Investimento em imóveis comerciais:um guia de primeiros passos para iniciantes [2021]

Quando as pessoas começam a investir em imóveis, muitas vezes se concentram em propriedades residenciais unifamiliares ou pequenas propriedades multifamiliares. Embora essas propriedades residenciais possam ser lucrativas, investidores experientes costumam fazer a transição para propriedades imobiliárias comerciais para obter retornos mais elevados sobre seu dinheiro.

Com o conhecimento e as ferramentas certas, os investidores iniciantes também podem aprender como investir em imóveis comerciais. Este guia ajudará a desmistificar imóveis comerciais para ajudá-lo a iniciar seu primeiro investimento.

• O que são imóveis comerciais?
• Como funcionam os arrendamentos comerciais
• Como investir em imóveis comerciais
• Vocabulário de CRE que você deve saber
• Pessoas CRE que você deve ter em sua rede
• Você deve investir em imóveis comerciais?
• FAQs
• Resultado

O que são imóveis comerciais?

Imóveis comerciais (CRE) é o nome comum para propriedades que são usadas para atividades comerciais. Muitas pessoas presumem que apenas os edifícios ocupados por empresas são considerados imóveis comerciais. Mas CRE também inclui qualquer terreno usado para gerar lucro, bem como propriedades residenciais maiores para aluguel.

Os tipos de propriedade categorizados como imóveis comerciais incluem:

• Espaço de escritório
• Armazéns e outros espaços ou edifícios industriais
• Espaços de varejo, vitrines, e centros comerciais
• Edifícios médicos, instalações de saúde, e hospitais
• Instalações de armazenamento
• Prédios de apartamentos (5 unidades ou mais)
• Restaurantes
• Hotéis e resorts

Como funcionam os arrendamentos comerciais

Quando uma empresa não é proprietária do prédio em que está, deve alugar todo ou parte do espaço do proprietário do edifício. Em alguns casos, o dono da empresa comprará o prédio, em seguida, alugue-o de volta para a empresa. Isso cria uma transação comercial para ajudar o proprietário a pagar pelo prédio, enquanto mantém as duas entidades separadas no caso de uma delas ser vendida ou processada.

Além de comprar um prédio para arrendar para o seu próprio negócio, muitas pessoas compram prédios para alugar para outras empresas como propriedades de investimento. Em cada cenário, o inquilino normalmente assina um contrato de arrendamento para formalizar o aluguel mensal, quem paga o que, e a duração do arrendamento.

Existem três tipos principais de locações comerciais:

• Arrendamento bruto . O inquilino paga o aluguel do senhorio, e o proprietário é responsável por pagar todas as despesas de propriedade, como impostos sobre a propriedade, Serviços de utilidade pública, e manutenção.
• Locação líquida . O inquilino paga aluguel, mas é responsável por despesas operacionais fixas, como impostos sobre a propriedade, seguro, e itens de manutenção de área comum (CAM). Dentro desta categoria, existem solteiros, Duplo, triplo, e arrendamentos líquidos triplos absolutos.
• Locação Bruta / Líquida Modificada . Este tipo de arrendamento permite mais negociações entre o inquilino e o senhorio em relação às despesas operacionais na determinação do aluguel mensal. O aluguel mensal é fixo, mesmo quando acordado, os custos aumentam ou diminuem com o tempo.

O arrendamento líquido triplo é um dos arrendamentos comerciais mais comuns. Com este tipo de arrendamento, o locatário paga o aluguel ao locador e é responsável por todas as outras despesas relacionadas ao prédio. Essas despesas incluem impostos sobre a propriedade, seguro, manutenção, e outros itens relacionados à operação do edifício. A única despesa do senhorio é a hipoteca, se houver um, e impostos.

O aluguel mensal é baseado no número de metros quadrados que o inquilino ocupa. Os preços são listados e negociados como um preço anual por pé quadrado. Isso significa que o aluguel mensal é o preço anual por pé quadrado vezes os pés quadrados ocupados dividido por 12.

Portanto, se o inquilino ocupa 3, 500 pés quadrados de espaço de escritório com um aluguel bruto de $ 34,68 por pé quadrado, o aluguel mensal seria de $ 10, 115 por mês. (3, 500 x 34,68 =121, 380/12 =10, 115)

Alguns arrendamentos também podem levar em consideração um custo compartilhado de áreas comuns. As áreas comuns incluem banheiros, cozinhas, e elevadores que são usados ​​por todos os inquilinos do edifício (ou aqueles no mesmo andar).

