O que é um Exchange 1031?

Um dos benefícios fiscais mais importantes que os investidores imobiliários devem conhecer é uma troca 1031 - que, em termos simples, é uma maneira popular (e legal) de contornar os impostos sobre ganhos de capital ao vender propriedades de investimento.

Nesta postagem, você aprenderá tudo sobre as trocas 1031, incluindo como se qualificar, quais são os benefícios, e mais.

Por que todo mundo está falando sobre trocas 1031?

Os investidores imobiliários podem economizar muito dinheiro executando uma troca de 1031. É simples assim.

Quando você vende uma propriedade de investimento, o objetivo deve ser reter o máximo possível de seus lucros. Sua capacidade de reduzir o valor dos impostos devidos pode aumentar ou prejudicar sua experiência no mercado imobiliário - e ter um grande impacto em sua lucratividade.

Mas aqui está o problema:quando você lucra com a venda de uma propriedade de investimento, você tem que pagar um imposto sobre ganhos de capital para o Internal Revenue Service (IRS).

Uma troca 1031 recebe o nome da Seção 1031 do Código de Receita Interna. Também conhecido como troca similar, uma troca 1031 permite evitar impostos de capital ao vender uma propriedade de investimento. Contudo, você deve investir o produto da venda em uma ou mais propriedades semelhantes, no que é chamado de transação de troca (mais sobre isso mais tarde).

Além de ganhos de capital, você também pode enfrentar uma taxa de recaptura de depreciação no caso de vender uma propriedade que usou anteriormente para compensar a receita tributável com lucro.

Basta dizer que suas declarações de impostos ficam mais complicadas quando você se torna um investidor imobiliário.

Qualificação para uma troca 1031

Antes mesmo de pensar em avançar com uma troca 1031, certifique-se de que sua transação seja qualificada. Nem todas as vendas são elegíveis, e a última coisa que você quer é dever muito dinheiro em impostos sobre ganhos de capital quando você pensava inicialmente que o negócio seria isento de impostos.

A propriedade imobiliária pode se qualificar para uma troca 1031 se for mantida para investimento, troca, ou uso produtivo.

Isso é muito importante:a seção 1031 não se aplica ao lançar casas. É apenas para propriedades de investimento - não para propriedades que você revende imediatamente.

Aqui estão alguns requisitos adicionais a serem considerados:

O tipo de investimento deve corresponder

A propriedade abandonada e a de substituição devem ser para fins de investimento. Em outras palavras, você não pode pegar uma propriedade comercial e uma propriedade pessoal como sua residência principal, trocar propriedades, e evitar o pagamento de impostos sobre ganhos de capital. Tem que ser uma troca semelhante.

Dito isto, os tipos de uso das propriedades não precisam ser exatamente os mesmos. Por exemplo, você pode trocar um edifício comercial por um complexo de apartamentos residenciais (se você não estiver morando lá).

A principal lição aqui é que as propriedades trocadas devem ser investimentos e não para uso pessoal.

Limitações de tempo

Assim que uma propriedade é fechada, você tem um prazo de 45 dias para identificar até três propriedades que deseja adquirir. Se ao final do período de 45 dias as propriedades não forem identificadas, o produto da venda será devolvido e o imposto sobre ganhos de capital será anulado. Como tal, é fundamental que os detalhes associados à compra da propriedade substituta sejam combinados com antecedência.

Em uma troca 1031, os investidores também devem seguir a regra dos 180 dias. Esta regra determina que a transação total seja concluída em seis meses ou não mais do que 180 dias após o fechamento. Se você ultrapassar a marca de 180 dias, a troca será cancelada, e você deve ganhos de capital.

Facilitadores de intercâmbio necessários

Um facilitador de troca - que também pode ser chamado de intermediário, intermediário qualificado, ou acomodador - é a pessoa que facilita a troca de bens semelhantes.

