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Como financiar um fixador:4 maneiras que você talvez não conheça

p Com o mercado imobiliário tão competitivo, alguns compradores estão se voltando para casas em dificuldades que são mais acessíveis, mas precisam de algum TLC. Quando você compra um fixador superior, você pode construir um patrimônio líquido rapidamente reabilitando a propriedade para torná-la mais comparável às casas ao redor dela. Isso torna a parte superior do fixador uma perspectiva atraente para muitos aspirantes a compradores de residências.

p Infelizmente, o financiamento com uma hipoteca convencional pode não estar disponível para esses tipos de compra de casa. Mas existem alguns produtos e programas de empréstimo que podem ajudar - desde que você os conheça.

p Neste artigo, compartilharemos como financiar um fixador superior e forneceremos dicas sobre o que tomar cuidado com esses empréstimos especiais.

Neste artigo
  • Por que você pode comprar um fixador superior
  • Como financiar uma casa fixa de cima
    • FHA 203 (k)
    • Empréstimo de renovação VA
    • CHOICERempréstimo de renovação
  • Coisas importantes a saber antes de financiar um fixador superior
  • Outras opções de financiamento a serem consideradas
  • FAQs
  • Resultado

Por que você pode comprar um fixador superior

p Existem vários motivos pelos quais você pode considerar a compra de uma casa superior. Essas propriedades muitas vezes podem ser compradas com um desconto substancial em comparação com casas totalmente renovadas ou prontas para morar. Normalmente, há menos pessoas que querem comprar o patinho feio na vizinhança. E os reparos que você faz podem aumentar rapidamente o valor da sua casa, o que pode aumentar seu patrimônio líquido.

p Quando você compra uma propriedade danificada e faz melhorias nela, é possível que o valor aumente mais do que o dinheiro que você gasta em reparos. Com este valor aumentado, você cria patrimônio em sua casa. O patrimônio líquido é a diferença entre o valor da sua casa e a dívida contra ela.

p Para pessoas que são hábeis com ferramentas ou que estão dispostas a lidar com um projeto, uma casa fixa pode ser uma forma de construir riqueza. Nem todo mundo tem essas habilidades ou está disposto a lidar com a sujeira, barulho, e a inconveniência de reabilitar uma casa, no entanto. Por causa disso, as casas fixas são geralmente mais baratas e os compradores têm menos concorrência quando fazem uma oferta.

Como financiar uma casa de reforma

p Se você está se perguntando como conseguir um empréstimo para a compra de um fixador superior, não é o mesmo que comprar uma casa totalmente reformada e pronta para morar. As condições dessas casas podem variar muito e o credor precisa estar confortável com sua capacidade de converter o patinho feio em um belo cisne.

p Existem quatro programas de empréstimo especializados que podem ajudá-lo a criar a casa dos seus sonhos a partir de um fixador superior. Cada programa tem seus prós e contras, por isso é importante saber os detalhes de cada um.

FHA 203 (k)

p O programa de empréstimo FHA 203 (k) é oferecido pela Federal Housing Administration, que faz parte do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA. Esses empréstimos permitem que os compradores financiem a compra de uma casa e o custo das reformas em uma única hipoteca. Para os proprietários atuais, este programa permite-lhes financiar a reabilitação da sua casa existente.

p Para se qualificar para um empréstimo 203 (k), o custo da reabilitação deve ser de pelo menos $ 5, 000, e o valor total da propriedade deve estar dentro dos limites de hipoteca FHA para sua área. A partir de 30 de janeiro, 2021, os limites variam de $ 356, 362 a $ 822, 375 para uma única casa de família. Outros limites se aplicam a propriedades de várias unidades. O valor da casa é determinado pelo menor entre o valor da propriedade mais os custos de renovação ou 110% da propriedade após a reabilitação.

p Tal como acontece com outros empréstimos FHA, um empréstimo 203 (k) exige um pagamento inicial de 3,5% na compra ou patrimônio líquido de 2,5% (incluindo os custos do projeto) para um refinanciamento se sua pontuação de crédito for 580 ou superior. Para pontuações FICO entre 500 e 579, o pagamento inicial é de 10%.

p Com um empréstimo 203 (k), você pode realizar pequenos reparos ou algo mais extenso, todo o caminho para arrasar a casa até a sua fundação, em casas com pelo menos um ano de idade. Os projetos devem se concentrar na melhoria da propriedade, mas não inclui luxos como uma piscina. Se você não puder morar em sua casa durante a reforma, você pode financiar até seis meses de pagamentos de hipoteca em seu empréstimo. Contudo, todas as renovações devem ser concluídas dentro de seis meses do financiamento do empréstimo.

p Você também deve contratar um consultor de HUD para supervisionar o processo de renovação, o que aumenta seus custos gerais. Todas as melhorias devem ser concluídas por um contratante licenciado e ser aprovadas por um avaliador FHA ou seu consultor HUD.

p Para quem este empréstimo é bom: Um empréstimo FHA 203 (k) é melhor para alguém com um adiantamento de 3,5% e que deseja fazer grandes reformas. Embora os orçamentos de reabilitação possam chegar a US $ 5, 000, o empréstimo 203 (k) é o único que permite que você demole a casa e comece tudo de novo.

