Relação dívida / renda:calcule a acessibilidade e a propriedade da casa própria

A habitação é a maior despesa no orçamento da maioria das famílias. Mas quanto é muito muito para gastar em abrigo? Um artigo no New York Times de sábado contém um exemplo chocante de uma mulher que ultrapassou os limites:

O que ela conseguiu foi uma hipoteca que não podia pagar. Para cobrir o custo de US$ 385 mil, [Christina] Natale fez um pagamento inicial de US$ 185 mil, um pouco menos do que o que ela tirou com a venda da casa de seu avô. O empréstimo que compensou a diferença, com custos de fechamento, taxas de corretagem, impostos e seguros, significou uma fatura mensal de US$ 1.873,96, cerca de US$ 100 a menos que seu salário líquido mensal como auxiliar administrativo.

Não sou antipático a histórias de dificuldades financeiras, mas isso amplia até mesmo a minha compaixão. Natale (que tem três filhos) fez um empréstimo habitacional que lhe rendeu apenas US$ 100 por mês para todas as outras despesas de sua vida. Ela não deveria precisar de uma voz externa para lhe dizer que esta era uma situação impossível. (Mesmo assim, onde estavam as vozes externas?)

Embora este seja um exemplo extremo, muitas outras pessoas compram casas apenas para descobrir que estão perdidas e incapazes de efetuar pagamentos. Como você pode evitar que isso aconteça com você?

Rácio dívida / rendimento

Felizmente, décadas de dados financeiros produziram modelos informatizados que ajudam a determinar quanto uma pessoa pode gastar em habitação e dívidas. Para saber mais sobre isso, conversei recentemente com Robb Severdia, da Guarantee Mortgage, em Portland. Pedi a ele que descrevesse como funciona o processo. (Se eu tiver algo errado aqui, a culpa é minha, não da Severdia.)

Tradicionalmente, os credores têm usado o rácio dívida/rendimento (DTI) para estimar quanto um proprietário pode pedir emprestado. Este índice é calculado comparando suas despesas com sua receita bruta (antes de impostos). O inferior o número, melhor. Se você ganha US$ 3.000 por mês antes dos impostos e paga US$ 300 para dívidas, sua relação dívida/renda é de 10%.

Bancos e corretores de hipotecas analisam dois números:

• A relação dívida/renda “frontal”, que inclui despesas totais com habitação:principal da hipoteca, juros, impostos e seguros.
• A relação dívida/renda “back-end”, que inclui todos os itens acima mais outros pagamentos de dívidas:empréstimos para aquisição de automóveis, empréstimos estudantis, cartões de crédito, etc.

Quando um potencial mutuário submete a sua documentação, o computador avalia-a, aplicando modelos estatísticos para garantir que a carga de dívida proposta se enquadra nos intervalos aceites. Após esse processo automatizado, o empréstimo segue para a subscrição manual, onde um humano analisa o pedido e toma a decisão final de aprovar ou negar o empréstimo.

Os rácios dívida/rendimento padrão da indústria impulsionam este processo.

Limites de empréstimo

Quando comprámos a nossa primeira casa em 1994, todos os envolvidos na transação disseram-nos que o nosso rácio dívida/rendimento inicial deveria ser de 28% ou menos. Ou seja, não deveríamos pagar mais de 28% do nosso rendimento bruto para despesas de habitação. O rácio de back-end era de 36%, o que significava que as nossas despesas com habitação e pagamentos de dívidas combinadas deveriam totalizar menos de 36% do nosso rendimento.

Exemplo: Nossa renda bruta (antes de impostos) em 1994 era de aproximadamente US$ 60 mil, ou cerca de US$ 5 mil por mês. Para permanecer abaixo da diretriz de 28% de dívida inicial em relação à renda, poderíamos arcar com despesas de moradia de no máximo US$ 1.400 por mês, incluindo seguros e impostos. Como Kris tinha empréstimos estudantis e eu tinha dívidas de cartão de crédito, não poderíamos chegar perto do índice de DTI inicial de 28% porque isso nos empurraria para além dos 36% de back-end. Nossa alta dívida significava que tínhamos menos para gastar em uma casa. Nosso pagamento final foi de US$ 1.086 por mês.

Quando comprámos a nossa nova casa em 2004, os rácios dívida/rendimento tinham mudado. “Esse número de 28% é antigo”, disseram-nos. “A maioria das pessoas pode chegar a 33%.” A proporção de back-end foi elevada para 38% – e até 41% em alguns modelos!