De acordo com o Código Tributário do IRS (IRC), você deve contratar um facilitador para conduzir uma troca 1031. Em termos básicos, essa pessoa atua como um intermediário imparcial para a transação. Funciona assim:

Primeiro, o facilitador compra a propriedade de você e cobra uma taxa. Próximo, eles transferem sua propriedade para o comprador, e depositar seus lucros em uma conta de garantia.

O facilitador então adquire a propriedade que você deseja trocar por sua propriedade abandonada. Finalmente, o intermediário transfere o ativo adquirido para você, e você se torna oficialmente o proprietário do imóvel.

Como você pode ver, uma troca 1031 não é tão simples quanto “trocar” propriedades de investimento!

Dois tipos de trocas 1031 para saber sobre

Aqui está outra coisa a acrescentar:se isso não soasse complicado o suficiente, Existem dois tipos diferentes de processos de troca 1031 que você deve conhecer.

1. Troca 1031 atrasada

Em uma troca 1031 atrasada, um trocador desiste - ou abandona - uma propriedade antes de adquirir outra. Em seguida, a nova propriedade é adquirida em outra transação. É importante observar que o trocador deve encontrar um comprador e concluir a venda antes que a troca atrasada ocorra.

2. Troca reversa

Em uma troca reversa, um trocador adquire uma propriedade de substituição primeiro. Em seguida, a propriedade atual é trocada. Isso permite que um comprador obtenha uma propriedade antes de ter que vender seu investimento. É uma maneira de executar uma transação e, em seguida, ganhar tempo extra até que o valor de mercado aumente, garantindo o melhor valor de retorno possível em uma casa.

Benefícios de uma troca com imposto diferido

Aqui estão alguns dos principais motivos pelos quais você pode considerar a conclusão de um diferimento de imposto semelhante.

Diferir passivo fiscal

Os investidores imobiliários tendem a gostar das bolsas 1031 por causa dos benefícios fiscais de longo prazo. Em uma troca 1031, o diferimento do imposto dura até você morrer. Não expira enquanto você ainda está vivo e no comando da propriedade.

Se seus herdeiros receberem uma propriedade herdada por meio de um 1031, o preço da propriedade aumenta para o valor justo de mercado. Esse, por sua vez, cancela a dívida do diferente. Dito isto, se você está planejando passar adiante qualquer propriedade após sua morte, vale a pena trabalhar com um conselheiro para orientar a família durante a transição.

Quanto dinheiro você pode economizar, isso se resume à sua taxa de imposto sobre ganhos de capital.

Para descobrir seus ganhos de capital aproximados, pegue o preço de venda de sua propriedade, e subtraia o que você pagou por isso, junto com quaisquer custos de fechamento e investimentos não declarativos que você colocou na propriedade. Por exemplo, um investimento não declarativo pode ser uma nova escada ou uma piscina.

O IRS vai tributar seus ganhos de capital a uma taxa de 0%, 15%, ou 20% dependendo do seu lucro tributável - ou com uma taxa de imposto de recaptura de depreciação que não exceda 25%.

Digamos que sua antiga propriedade seja vendida por US $ 1,2 milhão, e seu lucro após o fechamento de custos e investimentos não declarativos é de cerca de US $ 200, 000. Você pode estar considerando uma dívida de $ 30, 000 a $ 50, 000 em impostos (sem utilizar uma troca de 1031).

Melhore a sua posição imobiliária

Participar de um acordo de troca 1031 também pode ajudá-lo a obter uma vantagem de mercado. Em vez de pagar impostos sobre a venda de uma propriedade, em vez disso, você pode colocar esse dinheiro no pagamento da entrada em uma nova propriedade, e potencialmente ainda mais valioso, e um negócio melhor do que sua propriedade anterior.

Como tal, os investidores costumam usar a bolsa 1031 como um trampolim para adquirir mais imóveis. Dominar a regra 1031 é uma maneira de ganhar uma posição mais forte no mercado, e o mais importante, para aumentar seu patrimônio líquido.

