Guia para investir em imóveis comerciais

Investir em imóveis é comumente visto como uma escolha sólida. Mas enquanto os investimentos residenciais são geralmente vistos como “rotineiros”, as oportunidades de imóveis comerciais são muitas vezes envoltas em mistério.

No entanto, as propriedades comerciais podem fornecer alguns dos fluxos de renda mais altos de todas as avenidas de investimento imobiliário. Há uma razão pela qual o dinheiro joga aqui. Mas isso não significa que você não pode pegar uma fatia da torta também.

Portanto, seja um investidor imobiliário de primeira viagem ou um desenvolvedor imobiliário experiente, um guia para investir em imóveis comerciais geralmente pode ser útil.

O que são imóveis comerciais?

Imóveis comerciais é um termo agrupado para abranger todos os edifícios que são usados ​​para fins comerciais.

Outra maneira útil de categorizar imóveis comerciais é qualquer propriedade que gere renda para o inquilino. Se a propriedade está sendo usada para gerar renda por meio de serviços comerciais, a propriedade provavelmente é comercial. Um investidor imobiliário comercial geralmente recebe aluguel de uma empresa.

Tipos de imóveis comerciais

Imóveis comerciais é um termo amplo. Embora a propriedade residencial seja claramente para os moradores – um lugar para chamar de lar – as propriedades comerciais vêm em todas as formas e tamanhos. Então, vamos dar uma olhada em que tipo de propriedade se qualifica como imóvel comercial.

• Escritórios. Estes são edifícios usados ​​principalmente para escritórios. Eles podem vir em muitas formas, variando de arranha-céus até arranha-céus menores em áreas suburbanas. Os escritórios são alugados por qualquer empresa ou organização que deles necessite. Os prazos de locação podem ser altos (5 a 10 anos).

• Unidades multifamiliares. As unidades multifamiliares são um conjunto de quatro ou mais unidades residenciais. Devido à capacidade de atender várias famílias, são classificados como imóveis comerciais. Os prédios de apartamentos são um bom exemplo. Os prazos de locação para propriedades multifamiliares podem variar consideravelmente, variando de meses a vários anos.

• Espaços de varejo. Os imóveis comerciais de varejo abrangem todas as instalações que as empresas de varejo usam para vender bens e serviços ao público. Isso inclui pequenas lojas independentes e shoppings maiores. Semelhante aos escritórios, os prazos de aluguel podem ser muito maiores (3-5 anos).

• Unidades industriais. Fabricação pesada, armazéns, data centers e centros de distribuição se enquadram em imóveis comerciais industriais. Essas propriedades geralmente são agrupadas em áreas que não são adequadas para habitação.

• Edifícios para fins especiais. A categoria final abrange os restantes imóveis comerciais que não se enquadrem numa das categorias anteriores. Edifícios para fins especiais incluem propriedades como creches, centros de saúde, asilos para idosos, galerias ou hotéis.

Prós e contras do investimento:

Embora seja uma opção de investimento ameaçadora para muitos, os imóveis comerciais oferecem uma série de vantagens para aqueles que desejam experimentá-los. Dito isto, nem tudo é sol e rosas, então, como qualquer investimento, é importante pesar os prós e os contras.

Prós:

• Fluxo de caixa. O aluguel de instalações comerciais pode gerar uma renda mensal consistente para os investidores. Os prazos de locação estendidos que geralmente acompanham a propriedade comercial significam que às vezes isso pode durar um período prolongado de tempo. O fluxo de caixa livre pode ser usado para outros investimentos ou um fundo para dias chuvosos.

Muitos arrendamentos comerciais também exigem que as empresas paguem impostos associados, seguro de propriedade e custos de manutenção. Isso diminui os custos para o investidor. Negócios como esses são frequentemente chamados de arrendamentos líquidos triplos.

• Apreciação da propriedade. Embora o fluxo de caixa possa estar rolando para o seu bolso, a própria propriedade também pode estar se valorizando. Assim como as propriedades residenciais, as unidades comerciais geralmente se valorizam por longos períodos de tempo. Embora os impactos de mercado de curto prazo não possam ser previstos, a história mostra que os preços tendem a subir devido à escassez de imóveis comerciais.

• Retornos mais altos. Um dos maiores atrativos para imóveis comerciais é o potencial de altos retornos. Embora os custos iniciais sejam geralmente mais altos, os retornos podem ser o dobro ou o triplo dos da propriedade residencial.

