Investimento imobiliário:um guia para iniciantes para começar

As ações tiveram uma grande alta nos últimos anos, com retornos em 2023 de 26% e retornos em 2024 de 24% para as ações dos EUA. As ações internacionais assumiram o controle em 2025, ganhando 6% no primeiro trimestre e 12% no segundo trimestre. Entretanto, o setor imobiliário enfrentou dificuldades, com um rápido aumento de 4% nas taxas de juro em 2022. Os investidores diretos enfrentaram desafios com a perspetiva de refinanciar dívidas com taxas de juro variáveis ​​a taxas mais elevadas, e as sindicações fizeram chamadas de capital desesperadas e reduziram os retornos projetados. Embora a Fed tenha reduzido a taxa de juro em 0,5% nos últimos meses de 2025, não é surpresa que o apetite por bens imobiliários entre os WCIers e outros seja muito menor do que era há cinco anos.

No entanto, os investidores experientes sabem que o FOMO não deve ser a motivação para investir e que os melhores retornos muitas vezes advêm da aplicação de dinheiro em bons investimentos após um período de retornos mais fracos. Se você está pensando em investir em imóveis privados, deixe-me dar alguns conselhos experientes.

Reconheça que investir em imóveis é opcional

A primeira coisa que você deve saber é que isso exigirá muito mais trabalho do que construir um portfólio de 3 a 5 fundos de índice em algumas contas de investimento. Profissionais de alta renda não precisam investir em imóveis, muito menos em imóveis privados, para terem sucesso. Existem muitos multimilionários que possuem carteiras simples, mas diversificadas e de baixo custo. Se há algo que você acha atraente em imóveis privados, como

• Altos retornos
• Baixa correlação com ações e títulos
• Renda gastável isenta de impostos
• Outras isenções fiscais exclusivas

saiba que é melhor valorizá-lo o suficiente para lidar com algumas despesas e complicações adicionais - pelo menos na compra do investimento e na hora do imposto. Você estará abrindo mão de alguma regulamentação e de alguma liquidez e possivelmente até de alguma diversificação. Você estará pagando taxas mais altas. Precisa valer a pena.

Seja rico

Minha segunda dica é já ser rico. Este não é um jogo para um investidor novato que acabou de sair da residência. Se você ainda está pagando empréstimos estudantis, provavelmente não pertence à maioria dos bons investimentos imobiliários privados. É apenas uma função da diversificação e dos mínimos de investimento. Por exemplo, se você deseja 20% de seu portfólio em imóveis, os fundos que você gostaria de usar oferecem um mínimo de US$ 100.000, e você acha que três é o número mínimo de diferentes gestores de fundos necessários para uma diversificação adequada, o que sugere que você precisa de um portfólio de US$ 1,5 milhão antes de entrar neste jogo.

Alguns poderão chegar lá com mínimos de investimento mais baixos ou uma maior alocação imobiliária, mas na maior parte, este é um jogo jogado por multimilionários. Os imóveis privados são melhor usados ​​quando você é rico, não para ficar rico. Algumas pessoas tentam entrar “cedo” com carteiras não diversificadas geridas por operadores inexperientes. Adivinhe como isso funciona na maioria das vezes.

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Seja um verdadeiro investidor credenciado

A maioria dos investimentos imobiliários privados passivos exige que os seus investidores sejam investidores credenciados porque estes investimentos geralmente resistem e pagam menos regulamentação do que as empresas de capital aberto. A definição legal de um investidor credenciado é geralmente alguém que teve uma renda de pelo menos US$ 200.000 em cada um dos últimos dois anos ou possui ativos investíveis de pelo menos US$ 1 milhão. Acho essa definição inadequada. Aqui está o meu:

1. Ser capaz de avaliar os méritos de um investimento sem a assistência de um consultor, contador ou advogado E
2. Poder perder todo o seu investimento sem que isso afete sua vida financeira de forma significativa.

Propriedades imobiliárias alavancadas podem e vão a zero o tempo todo. Você precisa ter a capacidade de possuir um número suficiente deles para que isso não lhe cause nenhum problema real quando ocorrer.

Saiba onde você se enquadra no espectro imobiliário

Em nosso curso No Hype Real Estate Investing, apresento o conceito de Espectro Imobiliário ou Continuum. Existem várias maneiras de investir em imóveis, mas talvez o mais importante seja combinar o seu método com o seu próprio nível de interesse e experiência.



Por exemplo, penso que construir um pequeno império de alugueres de curta duração, especialmente quando combinado com trabalho locum tenens, é o caminho mais rápido para um médico alcançar a independência financeira. Mas certamente não é para todos. Requer alguma iniciativa empreendedora e algum risco. É um segundo emprego, pelo menos por um tempo. Se você gosta de liquidez e diversificação e não se importa em abrir mão do controle, dos benefícios fiscais e dos retornos, você pode, como eu, encontrar-se mais no lado direito do espectro. Outros estarão no meio ou mesmo no lado esquerdo. Assim como na hora de escolher uma residência, o mais importante é a adequação. Se você deseja um alto nível de controle sobre seus investimentos, não vai gostar de um fundo imobiliário/REIT, seja de capital privado ou público.

