Como funciona a depreciação da propriedade alugada

p Se você está considerando uma oportunidade de investimento imobiliário, a depreciação da propriedade de aluguel é um dos hacks mais úteis para se conhecer.

p Esta é uma ferramenta crítica que você pode usar para deduzir os custos de compra e manutenção de sua propriedade - potencialmente levando a uma economia significativa ao longo do seu investimento e retornos fiscais mais favoráveis ​​junto com ele.

p Também pode reduzir potencialmente o custo total de um investimento imobiliário. Não parece tão ruim, faz isso?

p Esta postagem explora o que é a depreciação de um imóvel para aluguel, como funciona, e o benefício de usá-lo para reduzir sua responsabilidade tributária.

Depreciação anual:um guia para investidores imobiliários

p O IRS reconhece que os edifícios requerem muita manutenção e tendem a degradar-se com o tempo. É apenas uma questão de tempo antes que os proprietários de imóveis residenciais precisem arrancar e substituir o carpete e instalar novas janelas, Afinal.

p Ao mesmo tempo, os edifícios muitas vezes ficam desatualizados. Por exemplo, luminárias ou mesmo eletrodomésticos podem sair de moda. Você precisa atualizar esses tipos de coisas de vez em quando para que uma propriedade mantenha seu valor - e para você, como investidor, manter o fluxo de caixa funcionando sem problemas.

p Como resultado de tudo isso, o Internal Revenue Service (IRS) permite distribuir o custo de alguns ativos por toda a expectativa de vida útil - em vez de tudo de uma vez quando você compra um imóvel.

Qualificação para benefícios fiscais de depreciação

p Infelizmente, só porque você possui uma casa não significa que ela é automaticamente elegível para benefícios de depreciação. Existem algumas regras que você deve seguir, que examinaremos brevemente a seguir.

1. Você possui a propriedade

p Você não pode reivindicar um benefício de depreciação em uma propriedade que não possui. Você tem que ser o único proprietário da propriedade. Em outras palavras, você não pode alugar ou sublocar uma propriedade de outra pessoa, coloque no Airbnb, e reivindicar um crédito de depreciação. Isso seria cometer fraude fiscal.

2. A propriedade é um investimento

p Você também não pode reivindicar um imposto de depreciação sobre a casa em que mora. Deve ser uma propriedade de investimento, o que significa que você o comprou com o objetivo de lucrar com ele.

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3. A propriedade vai durar mais de um ano

p Um imposto de depreciação é para investimentos de longo prazo. Em outras palavras, você não pode reivindicar um benefício de imposto de renda sobre uma propriedade que pretende vender dentro de um ano. Você tem que comprar o imóvel com a intenção de mantê-lo pelo menos até o primeiro ano para reivindicar um benefício fiscal de depreciação.

4. Deve ter uma vida útil determinável

p A propriedade deve ser uma estrutura sólida, como um prédio de apartamentos ou uma casa unifamiliar ou multifamiliar. Em outras palavras, não pode ser de estrutura ou forma questionável, como uma cabana ou uma casa na árvore. A propriedade deve ter um design sólido e utilizações óbvias.

O que é recaptura de depreciação?

p A recaptura da depreciação refere-se ao ganho decorrente da venda de imóvel depreciável.

p Isso ocorre quando o preço de venda de um ativo é maior do que a base de custo ajustada ou base fiscal. Quando isso acontece, você relatará a propriedade como receita ordinária ao IRS no formulário 4797.

p Resumidamente, a depreciação permite que o IRS receba impostos sobre um ativo que foi usado anteriormente para compensar o lucro tributável.

p Para determinar a quantidade de recaptura de depreciação, compare a base de custo do ativo com o preço de venda.

Exemplos de propriedade depreciável

p A propriedade depreciável pode estender-se além da própria construção.

p Pode incluir propriedade tangível, como veículos e equipamentos como computadores ou tecnologia. Também pode incluir ativos intangíveis, como direitos autorais, Programas, e patentes.

p Dito isto, existem algumas restrições. Por exemplo, você não pode depreciar terrenos ou itens colecionáveis ​​como arte. Também é contra as regras depreciar propriedade pessoal (por exemplo, roupas ou um carro que você dirige fora do trabalho).