• Menos competição. Como os imóveis comerciais são percebidos como um caminho mais complicado para os investidores, a competição para adquirir imóveis é menos acirrada. Muitas vezes, os termos do negócio podem ser forjados com os vendedores no início do processo para remover outros concorrentes.

• Manutenção do imóvel. Muitos inquilinos comerciais têm interesse em manter e cuidar da propriedade. Uma propriedade sem manutenção pode levar os clientes a se afastarem das empresas. Isso significa que, geralmente, tanto o inquilino quanto o proprietário estão alinhados com a forma como o imóvel deve ser mantido.

Contras:

• Altas exigências de capital. Para retornos mais altos, geralmente, são necessários custos iniciais mais altos, e o investimento em imóveis comerciais não é diferente. Devido ao potencial de geração de renda, os imóveis comerciais são geralmente muito mais caros do que os imóveis residenciais dentro da mesma área.

Além do investimento inicial, custos significativos de manutenção podem ocorrer a qualquer momento, o que afetará seus resultados. O aluguel precisa ser alto o suficiente para cobrir esses custos por ano.

• Recurso ilíquido. Como uma propriedade residencial, os fundos investidos em uma propriedade comercial são extremamente ilíquidos. O processo de venda de uma casa pode levar vários meses. Propriedades comerciais podem demorar ainda mais.

Se forem necessários fundos para uma emergência, as chances de retirar dinheiro do investimento em propriedades comerciais são baixas.

• Correlacionado com a economia. O sucesso dos imóveis comerciais e da economia pode estar fortemente correlacionado. Se a economia sofre, as demandas por bens e serviços podem flutuar drasticamente, o que pode ter um impacto rápido na demanda por instalações comerciais. As propriedades residenciais não são tão afetadas porque as pessoas sempre precisam de um lugar para descansar a cabeça.

• Complexidade dos contratos de locação. A maioria dos contratos de locação residencial são cópias de carbono um do outro. Variam muito pouco. Por outro lado, os contratos de locação comercial podem variar consideravelmente. Todos os aspectos da locação estão em discussão, incluindo cobertura de manutenção, seguro e impostos.

Como resultado das complexidades, muitas vezes são necessários advogados comerciais especializados para garantir que um acordo seja lógico para ambas as partes.

• Vagas mais longas. Dependendo da propriedade comercial, os prazos de locação podem ser extremamente longos. No entanto, isso também significa que uma propriedade pode ficar vazia por períodos mais longos. Se uma empresa tiver que se comprometer com uma locação de mais de 5 anos, ela precisará ter 110% de certeza de que suas instalações comerciais são adequadas para ela. Você precisa ter uma reserva de caixa para cobrir quaisquer custos que surjam durante as vagas.

Como começar

Agora você deve ter conhecimento suficiente para manter uma conversa com um profissional imobiliário comercial – bem, você deve pelo menos ser capaz de dizer a seus amigos o que é.

Mas para se envolver e começar a ganhar dinheiro, que é disso que se trata, ainda há vários passos a serem observados. Então, para ajudá-lo a tornar o processo o mais eficiente possível, separamos cada etapa para você.

Etapa 1:faça sua própria pesquisa (DYOR)

O sucesso experimentado no investimento em imóveis comerciais está fortemente correlacionado com a quantidade de pesquisas que são feitas antecipadamente. É onde os lucros são verdadeiramente forjados.

Você precisa começar a se fazer algumas perguntas. Você quer investir perto de onde você mora ou em um local diferente? Você vai se concentrar em um nicho específico de imóveis comerciais, por exemplo, escritórios? Ou você estará aberto a todas as oportunidades?

Depois de determinar o tipo de imóvel que procura e a localização, é hora de pesquisar o mercado. Reúna o máximo possível de informações sobre preços, tráfego, renda de aluguel, disponibilidade e impostos específicos do estado. À medida que o conhecimento aumenta, você deve começar a entender qual propriedade comercial será adequada para seu nível de investimento.

Para algumas dicas úteis sobre como selecionar o local certo, confira os pontos 2 e 3 do nosso guia de aluguel abaixo.

Leia o guia:Como comprar um imóvel alugado

Etapa 2:organize suas finanças

Com esses altos custos de investimento iniciais envolvidos com imóveis comerciais, é crucial se sentir confortável com suas finanças. Você sabe quanto depósito você pode pagar? Você tem um plano para financiar o restante?