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Use fundos de investimento imobiliário

Estou surpreso com quantas pessoas escolhem uma distribuição individual como seu primeiro investimento imobiliário. O investimento mínimo típico para uma distribuição é de US$ 50.000 a US$ 100.000. O investimento mínimo típico para um fundo privado também é de US$ 50.000 a US$ 100.000. Se esta é realmente sua primeira vez, por que diabos você acha que está melhor com uma propriedade (como em uma distribuição) em vez de uma dúzia (como em um fundo)? Mesmo que você goste desse nível de controle, você está realmente pronto para isso? Que tal fazer da sua primeira distribuição individual o seu quarto investimento imobiliário privado, em vez do primeiro?

Não tente apagar as luzes

Uma das coisas que tira as pessoas de uma carteira de índices enfadonha e antiga e as leva a um investimento imobiliário privado é um pró-forma que sugere que o investimento proporcionará retornos de 18%. Eu o alertaria CONTRA fazer um investimento pro forma como esse para seu primeiro investimento. Os retornos potenciais elevados advêm da assunção de um elevado nível de risco. Pode ser o risco de mercado, o risco de desenvolvimento, o risco de o plano de valor acrescentado não funcionar, um risco de alavancagem relativamente elevado ou o risco de taxa de juro variável. Esses riscos aparecem no setor imobiliário; basta perguntar às pessoas que fizeram chamadas de capital em 2025 devido a terem contraído uma grande quantidade de dívidas com taxas de juros variáveis em 2021.

Por que não correr um pouco menos de risco nos seus primeiros investimentos? Se quiser investir no lado do capital próprio para obter benefícios fiscais, porque não procurar sindicatos (ou melhor ainda, fundos) que tenham um rácio dívida/valor mais baixo e/ou apenas dívida a taxa fixa? Talvez você ganhe apenas 10% em vez de 13%, mas às vezes o retorno de seu principal é mais importante do que o retorno de seu diretor.

Melhor ainda, considere investir no lado da dívida. Pela minha vida, não consigo entender por que mais pessoas não estão interessadas em fundos de dívida imobiliária privada. Aqui estão meus retornos pessoais desta classe de ativos nos últimos anos:

• 2017:6,71%
• 2018:9,13%
• 2019:15,84%
• 2020:7,61%
• 2021:7,67%
• 2022:9,47%
• 2023:9,10%
• 2024:9,92%

Teve retornos semelhantes aos de ações com muito menos volatilidade, garantidos por imóveis na primeira posição de penhor. O que há para não gostar? (A resposta é ineficiência fiscal, se você quer saber, mas pelo menos há a dedução 199A.) A única pergunta que a maioria das pessoas tem quando vê isso é:“O que aconteceu em 2019?” A resposta é que um dos meus fundos de dívida privada abriu o capital. Dado que o seu rendimento era muito superior ao dos investimentos públicos comparáveis ​​e era semelhante aos fundos negociados publicamente, imaginei que o preço subiria bastante assim que fosse cotado. Foi o que aconteceu, e eu o vendi depois de alguns meses com um ganho bastante bom, aumentando os retornos de 2019 para um valor superior ao que se esperaria de um investimento em dívida imobiliária.

Você também pode escolher um fundo que ofereça um pouco mais de liquidez do que a maioria, caso você realmente não goste dessas coisas. Com alguns fundos, você estará viajando por 7 a 10 anos, mas outros o deixarão sair depois de um ano. Por que não escolher um assim para o seu primeiro?

Escolha alguém com histórico

Poucas empresas imobiliárias privadas têm um histórico tão longo quanto eu gostaria de ver. Só temos um na nossa lista de patrocinadores e no nosso portfólio que remonta ao século XX. Você não quer ser o primeiro investidor de alguém. O White Coat Investor não oferece serviço de verificação de investimentos imobiliários. As empresas nos pagam por uma apresentação, não por uma recomendação. Mas quanto mais tempo eles estão na nossa lista, mais os WCIers investem neles sem nos enviar reclamações suficientes para retirá-los da nossa lista. Isso vale alguma coisa.

Não há garantia de que o investimento de alguém da nossa lista não possa chegar a zero (e chegou), mas se você está apenas começando, por que não começar com alguém em quem você conhece muitas pessoas que investiram por um longo período de tempo? Nossa lista tem uma empresa que oferece investimentos prontos para uso, uma empresa que oferece consórcios e um monte de empresas que oferecem fundos (tanto de ações quanto de dívida) – exatamente onde a maioria dos investidores imobiliários passivos privados deveria começar. Alguns patrocinadores de conferências do WCI me disseram que os participantes lhes disseram:“Vou ver se vocês ainda estão aqui no próximo ano, antes de investir”. A maior parte da incompetência e da fraude parece aparecer nos primeiros dois anos de vida de uma empresa. Por que não pular esse período, só para garantir?