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Despesas de um ou vários anos

p Nem todos os tipos de despesas se qualificam como depreciação do seu imóvel alugado. Por exemplo, remoção de neve ou vedação de concreto é provavelmente considerada uma despesa de um ano, o que significa que você pagará por eles de uma só vez, em vez de repetidamente ao longo de um período de tempo. Outros exemplos de despesas de um único ano incluem seguro hipotecário, impostos sobre a propriedade, e despesas operacionais, bem como outros pequenos reparos.

p Contudo, suponha que você queira adicionar um novo deck ou substituir seus pisos. Nesse caso, você determinaria a vida útil desses investimentos e distribuiria o custo ao longo de muitos anos.

p Fale com um consultor tributário se tiver alguma dúvida sobre o que constitui um pequeno reparo em comparação com um maior para determinar se você pode assumir a despesa de depreciação e obter as vantagens fiscais associadas. Não é algo que você queira adivinhar, já que a decisão errada pode levantar uma bandeira vermelha para o IRS.

Como calcular a depreciação imobiliária

p Para calcular a depreciação, você precisará determinar a diminuição percebida no valor de uma propriedade ao longo de um período de 27,5 anos.

p Use a seguinte fórmula para determinar a depreciação do seu imóvel alugado:

1. Encontre o custo do prédio ou quanto você pagou por ele.
   
2. Subtraia o valor do terreno do custo da construção para determinar o valor da construção.
   
3. Divida o valor do edifício por 27,5 para obter o valor de depreciação dedutível anual permitido.

Conheça a diferença:ACRS vs. MACRS

p Existem dois tipos de sistemas de depreciação nos EUA usados ​​para fins fiscais:o Sistema de recuperação acelerada de custos (ACRS) e o Sistema de recuperação acelerada de custos modificados (MACRS).

p O ACRS é para depreciar bens colocados em serviço entre 1980 e 1987. Para este sistema, a depreciação depende dos períodos de recuperação predeterminados pelo IRS. Ao contrário de outras situações, não passa pela vida útil.

p O MACRS é para propriedades colocadas em serviço após 1986. Este sistema substituiu o ACRS e usa o método da linha reta e o método do saldo decrescente para determinar a depreciação.

Investidor imobiliário x profissional

p O IRS também faz uma distinção clara entre investidores imobiliários passivos e investidores imobiliários profissionais.

p A maioria das pessoas se enquadra na primeira categoria. Resumidamente, isso significa que você tem um emprego em tempo integral e uma propriedade própria que gera ganhos. Pessoas nesta categoria não podem compensar a renda normal de seu emprego, a menos que sua renda bruta ajustada modificada seja inferior a US $ 100, 000. Neste caso, é possível compensar a renda ordinária de até $ 25, 000 por meio de perda passiva de renda.

p Para se qualificar como profissional do setor imobiliário, você deve fornecer mais da metade do total de seus serviços pessoais em negócios imobiliários e realizar mais de 750 horas de serviços nessa linha de trabalho anualmente.

Dicas para deduções de impostos de aluguel de imóveis com investimentos em imóveis

Trabalhe com um profissional tributário para a depreciação de imóveis alugados

p A regra prática é confiar em um profissional da área tributária ao calcular as deduções do imposto sobre imóveis alugados. Confiar em um profissional pode garantir que você reivindique deduções precisas e não quebre nenhuma regra. Também o coloca na melhor posição para maximizar suas economias.

p Tentar cobrar impostos sobre a propriedade de aluguel por conta própria é uma decisão arriscada. Mesmo se você geralmente conhece bem os impostos, vale a pena trabalhar com alguém que tem um conhecimento profundo dos prós e contras da legislação tributária e pode ajudá-lo a mudar para uma faixa de impostos mais baixa da maneira certa.

Obtenha um estudo de segregação de custos

p É uma boa ideia conduzir um estudo de segregação de custos sempre que você comprar uma nova propriedade para investimento. Isso envolve a alocação de valor fora do edifício e nos vários componentes que o constituem.

p Dividindo o valor de uma propriedade com vida útil em 5, 7, 15, e prazos de 27,5 anos, você pode cancelar itens individuais em uma taxa mais rápida. Por exemplo, um freezer ou unidade de ar condicionado provavelmente não durará 27,5 anos. Um estudo de segregação de custos é importante porque pode ajudar a aumentar suas deduções de depreciação em um período de tempo mais curto.

