O que você deve saber antes de comprar um imóvel para alugar

Todos nós já passamos por isso:você vai de férias para um local popular, olhar em volta, e pense: Esses proprietários locais devem estar ganhando uma fortuna com locatários!

Comprar o tipo certo de imóvel para locação pode definitivamente gerar um fluxo de caixa saudável. Na verdade, é uma das melhores maneiras de ganhar dinheiro no mercado imobiliário e pode ser uma excelente estratégia de investimento. Se você conseguir encontrar uma joia de uma propriedade em uma área popular e cheia de turistas, você deve pensar em aproveitar a oportunidade, se puder.

Por exemplo, tornando-se o proprietário de uma ou duas casas unifamiliares em um popular destino de férias, você pode abrir fluxos constantes de receita que podem ajudá-lo a cumprir suas metas financeiras de longo prazo. Com aquilo em mente, prepare-se para aprender tudo o que há para saber sobre como comprar um imóvel para alugar em sua jornada para a independência financeira.

O Guia do Iniciante para Compra de Imóveis para Aluguel

O que é uma propriedade para aluguel?

Um imóvel para locação é um tipo de imóvel que você adquire com a intenção de disponibilizá-lo aos locatários durante todo o ano.

Em outras palavras, uma propriedade alugada não deve ser sua residência principal. Em vez, é uma propriedade de investimento que se destina a aluguel de curto a médio prazo (em qualquer lugar entre fins de semana prolongados a estadias de meses). O objetivo de um imóvel alugado é gerar renda suficiente para fazer os pagamentos de sua hipoteca, de modo que você, pelo menos, tenha o ponto de equilíbrio durante a maior parte do ano e tenha sobra suficiente para pagar as obrigações do imposto de renda.

Dito isto, você certamente pode ficar em seu próprio imóvel alugado de vez em quando. Na verdade, você pode até disponibilizá-lo para amigos ou familiares.

Aqui vai uma dica:já que você vai administrar isso como um negócio, você pode querer considerar cobrar de amigos ou familiares para ficar em sua propriedade. Não há nada de errado em fazer isso. Muitas pessoas optam por oferecer descontos para famílias. Em outras palavras, só porque você é o dono do lugar, não significa que deva oferecer brindes de forma consistente. Você ainda terá que pagar pela manutenção e manutenção para evitar incorrer em depreciação pesada em sua propriedade.

Como obter uma hipoteca para sua primeira propriedade de aluguel

A primeira coisa que você vai querer fazer é encontrar um corretor imobiliário experiente e confiável que seja licenciado e credenciado na área onde você está procurando.

Esta parte é importante:evite assinar um contrato com um agente imobiliário que você não conhece, se possível. O agente imobiliário vai desempenhar um papel significativo na compra do imóvel e ajudá-lo a obter uma taxa de juros baixa, combinando-o com o credor certo. Como tal, é do seu interesse encontrar alguém que atue no seu melhor interesse. Se você não conhece ninguém na área, passe algum tempo lá primeiro e tente pedir a alguém uma recomendação pessoal. Ainda não é o ideal. Mas é melhor do que passar frio.

Depois de encontrar um agente imobiliário de confiança, eles poderão ajudá-lo a passar pelo processo financeiro. Se você já tem uma hipoteca, certifique-se de avisar o agente imobiliário ou o credor com quem você foi contratado. Os credores tendem a ter regras diferentes que descrevem requisitos específicos para segundas hipotecas.

Lembre-se de que as duas principais coisas que os credores procuram ao decidir se darão uma segunda hipoteca a alguém são uma pontuação de crédito decente e uma relação dívida / renda de 43% ou menos. Credores, Afinal, deseja ter certeza de que você estará em posição de fazer os pagamentos mensais dentro do prazo.

Aqui está a boa notícia:você pode ser capaz de usar sua casa como garantia e até mesmo consolidar seus pagamentos mensais em um pagamento mensal fácil para garantir uma segunda hipoteca. Então, não tenha medo de falar com o credor sobre sua situação financeira para ver como eles podem acomodá-lo.

Depois de ser pré-qualificado para sua segunda hipoteca, peça uma oferta por escrito. Em seguida, pesquise outros credores que possam lhe oferecer uma taxa de juros melhor.

Também é importante lembrar que ser pré-qualificado para um empréstimo não é o mesmo que ser pré-aprovado. A pré-qualificação fornece uma estimativa do que você poderá pedir emprestado. A pré-aprovação permite que você saiba exatamente o que está autorizado a pedir emprestado ao comprar um imóvel alugado.

Você também pode conferir minha postagem completa sobre como obter uma hipoteca para um imóvel alugado.