Empréstimo de renovação VA

p O Departamento de Assuntos de Veteranos oferece empréstimos sem entrada para membros elegíveis do serviço ativo, veteranos, reservistas, e cônjuges para comprar e reabilitar uma casa. Esses empréstimos são destinados a casas que precisam de um pouco de reforma, mas nada importante, como adicionar um quarto ou construir uma garagem individual.

p Ser elegível, você deve ter direito a VA suficiente para o montante do empréstimo. Embora o VA não defina uma pontuação de crédito mínima, muitos credores exigem um mínimo de 620. Você pode pedir emprestado até 100% do custo para comprar a casa e pagar pelos reparos. Para proprietários existentes, você pode pedir emprestado até 100% do valor totalmente reparado de sua casa.

p Embora os empréstimos VA não exijam seguro hipotecário, uma taxa de financiamento VA de 0,5% a 3,6% (a partir de 29 de janeiro, 2021) do valor do empréstimo pode ser cobrado dos mutuários. A porcentagem varia com base no valor do seu pagamento e quantas vezes você usou esse benefício no passado.

p Para participar do programa VA Renovation Loan, você deve deixar sua casa de acordo com os padrões mínimos de propriedade de VA e não pode fazer nenhum trabalho sozinho. Todo o trabalho deve ser executado por empreiteiros aprovados pela VA.

p Para quem este empréstimo é bom: Os empréstimos VA Renovation estão disponíveis apenas para mutuários com formação militar ou seus cônjuges. Esses empréstimos são perfeitos para mutuários sem entrada ou casas que precisam apenas de pequenos reparos.

Renovação do HomeStyle

p Empréstimos para renovação do HomeStyle através da Fannie Mae fornecem fundos para uma variedade de projetos de renovação, incluindo reparos, atualizações de energia, paisagismo, e atualizações de luxo. Esse programa de empréstimo simplifica o pagamento dessas atualizações por meio de uma primeira hipoteca convencional.

p Os limites do empréstimo para renovação do Fannie Mae HomeStyle variam de US $ 548, 250 a $ 822, 375, dependendo de onde você mora. Para se qualificar para uma hipoteca de renovação HomeStyle, o mutuário precisa de uma pontuação de crédito de 620 ou superior.

p O LTV pode ser de até 97% para uma residência unifamiliar. LTV é o rácio que compara o montante do empréstimo em relação ao valor da casa, É por isso que é conhecido como a relação entre o valor do empréstimo. Para LTVs acima de 95%, o mutuário deve ser o primeiro comprador de uma casa, a menos que o empréstimo seja combinado com o HomeReady, um programa para tomadores de empréstimos de baixa renda.

p O limite para fundos de reabilitação é baseado no menor de 75% do preço de compra mais os custos de renovação ou o valor de avaliação concluído. Por exemplo, digamos que você compre $ 200, 000 casa que valeria $ 320, 000 depois de $ 100, 000 reparos. Os reparos máximos permitidos seriam menores de 75% de $ 300, 000 (compra mais reparos) ou $ 320, 000 (novo valor). Os $ 100 propostos, O orçamento de 000 se enquadra nas diretrizes da Fannie Mae porque é inferior a US $ 225, 000 ($ 300, 000 x 75%).

p A Fannie Mae não exige que a casa esteja habitável no momento do fechamento. Os compradores podem financiar até seis meses de pagamentos, enquanto não podem ficar em suas casas para reparos. Estranhamente, A Fannie Mae não exige que as benfeitorias agreguem valor à propriedade. E embora você não possa demolir e reconstruir uma casa com este empréstimo, ele pode financiar adições anexadas ou destacadas.

p Você pode fazer parte do trabalho sozinho, mas o credor precisa aprovar o trabalho que você fará. Esta obra não pode constituir mais do que 10% do valor do empréstimo, e você será reembolsado apenas pelo custo dos materiais, não o seu trabalho.

p Para quem este empréstimo é bom: O empréstimo de renovação do Fannie Mae HomeStyle é bom para os mutuários que desejam realizar alguns dos reparos sozinhos para economizar dinheiro. Seu limite nos orçamentos de reabilitação é bastante generoso, que funciona bem para grandes projetos.

