Investimento em imóveis para iniciantes

Investir na bolsa de valores ou em fundos mútuos pode ser a chave para seu futuro financeiro. Contudo, tem que ser feito com responsabilidade e deve ser iniciado cedo para aproveitar as vantagens dos juros compostos.

Além disso, Tenho certeza que muitos de vocês pensaram no mercado imobiliário como outra ferramenta de investimento.

Estou convencido de que é uma ótima maneira de construir a base para um futuro financeiro sólido. Muito parecido com o investimento tradicional, há enormes vantagens em começar mais cedo.

É também a forma mais incompreendida e fácil de estragar de investir.

Todos nós já vimos pessoas fazerem fortuna com a valorização ou ouvimos falar de pessoas que passaram de endividadas a milionárias usando estratégias sem dinheiro para baixo.

Isso pode ser enganoso.

Vou lhe dar minha opinião sobre o investimento imobiliário hoje. Vou apontar a direção certa e dar as ferramentas de que você precisa para tomar decisões inteligentes sobre imóveis.

Rico em dinheiro (e investimento em imóveis para iniciantes)

Eu estive nas forças armadas nos últimos 18 anos, atualmente morando em Seul, Coreia do Sul. Passei a maior parte da minha carreira morando no exterior. Eu virei várias casas e investi em novas construções enquanto me mudava a cada 1 a 3 anos. Eu agora tenho 20 casas para alugar uma família que estão todas pagas.

Cheguei onde estou hoje simplesmente por viver com frugalidade, investindo bem, e fazer investimentos imobiliários sólidos. Certamente cometi erros ao longo do caminho. Talvez eu possa ajudá-lo a evitar alguns deles!

Apresentarei os fundamentos do investimento imobiliário hoje e mostrarei alguns equívocos predominantes.

O que você aprenderá o ajudará a tomar decisões financeiras inteligentes sobre uma propriedade que está comprando para morar ou uma propriedade de investimento.

Tudo começa com a compreensão dos números.

Conheça os Números

Vou lhe mostrar algumas regras e conceitos que vão mudar a maneira como você encara o mercado imobiliário. Pelo meu dinheiro, a regra mais importante no mercado imobiliário é a regra de 1%.

Depois de conhecer esta regra, você poderá ver instantaneamente o preço de uma casa e saber se ela tem chance de ser um bom investimento. Você também sabe se está pagando a mais ou se tem uma chance de conseguir um bom negócio.

Esta regra é tão fácil, isso pode ser feito em sua cabeça.

Aqui vamos nós.

A regra de 1% - Se uma casa é alugada por pelo menos 1% do custo de aquisição, pode ser um bom investimento.

O custo de aquisição leva em consideração a reforma ou outros custos para preparar a mudança da casa.

Um exemplo seria comprar uma casa para $ 80, 000 e consertá-lo para $ 20, 000 . Seu custo de aquisição é $ 100, 000 .

De acordo com 1% regra, deve alugar por pelo menos $ 1, 000 um mês ( 1% do $ 100, 000 ) para ter a chance de ser um bom investimento.

Esta regra é uma estimativa. Depois de determinar que isso pode ser um bom negócio, você fará mais pesquisas, e obtenha todas as informações que puder sobre receitas e despesas reais para ter uma estimativa real de qual será o seu futuro retorno do investimento.

Áreas de vida de alto custo

Já ouviu alguém reclamar que mora em São Francisco ou Nova York, então não pode investir em imóveis?

Eu diria que eles estão corretos, e a 1% regra mostra por quê. Se você comprar uma casa para $ 900, 000 , mas aluga para $ 3000 um mês, você não está nem perto de passar o 1% regra. É um investimento que dá prejuízo.

Alguns vão argumentar que você vai compensar pela apreciação. Eu chamo isso de mito da apreciação. Embora a apreciação às vezes seja maior em áreas de alto custo de vida (HCOL), é esporádico no tempo, e a longo prazo, apenas ligeiramente melhor do que o resto do país. Não caia no hype.

Muitos argumentam que ainda é melhor comprar do que desperdiçar seu dinheiro com aluguel. Quando você analisa os números, você frequentemente descobrirá que alugar pode ser superior a comprar em muitas situações.

Uma razão é, durante os primeiros anos do seu empréstimo, você está, na verdade, pagando muito menos da parte principal do empréstimo do que imagina. É principalmente interesse. Isso se deve à forma como funciona a amortização dos empréstimos.

