Financiamento do vendedor:prós e contras para vendedores e compradores de casas

(Esta página pode conter links afiliados e podemos ganhar taxas por compras qualificadas sem nenhum custo adicional para você. Consulte nossa Divulgação para obter mais informações.)

Você trabalhou duro para pagar sua casa. Mas chegou a hora de vender.

Seja atualizando, reduzindo ou mudando para um novo estado – você está em posição financeira para “atuar como o banco” para os novos compradores.

Manter uma nota hipotecária é um tipo de financiamento do vendedor. Também é conhecido como financiamento pelo proprietário, hipoteca privada ou hipoteca com dinheiro para compra e é uma opção alternativa de investimento.

Outros tipos de financiamento direto do vendedor incluem contratos de terrenos, opções de arrendamento, hipotecas assumidas, hipotecas envolventes ou hipotecas juniores.

O financiamento ao proprietário é uma forma de os proprietários de casas ou terrenos interessados em vender os seus imóveis diversificarem os seus investimentos e fluxos de rendimentos.

O que significa possuir uma nota hipotecária?

Manter uma hipoteca refere-se a um acordo do atual proprietário do imóvel para conceder crédito a um comprador que compre sua casa, terreno ou outro imóvel.

Em troca da concessão do empréstimo ao comprador de sua propriedade, o vendedor ganha juros sobre o empréstimo.

O comprador faz um adiantamento acordado e paga pagamentos mensais da nota de hipoteca durante um determinado período diretamente ao vendedor, em vez de a um banco, cooperativa de crédito ou credor hipotecário tradicional.

Como funciona o financiamento pelo proprietário?

Com esse tipo comum de negócio imobiliário, você e um comprador concordam com o preço de compra de sua propriedade e os detalhes do acordo financeiro são registrados.

O valor do financiamento do vendedor é o preço de venda menos o pagamento inicial.

O contrato de financiamento do vendedor geralmente inclui uma nota promissória referente ao reembolso e aos termos do empréstimo.

• taxa de juros
• período do empréstimo
• valor do pagamento da hipoteca
• pagamentos balão devidos
• regras de pré-pagamento

Multas, taxas por atrasos nos pagamentos, uma cláusula de vencimento na venda e procedimentos de inadimplência também são normalmente incluídos no contrato de financiamento. Também pode conter informações sobre os requisitos de pagamento de prêmios de seguro residencial e impostos sobre a propriedade.

Você pode visualizar um modelo e instruções para criar um contrato de financiamento pelo proprietário com uma nota promissória no site SignNow.

Uma hipoteca privada também é geralmente emitida para garantir a propriedade como garantia do empréstimo.

Nota:Pode ser necessário registrar o contrato de hipoteca no cartório de registros públicos local.

É altamente recomendável que um advogado imobiliário ou outro profissional qualificado preencha a documentação necessária para um negócio financiado pelo vendedor.

Um advogado ou empresa de títulos também pode revisar quaisquer acordos, incluindo o contrato de venda que você ou seu agente imobiliário gerou durante o processo de venda.

Os investidores imobiliários dirão que tomar precauções e realizar a devida diligência no início da venda é fundamental para garantir o tratamento adequado de toda a papelada e questões legais.

Trabalhar com profissionais do setor imobiliário pode economizar muito tempo, dinheiro e aborrecimentos caso surjam problemas com a propriedade ou com o pagamento do empréstimo ao longo do tempo.

Uma transação imobiliária financiada pelo vendedor beneficia tanto você como vendedor quanto o indivíduo ou indivíduos que compram. Ainda assim, algumas desvantagens também ocorrem em cada um. Ambos são descritos abaixo.

Benefícios para vendedores que possuem uma nota hipotecária para o comprador

Embora as vendas de casas financiadas pelos proprietários não aconteçam todos os dias, os vendedores não manteriam hipotecas se não se beneficiassem.

1. Renda Mensal

Um dos benefícios mais significativos de um proprietário que mantém o contrato de financiamento é a renda passiva mensal que ele proporciona ao vendedor.

Os vendedores geralmente aceitam um pagamento inicial no momento da compra. Em seguida, eles recebem pagamentos mensais de principal e juros do comprador.

Quando você não precisa de uma grande quantia em dinheiro para vender sua casa quitada, isso adiciona uma fonte de renda com uma taxa de juros que pode ser mais alta do que alguns de seus outros investimentos financeiros.

Como vendedor, você determina as condições do empréstimo, incluindo a taxa de juros e as condições de pagamento.

Como muitos outros proprietários que vendem, você pode optar por exigir um pagamento inicial de todo o saldo pendente do empréstimo após cinco ou dez anos.

Um empréstimo com pagamento inicial permite que você receba pagamentos por muitos anos, mas ainda receba o saldo do seu dinheiro devido em um período de tempo muito mais curto do que uma hipoteca bancária tradicional de 30 anos.

Também pode reduzir os impostos sobre a venda da casa, distribuindo a renda por vários anos, em vez de incorrer em impostos sobre ganhos de capital em um ano.