Como investir em imóveis comerciais

Ao investir dinheiro em imóveis comerciais, existem duas opções principais - investimentos diretos e indiretos. O investimento direto é possuir um edifício pessoalmente ou por meio de uma entidade, como uma parceria ou imobiliária LLC. O investimento indireto é a compra de ações de uma empresa que possui propriedades, como você faz com investimentos REIT ou financiamento coletivo imobiliário.

Investimento imobiliário direto

Prós

• Flexibilidade máxima na escolha de qual propriedade comprar
• Controle as decisões do dia-a-dia sobre a propriedade
• Desfrute de benefícios fiscais

Contras

• Não é um investimento passivo
• Requer grandes quantias de capital
• Um investimento relativamente ilíquido que pode ser caro ou difícil de comprar ou vender

O investimento imobiliário direto é adequado para investidores que desejam administrar a propriedade por conta própria ou trabalhar com um gerente de propriedade para lidar com as atividades do dia-a-dia. Esses investidores geralmente têm um patrimônio líquido elevado e desejam os benefícios fiscais da depreciação do imóvel.

Antes de entrar em um grande negócio, os investidores podem considerar aprender como investir 10 mil em um negócio de financiamento coletivo primeiro. Então, use esse conhecimento para determinar como investir 20 mil na próxima transação. Aumentar progressivamente seus investimentos permite que você se aproxime de seus objetivos de investimento enquanto aprende o processo com investidores experientes.

Investimento imobiliário indireto

Prós

• Pode começar com quantias muito menores de dinheiro
• Uma abordagem direta para as propriedades
• Diversificação instantânea do seu portfólio
• Os investimentos são geralmente líquidos

Contras

• Não tem uma palavra a dizer sobre quais propriedades são investidas
• As decisões são tomadas sem a sua contribuição
• A receita do REIT é tributada de acordo com as taxas normais de imposto de renda

A escolha inteligente para o investimento imobiliário indireto são os investidores que desejam renda passiva e diversificação automática de seu portfólio. O investimento indireto também é adequado para investidores menores ou que desejam começar a investir com uma pequena porcentagem de seu portfólio.

O investimento indireto também pode tornar mais fácil para você investir em cidades onde você não mora e não pode pesquisar coisas pessoalmente, mas têm mercados de CRE ativos. Por exemplo, Nova york, a área da baía de São Francisco, ou Los Angeles.

Vocabulário de CRE que você deve saber

Ao aprender como investir em imóveis, você precisa conhecer os termos do setor de imóveis comerciais. Recapitule esses termos para entender a conversa e tomar melhores decisões de investimento:

• Receita operacional líquida (NOI): Receita bruta de aluguel menos despesas.
• Retorno em dinheiro: Fluxo de caixa anual dividido pelo dinheiro que você investiu em sua propriedade.
• Taxa de capitalização: NOI dividido pelo preço de compra do edifício.
• Índice de cobertura da dívida (DCR): NOI dividido por seus pagamentos anuais de dívida.
• Zoneamento: Os regulamentos determinam que tipo de edifício pode ser construído dentro de uma área ou que tipo de negócio pode ser operado.
• Classificação do edifício: As notas de A a D representam a qualidade e a localização do seu edifício, com A tendo a mais alta qualidade.
• Feito sob medida: Imóvel desenvolvido especificamente para atender as necessidades do locatário.
• Rede tripla: Um arrendamento em que o inquilino paga aluguel ao senhorio e cobre todas as despesas operacionais normais do edifício, como utilitários, impostos sobre a propriedade, seguro, e manutenção.
• Manutenção da área comum: Os custos associados à operação do edifício, incluindo espaços compartilhados. Esses custos são normalmente alocados aos inquilinos proporcionalmente com base em quanta metragem quadrada eles estão alugando.
• Proporção de estacionamento: A metragem quadrada total alugada do edifício é dividida pelo número de vagas de estacionamento. Muitos contratos de locação indicam quantas vagas de estacionamento estarão disponíveis para cada locatário. Isso é particularmente comum para propriedades de escritórios.

