Você pode realmente ficar rico rapidamente consertando e trocando casas?

Algumas histórias de leitores contêm conselhos gerais; outros são exemplos de como um leitor de GRS alcançou sucesso ou fracasso financeiro. Essas histórias mostram pessoas com todos os níveis de maturidade financeira e renda.

Mark Ferguson é corretor de imóveis desde 2001, depois de se formar na Universidade do Colorado em finanças de negócios. Ele dirige uma equipe imobiliária de 10 que vende mais de 200 casas por ano, conserta e vira de 10 a 15 casas por ano e possui 11 imóveis para alugar. Mark também administra www.investfourmore.com, um blog que discute as correções e reviravoltas de Mark, propriedades de aluguel, tornar-se um agente imobiliário e tudo relacionado ao setor imobiliário.

Muitos programas de televisão retratam a correção e a inversão como um negócio muito lucrativo que pode ser feito facilmente em seu tempo livre. Claro, geralmente há alguns problemas de empreiteiros, mas no final a casa vende por muito dinheiro e os donos ganham uma fortuna. Na realidade, tu posso ganhar dinheiro consertando e lançando casas, mas é preciso muito trabalho duro e muita inversão para ganhar muito dinheiro. Também é muito fácil perder muito dinheiro se você não contabilizar todos os custos ou superestimar o valor do seu flip.

Sou corretor de imóveis desde 2001, e eu consertei e virei quase 100 casas nos últimos 10 anos. Tenho 10 fix and flips acontecendo agora, e posso dizer que não é fácil gerenciar uma correção e flip, muito menos 10! É preciso muito dinheiro para financiar consertos e mudanças, mais tempo do que você pensa para vender um flip, muita experiência para lidar com reparos e empreiteiros, e as despesas são quase sempre maiores do que você imagina.

Se você comprar casas baratas o suficiente com margem de erro suficiente, você pode ganhar um bom dinheiro consertando e vendendo casas - mas não espere ficar milionário depois de um ou dois anos no negócio.

Os programas de televisão são precisos em seu retrato do negócio inverso?

A maioria dos programas de TV fix and flip adora mostrar as fotos de antes e depois de um flip com o preço de compra inicial e o preço de venda no final. Existem alguns programas que retratam as despesas com precisão, mas a maioria deixa de fora muitos dos custos que os flippers enfrentam. No negócio de consertar e virar, muitos investidores usam a regra dos 70% para determinar se podem ter um bom lucro ao vender uma casa.

A regra dos 70 por cento estabelece que o preço de compra deve ser 70 por cento do valor pós-reparado (ARV) menos o custo de quaisquer reparos. Por exemplo, se uma casa valer $ 150, 000 depois de reparado e precisa de $ 30, 000 em reparos, a regra de 70 por cento estabelece que um investidor deve pagar $ 75, 000 para aquela casa. Comprando uma casa que valerá $ 150, 000 por $ 75, 000 parece um home run, mas é realmente apenas um negócio médio, porque há muitos custos associados à inversão.

Quais são os custos envolvidos em consertar e lançar casas?

Os custos óbvios envolvidos na inversão são o preço de compra de uma casa e os custos de reparo. Em nosso exemplo, parece haver $ 45, 000 de lucro, uma vez que você inclua o preço de venda e os reparos, mas há muito mais despesas que muitos iniciantes não consideram.

