Quanto tempo demora o ponto de equilíbrio com um ReFi doméstico?

Refinanciar seu empréstimo hipotecário com uma taxa de juros mais baixa faz sentido financeiro - geralmente. Tudo depende de quão menor será sua taxa de juros, quanto você deve em seu empréstimo, e quanto tempo você planeja ficar em sua casa.

O refinanciamento de uma hipoteca não é gratuito. Os custos variam de acordo com o credor, mas você pode esperar pagar de 1,5% a 2% do saldo do empréstimo pendente para fechar um refinanciamento. Se você deve $ 200, 000 em seu empréstimo hipotecário, que sai por $ 3, 000 a $ 4, 000 - não é pequena. Mas se o seu empréstimo hipotecário mensal cair o suficiente, você recuperará esses custos rapidamente. Então, a economia que você desfruta a cada mês começará a somar.

Determinar quanto tempo levará para atingir o equilíbrio do seu refinanciamento requer um pouco de matemática. Vamos analisar os números.

Encontrando o ponto de equilíbrio

Digamos que você esteja pagando $ 250, 000 de 30 anos, hipoteca de taxa fixa com taxa de juros de 4,50%. O pagamento mensal da hipoteca - sem incluir os custos extras de impostos sobre a propriedade e seguro residencial - será de cerca de US $ 1, 266.

Agora, diga quando você estiver pronto para refinanciar, o saldo da sua hipoteca caiu para $ 200, 000. Se você refinanciar esse saldo para um novo prazo de 30 anos, hipoteca de taxa fixa com uma taxa de juros de 3,85 por cento, seu pagamento mensal estimado, novamente sem incluir impostos e seguros, cairá para cerca de US $ 937 por mês. Isso é uma economia de cerca de $ 329 por mês, ou $ 3, 948 por ano.

Se você gastou $ 3, 000 em custos de fechamento em seu refinanciamento, você atingiu o ponto de equilíbrio do seu empréstimo em menos de um ano.

Mas o refinanciamento nem sempre vem com um período de retorno rápido.

Por exemplo, se você está pagando 30 anos, empréstimo de taxa fixa de $ 200, 000 a uma taxa de juros de 4,15 por cento, seu pagamento mensal, não incluindo impostos e seguros, seria cerca de $ 972. Digamos que você agora deva $ 190, 000 neste empréstimo e você o refinancia para um prazo de 30 anos, Empréstimo de taxa fixa com taxa de juros de 3,85%. Isso reduzirá seu pagamento mensal para cerca de US $ 890, uma diferença de $ 82 por mês ou cerca de $ 948 por ano.

Se custar $ 3, 000 para refinanciar essa hipoteca, levará um pouco mais de três anos para atingir o ponto de equilíbrio. Se você planeja morar em sua casa e pagar sua nova hipoteca por mais de três anos, esse refinanciamento ainda pode fazer sentido financeiro. O período de retorno, no entanto, não será tão rápido.

Acelerando o ponto de equilíbrio

Você pode reduzir o tempo que leva para atingir o ponto de equilíbrio de várias maneiras.

Primeiro, você pode procurar um credor hipotecário que cobra taxas mais baixas. Você é livre para fechar seu refinanciamento com qualquer credor licenciado para fazer negócios em seu estado. Você não precisa trabalhar com o credor para o qual já está enviando o pagamento mensal da hipoteca. Obviamente, quanto mais baixos seus custos iniciais para refinanciar, mais rápido você atingirá seu ponto de equilíbrio.

Conseguir a menor taxa de juros possível também ajudará a acelerar o ponto de equilíbrio. Quanto menor for sua taxa, menor será o seu pagamento mensal. Conseguir uma taxa mais baixa, no entanto, requer uma pontuação de crédito forte.

Antes de solicitar um refinanciamento, solicite cópias gratuitas de seus relatórios de crédito no AnnualCreditReport.com. Esses relatórios não fornecem sua pontuação de crédito, mas eles mostrarão se há algum atraso ou falta de pagamento em seu registro. Esses dings financeiros irão diminuir sua pontuação de crédito. Se você tiver manchas em seus relatórios de crédito, a qualificação para uma taxa de juros baixa o suficiente para fazer um refinanciamento valer a pena pode não ser possível.

Você também pode solicitar sua pontuação FICO nas três agências de crédito nacionais:TransUnion, Equifax, ou Experian. Isso geralmente vai custar cerca de US $ 15, mas permitirá que você saiba com certeza o quão alto ou baixo é sua pontuação de crédito. Se você quiser obter sua pontuação de graça, você pode ligar para um credor e explicar que deseja refinanciar. Este credor costuma verificar sua pontuação atual, e pode informá-lo imediatamente se é alto o suficiente para justificar um refinanciamento.

Finalmente, quanto mais você pagou em sua hipoteca existente antes de refinanciar, mais rápido você alcançará seu ponto de equilíbrio. A maioria dos credores não o aprovará para um refinanciamento, a menos que você já tenha acumulado 20% do patrimônio líquido em sua casa. Portanto, não corra para refinanciar apenas um ano após tirar sua hipoteca existente. A menos que o valor de sua casa tenha aumentado drasticamente, você provavelmente não terá patrimônio suficiente para se qualificar para um refinanciamento, ou para torná-lo financeiramente vantajoso.

Outros fatores a serem considerados

Claro, reduzir seu pagamento mensal não é o único motivo para refinanciar. Você também deseja reduzir o valor dos juros pagos pelo empréstimo.

É por isso que você pode considerar o refinanciamento de um empréstimo de longo prazo para um de prazo mais curto. Isso geralmente aumentará seu pagamento mensal porque você está reduzindo o número de anos que leva para pagar sua hipoteca. Mas o refinanciamento de 30 anos, empréstimo de taxa fixa para 15 anos, O empréstimo de taxa fixa pode economizar muito em juros.

Se você tirar um 30 anos, hipoteca de taxa fixa de $ 200, 000 a uma taxa de juros de 4,2 por cento, você vai pagar mais de $ 150, 000 de juros se demorar 30 anos para pagar o empréstimo. Se você tirar um 15 anos, empréstimo de taxa fixa de $ 200, 000 a uma taxa de juros de 3,5 por cento, você vai pagar menos de $ 60, 000 de juros se você usar o prazo total para pagar o empréstimo.

A melhor coisa a fazer ao considerar um refinanciamento é revisar os números com um credor hipotecário. Um credor não cobrará por uma análise preliminar de sua hipoteca e crédito. Mas um credor será capaz de dizer quanto tempo levará para recuperar os custos de refinanciamento e se você se qualificará para uma taxa de juros baixa o suficiente para tornar o refinanciamento uma escolha viável.