Como evitar pagar seguro de hipoteca privado

Você passou semanas preparando a papelada para o seu pedido de hipoteca. Agora que você está pré-aprovado para um empréstimo, é hora de falar sobre números. À primeira vista do documento detalhando o detalhamento de seus pagamentos mensais de hipoteca, o termo PMI chama sua atenção. É um pouco mais de US $ 100 por mês, e você não tem ideia do que isso significa.

Pelo que você leu, é padrão em empréstimos se o mutuário colocar pouco ou nenhum dinheiro. Mas antes de mergulhar no modo de pânico, respire fundo e continue lendo para saber mais sobre o PMI e como ele funciona:

O que é seguro hipotecário privado (PMI)?

O que acontece quando seu pagamento inicial é inferior a 20% do custo de sua nova casa? Você pode ser aprovado para um empréstimo hipotecário, mas representará mais risco para o credor hipotecário, pois está começando sem capital em sua casa. E se você atrasar os pagamentos mensais e o credor encerrar a casa, eles podem perder na venda.

Mas o adiantamento de 20% é uma maneira de criar um patrimônio imobiliário instantâneo. Ele também fornece uma camada de proteção para o credor se eles tiverem que vender a um preço com desconto para recuperar perdas.

Então, como o credor se protege se você fizer pouco ou nenhum pagamento inicial? É aí que entra o seguro de hipoteca privada (PMI).

O PMI é um tipo de seguro de hipoteca que protege o credor de ter uma perda enorme se você deixar de pagar o empréstimo. Se o credor não conseguir recuperar o saldo devedor do empréstimo com a venda, o PMI entrará em ação e pagará a diferença. O PMI não deve ser confundido com o seguro residencial, que protege você contra danos à sua propriedade.

Quem paga o seguro hipotecário privado?

Essa proteção tem um custo para os mutuários. Mas permite que aqueles com um adiantamento de menos de 20% comprem a casa dos seus sonhos. Também minimiza o risco para que os credores possam estender esses tipos de empréstimos hipotecários aos consumidores.

Ele cobre credores públicos e privados?

O PMI está disponível apenas para credores privados. Agências governamentais e outros credores públicos têm sua própria forma de seguro hipotecário.

Quando o seguro de hipoteca privado é necessário?

Os credores usam a relação empréstimo-valor (LTV) para determinar se um mutuário deve pagar o PMI. Normalmente, você só terá que pagar os prêmios do PMI se sua relação empréstimo/valor exceder 80%. Para calcular o LTV da hipoteca, o credor divide o valor da hipoteca pelo valor da casa.

Outras circunstâncias podem fazer com que o credor exija a cobertura do PMI. Isso inclui execuções anteriores, uma pontuação de crédito menos que perfeita ou outros fatores que o credor acredita que aumentarão suas chances de inadimplência no empréstimo.

Alguns cenários:

	CENÁRIO 1	CENÁRIO 2	CENÁRIO 3
Valor da casa [1]	US$ 100.000	US$ 200.000	US$ 250.000
Adiantamento	US$ 10.000	US$ 50.000	US$ 25.000
Valor da hipoteca	US$ 90.000	US$ 50.000	US$ 25.000
Relação empréstimo/valor	90%	75%	90%
PMI obrigatório	Sim	Não [2]	Sim

Seguro hipotecário privado versus prêmios de seguro hipotecário

Como mencionado anteriormente, o seguro de hipoteca vem em algumas variações:

• Seguro de hipoteca privado (PMI): protege os credores privados que oferecem empréstimos convencionais. Existem dois tipos de PMI para empréstimos convencionais:seguro de hipoteca pago pelo mutuário e seguro de hipoteca pago pelo credor. Na maioria dos casos, o PMI só se aplica até que seu LTV atinja 80%. Mas há situações em que o credor exigirá uma porcentagem maior para que a cobertura seja retirada do empréstimo.
• Prêmio de seguro hipotecário (MIP): protege empréstimos VA apoiados pelo governo e empréstimos FHA. Você paga uma parte do prêmio no fechamento de um empréstimo VA ou FHA e, em seguida, continua a pagar os prêmios do seguro hipotecário mensalmente durante a vida do empréstimo, mesmo quando o LTV estiver abaixo de 80%.

O índice LTV é calculado da mesma maneira para produtos hipotecários privados e garantidos pelo governo.

Quanto custa o seguro hipotecário privado?

Os prêmios variam de acordo com o empréstimo. Em média, você pode esperar pagar entre 0,5 e 1% do valor do empréstimo anualmente. Portanto, se sua hipoteca for de US$ 350.000 e a taxa do PMI for de 0,8%, seus prêmios anuais serão de cerca de US$ 2.800, ou US$ 233,33 por mês.

A seguradora analisará seu perfil, incluindo sua pontuação de crédito e adiantamento, para determinar sua taxa de juros.