• Custos de financiamento: A maioria das pessoas não tem $ 75, 000 mais os custos de reparos e transporte para comprar um flip. É mais caro financiar uma reviravolta porque os bancos ganham dinheiro com os juros pagos nos empréstimos. Quanto mais tempo você segurar um empréstimo, menos dinheiro um banco ganhará. A maioria dos grandes bancos não financiará flips, mas alguns credores locais sim. Os credores de dinheiro forte financiarão lançamentos, mas são muito caros, cobrando taxas de juros de 12 a 16 por cento mais 2 a 4 por cento do valor do empréstimo para taxas de originação. Um emprestador de dinheiro forte não é um banco, mas uma empresa que recebe dinheiro de investidores a uma determinada taxa de juros. O emprestador de dinheiro duro então empresta esse dinheiro para consertar e flippers a uma taxa de juros muito mais alta.
• Despesas de transporte: Quando você possui uma casa, você tem que pagar pelo cuidado do gramado, aquecimento, seguro, impostos, HOA e muito mais enquanto você é dono da casa.
• Custos de aquisição: Além dos custos de originação de empréstimos, existem alguns outros custos a serem considerados ao comprar um flip. Uma inspeção residencial custará US $ 300 a US $ 800. Alguns credores exigirão uma avaliação, que é de $ 400 a $ 600. Haverá uma taxa de fechamento, taxas de gravação, certificados fiscais e muito mais.
• Custos de venda: Quando você vende sua casa, você provavelmente terá que pagar um corretor de imóveis para vender o flip e possivelmente cobrir os custos de fechamento de um comprador. A comissão imobiliária e os custos de fechamento podem somar 10% do preço de venda.
• Custos diversos: Dependendo de onde e como você compra sua propriedade, ela pode ter um inquilino ou o proprietário anterior ainda pode estar morando nela. Você pode ter custos de despejo ou custos para pagar os ocupantes para sair.

Aqui está um exemplo de como seriam os custos totais em uma típica correção e flip que compro e vendo. Tenho um grande credor que me cobra 5,25% de taxa de juros e 1,5% de originação, mas eles emprestam apenas 75% do preço de compra. Meus custos de empréstimo são muito mais baixos do que a maioria dos flippers.

Preço de compra:$ 75, 000

Valor do empréstimo:$ 56, 250

Custos:

Custos do empréstimo:$ 2, 500

Custos de transporte:$ 1, 600

1. uma. Seguro:$ 400
2. b. Manutenção do gramado:$ 300
3. c. Impostos:$ 400
4. d. Utilitários:$ 500

Custos de compra:$ 1, 000 (geralmente não faço uma inspeção ou tenho uma avaliação)

Reparos:$ 30, 000

Custos de venda:$ 7, 000 (como sou corretor de imóveis, Eu só pago a comissão do agente do comprador. Eu mesmo alisto a casa e não preciso pagar um corretor de imóveis.)

Diversos:$ 5, 000

Custos totais:$ 47, 100

Se eu vendesse a casa por $ 150, 000, meu lucro seria de $ 27, 900. É um lucro decente, mas quero ganhar pelo menos $ 25, 000 em cada lançamento por causa do risco envolvido e do dinheiro que investi neles. Neste flip, Eu precisaria de pelo menos $ 50, 000 do meu próprio dinheiro para o pagamento inicial, custos de transporte e reparos. Os flippers iniciantes poderiam facilmente gastar três vezes mais em custos de financiamento e outros $ 4, 500 para pagar um agente de listagem. Isso reduz o lucro para menos de $ 20, 000 para uma casa que é vendida pelo dobro do valor pelo qual foi comprada. Na próxima vez que você assistir a um show de correção e flip, veja quantos desses custos eles realmente lhe falam!

Você vai ganhar mais dinheiro consertando e lançando casas mais caras?

É verdade que o potencial de lucro aumenta quando você revende casas mais caras. Contudo, há muito mais riscos envolvidos ao lançar casas caras.

• Os reparos serão muito mais caros porque os compradores exigirão maior qualidade.
• Demora mais para vender casas mais caras e seus custos de transporte serão mais elevados.
• Os custos de transporte serão maiores devido aos HOAs, mais manutenção necessária, impostos mais altos, etc.
• Você vai precisar de mais dinheiro porque os adiantamentos, custos de transporte e reparos serão maiores.
• Todo o seu dinheiro está em uma casa em vez de várias casas, aumentando o risco se algo der errado.