Faça a devida diligência

Há uma enorme variação na quantidade de due diligence que pode ser feita em um investimento. Você pode fazer verificações de antecedentes de todos os diretores, conversar com todos os ex-investidores, ligar para o auditor e revisar os resultados da auditoria, e voar e passear pelo escritório e pelas diversas propriedades. A maioria de nós não faz tudo isso. Mas por que não começar lendo o Private Placement Memorandum (PPM), prestando especial atenção às seções sobre risco, alavancagem, taxas e liquidez? Quanto mais você ler, melhor será a identificação quando um patrocinador é inexperiente ou assume mais riscos do que você gostaria. Não demora muito para pesquisar no Google o nome da empresa e de seus diretores com palavras como fraude, fraude, falência, condenação ou julgamento. Todos nós merecemos a presunção de inocência até prova em contrário, mas é melhor ser surpreendido antes de investir do que depois.

Revise o histórico e faça perguntas sobre qualquer coisa interessante lá. Converse com outros investidores, pessoalmente ou online. A maioria dessas empresas realiza reuniões regulares para investidores. Assista aos seus webinars. Embora toda a sua educação em investimentos imobiliários não deva vir de patrocinadores, você pode aprender muito com eles. Certifique-se de que eles tenham alguma pele no jogo. Embora eles não precisem falir se você perder dinheiro, você certamente deseja que eles sintam sua dor. Pesquise e pergunte sobre eles em fóruns online, grupos do Facebook e subreddits como os oferecidos pelo The White Coat Investor.

Diversifique seus investimentos imobiliários

A diversificação protege você daquilo que você não sabe e daquilo que você não pode saber. Se você é como eu e possui 12.000 ações por meio de fundos de índice, 12 propriedades provavelmente não parecem muitas. E dois ou três não é nada. Dezenas de propriedades parecem o mínimo para mim, a menos que você seja o único proprietário e, mesmo assim, espero que você chegue a dezenas o mais rápido possível.

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Sente-se e relaxe

Se você, como a maioria dos investidores imobiliários passivos privados, está investindo em fundos e consórcios, o controle estará fora de suas mãos depois de tomar a decisão de investir. Durante anos. Você também pode relaxar. Você está pagando todas essas taxas para não ter que perder tempo atendendo chamadas ao banheiro e se preocupando. Então não faça isso. Essas empresas fornecem muitas atualizações regulares, mas eu realmente só quero ouvi-las quando algo estiver errado. De qualquer forma, a maioria das atualizações detalhadas ou de webinar são apenas oportunidades de vendas para o próximo investimento. Não presto muita atenção até chegar a hora de investir mais algum dinheiro.

Sim, acho que deveriam me enviar algo trimestralmente, mas não, provavelmente não vou ler a atualização de cada investimento trimestralmente. Também não leio os relatórios anuais e semestrais dos meus fundos de índice. Leia essas coisas antes de investir, não depois. Provavelmente, você poderá obter os relatórios trimestrais de um fundo anterior para ter uma ideia de como eles se comunicarão com você sobre o novo fundo.

Para quem as distribuições são adequadas?

Aqueles que não investiram em imóveis privados tendem a chamar todos os investimentos de “consórcios” ou “sindicatos”, às vezes com algum tipo de comentário negativo sobre como todos eles são fraudes sugando dinheiro de você. Mas se você pretende investir diretamente em consórcios reais (ou seja, propriedades individuais) em vez de fundos, é melhor ter um bom motivo para fazer a devida diligência no nível da propriedade e desistir da diversificação fácil. Se você deseja investir em uma dúzia ou duas dúzias de propriedades, no mínimo, e está usando consórcios com mínimos de US$ 50.000 a US$ 100.000 para fazer isso, você precisará de uma alocação de portfólio bastante grande.

Os imóveis passivos privados representam 15% da nossa alocação imobiliária de 20%. O resto do nosso portfólio é investido em índices antigos e enfadonhos e investimentos semelhantes a índices. Como você pode ver, gostamos de nosso portfólio ao mesmo tempo chato e passivo, então nosso portfólio imobiliário tende a ser semelhante ao nosso portfólio de ações dessa forma. Tente ver o fim desde o início ao iniciar o investimento imobiliário privado.

Interessado em explorar o investimento imobiliário privado? Certifique-se de se inscrever no boletim informativo gratuito White Coat Investor Real Estate, que lhe dará dicas importantes para investir nesta classe de ativos lucrativa e, ao mesmo tempo, alertá-lo sobre novas oportunidades. Comece sua devida diligência com aqueles que apoiam o site The White Coat Investor:

* Considere estas introduções, não recomendações. A WCI tem um relacionamento financeiro com todas as empresas listadas, a maioria é para investidores credenciados e você é responsável por sua própria diligência.

O que você acha? Como você começou no mercado imobiliário? Como é o seu processo de due diligence? Onde você está no continuum imobiliário?