É meio chato.

Adicionalmente, alguns argumentam que o pagamento da hipoteca pode ser mais barato do que o pagamento do aluguel em certas cidades. Isso pode ser verdade, mas há muitas despesas a pagar após o pagamento da hipoteca a cada mês (reparos, manutenção, despesas de capital, impostos, seguro, HOA, etc).

Normalmente não há despesas além do aluguel.

O mito do fluxo de caixa

Muitas pessoas já possuem um imóvel alugado e acham que estão ganhando dinheiro com isso, quando, na realidade, eles mal estão equilibrando as contas ou até mesmo perdendo dinheiro.

Para entender este conceito, Vou apresentar a você minha segunda regra imobiliária favorita, a Regra de 50% .

o Regra de 50% - Aproximadamente 50% do aluguel bruto de uma casa unifamiliar irá para despesas.

Exemplos de despesas são:impostos, seguro, reparos, HOA, despesas de capital, gestão da propriedade, etc.

Lembrar, um pagamento de hipoteca NÃO está incluído nestes 50%.

Isto é muito importante!

A quantidade de dinheiro que você traz para casa como renda extra ou "fluxo de caixa" é depois de a despesa de 50% E após o pagamento da hipoteca. A maioria das pessoas ignora isso 50% despesa quando dizem às pessoas qual é o seu fluxo de caixa.

Exemplo:

Você comprou uma casa para $ 100, 000 . Aluga por $ 1000 por mês. $ 500 por mês é considerado despesas.

Digamos que o pagamento da hipoteca seja de $ 600 por mês.

Você diz a seus amigos que seu fluxo de caixa é de $ 400 por mês por causa de $ 1000 de aluguel - $ 600 de hipoteca =$ 400 de lucro.

Direito???

Na realidade , você tem aproximadamente $ 500 em despesas e uma hipoteca de $ 600. Suas despesas totais são $ 1100 um mês. Com $ 1000 de aluguel, você tem um fluxo de caixa negativo de $ 100 um mês.

Não surte ainda. Existem várias maneiras de remediar isso:

• Encontre uma maneira de ter uma hipoteca mais baixa, seja um adiantamento maior ou uma taxa melhor
• Compre a casa mais barato
• Encontre uma maneira de aumentar o aluguel
• Gerencie você mesmo a propriedade (a regra dos 50% pressupõe que você tenha uma empresa de gestão)

Finanças

Eu quero falar sobre finanças. Quando você está pronto para comprar uma casa para você? uma casa de investimento?

Como você deve se lembrar, Tenho 20 casas quitadas. Eu não vou sentar aqui e dizer que pagar as hipotecas mais cedo é a única maneira de ir, mas tem suas vantagens.

Quero falar sobre o que considero um investimento imobiliário agressivo ou irresponsável.

Acredito que você deve investir em imóveis a partir de uma posição de solidez financeira. Você deve colocar suas finanças em ordem antes de mergulhar.

Tenho certeza de que você já ouviu pessoas comprando imóveis sem dinheiro ou com pouco dinheiro e com crédito ruim. Existem também gurus imobiliários que irão convencê-lo a usar o dinheiro de outras pessoas, obter adiantamentos de dinheiro em seus cartões de crédito, peça emprestado de seu 401k, ou melhor ainda, peça emprestado do 401k de sua avó para financiar seus negócios.

Eu acredito na ideia de usar o dinheiro de outras pessoas, o mínimo possível do seu dinheiro, e ter o máximo de dívidas possível não é necessariamente uma estratégia de investimento sólida.

Alguns ficam ricos rapidamente assim, mas muitas pessoas só pioram as coisas para si mesmas e para os infelizes que convencem a investir com elas (desculpe, vovó, Ouvi dizer que o Walmart está contratando!).

Novamente, esta é uma situação em que a mídia, livros, sites de imobiliárias, e os gurus exageram demais.

Não acredite.

Em suas primeiras casas, divirta-se com segurança.

Pague dívidas, especialmente dívidas de cartão de crédito antes de mexer no mercado imobiliário.

Pontos de bônus para quitar veículos e empréstimos estudantis antes de investir em imóveis. Esse é o meu estilo pessoal, mas alguns podem considerar isso muito extremo.

Eu gosto de economizar um adiantamento de 20%, em seguida, obtenha uma hipoteca de taxa fixa por 30 anos a uma taxa de juros baixa.