Pelo que entendi, as diretrizes de dívida em relação ao rendimento tornaram-se gradualmente mais flexíveis ao longo dos anos. Aqui está o que eu poderia resolver sobre a história do DTI (adoraria receber esclarecimentos ou correções nesta lista):

• Alegadamente, durante a década de 1970 (antes da dívida de cartão de crédito se tornar comum), o DTI não era dividido entre front-end e back-end. Havia apenas uma proporção e era de 25%. Se sua hipoteca, impostos e seguro representassem menos de 25% de sua renda, presumia-se que você poderia arcar com o pagamento.
• Em As Novas Regras do Dinheiro , Ric Edelman escreve que os limites de empréstimo “costumavam ser” de 22% e 28%. Suponho que esta deve ter sido a regra geral durante a década de 1980.
• Quando compramos nossa primeira casa, em meados da década de 1990, a proporção de front-end era de 28% e a de back-end era de 36%.
• Em 2004, esses rácios aumentaram novamente para 33% e 38%, respectivamente. (Para se qualificar para um empréstimo FHA, seu DTI inicial é limitado a 29% e o final é limitado a 41%.)

Um aumento de 5% pode não parecer grande coisa, mas quando se trata de pagamento de uma casa, é enorme. Lembre-se:5% de uma renda de US$ 60.000 equivale a US$ 3.000 por ano, ou US$ 250 por mês. Muitas execuções hipotecárias ocorrem porque as pessoas assumem pagamentos de moradia que chegam a US$ 250 por mês a mais do que podem pagar.

Medo de dizer “não”

Durante a minha conversa com Robb Severdia, perguntei-lhe sobre os crescentes rácios dívida/rendimento. Ele reconheceu que viu os números aumentarem durante sua década no setor. “Os bancos sentem que precisam de aumentar os limites para serem mais competitivos”, explicou.

“Acho que, na maioria dos casos, é uma má ideia os mutuários empurrarem esses 41% para trás”, disse Severdia. “Pode fazer sentido em alguns casos, mas pode ser uma receita para o desastre.” Em outras palavras, dê a si mesmo uma margem de erro. Em vez de basear o seu orçamento doméstico em uma relação dívida/renda inicial de 33%, considere reduzir esse valor para 28%. Você não poderá arcar com uma hipoteca tão grande, mas também não se sentirá tão prejudicado pelos pagamentos.

Perguntei a Severdia como pessoas como Christina Natale, do New York Times história conseguiram hipotecas que representavam mais da metade de sua renda. “As pessoas têm medo de dizer ‘não’”, ele me disse. “Eles estavam com medo de perder o negócio.” Daí a crise das hipotecas subprime.

Em O proprietário milionário automático , David Bach alerta:

Geralmente, você deve presumir que o valor que o banco ou a companhia hipotecária está disposto a lhe emprestar é maior do que você deveria pedir emprestado. […] Não brinque com isso. Faça as contas. Seja realista sobre sua situação. Não finja que está em melhor forma do que realmente está.

Ninguém se preocupa mais com seu dinheiro do que você fazer. Seu agente imobiliário, seu corretor de hipotecas e o banco têm interesse em incentivá-lo a comprar o máximo de casas possível. Seus rendimentos dependem disso. Ouça o que eles têm a dizer, mas tome suas decisões com base no seu próprio conhecimento da situação.

É melhor prevenir do que remediar

Os proprietários são frequentemente advertidos a “comprar tanta casa quanto você puder pagar”. Há algum mérito nessa afirmação — em geral , os preços da habitação aumentam, tal como o rendimento pessoal. Como resultado, os pagamentos da sua hipoteca geralmente tornar-se mais acessível.

O problema, claro, é que quando você compra o máximo de casas que pode pagar, fica sem proteção. E se você perder seu emprego? E se você for forçado a vender sua casa, mas os preços da habitação caírem? Acho que faz mais sentido comprar quantas casas você precisar , mantendo os rácios dívida/rendimento convencionais como limites máximos.

Em última análise, não importa quais sejam as diretrizes. O que importa é o que você pode pagar, o que você se sente confortável em pagar. Só porque a sabedoria convencional diz que você pode pagar um pagamento mensal de moradia de US$ 1.400 sobre sua renda anual de US$ 60.000, não significa que você tenha que fazê-lo.