O maior problema de vender casas mais caras é que a diferença entre o preço de compra e o preço de venda é enorme. Usando a regra dos 70 por cento, uma casa com $ 500, 000 ARV teria que ser comprado por $ 300, 000, se precisasse de $ 50, 000 em trabalho ($ 500, 000 * 0,7- $ 50, 000 =$ 300, 000). É muito difícil encontrar um negócio que tenha uma diferença tão grande entre o ARV e o preço de compra, porque um comprador ocupante-proprietário estaria disposto a pagar muito mais pela casa. O proprietário-ocupante pode pagar $ 400, 000, coloque $ 50, 000 para a casa e ainda tem um grande negócio. No mercado mais caro, é muito mais provável que os proprietários-ocupantes tenham dinheiro para investir em suas casas.

Quanto tempo leva para consertar e virar uma casa?

Do início ao fim, minha meta é ter um flip por quatro meses, desde o momento em que compro até o momento em que o vendo. Quase nunca chego a esse número porque há tantas incógnitas. O maior atraso que tenho é encontrar bons empreiteiros, especialmente quando tenho 10 propriedades de uma vez. Demoro algumas semanas para que um empreiteiro comece a trabalhar, cerca de um mês para o trabalho ser feito, cerca de três semanas para a casa estar no mercado antes de um contrato ser aceito e mais um mês para o processo de garantia / fechamento - se tudo correr perfeitamente.

Infelizmente, geralmente leva mais tempo para o empreiteiro fazer os reparos. Nós inevitavelmente vemos algumas coisas que o empreiteiro perdeu e eles têm que voltar para casa para cuidar desses itens. Em seguida, temos que alinhar limpadores e listar a casa. Às vezes, leva três semanas para obter uma boa oferta; às vezes é só uma semana, mas poderia facilmente levar dois meses. Além disso, o processo de garantia pode variar de um mês a, às vezes, dois meses. Agora que tenho tantas casas e poucos empreiteiros, Estou observando tempos de resposta de quase nove meses em algumas de minhas propriedades.

Será que todo o aborrecimento vale a pena quando consertar e lançar casas?

Depois de analisar todos os custos e tudo o que precisa ser contabilizado, pode parecer um pouco intimidador virar uma casa. Especialmente quando você considera que nem sequer conversamos sobre como encontrar um fix and flip que possa ser comprado barato o suficiente para ganhar dinheiro. Como tudo na vida, leva tempo para aprender o que você está fazendo e se sentir confortável. Ainda estou aprendendo novas técnicas para encontrar propriedades e encontrar melhores maneiras de consertar e virar casas.

Depois de aprender o negócio, Pode ser muito divertido. Eu ainda fico animado quando consigo um novo acordo sob contrato, quase tão animado quanto quando vendo um com um bom lucro. Nos últimos dois anos, Eu tenho uma média de cerca de US $ 35, Lucro de 000 em cada uma das minhas correções e saltos. Concluí 10 lançamentos no ano passado e devo concluir (comprar, consertar, vender) mais de 10 este ano. Na maioria dos flips, Eu ganho cerca de $ 30, 000 em lucro; mas de vez em quando, Vou fazer mais, como esta propriedade que ganhei mais de $ 50, 000. Nos últimos 13 anos de consertos e lançamentos de casas, Eu ganhei mais de $ 100, 000 duas vezes em um único lançamento. Meu sucesso não veio de ter um grande lucro em um ou dois lançamentos por ano, mas em obter lucros modestos de forma consistente em várias casas. Há muito menos risco de lançar muitas casas com preços mais baixos do que lançar uma casa cara.

A melhor parte desse negócio é que eu não fico trabalhando em tempo integral. Eu dirijo uma equipe imobiliária de 10 e meu trabalho principal é dirigir essa equipe e vender casas. Depois de se preparar corretamente com os contratantes certos, o financiamento certo, o suficiente de seu próprio dinheiro e experiência, a empresa faz a maior parte do trabalho sozinha. Não é fácil chegar a esse ponto e leva muito tempo e reinvestir o dinheiro no negócio.