Considere uma troca de 1031

p Assim que seus 27,5 anos expirarem, você não terá direito a nenhum crédito fiscal de depreciação adicional. Neste ponto, você deve olhar para uma troca 1031.

p Uma troca 1031 é uma transação que envolve a troca de um investimento imobiliário por uma propriedade de valor igual ou superior. Por exemplo, você pode pegar um prédio de apartamentos e trocá-lo por um portfólio de condomínios ou casas individuais menores que sejam iguais ou menores que o valor da propriedade.

p Ao fazer isso, você pode adiar todos os impostos sobre ganhos de capital na venda de seu imóvel, proporcionando o alívio tão necessário a você como contribuinte. É também uma forma de diversificar seu portfólio e proteger seu patrimônio.

perguntas frequentes

Quando começa o período de depreciação?

p As deduções de depreciação podem começar assim que o serviço começar na propriedade e ela estiver disponível para aluguel.

p Verifique com seu consultor tributário ou CPA o momento exato em que você pode começar a reclamar a depreciação para não incorrer em despesas de aluguel que não possa amortizar. O tempo é a chave aqui. Se sua meta é ganhar dinheiro com seu investimento, a última coisa que você quer é incorrer em cobranças que você não pode cancelar.

A terra é depreciável?

p A terra não é depreciável porque não é usada. O valor do terreno é diferente do valor da casa.

p O que mais, você não pode contar o trabalho que você faz na terra, como limpeza ou paisagismo, como uma despesa depreciável. Esses custos giram em torno da gestão do terreno - e não da depreciação imobiliária - que geralmente é considerada uma despesa operacional.

Qual é a base de custo?

p A base de custo refere-se ao preço de compra original de um investimento ou ativo para fins fiscais. É usado no cálculo de ganhos ou perdas de capital.

p Ao determinar a base de custo de um investimento, você pode entender se é lucrativo - ou se você está no buraco. E com base nessas informações, você pode entender se isso tem implicações fiscais.

p Como tal, A base de custo é uma das métricas críticas a serem entendidas no mercado imobiliário.

Você tem que produzir receita de aluguel para reivindicar a depreciação?

p Você deve sempre consultar um profissional da área tributária sobre quaisquer questões específicas sobre o que você pode dever em impostos.

p Na maioria dos casos, Os créditos de depreciação são para investidores que optam por alugar sua propriedade para inquilinos. Seria difícil justificar a compra de um imóvel, chamando de investimento, e não alugá-lo ou lançá-lo dentro de um curto período de tempo.

p Contudo, você pode reivindicar um crédito de depreciação se comprar um lugar, consertar isso, e segure-o até que você preveja que as condições de mercado vão melhorar. Este seria um caso raro que exigiria o conselho de um profissional tributário.

Você tem que depreciar o imóvel alugado e dar baixa nas despesas?

p Tecnicamente, você não é obrigado a reivindicar um crédito fiscal de depreciação. Contudo, você precisa recuperar a depreciação quando algum dia decidir vender a propriedade. Como tal, você não pode contornar os problemas de depreciação completamente.

Você tem que relatar a receita de aluguel?

p A legislação tributária exige que você relate a renda do aluguel ao IRS. Se você não reportar a receita de aluguel ao IRS, eles podem usar a multa por não pagamento a uma taxa de 0,05% ao mês, que não pode exceder 25% do imposto total devido.

p Lembre-se de que você deve pagar impostos se estiver devendo ao IRS. Não há maneira de contornar isso. Se você não paga, isso vai acabar alcançando você e os resultados podem ser catastróficos. Basta perguntar a Wesley Snipes.

The Bottom Line

p Poucas pessoas realmente gostam de folhear página após página do código tributário e estudar coisas como depreciação. Contudo, compreendê-lo e aplicá-lo à sua situação fiscal pode ser a diferença entre um investimento bem-sucedido e um malsucedido. Se você está investindo dinheiro em imóveis, é absolutamente algo do qual você deve estar ciente.

p As melhores práticas exigem trabalhar com um consultor fiscal durante esse processo. Se você tende a ser preguiçoso para escrever coisas fora, um consultor tributário pode ajudá-lo a manter mais dinheiro no bolso. E se você tende a ultrapassar os limites, um consultor fiscal pode controlá-lo e mantê-lo longe de problemas com o IRS.

p No fim do dia, você precisa se lembrar que (provavelmente) você não é um profissional tributário. E é provável que você nem seja um investidor imobiliário em tempo integral. Você é um amador, e os amadores precisam contar com profissionais para ajudá-los a navegar por coisas que eles não entendem.

p Mesmo os investidores imobiliários mais bem-sucedidos trabalham com consultores fiscais. Conforme você começa a construir seu império imobiliário, considere seriamente contratar os serviços de um profissional experiente que possa ajudá-lo a otimizar seus impostos imobiliários no caminho para a independência financeira.