparos e outras despesas

Você tem uma conta poupança configurada apenas para despesas? Se não, considere criar um o mais rápido possível. Mesmo que você já reserve dinheiro para impostos, precisará reservar mais para reparos e seguro.

Alguns dos reparos mais comuns podem ser enormes. Por exemplo, digamos que o telhado está vazando no mesmo local há anos. Você não quer ter que arrancar o telhado e substituir o drywall apodrecido e reconstruir o telhado. Os vazamentos precisam ser acompanhados rapidamente para evitar o custo de milhares de dólares extras.

Você precisará de dinheiro disponível para reparos rápidos

Quando seus inquilinos relatam a necessidade de reparos, às vezes você só tem até dez dias para fazê-lo. Por exemplo, um telhado com vazamento no inverno, sem água corrente e um aquecedor de água quebrado são considerados prioridades. A maioria dos estados exige que esses reparos sejam concluídos em 24 horas. Outras manutenções, como uma janela quebrada ou uma porta de garagem com defeito, geralmente levam dez dias para concluir os reparos.

Não há como escapar de vários reparos de cada um de seus inquilinos. Alguns reparos serão baratos e fáceis, mas outros serão caros. Você não pode adivinhar quais reparos virão a seguir.

Separe 30-50% de todas as receitas de aluguel para despesas. Se você já está reservando dinheiro para impostos e seguros, adicione mais a esse fundo para reparos, de modo que você guarde pelo menos metade de sua renda de aluguel.

Mais importante ainda, coloque esse dinheiro em uma conta que vai gerar algum tipo de retorno, por menor que seja. Cada dólar ajudará e, com dinheiro suficiente na conta, uma pequena taxa de retorno aumentará rapidamente.

5. Seja seletivo com renovações

Suas propriedades de aluguel não precisam das melhores e mais recentes luminárias, luminárias, armários ou eletrodomésticos para serem lucrativas.

O interior de uma propriedade alugada deve ser relevante para o estilo da casa, mas você não precisa exagerar. Se uma reforma não afetar sua receita de aluguel, provavelmente é dinheiro desperdiçado.

Algumas reformas fazem sentido para os inquilinos, mas outras não. Por exemplo, vale a pena gastar dinheiro com as seguintes reformas:

• Instalação de armários de cozinha acessíveis para um inquilino com deficiência.
• Reorganizar banheiros pequenos para que o vaso sanitário, a pia e o chuveiro fiquem na posição ideal para uso diário.
• Reparando uma calçada de concreto.
• Classificando o quintal e plantando grama.
• Instalação de iluminação suspensa onde não há luz natural.
• Adicionando prateleiras aos armários.
• Instalar um abrigo contra tempestades se você estiver em uma área propensa a tornados ou tempestades fortes.
• Atualizando o sistema HVAC com um modelo mais eficiente.

As seguintes renovações não aumentarão o valor do aluguel que você pode receber:

• Novos armários de cozinha
• Instalação de vasos sanitários de baixo fluxo
• Aparelhos inteligentes como lavadora, secadora e geladeira
• Instalar um novo forno quando o original funciona bem
• Substituindo o revestimento quando não há outro motivo além da estética

Como regra geral, as reformas devem apoiar diretamente a geração de mais renda de aluguel.

6. Conecte-se com um profissional de impostos

As regulamentações de imposto de renda são complexas e, quando você acha que entende o que está autorizado a fazer, as coisas podem mudar. Se você errar, poderá ser atingido com multas e penalidades enormes que esgotam seus lucros.

Conecte-se com um profissional de impostos para lidar com seus impostos de renda estaduais e federais. Há tantas nuances que se aplicam aos investidores imobiliários que exigem conhecimento especializado para entender. Por exemplo, suas perdas de aluguel estão sujeitas aos regulamentos de perda de atividade passiva.

Se o seu MAGI for inferior a US$ 100.000, você poderá deduzir não mais que US$ 25.000 em perdas passivas contra outras receitas. No entanto, se o seu MAGI estiver acima de $ 100.000, a dedução de $ 25.000 será reduzida em $ 1 para cada $ 2 em MAGI acima de $ 100.000 e atingirá o máximo de $ 150.000.

Outra complicação é que as atividades de aluguel não contam como renda passiva para profissionais imobiliários licenciados, a menos que você gaste pelo menos 750 horas e mais de 50% do seu tempo trabalhando em negócios imobiliários ou negócios imobiliários.