Para aprender ainda mais termos e conceitos de CRE, ajuda a participar de fóruns de investimentos imobiliários. Ao ler postagens da comunidade, esses termos e conceitos farão mais sentido. Mais, haverá possibilidades adicionais para aprender sobre oportunidades, rede com outros investidores, e receba feedback sobre seus negócios.

Alternativamente, você pode mergulhar nos livros de investimento imobiliário, podcasts, e cursos. Todo mundo aprende de forma diferente. Esses recursos podem fornecer informações valiosas sobre as mentes de outros investidores imobiliários, o que pode ajudá-lo a refinar sua estratégia.

Pessoas CRE que você deve ter em sua rede

Parte de ser um investidor imobiliário comercial de sucesso é se cercar da equipe certa. Esses companheiros de equipe lidam com certas tarefas, fornecer conselhos valiosos, e certifique-se de estar em conformidade com todas as leis federais, Estado, e regulamentos locais.

• Agente imobiliário comercial: Um corretor de uma imobiliária comercial o ajudará a encontrar propriedades em potencial que atendam aos seus critérios de investimento e o manterá atualizado sobre as tendências locais relacionadas à sua propriedade. Alguns agentes também podem ajudar a encontrar inquilinos para o seu prédio.
• Empresa de gestão de propriedades: Os gerentes de propriedade lidam com as interações do dia-a-dia com seus inquilinos, ajudar a negociar aluguéis, e cobrar o pagamento do aluguel.
• Credores ou corretores de hipotecas: Os credores e corretores permitem que os investidores tomem dinheiro emprestado para financiar a compra de um edifício ou para tomar dinheiro emprestado contra seu patrimônio. O credor também pode ajudá-lo a refinanciar para reduzir sua taxa ou renovar por um novo prazo quando o empréstimo vencer.
• Agente de seguros: O seguro protege você e sua propriedade contra riscos de danos, ações judiciais, e outros eventos cobertos.
• Empreiteiro ou faz-tudo: Esta é uma pessoa essencial para realizar reabilitação ou reparos quando você compra o prédio pela primeira vez, quando os inquilinos se mudam, e conforme necessário durante todo o contrato de arrendamento do inquilino.
• Advogado :Um advogado revisa contratos, responde a processos judiciais, e fornece uma caixa de ressonância quando surgem situações difíceis.

Você deve investir em imóveis comerciais?

Investir em imóveis comerciais pode ser uma forma lucrativa de diversificar seus investimentos e fluxos de receita. O investimento em imóveis comerciais tradicionais é mais adequado para investidores que têm uma quantia maior de dinheiro e estão bem em concentrar seu investimento em um único edifício.

Novos aplicativos de investimento, REITs, e os ETFs tornam mais fácil para os investidores iniciantes ou aqueles com um pequeno portfólio começarem a investir tão pouco quanto $ 500 em imóveis comerciais à medida que você continua a aumentar seus ativos.

Aqui estão algumas dicas sobre como saber se o investimento em imóveis comerciais é adequado para seus objetivos:

• Um investimento inicial maior pode ser necessário para comprar um edifício comercial. No entanto, investidores menores podem começar por meio de ETFs e aplicativos de investimento.
• Há menos competição por propriedades imobiliárias comerciais porque muitos investidores não têm capital ou know-how para comprar e operar uma propriedade comercial.
• Uma propriedade comercial tem menos movimento e receita mais consistente com os arrendamentos de longo prazo em uma propriedade comercial.
• Avaliações de preços mais objetivas baseadas em seus inquilinos, não o que uma casa vizinha vendeu recentemente.
• Os arrendamentos de rede triplo reduzem as dores de cabeça e despesas do locador, uma vez que os inquilinos são responsáveis ​​por cuidar do prédio.
• Os imóveis comerciais permitem mais flexibilidade com os termos de arrendamento e despejos de imóveis residenciais.
• A ajuda profissional é normalmente necessária porque os edifícios são maiores e mais complexos.

A CBRE é uma das principais corretoras de imóveis comerciais do setor. Eles oferecem vários relatórios CRE que ajudam os investidores a compreender as últimas tendências do mercado imobiliário.

FAQs

Quais são os exemplos de imóveis comerciais?

Existem várias propriedades classificadas como imóveis comerciais. Isso inclui prédios de apartamentos, locação de escritório, hospitais, instalações de armazenamento, propriedades industriais, e shoppings de varejo.