Plano de habitação acessível de US$ 2 bilhões da Filadélfia:títulos municipais e impacto para o contribuinte

A iniciativa Housing Opportunities Made Easy da prefeita da Filadélfia, Cherelle Parker, que foi incluída no orçamento da cidade aprovado em 12 de junho de 2025, é um esforço ambicioso para enfrentar os desafios de habitação a preços acessíveis da cidade.

Parker prometeu criar ou preservar 30 mil unidades habitacionais acessíveis em toda a cidade, a um custo de cerca de US$ 2 bilhões.

Para ajudar a financiar o plano, a administração Parker afirma que emitirá 800 milhões de dólares em títulos habitacionais ao longo dos próximos três anos.

Num relatório de Abril de 2025 sobre o plano habitacional, a administração Parker admite que, à luz do declínio do investimento federal em habitação acessível, as receitas provenientes de obrigações municipais emitidas pelo governo local “assumiram um papel desproporcional” nos programas habitacionais de Filadélfia.

Muitas vezes, apenas os tesoureiros municipais e os comités financeiros das câmaras municipais prestam atenção aos detalhes por detrás destes títulos municipais.

Como professor de direito que estuda o impacto social dos títulos municipais, acredito que é importante que os moradores da cidade também entendam como funcionam esses títulos.

Embora as obrigações municipais sejam essenciais para o esforço da cidade para aumentar o acesso a habitação acessível e a preços de mercado, podem incluir custos e requisitos ocultos que aumentam os preços de forma a tornar os serviços da cidade incomportáveis para os residentes de baixos rendimentos.


A administração Parker prometeu criar ou preservar 30.000 unidades habitacionais acessíveis na Filadélfia por meio de novas construções, reabilitação e ampliação da assistência ao aluguel. Jeff Fusco/A conversa, CC BY-SA

Como funcionam os títulos municipais

A maioria das pessoas sabe que as empresas vendem ações na bolsa para levantar capital. Os governos estaduais e locais fazem o mesmo sob a forma de títulos municipais, que os ajudam a angariar dinheiro para cobrir as suas despesas e financiar projectos de infra-estruturas.

Esses títulos são uma forma de dívida. Os investidores podem adquirir juros no título e, em troca, o governo local promete devolver o dinheiro com juros em um período de tempo especificado. O dinheiro dos investidores funciona como um empréstimo ao governo.

Os títulos municipais são frequentemente utilizados para que uma geração de contribuintes não tenha de suportar o custo total de um projecto que beneficiará múltiplas gerações de residentes. O custo de construção de uma ponte, por exemplo, que estará em utilização durante décadas, pode ser distribuído ao longo de 30 anos, para que os residentes paguem o empréstimo lentamente ao longo do tempo, em vez de sobrecarregar os residentes com enormes aumentos de impostos durante um ano para cobrir os custos.

No entanto, o custo do empréstimo aumenta o custo dos projectos ao adicionar pagamentos de juros da mesma forma que uma hipoteca aumenta o custo global de compra de uma casa. No geral, o mercado e os governos estaduais e locais têm historicamente visto este custo como uma compensação válida.

Alguns títulos municipais têm limites

A administração Parker tem diversas opções na hora de levantar capital no mercado municipal.

O método mais comum é através de títulos de obrigação geral, que são respaldados pela autoridade da cidade para impor e cobrar impostos. Os detentores de obrigações confiam na “plena fé e crédito” da cidade para lhes garantir que, se a cidade tiver dificuldade em pagar a dívida, a cidade aumentará os impostos sobre os residentes para garantir o pagamento.

A cidade planeia utilizar títulos de obrigação geral para ajudar a financiar o seu plano de habitação a preços acessíveis, mas há limites sobre o montante que pode pedir emprestado desta forma. A constituição estadual limita a capacidade da Filadélfia de incorrer em dívidas a um total de 13,5% do valor dos seus bens imóveis tributáveis ​​avaliados, com base numa média deste montante nos 10 anos anteriores.


Filadélfia é mais acessível do que várias outras grandes cidades dos EUA, de acordo com um relatório de 2020 do Pew Charitable Trusts, mas tem uma elevada taxa de pobreza. Jeff Fusco/A conversa, CC BY-SA

Filadélfia tem outra opção

A cidade, no entanto, também tem autoridade para assumir outra forma de dívida:títulos de receitas. Os títulos de receitas dependem de fontes específicas de receitas em vez do poder tributário do governo. As jurisdições emitem obrigações de receitas para financiar projetos ou serviços específicos – geralmente aqueles que geram receitas provenientes de taxas pagas pelos utilizadores.