Embora a opção de pagamento inicial do contrato original seja importante para a maioria dos vendedores incluir, você também tem a opção de estender sua hipoteca financiada pelo vendedor se o relacionamento financeiro funcionar bem para ambas as partes.

Lembre-se de que você precisará pagar impostos sobre a receita de juros que ganha quando possui uma hipoteca.

2. Maior grupo de compradores

Oferecer financiamento ao vendedor pode atrair mais compradores potenciais para sua propriedade e permitir um fechamento mais rápido de sua propriedade.

Se os compradores não precisarem navegar pelo processo tradicional de empréstimo hipotecário com uma instituição financeira, sua propriedade poderá ser vendida em apenas algumas semanas a um mês.

Em alguns estados, o fechamento pode levar até dois meses ou mais quando há hipotecas bancárias envolvidas.

3. Maior lucro na venda

Você também poderá vender sua propriedade por um preço mais alto ao oferecer uma hipoteca financiada pelo vendedor, evitando certos reparos exigidos por credores que não emitirão uma hipoteca sem sua conclusão.

Embora o potencial comprador possa recuar e cancelar o negócio sem que você conclua alguns reparos ou pelo menos alguma negociação sobre o custo, você decide vender “como está” ou recusar a oferta.

Oferecer a manutenção de uma hipoteca também pode fazer com que os compradores paguem o preço de compra pedido (ou superior), porque o processo geralmente é mais simples e flexível.

4. Direitos de propriedade em caso de falta de pagamento

A capacidade de executar a hipoteca da propriedade permite que você a recupere se o comprador deixar de pagar ou se afastar da propriedade.

Você também pode manter o pagamento inicial e quaisquer pagamentos feitos na propriedade antes da execução hipotecária.

Embora haja muitas vantagens, os vendedores devem compreender os aspectos negativos de possuir uma nota hipotecária.

As maiores preocupações da maioria dos vendedores são a falta de manutenção da propriedade e o não pagamento do empréstimo pelos compradores.

Mesmo com um histórico de crédito limpo, pode haver um motivo oculto para o comprador não estar buscando o financiamento tradicional.

Se o comprador parar de efetuar os pagamentos, você deverá entrar com um processo judicial para executar a hipoteca do imóvel. Você pode se tornar o proprietário novamente se o comprador não puder pagar o que deve.

Se isso acontecer alguns anos após o início do empréstimo, você poderá ter milhares de dólares de lucro. Mas a quantidade de danos à propriedade também pode ser significativa devido a anos de negligência.

Se um comprador desistir logo, poderá haver menos problemas. Mas menos dinheiro foi pago para cobrir custos legais e também para fazer reparos durante esse período.

É por isso que é essencial obter um pagamento inicial grande o suficiente para cobrir despesas significativas.

Outro risco a considerar ao fornecer financiamento ao proprietário é amarrar uma grande quantia de dinheiro que poderiam ser usados ou investidos de outras maneiras por um período prolongado.

• Investimento imobiliário com terras agrícolas com financiamento coletivo
• Investimento em imóveis comerciais:construa um portfólio de CRE
• Você deve comprar ou investir em uma propriedade para férias?
• Comprar um imóvel para alugar em uma cidade universitária é uma boa ideia?

As práticas de empréstimo também afetaram a capacidade de alguns vendedores de oferecer financiamento imobiliário na última década.

A crise financeira de 2007-2008 levou à Lei Dodd-Frank de 2010. Esta legislação existe para ajudar a proteger os consumidores de práticas de empréstimo predatórias.

Provavelmente não teria impacto sobre você ter uma nota para uma propriedade, mas se você planeja oferecer financiamento ao vendedor para sua casa ou terreno, discuta isso com seu advogado e agente imobiliário.

Benefícios do financiamento pelo vendedor para os compradores

1. Menos complicações/tempo necessário

Uma das vantagens mais significativas para potenciais compradores é não ter que lidar com o incômodo e o tempo necessários para obter uma hipoteca emitida por um banco.

Os proprietários dispostos a fornecer uma hipoteca privada também podem ter qualificações mais brandas em itens como pontuação de crédito do que o financiamento convencional oferecido por bancos ou credores hipotecários.

Isso pode acelerar o processo de hipoteca e permitir que os compradores comprem uma casa que de outra forma não conseguiriam comprar.

O pagamento inicial também pode ser inferior ao exigido por um credor tradicional – ajudando um comprador que não tem poupanças substanciais, mas ainda quer comprar uma casa.

Para compradores com crédito ruim ou que precisam de pequenas hipotecas que muitos bancos não estão interessados em estender, o financiamento pelo proprietário economiza tempo e dinheiro na procura de um credor.

2. Pode evitar o PMI

Os compradores também podem evitar pagar pelo seguro hipotecário privado (PMI) exigido por um credor hipotecário se um pagamento inicial de 20% não for feito.

3. Custos negociáveis

Quando os vendedores desejam uma venda rápida, os compradores podem negociar condições de empréstimo e taxas de juros decentes.