Melhore o seu fluxo de caixa

Uma troca 1031 pode levar a um fluxo de caixa estável e renda residual de sua nova propriedade. Mas como?

Ao trocar um terreno baldio por um imóvel alugado, por exemplo, você pode entrar direto em um investimento gerador de renda. (Mas certifique-se de ter um especialista qualificado para ajudá-lo a realizar esta transação).

Diversifique seu portfólio

Outro benefício de uma bolsa 1031 é que ela é flexível. Por exemplo, você pode optar por vender uma casa grande para um portfólio de propriedades para aluguel em outro mercado. Ao adotar essa abordagem, você pode distribuir seu investimento, reduza seu risco, e potencialmente ganhar mais dinheiro.

É também uma via de proteção contra depreciação.

Suponha que você tenha um imóvel alugado por mais de 27,5 anos. Nesse ponto, não é mais elegível para uma dedução de depreciação anual. Ao mesmo tempo, a receita líquida de aluguel pode ser apenas uma pequena porcentagem do patrimônio total do edifício - o que significa que pode fazer mais sentido trocar o edifício por uma ou mais propriedades que podem produzir retornos mais fortes.

Dicas para uma troca perfeita de 1031

Fazer uma troca 1031 não é impossível. Muitos investidores imobiliários completam 1.031 trocas, tornando-o um método testado e comprovado de ganhar dinheiro. Contudo, nem sempre é um passeio no parque.

Aqui estão algumas coisas que você deve ter em mente antes de explorar esse tipo de transação.

Acompanhe os prazos

Como você provavelmente já sabe, os investimentos imobiliários bem-sucedidos geralmente envolvem o gerenciamento de prazos e a vigilância constante do calendário. Isso é especialmente verdadeiro ao fazer uma troca 1031.

Lembrar, você só tem 180 dias a partir do momento da venda para fechar uma propriedade de substituição. De outra forma, você vai dever ganhos de capital.

O que mais, se o dia do imposto cair entre o período de 180 dias, você terá que fechar quando chegar a um acordo com o IRS. Na maioria dos casos, isso cai em 15 de abril.

Embora 180 dias possam parecer uma eternidade quando você fecha um negócio, ele pode se aproximar de você rapidamente. As melhores práticas exigem que as propriedades de substituição em potencial estejam prontas para uso antes de executar um acordo 1031 para evitar quaisquer lapsos em potencial.

Certifique-se de comprar bens imóveis de reposição suficientes

Para diferir todos os seus impostos, sua propriedade de substituição deve ser de valor igual ou superior à propriedade que você está vendendo.

Como um exemplo, digamos que você venda um condomínio de 4 unidades avaliado em US $ 750, 000. A propriedade que você compra deve ser de pelo menos $ 750, 000 ou mais em valor. De outra forma, você terá que pagar um imposto sobre ganhos de capital sobre seus lucros.

Além disso, você tem que investir todos os seus lucros da venda na compra de sua próxima propriedade. Então, se você pagou inicialmente $ 650, 000 para o seu condomínio de 4 unidades, e você vende por $ 750, 000, você não pode embolsar os $ 100, Lucro 000. Em vez de, o lucro deve ser aplicado em sua próxima propriedade.

Encontre um Melhor Agente Imobiliário

A chave para progredir no mercado imobiliário é ter uma forte equipe de consultores ao seu lado. Ter um agente imobiliário qualificado orientá-lo em cada etapa de uma troca 1031 é essencial (a menos que você seja um especialista em imóveis).

Seu agente imobiliário não só pode ajudá-lo a encontrar as melhores ofertas, mas também podem responsabilizá-lo pelos prazos de troca de 1031 tremendamente importantes.

DICA:trabalhe com um agente que você conhece e confia. Se você não tem um agente imobiliário de confiança, não contrate apenas a primeira pessoa que encontrar.