Existem outras regras complexas que um profissional de impostos pode ajudá-lo a resolver. No entanto, como as multas são altas por não pagar seus impostos corretamente, é aconselhável entregar tudo a um profissional, para que você não corte desnecessariamente seus lucros.

7. Negociar solicitações de acomodação

Em algum momento, você terá um inquilino com deficiência que solicitará uma modificação razoável pela qual você deverá pagar.

Embora os proprietários sejam obrigados a acomodar inquilinos com deficiência, você não precisa conceder todos os pedidos. Embora você tenha a responsabilidade legal de fazer certas modificações, também tem o direito legal de rejeitar uma solicitação e oferecer uma opção alternativa mais barata ou menos intrusiva.

Por exemplo, um inquilino pode pedir que você substitua um caminho de terra por uma calçada de concreto porque fica irregular e enlameada no inverno e na primavera. No entanto, construir uma calçada e um caminho de concreto é caro. Se o seu inquilino precisa apenas de um terreno estável, existem outras opções. Por exemplo, você pode contratar alguém para nivelar o solo e instalar cascalho compactado para criar uma superfície estável.

Se o seu inquilino precisar de algo mais sólido do que cascalho compactado, você pode usar asfalto ou mesmo asfalto triturado em vez de cascalho. Embora seja instalado de maneira semelhante, o asfalto triturado é muito mais sólido que o cascalho – também é mais barato. Quando compactado cerca de quatro polegadas no solo, o asfalto triturado endurece e parece quase como o asfalto derramado padrão.

Quando não houver outras opções que acomodem a deficiência do seu inquilino, talvez seja necessário construir uma calçada de concreto para eles. No entanto, sempre faça um esforço para negociar ao receber uma solicitação cara. A diferença pode ser de milhares de dólares.

8. Sempre cobrar taxas atrasadas

As taxas atrasadas não o tornarão rico, mas impedirão os inquilinos de se atrasarem habitualmente com o aluguel. Se você é um novo investidor imobiliário, não deixe seus inquilinos pagarem aluguel atrasado e pular taxas atrasadas. Persiga continuamente as taxas atrasadas e, se o seu inquilino não as pagar, não as deixe escapar.

As taxas atrasadas afetarão sua renda porque no minuto em que você deixar um inquilino escorregar nas taxas atrasadas, ele saberá que pode pagar o aluguel atrasado sem quaisquer consequências. Se você fizer isso uma vez, eles esperarão ser perdoados toda vez que se atrasarem. O aluguel atrasado atrapalhará seu fluxo de caixa e pode ser os primeiros sinais de um inquilino que você precisará despejar em breve.

9. Despejar inquilinos ruins

Não hesite em se livrar de inquilinos ruins. Inicie o processo de despejo assim que conseguir preencher a papelada. Comece o processo enviando ao seu inquilino um aviso adequado de “cumprir ou desocupar” de acordo com a lei estadual. No aviso, resolva a violação que você precisa que eles corrijam e dê a eles um prazo legalmente apropriado.

Se o seu inquilino não cumprir as regras, inicie imediatamente o processo de despejo. Os despejos levam tempo para serem processados ​​nos tribunais, portanto, quanto mais cedo você começar, melhor. Se o seu inquilino acabar por cumprir, pode sempre mudar de ideias e cancelar a audiência de despejo. No entanto, a maioria dos inquilinos que enfrentam o despejo permanecerá violando as regras o tempo todo.

Cada dia que você permite que um inquilino ruim permaneça em seu imóvel alugado, é dinheiro perdido. Retire-os o mais rápido possível e substitua-os por um inquilino melhor e mais confiável.

Gerenciar suas despesas é a chave para a lucratividade

Possuir um imóvel alugado é uma ótima maneira de gerar a riqueza de longo prazo necessária para garantir seu futuro financeiro. A chave para a lucratividade é a mesma de qualquer outro setor:reduza suas despesas e maximize sua receita.

No setor imobiliário, você não se tornará lucrativo imediatamente, por isso é essencial microgerenciar suas finanças desde o início. Não desperdice dinheiro com despesas frívolas, como bancadas de granito novinhas em folha ou luminárias sofisticadas.

Mantenha suas despesas baixas, minimize as renovações entre inquilinos e não hesite em despejar inquilinos que estão se aproveitando de você.