Embora as taxas de juros possam não ser tão baixas quanto as oferecidas pelo banco, os acordos de financiamento ao proprietário costumam ter custos de fechamento muito mais baixos para os compradores.

Se as taxas de juros não forem boas, os compradores poderão obter taxas melhores se refinanciarem quando se qualificarem para um empréstimo ou no momento do pagamento inicial.

• Vender a casa ou alugá-la? [O que considerar]

Desvantagens dos acordos de financiamento do proprietário para compradores

Um comprador pode pagar uma entrada menor e fechar rapidamente sua nova casa com financiamento do vendedor.

No entanto, eles podem pagar mais no longo prazo se o empréstimo vier com uma taxa de juros mais alta do que a oferecida pelo banco.

Os compradores também devem considerar como pagarão o pagamento inicial, se este fizer parte dos termos do contrato de financiamento.

Os compradores precisarão obter os fundos ou buscar a aprovação para uma hipoteca tradicional.

Eles não podem presumir que você renegociará um novo empréstimo com eles, mesmo que tenham sido pontuais nos pagamentos ao longo dos anos.

Maneiras de os vendedores se protegerem

Conforme mencionado, a documentação legal necessária para financiamento do vendedor deve ser redigido ou revisado por um advogado ou profissional qualificado e familiarizado com o processo.

Mesmo se você estiver vendendo para familiares, amigos ou alguém com uma excelente pontuação de crédito e um longo histórico de trabalho - este não é o momento para “faça você mesmo” documentos legais e torcer pelo melhor.

Você também deve considerar fazer uma avaliação em sua casa para entender o valor de mercado.

Uma avaliação o ajudará a negociar ofertas de compra e determinar um valor aceitável para o pagamento inicial.

Converse com seu advogado ou agente imobiliário sobre o uso de um pedido de hipoteca e verificação de crédito.

Você desejará revisar cuidadosamente o relatório de crédito e verificar o histórico de emprego e os ativos dos compradores em potencial.

A verificação de referências é parte integrante do processo de inscrição para acordos de financiamento ao vendedor.

Ter uma hipoteca é uma boa maneira de ganhar dinheiro?

Dependendo de suas circunstâncias financeiras, fornecer uma hipoteca financiada pelo proprietário como vendedor pode ser uma ótima maneira de ganhar dinheiro e acumular riqueza.

Financiar a venda do seu imóvel e criar uma solução vantajosa para si e para o comprador pode ajudá-lo a obter um preço competitivo para a sua casa ou propriedade de investimento.

E pode permitir que você ganhe dinheiro extra cobrando juros como parte do empréstimo por meio do pagamento mensal da hipoteca.

Como vendedor, se você investir dinheiro e trabalhar antecipadamente para obter a ajuda profissional de que precisa, é possível encontrar um comprador qualificado e ganhar dinheiro com o financiamento do vendedor.

No entanto, não há garantias de que o comprador seguirá em frente, fará pagamentos regulares e manterá a propriedade - portanto, há riscos envolvidos nesse tipo de financiamento.

Ainda assim, muitos proprietários de imóveis acham que o dinheiro que podem ganhar com uma nota hipotecária vale o risco.

Leitura Relacionada:

• REITs:quando é o momento certo para investir? [Prós e contras dos fundos de investimento imobiliário]
• Investimento em garantia fiscal:o que é e você pode ganhar um bom dinheiro?

Nossa experiência pessoal com financiamento ao vendedor

A cofundadora da Women Who Money, Vicki, e seu marido detêm a hipoteca de um imóvel comercial e residencial que possuíam há mais de uma década. 

O acordo de financiamento ao proprietário que criamos beneficiou a nós e aos compradores de nossas propriedades. 

Recebemos uma entrada considerável no momento da venda e desfrutamos de uma renda mensal proveniente de hipotecas privadas e pagamentos de juros.

Nosso advogado imobiliário sugeriu um pagamento inicial de 5 anos e nossos compradores manifestaram interesse em estender o financiamento.

Atualmente planejamos renegociar o acordo quando o balão vencer, em pouco mais de um ano, e aumentar a taxa de juros com base nas taxas atuais de mercado.

Este fluxo de rendimento ajudou-nos a diversificar a nossa estratégia de construção de riqueza e a distribuir o imposto sobre ganhos de capital ao longo de vários anos.

O próximo artigo:Vender a casa pelo proprietário ou usar um agente imobiliário?

Amy e Vicki são co-autoras de Planejamento patrimonial 101, De Evitando sucessões e Avaliando ativos até Estabelecendo diretivas e entendendo impostos, Sua cartilha essencial para Planejamento patrimonial, da Adams Media.



Mulheres que ganham dinheiro

Amy Blacklock e Vicki Cook cofundaram a Women Who Money em março de 2018 para fornecer informações úteis sobre finanças pessoais, carreira e tópicos de empreendedorismo para que você possa administrar seu dinheiro com confiança, aumentar seu patrimônio líquido, melhorar sua saúde financeira geral e, eventualmente, alcançar independência financeira.