Menos de 20% para baixo, e você está desperdiçando dinheiro com seguro hipotecário privado (PMI). Adicionalmente, você não tem nenhum patrimônio na propriedade caso o mercado se volte contra você e você precise vendê-la. Pelo menos 20% de redução é uma maneira segura de ir.

Procuro então um imóvel para comprar usando as regras de 1% e 50% como ponto de partida. Assim que a casa for comprada e você tiver locatários no local, você se certifica de que o caixa está fluindo um pouco (ou talvez muito) e então começa a economizar um segundo pagamento inicial e, com sorte, repete o processo.

A chave é, certifique-se de que sua primeira casa se tornou um bom investimento antes de passar para a segunda. Também, sua segunda casa também precisa de um adiantamento. Alguns de vocês sentirão que um adiantamento de 20% é inatingível, mas eu fiz isso com uma renda militar, e vejo muitas pessoas fazerem isso quando levam a sério a economia.

Também, os preços das casas que comprei no Alabama variaram de US $ 30, 000 a $ 60, 000. Estes cumpriram a regra de 1% facilmente, fluxo de caixa bem, e, se você precisar de um adiantamento de 20%, é algo totalmente factível!

Você pode não necessariamente comprar casas tão baratas, mas acho que expliquei que comprar imóveis em áreas de alto custo de vida não é a maneira inteligente de fazer isso. O dinheiro é ganho nas extremidades inferiores. Você não deve investir em casas unifamiliares que custam US $ 600, 000, porque eles não alugam por $ 6, 000 por mês! (Lembre-se da regra de 1%!)

Reservas de dinheiro

Outro problema que tenho com todo o mantra de "sem dinheiro, sem problemas, compre casas sem dinheiro! ” é a ideia de não ter reservas de caixa. Eu acredito no planejamento de cenários de pior caso, e deve haver dinheiro no banco para o caso de algo dar errado.

Quanto dinheiro?

É uma boa regra manter seis meses de reservas de caixa para todo o dinheiro de que você precisaria para pagar suas hipotecas e todas as taxas relacionadas, caso não tenha renda. Isso inclui seguros e impostos.

Tenha em mente, se você tiver uma hipoteca em sua residência principal, a casa em que você mora agora, é tão necessário ter uma reserva de caixa para aquela casa quanto para suas propriedades de investimento.

Existem duas razões pelas quais seis meses é uma boa regra prática. Um é, dá-lhe tempo para resistir à lei de Murphy. Você pode perder seu emprego, casas podem não ser alugadas, reparos caros podem acontecer de uma vez, quem sabe.

A outra razão é, isso é o que a maioria dos bancos precisa ver para se qualificar para empréstimos. Se você tem propriedades de investimento, eles vão querer ver seis meses de reservas de caixa para cada um, incluindo residência principal. Isso permitirá que você esteja pronto para pedir dinheiro emprestado aos bancos quando chegar a hora de comprar a casa nº 3 ou 4.

Esses seis meses de reservas de caixa são apenas uma regra prática. Se sua casa tem muito fluxo de caixa, como os meus fazem, a necessidade de reservas de caixa é menor. Se suas casas têm um pequeno fluxo de caixa, você pode precisar de mais para estar seguro.

O importante é que você durma bem à noite sabendo que tem dinheiro suficiente para enfrentar um ou dois imprevistos.

Eduque-se

Você precisa escolher um determinado período de tempo, mas não muito tempo, para se informar sobre imóveis. Dê a si mesmo de três a seis meses e absorva todas as informações que puder, em seguida, comprometa-se a realizar alguma ação (assim que estiver financeiramente pronto). Algumas pessoas leem blogs e livros para sempre, mas nunca realizam nenhuma ação concreta.

Blogs

Gosto de blogs mais do que qualquer outro fórum de aprendizagem. Vá até o meu blog completamente, concentrando-se primeiro na guia de imóveis. Recomendo a leitura de tudo em www.coachcarson.com. Ele usou o setor imobiliário com responsabilidade para se aposentar mais cedo e agora ajuda outros a fazerem o mesmo. Paula Pant de www.affordanything.com usou imóveis para permitir que ela perseguisse suas paixões. Seu blog e podcast são incríveis.