O financiamento pode vir de um empréstimo convencional, de um empréstimo garantido pelo governo, de um sindicato de interessados ​​ou de um financiamento oferecido pelo vendedor. Se você precisar de um empréstimo, certifique-se de ter um plano de investimento e uma pontuação de crédito máxima. Não será apenas a propriedade comercial que um banco estará olhando.

Normalmente, para obter o financiamento, você também precisa entender o potencial de retorno. Como resultado, o retorno do investimento será um fator decisivo crucial na escolha de um imóvel. Felizmente, existem algumas métricas importantes que podem ajudá-lo a separar os diamantes de propriedades comerciais brutos.

• Receita operacional líquida (NOI). O NOI representa a receita anual gerada pelas instalações comerciais. Ele é calculado subtraindo as despesas anuais para manter a propriedade totalmente mantida longe da receita anual de aluguel. Você deseja que esse número seja o mais alto possível.

• Taxa de capitalização. A taxa de capitalização, às vezes chamada de cap rate ou taxa de retorno, é comumente usada pelos investidores para avaliar o potencial de uma propriedade em relação a outra. É calculado comparando o rendimento bruto anual com o preço total do imóvel.

Se uma unidade comercial for comprada por $ 800.000 e a renda anual de aluguel for de $ 80.000, a taxa de capitalização bruta será de 10% (a matemática ($ 80.000/$ 800.000) x 100). Para calcular a taxa de capitalização líquida, você usa o mesmo cálculo, mas em vez de usar a receita de aluguel anual, usa a receita operacional líquida (NOI). Este cap rate levará em conta quaisquer custos para o ano.

A ideia do cap rate é fazer com que o percentual seja o mais alto possível, aumentando assim seus retornos. O cálculo do cap rate não leva em consideração qualquer dívida que possa ter sido utilizada para comprar o imóvel.

• Taxa interna de retorno (TIR). A TIR é um cálculo prospectivo para determinar a rapidez com que um investimento retornará dinheiro. É comumente usado por investidores imobiliários comerciais para comparar projetos de diferentes tamanhos que estão competindo pelo mesmo financiamento.

Uma propriedade comercial pode gerar uma taxa de retorno de 10% em um ano, mas pode gerar apenas 8% no ano seguinte. A TIR é usada para contabilizar essas mudanças.

Quanto maior a TIR, mais rápido o dinheiro está sendo devolvido ao seu bolso. Se o dinheiro entrar rapidamente, ele pode ser usado para outras oportunidades. O retorno do dinheiro mais cedo é mais valioso do que o retorno do dinheiro em um estágio posterior. Embora seja um cálculo útil, devido às suas complexidades, é um cálculo que é melhor calculado por meio de software, em vez de no papel.

Depois de manobrar suas finanças, o último porto de escala é o imposto. É responsabilidade do investidor lidar com todas as declarações fiscais para o total ganho em investimentos imobiliários comerciais. No entanto, isso às vezes pode ser intimidante. Encontrar um contador decente pode pagar dividendos ao lidar com esse processo.

Etapa 3:contratar especialistas

Uma vez que você tenha uma compreensão clara do tipo de investimento que está procurando, tenha um orçamento em mente e tenha se informado sobre o máximo de informações que puder extrair da Internet, provavelmente é hora de entrar em contato com um especialista.

Um especialista em imóveis comerciais, ou corretor, poderá ajudá-lo na busca pelo seu primeiro imóvel. Antes de escolher, certifique-se de olhar para o seu fundo. Eles venderam propriedades semelhantes ao que você está procurando? Há quanto tempo trabalham na área? Eles têm algum contato local útil? Seu conhecimento de mercado deve ser afiado.

Ao conversar com candidatos adequados, descreva claramente o que você está procurando e avalie suas reações. Não é preciso uma longa conversa para determinar se uma pessoa é a pessoa certa para você. Procure alguém que seja engajado, entusiasmado e experiente.

Etapa 4:encontre uma propriedade adequada

Você fez sua lição de casa e agora pode começar a procurar sua propriedade comercial (ou propriedades) adequada. Felizmente, as propriedades comerciais não são tão abundantes quanto as residenciais, o que significa que a tarefa de escolha é reduzida. Mas, por mais bom que seja ter menos opções, menos opções significa que boas oportunidades são mais difíceis de encontrar.

Existem várias maneiras que as propriedades de investimento comercial podem ser encontradas. Conversar com seu agente imobiliário comercial ou corretor deve ser o primeiro da lista. Situados na vanguarda do mercado, já devem conhecer os detalhes de potenciais propriedades locais. Juntamente com o seu agente, junte-se a qualquer rede atacadista local. Os atacadistas trabalham nos setores residencial e comercial e podem notificá-lo sobre os próximos negócios.