Como você encontra um ótimo negócio para consertar e inverter?

Encontrar um ótimo negócio é a chave para ganhar dinheiro no negócio de consertar e virar. Eu costumava comprar 90 por cento de minha correção e saltos na venda de execução hipotecária pública. Estas casas foram vendidas na condição em que estão, por dinheiro, e muitas vezes o interior da casa não podia ser visto ou as casas estavam ocupadas. Quando comprei uma casa na venda do fiduciário, Eu não tive nenhum período de inspeção e nenhuma maneira de desistir depois que a propriedade foi comprada. Nos últimos dois anos, a competição na venda do trustee aumentou e eu não comprei nenhuma casa dessa venda em mais de um ano. Na verdade, Eu nem vou mais à venda porque as pessoas estão pagando perto do valor que você poderia comprar uma casa na MLS. Quando eu compro no MLS, Eu tenho que fazer uma inspeção, Posso usar um empréstimo para comprar a propriedade, e eu não tenho que lidar com nenhum ocupante.

Quase todos os meus negócios são comprados na MLS agora. Existem alguns truques para conseguir um ótimo negócio, mas não é fácil com o aumento dos preços e da concorrência.

• Aja rápido:faço ofertas poucas horas depois de as casas serem listadas.
• Torne-se um agente:uma das razões pelas quais posso agir tão rápido é que escrevo a oferta, configurar uma exibição e não tenho que esperar por um agente.
• Procure propriedades que precisam de reforma:quanto mais problemas uma propriedade tiver, maior será o lucro potencial. Certifique-se de saber como resolver os problemas e quanto custará!
• Procure imóveis que estejam no mercado há mais de 90 dias. Os vendedores são mais propensos a aceitar ofertas baixas nessas casas. Se eles estão extremamente superfaturados, Eu nem me incomodo.
• Faça ofertas de casas que voltam ao mercado rapidamente. Posso configurar alertas MLS para me dizer quando uma casa com um determinado preço entra no mercado ou volta ao mercado depois que um contrato se desfaz. Muitas vezes, os grandes negócios que precisam de obras têm contratos que se desfazem porque os compradores não percebem quanto trabalho é necessário até a inspeção.

Existem outras maneiras de obter grandes negócios, como marketing direto para vendedores que não têm suas propriedades à venda ou encontrar atacadistas que vendem propriedades baratas para investidores.

O que você deve evitar se decidir começar a lançar casas?

Se você decidiu que quer dar uma chance, aqui estão algumas dicas para evitar que você perca muito dinheiro na primeira tentativa.

• Somente faça os reparos você mesmo se souber o que está fazendo e tiver tempo para concluí-los. Muitos nadadores tentam economizar dinheiro fazendo o trabalho eles próprios. Eles não percebem quanto tempo leva para fazer os reparos, especialmente em seu tempo livre. Acaba demorando meses para consertar o imóvel e o tempo extra vai consumir o dinheiro que você pensava ter economizado fazendo o trabalho sozinho. Para tornar a situação ainda pior, o trabalho não será tão bom como se fosse feito por um profissional.
• Não superestime o valor de uma casa nem confie em valores para aumentar para ganhar dinheiro. Muitos mercados têm preços crescentes, mas isso não significa que eles continuarão aumentando. Muitos flippers faliram durante a crise imobiliária porque presumiram que o mercado continuaria subindo. Quando os preços pararam de aumentar e depois diminuíram, eles perderam tudo. Continuei passando por cima da crise imobiliária porque baseei os valores no mercado atual e deixei espaço para ajustes.
• Não overprice uma casa quando você a listar. Para ganhar dinheiro lançando, você tem que vender rapidamente e manter seu dinheiro indo de um imóvel para outro. Se você tem uma casa no mercado que não vende, é provavelmente muito caro. Descobri que o ideal para uma casa no mercado é de três semanas e, então, geralmente recebo uma oferta. Se eu não receber uma oferta aceitável após 30 dias, Eu abaixo o preço de 5 a 10 por cento, dependendo da atividade.
• Não tente vender uma casa sozinho, a menos que seja um agente. Se você vende uma casa para venda pelo proprietário, você perde exposição ao mercado por não estar na MLS. Noventa por cento dos compradores usam um corretor de imóveis para representá-los, e esses corretores procuram na MLS para encontrar propriedades para seus compradores. Se você usar uma empresa de serviços limitados que coloca sua casa no MLS, você ainda tem que pagar pelo agente do comprador. Você está economizando muito pouco dinheiro e o comprador tem representação, enquanto você não. Quem conseguirá o melhor negócio?
• Sempre suponha que seus reparos serão mais caros do que você pensa e que a inversão levará mais tempo do que você pensa. Mesmo se você receber uma licitação para todo o trabalho de antemão, sempre aparecem coisas que você não viu ou das quais não sabia.