Por que sua casa não é uma propriedade de investimento

Uma coisa que os compradores de casas percebem rapidamente é que sua residência principal não é um investimento e não deve ser tratada como tal.

Uma casa não é um investimento por alguns motivos. Em primeiro lugar, vender uma casa pelo valor de mercado e fazer o seu dinheiro valer a pena pode levar muito tempo e muito trabalho. A maioria das pessoas não está em posição de se mover rapidamente e pular durante o mercado de um vendedor.

Mais importante, o valor da casa não gera juros. Em outras palavras, conforme você paga sua hipoteca, o patrimônio que você coleta não afetará o valor da casa. Como tal, pagar sua hipoteca ou até mesmo pular para outra casa não vai lhe render dinheiro. Isso é, a menos que você reduza significativamente, vender sua casa bem acima do valor de mercado e ter um grande lucro, ou mude para um local onde você possa conseguir mais com seu dinheiro.

Disponibilizando sua casa para locatários

Tudo isso sendo dito, você pode tornar sua casa mais um investimento convertendo uma área de sua casa em um lugar que acomoda hóspedes de sites como o Airbnb - como um quarto extra, uma garagem, ou uma área não utilizada da casa.

Essa estratégia pode ser uma maneira divertida de conhecer pessoas e, ao mesmo tempo, ganhar alguns dólares extras por mês. Garantido, a desvantagem é que você tem que lidar com os hóspedes e acomodá-los. Mas se você examinar a pessoa com antecedência e ela parecer legal, pode ser uma ótima maneira de pagar sua hipoteca mais rapidamente.

Os benefícios das propriedades de aluguel

Há muitos benefícios em comprar imóveis para alugar. Na verdade, As propriedades alugadas podem ser um ótimo investimento que oferece um sólido retorno em dinheiro. Aqui está o porquê.

Você pode ganhar muito dinheiro

Uma das principais razões para comprar um imóvel alugado é que você pode ganhar muito dinheiro com o pagamento inicial.

Por exemplo, suponha que você coloque $ 20, 000 para um imóvel alugado em uma localização estratégica. Contanto que você possa trazer um volume constante de locatários, você pode pagar a hipoteca ao longo do tempo. Na maioria dos casos, os proprietários de imóveis alugados tentam pelo menos equilibrar as despesas com a hipoteca durante os primeiros anos.

E se a propriedade estiver em uma ótima localização, é provável que seu valor melhore com o tempo. Se isso acontecer, você pode decidir vender sua propriedade com um ganho considerável.

Como você pode ver, imóveis para alugar podem ser uma excelente fonte de renda passiva, dando-lhe um fluxo de caixa mensal positivo constante.

Você pode terceirizar o gerenciamento de propriedades

Outra grande parte sobre a compra de um imóvel alugado é que você não precisa gerenciá-lo ativamente se não quiser. Em vez de, você pode contratar uma empresa de gestão para reservar convidados, limpe depois deles, e lidar com locatários. Você também pode fazer parceria com um corretor de imóveis para combinar locatários com sua propriedade.

Depois de ter convidados, é altamente recomendável que você use uma empresa de gestão para o seu imóvel alugado. Para a maioria das pessoas, vale a pena o custo para evitar lidar com o aborrecimento sozinho.

Se você contratar um gerente de propriedade, apenas lembre-se de que há várias taxas a serem consideradas. Normalmente, você terá que pagar para configurar sua conta, gerenciamento mensal contínuo, locação, renovação, e manutenção.

Isso não deve impedir você de alugar. Mas certifique-se de pesquisar e encontrar um provedor de gerenciamento de aluguel que vai cobrar taxas razoáveis. Não tenha medo de negociar, qualquer.

O que mais, você deve verificar as opções disponíveis antes de comprar uma propriedade. A última coisa que você quer fazer é comprar um imóvel e descobrir que há um número limitado de opções de gerenciamento na área.

Claro, você sempre pode optar por administrar a propriedade por conta própria, se não quiser pagar por uma empresa ou trabalhar com um corretor de imóveis. Mas você terá que trabalhar muito mais. Se você optar por trabalhar com um gerente de propriedade e corretor de imóveis, você pode se beneficiar de um serviço pronto para uso, onde você apenas coleta dinheiro no final de cada mês.

Principais custos de aluguel de propriedade a considerar

Comprar um imóvel alugado pode ser muito caro. Como tal, você precisará ter muito dinheiro reservado para cobrir os custos.

Pagamento inicial

Espere colocar pelo menos 20% ao comprar um imóvel para alugar. Dessa maneira, você pode evitar o pagamento de seguro hipotecário privado (PMI) e preservar as margens de sua propriedade por causa disso.