Outro método popular para encontrar leads de investimento comercial é por mala direta. Isso pode envolver e-mails ou cartas. Através de sua própria campanha de mala direta, você pode especificar exatamente o que procura em uma propriedade para investimento e potencialmente o que está disposto a oferecer.

Por fim, existem vários sites úteis para ajudá-lo a pesquisar propriedades diretamente, incluindo Loopnet, Crexi e Craigslist.

Ao pesquisar, lembre-se de continuar verificando os números. Você calculou o NOI e o cap rate? E a TIR? Certifique-se de que esses dólares estão trabalhando o máximo possível para você.

Etapa 5:veja a propriedade

Nunca compre uma propriedade comercial pelo valor nominal – qualquer propriedade para esse assunto. Sempre organize uma reserva prévia, potencialmente várias, se necessário. Isso pode ser concluído antes ou depois de uma oferta ter sido feita.

Se você viu a propriedade por conta própria inicialmente, quando as coisas ficarem sérias, lembre-se de levar seu corretor de imóveis comercial de volta para dar uma olhada. Ele ou ela pode identificar coisas que você não considerou. Você precisa estar totalmente ciente de tudo antes de assinar nessa linha pontilhada.

Etapa 6:faça contato

Então, agora você tem uma propriedade em mente e se certificou de que ela se alinha com o capital que você garantiu e os números de um empreendimento lucrativo. Em seguida, é hora de fazer contato com o vendedor.

Ao contrário da propriedade residencial, a propriedade comercial geralmente exige uma carta de intenção (LOI). Uma LOI é um documento simples que descreve o que você deseja comprar e os termos básicos da compra. As informações básicas a serem incluídas seriam coisas como preço de compra, valor do depósito, período de avaliação e quaisquer outras cláusulas que você deseja promulgar.

Uma carta de intenção não é um documento juridicamente vinculativo. Seu objetivo é que você e o vendedor possam começar a discutir os resultados de um negócio futuro.

Etapa 7:envie uma oferta competitiva

Se o negócio continuar promissor, então, como diz o ditado, não há tempo como o presente – é hora de fazer uma oferta formal.

Uma oferta formal será feita na forma de um contrato. Todos os contratos devem ser cuidadosamente revistos por um advogado qualificado. Certifique-se de que o contrato descreva todos os detalhes necessários do negócio e contenha cláusulas e condições suficientes para proteger você e o vendedor.

Depois que um contrato for acordado, verifique se seu financiamento está pronto para ser usado.

Etapa 8:realizar uma inspeção

Assim como as propriedades residenciais, você precisa ter certeza de que não há problemas subjacentes em uma construção comercial. Existem problemas estruturais ocultos dos quais você simplesmente não está ciente? O tempo entre fazer uma oferta formal e fechar o negócio deve ser usado para verificar tais questões – formalmente conhecido como período de inspeção.

Uma variedade de verificações pode ser concluída por um comprador, incluindo o relatório de um inspetor de construção, uma pesquisa ambiental e uma inspeção do limite. Detalhes sobre a renda gerada pela propriedade também podem ser estabelecidos nesta fase. Qual é o aluguel atual? O prédio está vazio? Se sim, há quanto tempo está vago? O imposto sobre o imóvel está em dia?

Etapa 9:Lucro

Se todas as inspeções correrem bem e você continuar satisfeito com sua escolha de imóvel comercial, o negócio pode ser fechado. O fechamento do negócio é efetivo a partir da data em que os fundos são transferidos, o que geralmente é tratado por um advogado ou por uma empresa de títulos.

Daqui em diante, seu foco deve ser maximizar o lucro do seu investimento.

A gestão da propriedade agora está em seus ombros. Você vai executá-lo sozinho? Ou você vai ter uma empresa de gestão para administrá-lo para você?

Pensamentos finais

O investimento em propriedades comerciais não precisa ser um lugar onde apenas os “titãs” do setor imobiliário dominam. É uma avenida de investimento aberta a qualquer pessoa disposta a dedicar tempo e trabalho duro. As etapas não precisam ser intimidantes e você certamente não precisa de milhões de dólares para participar.

Como a maioria dos investimentos, um negócio imobiliário comercial é feito ou quebrado pelos números. Concentre-se neles. Colete a pesquisa, considere o maior número possível de variáveis ​​e você sairá na frente.

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