CHOICERempréstimo de renovação

p A Freddie Mac oferece empréstimos CHOICERevonation para compradores de casas que desejam financiar uma casa que precisa de reparos. Os proprietários existentes também podem pagar pelos reparos usando esses empréstimos. Esses empréstimos podem ser usados ​​em sua residência principal, uma segunda casa, e até mesmo uma propriedade de investimento.

p O LTV pode ir até 97% em uma residência unifamiliar quando emparelhado com o Home Possible, um programa de empréstimos para tomadores de empréstimos de renda baixa a moderada. Os limites de empréstimo para empréstimos de renovação da CHOICER são de US $ 548, 250, mas as pessoas em áreas de alto custo podem pedir emprestado até $ 822, 375. A pontuação de crédito do mutuário deve ser de pelo menos 660 com menos de 25% de entrada e pelo menos 720 para uma segunda casa ou propriedade de investimento.

p Tal como acontece com o empréstimo HomeStyle descrito acima, o orçamento de reabilitação é limitado a 75% do menor do preço de compra combinado e custo do projeto ou valor de avaliação pós-renovação da propriedade.

p Os rendimentos desses empréstimos podem ser usados ​​para renovar e consertar a casa e fazer melhorias para proteção contra desastres futuros. Taxas de planos, permitem, inspeções, e outros custos relacionados também podem ser incluídos. Até seis meses de pagamentos podem ser incluídos se você não puder morar na casa durante a reforma. Contudo, a casa não pode ser destruída e reconstruída.

p Para quem este empréstimo é bom: O empréstimo de renovação Freddie Mac CHOICER é uma boa escolha para residências primárias, segundas residências, e propriedades de investimento. Esses empréstimos também funcionam bem para residências que precisam de reparos ou proteção contra desastres naturais.

Coisas importantes a saber antes de financiar um fixador superior

p Antes de começar a comprar uma casa nova que precise de reforma, existem algumas coisas importantes a saber:

Problemas escondidos

p Há uma grande diferença entre comprar uma casa simplesmente desatualizada e outra que sofreu danos de furacão ou incêndio. A casa desatualizada pode precisar de reparos cosméticos, Considerando que as casas danificadas podem ter problemas ocultos, como o molde, questões estruturais, ou outros reparos caros.

p Reabilitar uma casa é como abrir um presente. Você pode ter uma boa ideia do que está dentro, mas você não sabe totalmente até começar a cavar nele. Sua remodelação pode começar com um orçamento que inclui arrancar a cozinha, mas então você pode descobrir tábuas de chão fracas, canos quebrados, ou violações de código que também precisam ser resolvidas. Muitos desses itens são grandes incógnitas até que você comece o processo de demolição.

p Para cobrir esses custos inesperados, os empréstimos fixer-upper requerem uma reserva de contingência entre 10% e 20% do orçamento de reparo. A reserva de contingência é essencialmente um fundo de emergência para sua renovação que garante que haja dinheiro reservado para cobrir reparos inesperados que não faziam parte do escopo original de seu projeto.

Não tem controle total

p Você pode não ter controle total sobre os projetos de melhoria que deseja executar. Alguns projetos desejados podem não ser elegíveis em todos os programas de empréstimo, como adicionar uma garagem ou estrutura separada. E certos programas de empréstimo exigirão que o trabalho seja executado de acordo com certos padrões para ser aprovado.

Qual é o verdadeiro custo para reabilitar e reformar sua casa

p Você deve ter várias licitações de empreiteiros em seu projeto de reabilitação antes de prosseguir. Certifique-se de que cada empreiteiro está incluindo o mesmo escopo de trabalho para fazer a melhor comparação.

p Como os verdadeiros custos de construção são desconhecidos no início do projeto, os credores exigirão uma reserva de contingência de até 20% do orçamento do projeto para trabalhos inesperados que precisam ser realizados. Dependendo do seu credor, se este dinheiro não for necessário, pode ser usado mais tarde para pagar o seu empréstimo, para financiar projetos adicionais (com aprovação), ou para ser devolvido a você.