Por exemplo, uma empresa pública de abastecimento de água ou de electricidade depende de taxas de água e esgotos ou de taxas e encargos de electricidade para pagar as suas obrigações de receitas. Da mesma forma, uma autoridade de transporte dependerá de pedágios para pagar títulos de receita emitidos para construir uma estrada com pedágio, como a Pennsylvania Turnpike.

De acordo com a lei estadual, os títulos de receita são “dívidas não representativas de dívida”. Não são dívidas da cidade, porque a cidade não prometeu reembolsar a dívida através do uso dos seus próprios poderes tributários. Em vez disso, as pessoas que pagam as taxas para utilizar o serviço estão pagando a dívida.

Desde que os estados começaram a impor limites mais rigorosos à dívida na sequência da Grande Depressão na década de 1930, as cidades dos EUA têm utilizado cada vez mais obrigações de receitas para contornar os limites da dívida estatal e ainda financiar serviços públicos valiosos, incluindo projectos de habitação a preços acessíveis.

Quando outra entidade governamental – e não a cidade – emite o título, e a cidade lhes paga uma taxa de serviço por o fazer, trata-se de uma forma daquilo a que se chama dívida de conduta. Essa obrigação de pagar a taxa de serviço à outra entidade governamental é a dívida canalizada que a cidade paga com o seu fundo geral.

Na Filadélfia, a dívida de conduíte inclui títulos de receita emitidos pela Autoridade de Desenvolvimento Industrial da Filadélfia e pela Autoridade de Redesenvolvimento da Filadélfia.

Dos anos fiscais de 2012 a 2021, a dívida pendente da cidade proveniente de obrigações gerais pagas a partir do seu fundo geral situou-se entre 1,3 mil milhões de dólares e 1,7 mil milhões de dólares por ano. No entanto, a dívida canalizada da cidade ultrapassou esse número todos os anos, variando entre 1,8 mil milhões de dólares e quase 2,3 mil milhões de dólares. Nos anos mais recentes, a dívida das condutas tem sido menor do que a dívida da cidade proveniente de títulos de obrigação geral.

A cidade mantém dívidas de condutas nos seus livros – e é obrigada a pagá-las – mesmo que provenham de títulos emitidos pelas autoridades de desenvolvimento, porque estas dívidas retornam para a cidade. Nos títulos emitidos por essas agências, a cidade passa a ser, na verdade, uma espécie de cliente da agência. A cidade normalmente é obrigada a pagar as taxas de serviço da agência como parte de uma obrigação contratual que não pode ser cancelada.

As receitas das quais dependem as obrigações das agências de desenvolvimento, o dinheiro com o qual os detentores de obrigações esperam ser reembolsados, não provém de taxas que os residentes pagam do seu próprio bolso – por exemplo, através da venda de bilhetes num estádio desportivo construído com obrigações de receitas. O dinheiro, em vez disso, sai do tesouro da cidade.

Uma brecha para moradias populares

Essencialmente, esta é uma brecha para a cidade contornar os limites de dívida estabelecidos para Filadélfia na constituição estadual. Por vezes, a criatividade no governo exige a utilização de lacunas para realizar o trabalho – para chegar ao sim em vez de um impasse.

Considere esta analogia. Digamos que sua irmã faça um empréstimo bancário para comprar um carro para você porque seu limite de crédito atingiu o limite. Ela depende de você para pagá-la e usa seu pagamento para pagar ao banco. Mas se você não pagar, ela não será responsável por lei por pagar ela mesma ao banco. Então, a dívida é sua, mas ela é o canal.

Se a cidade se responsabilizar, poderá utilizar a dívida das condutas de forma responsável para tornar a construção de habitação a preços acessíveis uma realidade.

O gabinete do presidente da Câmara não respondeu às minhas perguntas sobre se planeiam utilizar dívida canalizada emitida por uma autoridade de desenvolvimento, se essa dívida canalizada incluiria taxas de serviço e que fundos seriam utilizados para pagar essas taxas.

Na sua tentativa de aumentar o acesso à habitação a preços acessíveis, a administração Parker deveria, na minha opinião, estar consciente de limitar as taxas de serviço que concorda em pagar – que não têm limites legalmente prescritos – e também contabilizar onde irá encontrar rendimentos para cobrir esses custos. Por exemplo, virá da venda de terrenos de propriedade da cidade? Taxas cobradas dos desenvolvedores? Ou alguma outra fonte?

Caso contrário, os contribuintes poderão ter de pagar uma conta que é essencialmente ilimitada.

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