Dica Profissional :Existem algumas maneiras de comprar uma casa sem dinheiro adiantado, mas eles estão disponíveis apenas em determinados cenários.

O valor que você terá que pagar dependerá do custo da propriedade, o que você pode pagar, e o tipo de empréstimo para o qual você se qualifica. Se você tiver uma excelente pontuação de crédito, você pode ser capaz de colocar menos do que alguém cuja pontuação deixa muito a desejar.

Seguro

Para se proteger caso algo de ruim aconteça em sua propriedade, você vai precisar de seguro residencial. É virtualmente impossível obter financiamento sem ele. Avançar, se você colocar menos de 20%, você também terá que cobrir o PMI também.

Impostos sobre a propriedade

Os impostos podem variar dependendo do estado e da cidade onde você comprou sua propriedade. Contudo, se você receber renda de aluguel de sua propriedade, você pode deduzir certas despesas de aluguel em sua declaração de impostos, como juros de hipotecas, despesas operacionais, impostos sobre a propriedade, e reparos para reduzir sua taxa efetiva de imposto.

Converse com um consultor financeiro sobre benefícios fiscais para confirmar o que você pode deduzir.

Custos finais

Não seja pego de surpresa sobre os custos de fechamento do seu imóvel alugado. Os custos médios de fechamento podem ser de 2% a 6% do preço total da propriedade para investimento, que é uma quantidade considerável, particularmente à medida que os valores das propriedades sobem mais. Sendo este o caso, você deve sempre entrar no processo de compra de uma casa com mais dinheiro do que precisa.

Ao mesmo tempo, não tenha medo de negociar os custos de fechamento. Você pode agrupá-los no custo total do empréstimo ou até mesmo fazer com que o vendedor pague por eles. É aqui que vale a pena ter um agente de aluguel experiente que possa tentar trabalhar com o vendedor para ser flexível.

Dicas para comprar imóveis para aluguel

Seja estratégico ao comprar sua primeira propriedade para locação

Não assine seu nome no contrato e siga em frente com seu imóvel alugado até que esteja totalmente confiante sobre o lugar que está comprando, demanda de aluguel, e sua capacidade de ganhar dinheiro com isso. Afinal, às vezes, o melhor negócio é aquele do qual você se afasta.

Localização Significa Tudo

Certifique-se de investigar as taxas de vacância anuais para a área que você está procurando. De um modo geral, uma taxa de vacância inferior a 3% é considerada um mercado imobiliário.

Você vai querer analisar as taxas de vacância durante todo o ano, também, a fim de garantir que você possa preencher as vagas durante as temporadas potenciais. Por exemplo, uma cidade de esqui pode estar em alta durante o inverno, mas como isso se sai durante a primavera, verão, e cair? Você não quer ficar preso a um pedaço de propriedade que você não pode alugar facilmente por três quartos do ano. De outra forma, você terá problemas para obter a receita operacional necessária para manter as luzes acesas.

Se você está procurando um local sazonal, descobrir se você pode ganhar o suficiente com seu imóvel alugado durante os horários de pico para cobrir os meses em que ele pode ficar vago.

Saber mais :Estados mais baratos para comprar uma casa

Faça sua devida diligência antes de comprar

Dê uma olhada nas despesas esperadas que entram em seu pagamento mensal. Uma coisa que você vai querer analisar é a taxa da associação de proprietários (HOA) se você estiver procurando por um apartamento ou condomínio. Isso pode custar várias centenas de dólares por mês e pode elevar seriamente o custo de seus pagamentos mensais.

Em última análise, há muito a se considerar ao comprar um imóvel alugado - como a qualidade da cidade (incluindo bares e restaurantes), a proximidade da propriedade com destinos locais, as regras, e regulamentos para a unidade que você está comprando, a quantidade de trabalho que o lugar precisa, e mais. Tome seu tempo e examine suas opções, e você fará a escolha certa.

Saber mais :Lista de verificação de due diligence de propriedade de aluguel

Propriedades de aluguel x REITs

Conforme você avança no processo de compra de um imóvel alugado, você pode descobrir que não tem os recursos necessários para executar o negócio. E isso é bom porque você ainda pode lucrar com imóveis investindo no mercado de ações por meio de um fundo de investimento imobiliário (REIT).

O que é um REIT?

Um REIT é um tipo de investimento oferecido por uma empresa de administração de imóveis que possui ou financia propriedades geradoras de renda.

Ao investir em um REIT, você pode comprar ações de uma imobiliária e lucrar de maneira semelhante à posse total do imóvel. A vantagem é que você não precisa se preocupar com inquilinos ou empresas de gestão ou mesmo com a manutenção de quaisquer propriedades.