Contratar um agente imobiliário como contratar um funcionário. Esteja preparado para fazer perguntas e certifique-se de que eles estão no topo do jogo.

Contrate um advogado experiente

Já deveria estar óbvio que uma troca 1031 é essencialmente uma lacuna fiscal complexa. Como acontece com qualquer assunto tributário complicado, certifique-se de contratar um advogado competente e consultor tributário que estará ao seu lado. Há uma tonelada de papelada que precisa ser preenchida, que muito poucas pessoas são capazes de gerenciar por conta própria.

Os advogados e especialistas fiscais certos também devem ter muitos anos de experiência na realização desses tipos de negócios. Portanto, eles já sabem o que procurar, e como conduzir o processo de forma eficiente.

perguntas frequentes

Qual é a regra dos 200%?

A regra de 200% é outra regra a ser observada durante uma troca de 1031.

Sob a regra de 200%, você pode identificar um número ilimitado de propriedades de reposição se o valor total não exceder 200% do valor justo de mercado para o qual sua propriedade renunciada é vendida.

Contudo, se você mantiver sua lista de propriedades identificadas em três ou menos, a regra de 200% não se aplica. As práticas recomendadas parecem sugerir manter sua lista com três propriedades ou menos, portanto, a regra de 200% provavelmente não se aplica à maioria dos investidores. Apesar disso, a regra dos 200% é algo a ter em atenção.

O que é recaptura de depreciação?

A recaptura da depreciação se refere a um ganho com a venda de propriedade de capital depreciável, e está sujeito ao imposto de renda pelo IRS.

Isso ocorre quando o preço de venda de um ativo é superior à base de custo ajustada ou base fiscal. Resumidamente, o IRS pode usá-lo para coletar impostos sobre uma venda lucrativa de um ativo que foi usado para compensar o lucro tributável.

Em um pedaço de propriedade imobiliária, a recaptura da depreciação é limitada a 25%.

O terreno baldio se qualifica para uma troca 1031?

sim. Terrenos vagos se qualificam para uma troca de 1031. Como discutido acima, você pode potencialmente trocar um terreno baldio por um lote com um prédio de apartamentos e, potencialmente, desfrutar de ganhos imediatos na forma de aluguel. Contudo, o terreno deve corresponder ao valor da propriedade que você está comprando para se qualificar.

Uma casa de férias se qualifica para uma troca 1031?

Uma casa de férias pode se qualificar para uma troca 1031, desde que a casa atenda aos rigorosos requisitos do IRS para uma troca. É importante que a casa seja uma propriedade de investimento.

É aqui que vale a pena ter um corretor imobiliário experiente como parceiro. O seu agente imobiliário poderá verificar rapidamente se está ou não de acordo com os regulamentos 1.031.

O que é valor justo de mercado?

O valor justo de mercado ou FMV é um preço pelo qual um imóvel seria vendido em condições normais de mercado. O valor justo de mercado pode ser determinado com base no custo atualizado ou preço de venda, custo de reposição, ou por avaliação independente.

The Bottom Line

Se você está vendendo um investimento imobiliário lucrativo, uma troca 1031 pode ser seu melhor amigo. O processo pode ajudar a diversificar e aumentar o valor de seus ativos imobiliários enquanto protege seus rendimentos do imposto sobre ganhos de capital. E sejamos honestos:quem quer pagar mais do que deve?

Lembre-se de que uma troca 1031 requer supervisão especializada de vários consultores de confiança. Também, lembre-se de que você só pode se qualificar sob certas condições, e você tem que ter muito cuidado com os prazos do IRS, e códigos fiscais.

Como diz o ditado, nada de bom vem fácil .

Supondo que você se qualifique para uma troca 1031 e que faça sentido para sua situação única, você seria tolo em não usá-lo. Boa sorte em seus empreendimentos de investimento imobiliário!

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