O tipo de hipoteca também pode afetar seu prêmio. Por exemplo, se você contratar uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) com juros flutuantes, seu prêmio pode ser maior. Por quê então? Se a taxa de juros aumentar, o pagamento mensal da hipoteca aumentará. E existe a possibilidade de você deixar de pagar o empréstimo.

A condição do mercado imobiliário em sua área também pode afetar seus prêmios PMI. Se as projeções indicam que os valores das casas despencarão no futuro, seus prêmios podem ser mais altos. Isso se deve à probabilidade de você ir embora quando estiver de cabeça para baixo no empréstimo.

Como os prêmios do PMI são pagos?

Existem três maneiras de fazer pagamentos de prêmios do PMI:

• PMI pago pelo mutuário: A maioria dos credores facilita o gerenciamento dos prêmios, transferindo a obrigação mensal para o valor que você já paga pela sua casa. Este é o método usado pela maioria dos mutuários.
• PMI Premium único: Você também pode fazer um único pagamento único no início do empréstimo pagando em dinheiro ou a soma dos prêmios no empréstimo.
• PMI pago pelo credor: Se você deseja reduzir o pagamento mensal da hipoteca, o Lender Paid PMI também é uma opção. O credor pagará prêmios em seu nome. Mas tenha em mente que os custos serão recuperados em juros. E os prêmios não desaparecem automaticamente quando o LTV da hipoteca atinge 80%.

Como evitar o pagamento de seguro hipotecário privado

A maneira mais fácil de evitar o pagamento do PMI é fazer um adiantamento maior. Se você não puder reduzir 20%, reduz sua taxa de LTV. Além disso, você poderá reduzir a cobertura mais rapidamente.

1. Faça uma segunda hipoteca ou empréstimo nas costas

Para usar essa estratégia de forma eficaz, você precisará fazer uma hipoteca pelo preço de compra da casa, menos 20%. O saldo restante do empréstimo, menos o pagamento inicial, é então convertido em uma segunda hipoteca ou empréstimo nas costas.

Então, se você comprar uma casa por $ 200.000 e fizer um adiantamento de $ 15.000, a primeira hipoteca será de $ 160.000. A segunda hipoteca será de $ 25.000, já que você está fazendo um adiantamento de $ 15.000.

Com esse método, você evita o PMI, pois o índice LTV na primeira hipoteca é de 80%. Mas tenha em mente que uma segunda hipoteca vem com uma taxa de juros mais alta. Então, você vai querer pagá-lo mais cedo ou mais tarde para evitar gastar uma fortuna em juros.

2. Monitore a relação empréstimo/valor

Quando você contraiu o empréstimo hipotecário, seu credor usou o preço de compra da casa para determinar o índice LTV. No entanto, um aumento no valor de mercado de sua casa pode significar que você não é mais obrigado a pagar pelo PMI.

Por lei, de acordo com a Lei de Proteção do Proprietário, o PMI tem que sair assim que o principal em dívida atingir 78% do valor do empréstimo original.

Prepare-se para fornecer uma avaliação profissional ao credor para fundamentar sua reivindicação. Você pode gastar algumas centenas de dólares para fazê-lo, mas a economia de custos valerá a pena.

3. Solicitar cancelamento do PMI

Se você estiver se aproximando da marca de 80%, o credor pode estar disposto a remover o seguro de hipoteca privado do seu empréstimo. No entanto, também existe a possibilidade de você já ter atendido a alguns outros critérios que justificam uma solicitação para cancelar a cobertura do PMI.

4. Refinancie sua hipoteca

Talvez sua pontuação de crédito estivesse em frangalhos e você tenha sido forçado a fazer um empréstimo garantido pelo governo que exige que você carregue o PMI pela duração do empréstimo. Ou talvez você tenha ficado preso a um empréstimo convencional de um credor privado que exige o PMI até que o índice LTV atinja 70%.

De qualquer forma, refinanciar seu empréstimo com restrições mais brandas do PMI pode ser uma opção melhor. Mas certifique-se de executar os números para confirmar que o novo empréstimo não lhe custará mais ao longo do tempo. (Lembre-se, estender ou redefinir o prazo do empréstimo dará ao credor mais tempo para cobrar juros de você).

5. Faça sua pesquisa

Alguns credores oferecem produtos de hipoteca que permitem que você faça um pequeno adiantamento e não precise pagar pelo PMI. O produto hipotecário “Affordable Loan Solution” do Bank of America é um ótimo exemplo.

6. Pergunte sobre isenções

Se você é médico ou veterano, também pode ser isento do PMI, mesmo que não reduza 20%. Peça ao seu credor mais detalhes para determinar se você se qualifica.

7. Consulte o credor

Ainda sem sorte? Entre em contato com o credor para saber sobre outras maneiras de parar de pagar o PMI. Eles podem conhecer dicas e truques sobre como se livrar do PMI que podem não ser óbvios para o mutuário médio.

Por fim, se você ainda tiver dúvidas ou não entender como funciona o seguro hipotecário, busque esclarecimentos antes de assinar na linha pontilhada. Dessa forma, você não terá surpresas mais tarde.