Custos extras

p Dependendo da condição da parte superior do fixador, pode exigir consultas extras, inspeções, e avaliações imobiliárias antes que o credor se sinta confortável em aprovar seu plano e empréstimo de reabilitação.

p Os avaliadores cobram uma taxa mais alta para uma avaliação de fixador superior do que para uma casa pronta para mudança, porque eles têm que revisar o escopo de trabalho proposto para determinar qual será o valor potencialmente mais alto quando os reparos forem concluídos. Adicionalmente, o avaliador deve retornar quando o trabalho for concluído para garantir que o projeto foi concluído conforme descrito no início.

Outras opções de financiamento a serem consideradas

p Esses empréstimos imobiliários fixer-upper podem não ser adequados para sua propriedade ou para os reparos que você deseja fazer. Nesse caso, considere estas alternativas:

Empréstimo pessoal

p Um empréstimo pessoal é geralmente um empréstimo sem garantia com base em sua renda e crédito. O valor da sua casa ou os reparos não fazem parte da decisão, e não há restrições sobre como você gasta o dinheiro. Esses empréstimos podem ser mais fáceis de conseguir, mas as taxas de juros tendem a ser mais altas porque não têm garantia. Também, os pagamentos tendem a ser mais altos porque o prazo de reembolso é mais curto (geralmente cinco ou menos anos). Se você acha que um empréstimo pessoal é a escolha certa para você, certifique-se de escolher entre os melhores empréstimos pessoais disponíveis.

0% cartões de crédito

p Usar um dos melhores cartões de crédito para reforma de casa também pode ser uma solução potencial, dependendo do escopo do seu projeto. Esses cartões oferecem um período de taxa de juros de 0% quando você os obtém pela primeira vez. Durante este período promocional, Não haverá cobrança de juros sobre o saldo, mas você deverá fazer pagamentos mínimos. A APR de 0% geralmente dura de 12 a 21 meses, momento em que qualquer saldo não pago começa a acumular a taxa de juros normal, que será muito maior. Se você puder pagar sua conta de reabilitação dentro desse prazo, esta pode ser uma boa opção.

Linha de crédito ou empréstimo de home equity

p As linhas de crédito e empréstimos para aquisição de habitação estão disponíveis apenas para quem já possui uma casa. Aproveitar o valor da sua casa é considerado um dos melhores empréstimos para reforma, porque você pode usar esse patrimônio para aumentar o valor da sua casa por meio de reparos e reformas.

p Esses empréstimos têm taxas de juros semelhantes às hipotecas, mas seus prazos de reembolso são mais curtos. HELOCs normalmente oferecem pagamentos apenas de juros com uma taxa de juros variável durante o período de sorteio (quando você pode retirar fundos), em seguida, converta em um empréstimo a prazo. Os empréstimos com hipoteca fornecem todo o dinheiro adiantado e têm pagamentos iguais por um período de tempo a uma taxa de juros fixa.

FAQs

Os empréstimos para renovação são uma boa ideia?

p Os empréstimos para reforma são uma excelente ideia para pessoas que possuem ou estão comprando uma casa que precisa de reparos. Consertar uma casa danificada é uma boa maneira de aumentar o valor da casa e aumentar o patrimônio líquido.

Posso comprar um fixador superior com um empréstimo do USDA?

p Sim, você pode comprar um fixador superior com um empréstimo do Departamento de Agricultura, mas existem alguns requisitos. A casa deve ser habitável e os custos de renovação não podem ser superiores a 10% do valor do empréstimo.

Posso fazer o trabalho sozinho com um empréstimo de 203 (k)?

p Sim, se você é do tipo faça você mesmo, você pode atuar como seu próprio empreiteiro geral ou fazer os reparos reais, se for qualificado. Os recursos do empréstimo podem ser usados ​​para custos de materiais, mas você não pode pagar a si mesmo para fazer o trabalho.

Você paga ao PMI um empréstimo de 203 mil?

p Sim, porque sua proporção de LTV será superior a 80%, você terá que pagar por um seguro hipotecário privado, também conhecido como PMI, em seu empréstimo.


Resultado

p Se você está pensando em como financiar um fixador superior, existem vários programas governamentais que podem facilitar o processo. Esses programas permitem que você pague os custos de compra e reforma por meio de um único empréstimo. Hipotecas fixer-upper tendem a ter taxas mais altas do que uma hipoteca tradicional, mas eles cobram as mesmas taxas de juros que outros empréstimos garantidos por essas agências governamentais.

p Quando você estiver pronto para comprar uma casa que precisa de algum TLC para transformá-la na casa dos seus sonhos, considere obter uma hipoteca fixer-upper por meio de um desses programas. Os melhores credores hipotecários podem ajudá-lo a avaliar todas as suas opções e a escolher o produto de empréstimo certo para sua situação.