Biggerpockets

Biggerpockets é o maior site de imóveis do mundo. É uma assinatura paga, mas existem muitos fóruns, podcasts, e postagens que você pode acessar sem ser um membro pagante.

Com Biggerpockets, Eu recomendo ouvir seus podcasts. Eles entrevistam todos os tipos de investidores imobiliários (inclusive eu) e realmente investigam como construíram seus portfólios. Aprendi muito sobre várias abordagens diferentes para investir em imóveis com o podcast deles.

Minha ressalva para Biggerpockets é que eles não necessariamente ensinam uma certa filosofia de investimento imobiliário, eles apenas apresentam tudo que está por aí. Você terá que exercer seu próprio julgamento sobre quais abordagens se adequam a você.

O podcast costuma apresentar histórias de pessoas que criaram grandes carteiras rapidamente usando dívidas agressivamente, usando métodos de financiamento criativos, e evitando usar o próprio dinheiro tanto quanto possível.

Nem sempre sou um grande fã disso. Se uma estratégia permite que você fique rico rapidamente, inversamente, permitirá que você fique pobre rapidamente. Quando você tem muitos empréstimos e poucas ou nenhuma reserva de caixa, você é muito sensível a desacelerações do mercado ou eventos raros e imprevistos, como perda de emprego, sérios problemas de saúde, inundação, etc.

Saber mais:

Leia nossa revisão do Roofstock.

Livros

Usando blogs, investindo podcasts, e até mesmo ter um mentor é provavelmente mais importante do que ler um livro, mas ainda é uma forma muito tradicional de expandir seu conhecimento. Nenhum livro que eu li me surpreendeu, mas alguns são muito bons.

Eu vou recomendar O livro sobre investimento em imóveis para locação por Brandon Turner (famoso por Biggerpockets), e O Milionário Investidor Imobiliário por Gary Keller.

Mentores

Depois de fazer sua lição de casa e aprender algo sobre imóveis por meio de sua pesquisa, é hora de encontrar um mentor ou mentores. Você precisa de alguém que tenha sido bem-sucedido no tipo de investimento imobiliário que você deseja fazer. Você vai querer alguém para trocar ideias enquanto faz sua primeira compra, e alguém com quem conversar quando você tiver problemas difíceis.

Encontrar um mentor é algo que vejo as pessoas fazendo da maneira errada o tempo todo. Você não apenas encontra seu investidor favorito e envia a ele um e-mail perguntando se ele será seu mentor. Isso acontece muito, e acredito que tem uma taxa de sucesso de 0%.

Brandon Turner disse isso melhor em um de seus livros imobiliários. Ele disse que pedir a alguém que você não conhece para ser seu mentor é como pedir a alguém em casamento no primeiro encontro.

Eu recomendaria procurar um mentor que ainda não tenha uma presença na mídia. Eles provavelmente estão esgotados com pedidos.

A maioria das cidades tem reuniões da associação de investidores imobiliários (REIA) das quais você pode participar. Você também pode usar os fóruns em Biggerpockets.com para encontrar investidores imobiliários em sua cidade.

Também, você precisa encontrar uma maneira de torná-lo benéfico para eles. Encontre alguma maneira de oferecer valor a eles. Talvez você faça algum tipo de trabalho para eles de graça, e eles darão conselhos e dicas conforme você avança para comprar sua primeira propriedade de investimento.

Eu evitaria usar a palavra mentor ao conversar com mentores em potencial. É uma palavra estranha que implica muito compromisso e tempo. Acho que a relação mentor-pupilo é algo que se forma naturalmente com o tempo, sem realmente usar a palavra. Não force.

Em suma

Você sabe o suficiente para ser perigoso agora.

Ainda há muito a aprender antes de você sair e realmente comprar um imóvel.

Você precisa construir uma equipe de pessoas que irá ajudá-lo, incluindo seu agente imobiliário, empresa de gestão imobiliária, empreiteiros, empresa de título, advogado, emprestador, para nomear alguns.

Você precisa aprender a fazer ofertas.

Além de agentes imobiliários e do sistema de listagem múltipla (MLS), onde você pode encontrar bons negócios?

Esses são assuntos para outro dia.

Se você estiver interessado em aprender mais sobre esses assuntos, confira minha página na web intitulada:O guia completo para investimentos imobiliários

O que você acha da minha abordagem em relação ao investimento imobiliário em comparação com o que você ouviu no passado?

Eu quero ouvir seus pensamentos abaixo.

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