Minha Pior Experiência de Lançamento

Há muitas informações neste artigo e eu nem cheguei perto de cobrir todos os tópicos envolvendo lançamentos de casas. Espero que dê uma visão geral de como é e o que é preciso para virar casas. Não se trata de acertar um homerun em cada flip, mas acertando muitos singles repetidamente. Já perdi dinheiro antes, às vezes por causa de coisas sobre as quais não tenho controle. Já que eu tinha muitos flips acontecendo ao mesmo tempo, perder dinheiro de uma só vez não destruiu meu negócio - mas essa foi a pior experiência.

Alguns anos atrás, Comprei um flip na venda do trustee. Eu vi o interior da casa pelas janelas, mas nunca entrei na casa antes de comprá-la. Foi um bom negócio para uma casa mais nova, com pouco trabalho necessário e pensei que ganharia algum dinheiro fácil. Depois que comprei a casa e troquei as fechaduras, encontramos um BMW novinho em folha na garagem. Eu sabia que algo muito estranho estava acontecendo, assim, localizamos os proprietários anteriores na Califórnia (estou no norte do Colorado). Eles alegaram que o banco havia executado a hipoteca erroneamente e que iriam pegar a casa de graça. Eles acabaram entrando com um processo contra o banco uma semana depois e tínhamos uma casa que não podíamos vender porque estava em litígio.

Os proprietários anteriores estavam convencidos de que conseguiriam a casa gratuitamente por meio de um advogado. Oferecemos a eles US $ 5, 000 para desistir do caso e eles nem pensariam nisso, porque sabiam que conseguiriam a casa de graça. Longa história curta, o processo foi frívolo e rejeitado por um juiz assim que viu o caso. O problema é que o tribunal levou quase um ano para examinar o caso, mesmo depois de termos contratado advogados e pago a eles quase US $ 10, 000 para acelerar o processo. Depois de carregar os custos e honorários de advogados, Eu perdi cerca de $ 15, 000 naquela casa. Não havia como saber que isso aconteceria, mas às vezes é assim que funciona ao comprar casas na venda de execução hipotecária. É por isso que prefiro ter várias casas de baixo valor ao mesmo tempo, em vez de uma casa cara. Eu ainda estava ganhando dinheiro e transformando outras propriedades enquanto aquela casa estava fechada. Se todo o meu dinheiro estivesse amarrado em uma casa que eu não poderia vender por um ano, Eu poderia estar em sérios problemas.

Conclusão

Eu estive no negócio de consertar e lançar por um longo tempo e tem sido muito bom para mim. Não é fácil começar, para encontrar ótimas ofertas, encontre grandes empreiteiros ou obtenha todo o dinheiro necessário para vender. Também não é impossível, mas é preciso muito planejamento e educação para começar. Se você quiser fazer alguma pergunta nos comentários, Vou tentar responder o mais rápido possível.