O Código de Indiana sobre Execução de Hipoteca e Direitos dos Inquilinos

Se sua única associação com o estado de Indiana é assistir ao futebol Notre Dame ou lembrar de um sorridente Ron Howard de 6 anos cantando louvores a Gary, Indiana, em "The Music Man, "você pode não estar ciente de que Indiana sofreu uma das maiores taxas de execuções hipotecárias do país desde o início da crise de execução hipotecária em 2006, de acordo com um estudo de 2007, "Minha velha casa em Indiana:um estudo das taxas crescentes de execuções hipotecárias", da University of Southern Indiana. Tanto o processo de execução hipotecária quanto os direitos dos inquilinos associados no estado de Hoosier são descritos na legislação federal e estadual.

Processo de Execução de Hipoteca

As execuções hipotecárias nos Estados Unidos são judiciais (em tribunal) ou não judiciais (administrativas). Em Indiana, as execuções hipotecárias são judiciais. Desde 2011, os credores em execução hipotecária tiveram de enviar um aviso aos devedores inadimplentes pelo menos 30 dias antes de entrar com uma ação de execução no tribunal. Eles iniciam a ação de execução hipotecária entrando com uma ação judicial e registrando o que é conhecido como "litispendência, "ou notificação de ação judicial pendente. As partes nomeadas têm o direito de solicitar uma conferência de acordo para buscar uma alternativa para a execução hipotecária, como uma modificação do empréstimo. Em última análise, o tribunal emite uma sentença a favor ou contra a execução hipotecária, e, se o primeiro, ordena a venda do imóvel.

Envolvimento do inquilino em processo judicial

Os credores em execução hipotecária em Indiana podem incluir o proprietário e os inquilinos na execução da hipoteca porque um contrato de locação é, na verdade, uma participação na propriedade. O objetivo de um credor que inclui um inquilino na ação é encerrar os direitos desse inquilino associados à propriedade - ou seja, para encerrar seu contrato. Contudo, a maioria dos credores registra apenas contra o mutuário, especialmente desde uma lei federal de 2009 que proíbe os credores de rescindir os arrendamentos após a execução da hipoteca entrar em vigor.

Protegendo inquilinos em execuções hipotecárias

A Lei federal de proteção aos inquilinos na execução hipotecária de 2009 exige que os credores e compradores de execução hipotecária honrem os arrendamentos residenciais existentes após a execução hipotecária. A única exceção a este requisito é quando um imóvel em execução hipotecária é comprado por um indivíduo que pretende ocupar ele próprio a unidade alugada. Na rescisão de um contrato de arrendamento ou para inquilinos sem contrato de arrendamento, encerrar credores e todos os outros novos proprietários, inclusive os que pretendem ocupar a unidade, deve fornecer aos inquilinos um aviso 90 dias antes de iniciar um processo de despejo.

Despejo pós-execução hipotecária

Um credor em execução hipotecária ou outro comprador de execução hipotecária tem o direito, em Indiana, de rescindir um contrato de locação após a execução hipotecária sem justa causa - isto é, sem um motivo relacionado ao arrendamento, como o não pagamento do aluguel. Após o aviso de 90 dias exigido pela lei federal, um proprietário busca um despejo em Indiana entrando com uma ação de despejo, chamado de detentor ilegal, em corte. O inquilino pode ser ouvido. Se aprovado, o despejo é executado pelo xerife do condado que primeiro posta a propriedade e, em seguida, remove à força todos os ocupantes restantes.