Este é puramente um investimento que pode ser comprado ou vendido em uma bolsa de valores. É infinitamente mais fácil e pode ser tão lucrativo, particularmente quando REITs pagam altos dividendos. Hora extra, um REIT de alta qualidade pode ser mais lucrativo, e muito menos problemas, do que uma propriedade alugada.

Saber mais :Os REITs são um bom investimento?

Perguntas frequentes

Investir em imóveis é uma jogada inteligente?

Investir em imóveis pode ser uma jogada inteligente, mas não é uma maneira infalível de garantir o sucesso financeiro. Tudo depende da propriedade que você compra, quão bem você negocia durante a venda, e como você gerencia a propriedade.

Se você encontrar um bom negócio em um imóvel em uma área excelente, comprar um imóvel para alugar pode ser uma das melhores movimentações financeiras da sua vida. Por outro lado, o movimento errado pode arruiná-lo financeiramente. Faça as devidas diligências antes de comprar um imóvel alugado. De outra forma, você pode se arrepender.

As hipotecas de imóveis para aluguel são mais caras?

As taxas de hipoteca são geralmente mais altas em propriedades de investimento porque você não vai morar lá em tempo integral. Como tal, não desanime se a taxa que você recebe do banco for significativamente mais cara do que um empréstimo anterior que você recebeu em uma casa - especialmente se este for seu primeiro aluguel.

Existem muitos tipos diferentes de hipotecas para escolher, portanto, determine o que melhor atende às suas necessidades.

Devo pagar minha hipoteca?

Lembre-se disso, como investidor, as hipotecas são suas amigas - mesmo se você estiver tentando obter lucro. Você pode receber centenas de milhares de dólares a uma taxa de juros baixa, com muitos anos para pagar. Além disso, você pode pegar o dinheiro que recebe como receita, pague, e investir o resto. Uma vez que o patrimônio líquido não gera juros, pode fazer mais sentido manter sua hipoteca pelo maior tempo possível.

Devo usar um gerente de propriedade?

Se você está pensando em comprar uma propriedade de investimento para alugar, você deve absolutamente considerar o uso de um gerente de propriedade, a menos que tenha tempo e energia para tratar o aluguel como um trabalho de tempo integral. Isso inclui o preenchimento de vagas, realizando manutenção e conservação, lidando com inquilinos, e assim por diante. A grande maioria dos proprietários de aluguel usa gerentes de propriedades, mesmo que custem muito dinheiro. Acredite na minha palavra:paz de espírito geralmente vale cada centavo.

É melhor alugar ou vender um imóvel?

Depende muito de seus objetivos financeiros. Em geral, comprar um fixador superior e lançar uma casa para lucrar pode render muito dinheiro em um curto período e pode ser uma ótima estratégia de investimento. Contudo, também pode levar muito tempo e exigir o gasto de uma grande quantidade de capital. Alugar uma propriedade é mais um investimento de longo prazo que gera um retorno mais estável a uma taxa mais lenta.

Saber mais: Melhores livros sobre casas invertidas

O que é uma taxa de limite?

Uma capitalização ou cap rate é um termo financeiro usado para descrever a taxa de retorno de uma propriedade de investimento imobiliário. Uma taxa de capitalização decente para um imóvel alugado é geralmente entre 4% e 10%.

Os investidores às vezes se referem à regra dos 2% no mercado imobiliário. Em outras palavras, um imóvel alugado pode ser considerado um bom investimento se a renda mensal for igual ou superior a 2% do preço de compra.

The Bottom Line

Comprar um imóvel alugado como investimento é uma decisão importante que você deve pesar com cuidado. Certifique-se de ter os recursos disponíveis para dedicar a esse processo ou terá problemas para pagar as contas com duas hipotecas e todas as outras despesas que entram no processo.

Se você acha que não está em posição de comprar um imóvel para alugar, considere começar com um REIT. Essa estratégia ainda pode lhe render muito dinheiro e não vem com os aborrecimentos da aquisição de uma casa. Mais, você pode vender sua posição a qualquer momento, o que nem sempre é possível quando você possui uma propriedade total.

Se você estiver em condições de seguir em frente com uma casa unifamiliar ou multifamiliar, procure um local que possa gerar um fluxo de caixa positivo. Essa pode ser uma das melhores maneiras de ganhar dinheiro no mercado imobiliário.

Se você puder encontrar um local com grande valor de propriedade em uma área popular e cheia de locatários em potencial, e você acha que pode gerar um forte retorno sobre o investimento, aproveite a oportunidade se puder e comece sua jornada como um investidor imobiliário.

DICA:estes são os livros de investimento imobiliário que me ajudou a começar.